O
pagamento da comissão de corretagem é inerente à
transação imobiliária quando o negócio inclui um agente
de intermediação. Nesses casos, os Conselhos Regionais de
Corretores de Imóveis (Creci) convencionam uma comissão para a venda de imóveis urbanos e rurais, usados ou
na planta, geralmente pagos pelo comprador. No entanto, o
advogado do escritório Santos Silveiro, Marco Meimes,
lembra que a obrigatoriedade do pagamento depende de outras
questões que vão além da assinatura do contrato de
compra e venda.
“Há casos em que não surgiria a obrigação de pagar a comissão de corretagem imediatamente após a assinatura do contrato. Um deles é o dos contratos em que há pendência de cláusula resolutiva, disposição que convenciona nulo ou rescindível o contrato pela inexecução das obrigações contraídas por parte de um dos contratantes. Outra situação é a existência de contrato entre o dono do negócio e o corretor, prevendo o recebimento em momento posterior, por implementação de alguma condição”, explica Meimes. Além disso, o advogado diz que a desobrigação pelo pagamento da comissão de corretagem também pode ser motivada pela desistência do negócio. “O entendimento jurisprudencial mostra-se exigente quanto à possível desistência do negócio pelas partes ainda na fase das tratativas. Neste caso, certamente não há direito ao recebimento da comissão. Porém, esta desistência deve ir além de uma simples mudança de ideia do comprador”, ressalta.
O comprador poderá pedir a restituição do valor pago a título de comissão quando ficar comprovado que o corretor de imóveis faltou com seu dever de boa-fé e lealdade pelo serviço prestado. “O corretor deve agir com diligência e prudência, pois, nele foi depositado um alto grau de confiabilidade. Não pode o mesmo omitir detalhes do imóvel, cuja venda esteja intermediando, como infiltrações na época de chuvas e defeitos construtivos. Se o fizer, poderá ser acionado judicialmente por eventuais perdas e danos”, ressalta Meimes.
O mesmo pode acontecer quando for comprovada culpa por parte da construtora que motive a resolução contratual pelo comprador. Um exemplo é quando, depois de assinado o contrato de compra e venda, o comprador é comunicado sobre o atraso das obras, ou quando o comprador constata que o imóvel apresenta defeitos construtivos. “Não é justo que o comprador arque com esta despesa”, avalia Meimes.
Se o adquirente deixar de pagar as parcelas do preço do imóvel, a construtora pode pleitear a rescisão do contrato, sendo possível incluir o valor do comissionamento no percentual de retenção. “O Superior Tribunal de Justiça entende que o comprador tem o direito a receber as parcelas pagas com retenção de 25% pelo vendedor sobre o valor pago, já estando contabilizadas nesse percentual, a título de ressarcimento, as despesas havidas com divulgação, comercialização e corretagem na alienação”, justifica Meimes.
O advogado lembra que o contrato de corretagem imobiliária pode ser formalizado mesmo sem a assinatura de documento específico entre as partes. “Ele pode ser verbal ou concretizar-se por meio de cartas, telefonemas, mensagens informáticas, entre outros meios”, alerta. No caso de o negócio ser iniciado com um corretor e vir a se concretizar com um segundo, a remuneração será paga em partes iguais, salvo havendo resolução em contrário.
“Há casos em que não surgiria a obrigação de pagar a comissão de corretagem imediatamente após a assinatura do contrato. Um deles é o dos contratos em que há pendência de cláusula resolutiva, disposição que convenciona nulo ou rescindível o contrato pela inexecução das obrigações contraídas por parte de um dos contratantes. Outra situação é a existência de contrato entre o dono do negócio e o corretor, prevendo o recebimento em momento posterior, por implementação de alguma condição”, explica Meimes. Além disso, o advogado diz que a desobrigação pelo pagamento da comissão de corretagem também pode ser motivada pela desistência do negócio. “O entendimento jurisprudencial mostra-se exigente quanto à possível desistência do negócio pelas partes ainda na fase das tratativas. Neste caso, certamente não há direito ao recebimento da comissão. Porém, esta desistência deve ir além de uma simples mudança de ideia do comprador”, ressalta.
O comprador poderá pedir a restituição do valor pago a título de comissão quando ficar comprovado que o corretor de imóveis faltou com seu dever de boa-fé e lealdade pelo serviço prestado. “O corretor deve agir com diligência e prudência, pois, nele foi depositado um alto grau de confiabilidade. Não pode o mesmo omitir detalhes do imóvel, cuja venda esteja intermediando, como infiltrações na época de chuvas e defeitos construtivos. Se o fizer, poderá ser acionado judicialmente por eventuais perdas e danos”, ressalta Meimes.
O mesmo pode acontecer quando for comprovada culpa por parte da construtora que motive a resolução contratual pelo comprador. Um exemplo é quando, depois de assinado o contrato de compra e venda, o comprador é comunicado sobre o atraso das obras, ou quando o comprador constata que o imóvel apresenta defeitos construtivos. “Não é justo que o comprador arque com esta despesa”, avalia Meimes.
Se o adquirente deixar de pagar as parcelas do preço do imóvel, a construtora pode pleitear a rescisão do contrato, sendo possível incluir o valor do comissionamento no percentual de retenção. “O Superior Tribunal de Justiça entende que o comprador tem o direito a receber as parcelas pagas com retenção de 25% pelo vendedor sobre o valor pago, já estando contabilizadas nesse percentual, a título de ressarcimento, as despesas havidas com divulgação, comercialização e corretagem na alienação”, justifica Meimes.
O advogado lembra que o contrato de corretagem imobiliária pode ser formalizado mesmo sem a assinatura de documento específico entre as partes. “Ele pode ser verbal ou concretizar-se por meio de cartas, telefonemas, mensagens informáticas, entre outros meios”, alerta. No caso de o negócio ser iniciado com um corretor e vir a se concretizar com um segundo, a remuneração será paga em partes iguais, salvo havendo resolução em contrário.
Fonte: Questão de Direito
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