Inicialmente,
cumpre referir que a comercialização de bens imóveis destinados à
moradia pode ser dividida, sucintamente, do seguinte modo: venda de
imóvel novo pronto, venda de imóvel na planta, venda de imóvel usado e
venda de terrenos.
Existem outras modalidades de operações
imobiliárias, porém destinadas ao uso comercial ou industrial, não
sendo, por ora, o objeto deste pequeno artigo.
Quando objetivamos a compra de imóveis
na planta, primeiramente necessitamos saber se houve o registro da
incorporação imobiliária e conhecermos o teor da mesma para o fim de
obtermos maiores informações sobre o incorporador, bem como verificarmos
o empreendimento em conformidade com o que foi efetivamente aprovado
pelo Município.
Além da análise da incorporação
imobiliária, com base em informações obtidas naquele instrumento, é
importante realizarmos uma investigação sobre a idoneidade da empresa de
forma mais ampla, bem como pesquisarmos o histórico comercial, no que
se refere ao cumprimento dos prazos de entrega dos empreendimentos
anteriormente comercializados.
Ao tratarmos da compra de um imóvel
novo, porém já construído e com o habite-se, a investigação se resume à
análise da regularidade documental do referido empreendimento, bem como à
pesquisa de inexistência de gravames sobre o mesmo e impeditivos
oriundos de questões relativas ao empreendedor e que poderão ocasionar a
futura anulação da venda e compra, com consequentes prejuízos para o
adquirente.
Ressalte-se, por oportuno, que a
investigação realizada no caso de imóvel novo pronto, é, igualmente,
necessária no caso de imóvel na planta, porém com maior cautela!
No que se refere a comercialização de imóveis usados, nos deparamos com uma diversidade de situações.
Nesse sentido, salienta-se que há
aqueles que estão totalmente regularizados, visto que o referido reflete
perfeitamente o projeto aprovado pelo Município com a respectiva
averbação descritiva da obra no registro imobiliário, o qual, conforme
os materiais empregados na construção, bem como pela inexistência de
determinados defeitos construtivos, poderá ser objeto de financiamento
imobiliário.
Destacam-se, outrossim, os imóveis
irregulares apenas quanto a inexistência de projeto aprovado, ausência
de averbação da obra ou apenas sem o habite-se. Nesses casos, é possível
a aquisição, porém somente poderá ser objeto de financiamento se
ocorrer a prévia regularização.
Nesse caso específico, o procedimento é
simples e deve ser realizado por um arquiteto ou engenheiro civil,
podendo ser necessário o auxílio de um advogado para que sejam
solucionadas algumas questões incidentais.
Ressalte-se, por oportuno, que embora
possível a compra nessa situação, sem que ocorra a regularização, é
sempre importante que um arquiteto ou engenheiro civil verifique a obra
emitindo um parecer sobre a segurança oferecida, bem como pela
possibilidade de futura aprovação de projeto em processo administrativo a
ser apresentado à Secretaria de Planejamento Urbano do Município, pois
além dos aspectos materiais da operação, a vida dos ocupantes pode estar
em situação de risco!
É necessário, igualmente, destacar os
imóveis cuja propriedade pende de regularização pela inexistência de
escritura por não ter sido realizado o ato por alguma razão específica,
pela não realização de inventário no caso de falecimento do anterior
proprietário ou pela ausência de sentença declaratória de aquisição da
propriedade por usucapião.
Nesses casos, é necessário o ajuizamento
de uma ação ou a realização de um procedimento extrajudicial, com o
necessário auxílio de um advogado, para que seja sanada a
irregularidade.
Além dos problemas apontados, torna-se necessário destacar outro relativo à regularidade do loteamento.
Nesse particular, salienta-se que
embora, inicialmente, seja prejudicial ao terreno individualmente
considerado, é comum que nele se edifique e que se tenha dificuldade
quando da regularização da referida construção. Essa questão de direito
urbanístico é extremamente ampla, não sendo possível esgotar nesse
pequeno artigo, ficando aqui apenas um alerta para que seja observado
esse ponto.
Em todos os casos, é necessária a
investigação acerca da idoneidade do vendedor, bem como acerca da
regularidade documental do imóvel e inexistência de gravames sobre o
mesmo, para se evitar eventual futura anulação do negócio ou,
simplesmente, prejuízos ao comprador.
Desse modo, ao realizarmos a venda ou
compra de um imóvel, é sempre necessário procedermos com o máximo
conhecimento acerca da situação concreta a ser enfrentada, para que se
obtenha, com tranquilidade, êxito na operação.
Autor: Henrique Robaina / meuadvogado.com.br
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