Resumo: O presente trabalho tem por finalidade conhecer o contrato de corretagem, especificando suas particularidades quanto aos direitos e deveres das partes. O objetivo é discorrer sobre o entendimento acerca do contrato de corretagem, utilizando para este fim, a pesquisa bibliográfica. Sendo a matéria tão ampla, não há nesta pesquisa a pretensão de esgotar o assunto.
I - Introdução
Nas transações imobiliárias é muito comum a utilização de corretores visando buscar no mercado o melhor negócio, dentro dos padrões pessoais de cada negociante. O corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do imóvel, o qual o incumbe na obrigação de achar no mercado o melhor comprador do bem objeto da venda, como também pelo futuro adquirente que busca auxílio do profissional para encontrar o imóvel que deseja comprar, dentro de suas condições. Assim, é de suma importância o estudo do Contrato de Corretagem, o qual tem de um lado o corretor e do outro o vendedor ou o comprador, o qual leva a denominação de Comitente.
Este estudo se dedica ao exame do contrato de corretagem ou mediação. Além disso, trata também de temas introdutórios e necessários à compreensão das nuances peculiares a esta espécie de contrato, como: a definição, os requisitos de validade, a natureza jurídica, o objeto, as categorias possíveis de corretores, as espécies de remuneração e a distinção entre a corretagem e outros institutos jurídicos parecidos.
O instituto da corretagem não foi considerado pelo Código Civil de 1.916, entretanto, o Código Civil de 2002, em seus artigos 722 e 729 passa a disciplinar o Contrato de Corretagem, abrangendo todas as modalidades de corretagem, deixando para o Código Comercial e para as leis específicas a regulamentação da profissão de Corretor.
II - Conceito
A definição do contrato de corretagem é estabelecida no artigo 722 do Novo Código Civil. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, independentemente de mandato, de prestação de serviços ou outra relação de dependência, obriga-se a obter para outra um ou mais negócios, conforme instruções recebidas.
Trata-se de um contrato, que define uma obrigação de fazer (obter um ou mais negócios) para outrem, de acordo com as instruções recebidas anteriormente e mediante o pagamento de uma remuneração. Diniz (2002) acrescenta a esta noção a necessidade de que o corretor atue com imparcialidade e que forneça as informações necessárias para a celebração do contrato principal.
O contrato de corretagem é tratado no Código Civil de 2002, como típico e nominado, em capítulo próprio, pois não se confunde dadas as suas características, com o mandato, a prestação de serviços, a comissão ou qualquer outro contrato que estabeleça vínculo de subordinação.
Segundo entendimento do eminente doutrinador Venosa (2005) a mediação apresenta, conteúdo maior do que a corretagem, tanto que pode ser considerado instituto mais amplo, pois pode ocorrer mediação em outros institutos jurídicos sem que exista a corretagem. Daí porque não se pode afirmar que exista perfeita sinonímia nos termos mediação e corretagem.
No mesmo sentido, Diniz (2005) diferencia estes dois tipos de contratos, sustentando que:
“o contrato de mediação é, na verdade, aquele em que o mediador, com imparcialidade, por não estar vinculado àqueles que pretendem efetivar entre si contrato futuro, coloca-os em contato, aproximando-os, esclarecendo dúvidas que, porventura, tenham e prestando-lhes as devidas informações, tendo direita a uma remuneração, a título de indenização pelo resultado. É alheio ao contrato firmado por meio da atividade do mediador.”
O instituto da corretagem cuida de intervenção em negócio alheio. Não se esgota, contudo, exclusivamente na corretagem essa possibilidade de intervenção, que também pode ocorrer no mandato, na comissão, na representação comercial, entre outros. No entanto, esses negócios não se confundem entre si nem com a corretagem ou mediação, na qual ocorre a intermediação por excelência. Há entendimento, como o de Pontes de Miranda (1984), que afasta a coincidência de compreensão de conceitos entre corretagem e mediação. Para ele, a mediação situa-se em plano inferior à corretagem, para a qual sempre se exigira matrícula e inscrição profissional. Todavia, não é posição que prevalece, pois os conceitos evidentemente coexistem, independentemente da qualificação profissional de quem intermedeia, seja profissional regular para a função ou não.
O artigo 729 do novo diploma ressalva expressamente as normas da legislação especial. A legislação especial é incumbida de tecer normas mais minudentes a respeito da matéria, ficando reservado ao Código Civil o estabelecimento de preceitos genéricos. Em face do regramento do mencionado contrato no novo Código como contrato típico, a legislação especial tem aplicação subsidiária ou complementar.
Os requisitos de validade essenciais ao contrato de corretagem seguem a disciplina geral de qualquer negócio jurídico, para o qual é necessário: agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei; nos termos do artigo 104, incisos I a III do Novo Código Civil.
Por outro lado, de acordo com Diniz (2005), o regime civil da corretagem baseia-se no princípio da autonomia da vontade, de modo que as relações entre comitente e corretor permitirão convenções contrárias às normas, que, em grande parte, têm caráter supletivo.
Destarte, consoante entendimento:
“qualquer pessoa civilmente capaz pode praticar a corretagem livre, ficando eventualmente sujeita a punições administrativas, salvo se a lei cominar com nulidade o ato, suprimindo a legitimidade para mediar a quem não seja corretor profissional regular. Tal fato, porém, não atinge a idoneidade das obrigações assumidas pelo comitente, ainda que responsável nos termos do injusto enriquecimento.” (VENOSA, 2005)
Toda atividade lícita admite a mediação. O objeto ilícito ou imoral evidentemente a inibe como em qualquer outro negócio jurídico. Desse modo, não serão admitidos efeitos jurídicos a corretagem que tenha por objeto contrabando, por exemplo. O objeto da mediação não é uma conduta propriamente dita, mas o resultado de um serviço. Na corretagem, existe uma obrigação de resultado. Sem este não há direito à remuneração. Nesse sentido, disciplina o corrente Código Civil no artigo 725:
“A remuneração é devida ao correto, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”
O que se tem em vista nesse contrato é a aproximação ou resultado útil, tanto que a remuneração será devida na hipótese de arrependimento injustificado das partes e quando estas realizam o negócio diretamente, após a atividade útil do corretor. Nesse diapasão, entende-se que a remuneração do corretor não pode ficar subordinada à escritura definitiva. O principal aspecto a ser ressaltado é a obrigação do corretor em aproximar diferentes pessoas através de sua intermediação na busca comum e convergente para a celebração de um contato entre ambas em relação de causa e efeito.
Especificamente cuidando da obrigação principal do corretor em aproximar tais pessoas, trata-se de obrigação de fazer, que será desempenhada, por exemplo, verificando a idoneidade do terceiro interessado que traz à negociação, informando as condições de celebração do negócio principal, buscando a conciliação dos interesses eventualmente conflitantes e aconselhando a conclusão do negócio almejado.
Diniz (2002) explica que, trata-se de obrigação de fazer, que se desenvolve mediante esforços empregados para a convergência de interesses opostos ou mesmo coincidentes de outras pessoas. Assim, não terá culpa se o acordo obtido malograr, fazendo jus à remuneração que lhe é devida.
Diante do tema, assim decidiu o Pretório Excelso Supremo Tribunal Federal:
“É inconfundível o contrato de mediação com aquele que visa proporcionar. Destarte, ainda que rescindido ou desfeito o último, razão inexiste para a devolução da percentagem recebida.” (RE 83.974-RJ; 2º Turma).
Além da obrigação de fazer, a aproximação efetiva entre distintas pessoas que têm intenção de celebrar determinado contrato, inclusive com o trabalho de aconselhamento inerente à possibilidade de concreção do negócio principal no bojo da intermediação. O objeto do trabalho levado a cabo pelo corretor deve conduzir necessariamente ao resultado do seu serviço. Daí porque se diz que se trata de uma obrigação de resultado. Esta obrigação de resultado assumida pelo corretor se sujeita, por óbvio, à utilidade de seu serviço de aproximação, ou seja, o resultado alcançado deve necessariamente ser útil a quem lhe contratou. Esta utilidade se verifica com a convergência de vontades entre comprador e vendedor.
O corretor vende o resultado útil do seu trabalho, de modo que se seu labor tornar-se inútil não haverá que se falar em remuneração, pois receberá a comissão não em virtude do serviço prestado, mas em razão do resultado obtido. Uma vez alcançado o resultado útil de efetiva aproximação entre as partes, com a convergência de vontade entre ambas de que é possível celebrar o negócio principal almejado, então posterior arrependimento injustificado de qualquer uma delas não contamina o trabalho do corretor, pleno e satisfatoriamente realizado. O mesmo ocorre quando as partes passam – a partir da aproximação útil realizada pelo corretor – a negociar diretamente sem a interferência e colaboração dele.
O contrato de corretagem distingue-se da simples prestação de serviços cujo objeto é conhecido e não aleatório. Não se confunde com a empreitada, porque nesta o objetivo é a entrega da obra. Ainda, não se confunde com o mandato, porque o corretor não representa o comitente. Apesar de também assimilar aspectos da comissão mercantil, com ela não se confunde, porque o comissário contrata em seu próprio nome, enquanto o corretor limita-se a aproximar as partes.
III- Natureza Jurídica
A primeira característica jurídica do contrato de corretagem é a bilateralidade, porque geram obrigações para ambos os contratantes, isto é, por gerar obrigações ao corretor e ao comitente. O corretor deverá executar certo encargo, e o comitente, remunerá-lo. Tem natureza acessória, pois sua existência está ligada a um outro contrato, que deverá ser concluído, ou seja, porque serve de instrumento para conclusão de outro negócio. Trata-se de contrato preparatório.
Em resumo, o contrato de corretagem é acessório porque sua própria existência aponta no sentido da celebração de um outro contrato, a ser firmado posteriormente pelo comitente (que contratou inicialmente com o corretor) e pelo terceiro interessado (que foi identificado e efetivamente aproximado pelo corretor ao comitente).
No entanto, Tepedino (2004) versa que o atributo da acessoriedade atribuída à corretagem, não parece condizente com a essência do contrato em referência. Afirma que, embora a função econômica da corretagem se vincule ao contrato que o corretor pretende promover, a corretagem subsiste, em sua função sócio-jurídica, mesmo que o negócio almejado não se conclua. Aquele não depende deste, portanto, para existir.
Outra característica do contrato de corretagem é a onerosidade. Posto que no adimplemento do contrato de mediação haja ônus, vantagem e benefícios patrimoniais recíprocos. Todavia, é possível que o corretor não faça jus a remuneração, por variados motivos, que o comitente (ou o outro contratante) se arrependa e decida não mais celebrar o negócio principal anteriormente avençado, ou mesmo que ambos (corretor e comitente) não recebam nenhuma vantagem ou benefício econômico, apesar do esforço empreendido por ambos.
A corretagem é ainda considerada contrato aleatório, porque o corretor assume o risco do insucesso da aproximação. Pode, no entanto, haver comutatividade ou equivalência das prestações em determinadas corretagens feitas à base de negócios rotineiros, com efeitos mercantis, e nas praticadas por servidores públicos, como, por exemplo, por corretores de navios.
A eventual obrigação do proprietário do bem a ser vendido de remunerar o corretor submeter-se-á a uma condição suspensiva, que consistirá na obtenção da vontade para realização do contrato pretendido, não tendo, portanto, o dever de se servir da mediação nem de utilizar a ocasião apresentada pelo corretor. Assim sendo, o corretor suportará o risco da não-produção daquele resultado, que apenas parcialmente está em suas mãos; visto que sua realização dependerá de outras circunstâncias, dentre elas a declaração de vontade da pessoa que está obrigada a pagar-lhe comissão. É também consensual, porque depende unicamente do consentimento das partes, sem outro procedimento.
Como contrato consensual que é, não exige observância do requisito formal. Basta o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio. Mas é necessário que exista, isto é, que o corretor seja encarregado de agenciar o negócio. Se o dono deste anuncia diretamente a aceitação de oferta, não está obrigado a pagar comissão a quem quer que se lhe apresente como agenciador espontâneo, ou acompanhando candidato, ainda que com este se faça o negócio, porque a comissão é devida em razão do contrato, e este não existindo é indevida. E, como qualquer outro, sua perfeição exige como pressuposto essencial o acordo de vontades, e não a atuação, unilateral e não encomendada, por parte de uma pessoa que se arrogue na qualidade de corretor ou agenciador. Se faltar o mútuo consenso, não há contrato de corretagem, portanto, nenhuma comissão pode ser reclamada. A regra geral é não depender de forma, podendo ser verbal ou escrito, tendo a característica de não solene.
Ressalva Coltro (1995) que, a informalidade permite a concretização do contrato de mediação por meios diversos, como, por exemplo, entendimento verbal direto entre comitente e corretor, telefone, correspondência escrita, computador, fax e outras formas de comunicação.
IV - Dos Corretores
O corretor tem a função de aproximar pessoas que pretendem contratar, e deverá aconselhar a conclusão do negócio, informando as condições de sua celebração, a fim de conciliar os interesses. Para o ilustre jurista Gomes (2003), a atividade do corretor consiste em aproximar pessoas que desejam contratar, pondo-as em contato. Ainda, mister se faz citar as lições do doutrinador Monteiro (2003)que diz que: “o corretor desenvolve um trabalho de intermediação, pondo o outro contratante em contato com pessoas que se interessam em celebrar algum contrato.” Monteiro (2003) explica em sua obra que a corretagem pode ser livre ou oficial.
Os Corretores Oficiais são aqueles que gozam de prerrogativas de fé pública inerente ao ofício disciplinado por lei, entre eles podemos citar como exemplo os corretores de operações de câmbio, os de navio, de mercadorias, de seguros, de valores em bolsa, entre outros. Já os Corretores Livres são aqueles que exercem o ofício de intermediadores continuadamente, porém, sem nenhuma designação oficial. Encontramos nessa categoria os corretores de espetáculos públicos, de atletas profissionais, de automóveis, de obras de arte, de móveis, entre outros.
Venosa (2005) agrega outra classificação quanto às categorias. Sustenta o autor que, a corretagem pode ser tanto profissional como ocasional. Para que seja considerada corretagem, a intermediação deve ser a atividade preponderante no contrato e na respectiva conduta contratual das partes.
A profissão de corretor de imóveis, por exemplo, é disciplinada pela Lei 6.530/78, regulamentada pelo Decreto 81.871/78. De acordo com o artigo 1º do Regulamento, o exercício da profissão de corretor de imóveis, no território nacional, somente é deferido ao possuidor de título técnico em transações imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) da jurisdição. O exercício também é autorizado às pessoas jurídicas, e o atendimento aos interessados sempre será feito por corretor regularmente inscrito.
O ilustre Tepedino (2004) propõe a análise de tormentosa divergência relacionada à necessidade de registro profissional do corretor como requisito de exigibilidade do contrato. Esclarece, no entanto, que o tema, em verdade, refere-se à consensualidade (absoluta) do contrato e, por isso mesmo, não pode deixar de merecer do intérprete tratamento que dispense o registro, ao menos no que concerne à cobrança da corretagem, desde eu esta tenha sido ajustada entre as partes e efetivamente levada a cabo.
De acordo com o entendimento do professor, é que as exigências de regularidade profissional, conquanto louváveis no intuito de proteção do consumidor, não podem inibir a cobrança da remuneração, decorrente da natureza consensual do contrato, desde que os serviços do corretor hajam sido efetivamente realizados.
V - Obrigações do Corretor
O civilista Pereira (2007) esclarece que as obrigações do corretor giram em torno da aproximação e da mediação das partes com vistas à realização de negócios, e podem ser expressamente estipuladas pelo decorrer da lei ou dos usos e costumes. Em princípio, cabe-lhe envidar esforços e dedicar sua atividade na angariação do negócio ou do contrato, a que visa o comitente, podendo investigar, anunciar, etc.
Quanto às inovações do Novo Código Civil referente às obrigações do Corretor, é necessário trazer em foco o disposto no artigo 723:
“O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos; prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.”
Assim, o Corretor tem como dever:
- Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato, ou seja, a mediação do negócio, devendo agir sem que propicie a realização de contratos nulos e anuláveis;
- Prestar todas as informações sobre o andamento dos negócios, sempre de forma espontânea, visto que faz parte das suas atribuições de intermediador de negócios;
- Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança ou risco do negócio, as alterações de valores, e demais fatores que possam influir no resultado da realização do negócio, sob pena de que se não o fizer, de responder por perdas e danos causados em razão da omissão de algum fator que estava ao seu alcance.
Tais obrigações gravitam em torno da obrigação principal, que é promover a aproximação com a efetiva convergência de vontades entre o terceiro interessado e o comitente que lhe contratou. É necessário que o corretor preste as informações básicas a respeito do negócio que se pretende realizar, diligencie para esclarecer as dúvidas que cada uma das partes possa vir a ter em relação à outra, atue com presteza, seriedade e ética na sua função.
Segundo Venosa (2005) o dispositivo sintetiza o dever de lealdade do corretor em relação ao comitente. Na verdade, a lei sintetiza que existe um dever de lealdade do corretor para com o dono do negócio ou comitente que o contrata. Afastando-se dessa lealdade, a responsabilidade do corretor decola do dever de indenizar até a transgressão de normas criminais. A posição do corretor, em virtude do sensível papel social que desempenha no mundo negocial, exige permanente clareza e transparência de conduta. Esse sentido ético deve estar presente em qualquer ramo a que se dedique a corretagem.
Relembrando o objeto do contrato de corretagem, dentre as obrigações do corretor emerge a essencial ou principal, qual seja, constitui-se na obtenção da convergência de vontades com vistas ao negócio. Cumpre com o dever contratual o corretor que apresenta ao vendedor um comprador definitivamente disposto a celebrar o contrato pretendido pelo vendedor nas condições por este estabelecidas.
Consoante explanação de Tepedino (2004), daqui decorre o equívoco tanto de quem acredita que o corretor só se desincumbe de seu dever contratual com a celebração efetiva do contrato; quanto de quem vê na simples apresentação do comprador ao vendedor o conteúdo da prestação devida pelo corretor. Para que o corretor desempenhe o seu papel no âmbito do trabalho desenvolvido em função do contrato de corretagem, é necessário que ele aproxime o terceiro interessado ao comitente de modo a lhe proporcionar um resultado útil (convergência efetiva de vontades).
Não basta a simples aproximação, sem o estabelecimento de qualquer vínculo entre o terceiro interessado e o comitente. De igual maneira, não é necessário que o negócio principal seja efetivamente realizado, vez que pode ser obstaculizado mediante o arrependimento de uma das partes ou mesmo de ambas. Neste caso, o trabalho do corretor poderá ter sido realizado com sucesso – e, portanto, ele fará jus à remuneração – embora o contrato versando sobre o negócio principal não venha a ser efetivamente celebrado.
O mediador terá direito a uma compensação condicional, que dependerá da execução da obrigação de resultado. Isto porque na mediação o serviço é prometido como meio para a consecução de certa utilidade. O proprietário do bem a ser vendido, por exemplo, ao contratar o corretor, não objetiva o serviço por ele prestado, mas o resultado útil, que é a obtenção da vontade do contratante para a conclusão do negócio. Logo, apenas quando se verifica tal utilidade é que o corretor terá direito à remuneração. O serviço do mediador apenas traduzirá valor econômico quando resultar no acordo para a efetivação do contrato, que constitui a finalidade do seu trabalho. Vale salientar ainda que, a obrigação de resultado útil tem sido atenuada, desde que mais razoável e justa se afigura a posição intermediária, segundo a qual é devida ao corretor a comissão se, após a aproximação, já com a venda acertada, o negócio não se perfaz por desistência.
VI - Direitos do Corretor
Um dos direitos do Corretor é a remuneração que se refere à contrapartida devida pelo comitente ao corretor, depois de realizado o seu trabalho com o resultado útil. Designa-se comissão ou corretagem e pode ser fixa e/ou variável. Geralmente, é ajustada em dinheiro, mas pode ser fixada em espécie. A obrigação fundamental do comitente é pagar a comissão, na forma estipulada, ou segundo o que determina a lei ou os costumes. Não depende ela do recebimento integral do preço, ou da execução do contrato. É devida, portanto, desde que se considere este ajustado. Basta a assinatura do instrumento preliminar, ou da tradição do arras. Frequentemente cobra-se uma quantia a título de sinal ou de entrada, suficiente a cobrir aquela comissão. O pagamento faz-se, normalmente, em dinheiro, entretanto, nada obsta a que seja em espécie diferente, desde que as partes o convencionem.
A comissão, afora o caso de vigorar quantia determinada, é fixada sob modalidade percentual, computada sobre o valor do contrato agenciado, ou sobre a vantagem ou proveito do comitente. Na corretagem livre, prevalece o ajuste, ou, na sua falta, o costume.
São espécies de remuneração:
- Fixa: se o seu quantum foi estipulado numa importância certa, seja qual for o sucesso obtido, independentemente do valor do negócio;
- Variável: conforme o preço alcançado. Sendo então, proporcional ao valor da transação conseguida, respeitando-se, porém, o limite mínimo;
- Mista: se fixar uma porcentagem certa até o desejado pelo comitente, estabelecendo-se que o que exceder esse limite seja do corretor, em sua totalidade, ou de ambos, em sociedade.
Como regra, o corretor fará jus à sua comissão caso tenha aproximado as partes e estas tenham efetivado o contrato, conforme dispõe o artigo 725 do Código Civil. Vale frisar que mesmo se as condições do negócio foram posteriormente alteradas, o corretor terá direito à sua remuneração, visto que exerceu sua principal obrigação e atingiu o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, a aproximação dos interessados para a realização do negócio.
A remuneração também será devida quando, aproximadas as partes, o negócio não se implementar em razão do arrependimento dos interessados, conforme versa a segunda parte do artigo 725 do Código Civil. Embora o direito de recebimento da comissão pela corretagem se dê com o resultado útil do trabalho desenvolvido pelo corretor, através da aproximação efetiva de terceiro interessado na conclusão do negócio com o comitente, há entendimento jurisprudencial que aponta no sentido de que o resultado útil do trabalho se concretiza somente com a efetiva realização do contrato principal. Entretanto, tal posição não encontra respaldo no artigo 725 do CC, conforme citado alhures.
Para que a remuneração do corretor seja devida, basta que haja o acordo mútuo com a efetiva convergência de vontades no sentido da conclusão do negócio principal. A prova de que efetivamente houve tal acordo mútuo no sentido de concretizar o negócio principal pode ser feito também pela prova testemunhal. Ao contrário, caso o corretor não prove sua efetiva intermediação na aproximação útil do terceiro interessado com o comitente, então não fará jus à remuneração. A doutrina e a jurisprudência consagraram o entendimento de ser a remuneração devida ao mediador, desde que tenha este logrado obter o acordo de vontades, pouco importando que o negócio não venha a efetivar-se.
O professor Tepedino (2004) pontua a controvérsia gerada em torno da solução da questão referente ao cabimento ou não da remuneração na hipótese do contrato de compra e venda não concluído. Uma vez estremados os dois negócios jurídicos, o de corretagem – cuja função jurídica consiste na aproximação útil das partes – e o de compra e venda, que a ele se segue e que com ele não se confunde, não há como fazer depender a remuneração do primeiro à conclusão do segundo negócio jurídico. Embora aparentemente mais justo este entendimento, a solução deverá ser buscada à luz do caso concreto. Entretanto, há uma tendência jurisprudencial, sobretudo no STJ, de que a comissão é devida ao corretor somente com a efetiva conclusão do negócio principal, ou seja, a partir do momento em que o terceiro interessado e o comitente firmem o contrato respectivo. A justificativa é que o trabalho desempenhado pelo corretor é de resultado e firma-se no risco inerente ao seu negócio de corretagem e intermediação.
Urge ressaltar, que iniciado e concluído o negócio entre as partes, o corretor não fará jus à comissão, porém, caso o contrato de mediação tenha expressado a cláusula de exclusividade, a remuneração será devida, de acordo com o disposto no artigo 726 do CC. Todavia, se comprovada a inércia ou ociosidade do corretor que tiver exclusividade, este não terá direito à comissão. Obviamente, o corretor deve laborar no sentido da conclusão do negócio principal.
Em eventual hipótese de lide judicial, incumbirá ao corretor provar em juízo a alegação de que efetivamente trabalhou e conseguiu levar ao comitente um terceiro interessado em condições concretas de efetivar o negócio principal. Alves (2002) ressalta, no entanto, que o posicionamento do STJ, a respeito do direito a eventual remuneração pelo corretor, aponta no sentido de que somente se concretiza com a efetiva realização do contrato versando sobre o negócio principal. A justificativa é o risco, inerente à atividade do corretor.
Nos casos de contrato de mediação sem prazo determinado, se o comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar a posteriori em virtude da mediação do corretor, a comissão lhe será devida (Artigo 727, CC). A mesma solução é adotada pelo artigo em tela, nos casos de contrato de corretagem com tempo determinado, em que o negócio se realizou após o término do prazo, em virtude dos trabalhos exercidos pelo corretor.
Tratando-se da segunda situação, que se refere ao prazo estipulado para que o corretor leve terceiro interessado ao comitente, cabe ressaltar que será devida a remuneração do corretor sempre que o negócio for concluído em virtude da aproximação promovida pelo corretor, ainda que posteriormente ao prazo estipulado ou depois dele se desligar da negociação.
O artigo 728 dispõe que:
“Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.”
Caso o corretor tenha sido socorrido por terceiro colaborador, então a remuneração a ele devida será proporcional ao esforço empreendido no sentido da efetiva aproximação. Quanto à cláusula de exclusividade no contrato de corretagem, entendemos que tem como objetivo dar ao corretor o direito de perceber a integralidade da remuneração ajustada. Venosa (2005) destaca que como hipótese que pode gerar direito à remuneração é a situação de intermediário que tenha atuado sem que qualquer das partes tenha autorizado de forma expressa, mas que tivesse sua atuação tolerada e admitida tacitamente pelos interessados.
Ainda, segundo afirma o doutrinador Gomes (2003), o corretor perderá o direito à remuneração se o contrato for nulo, e a anulabilidade somente seria oponível ao corretor se a causa fosse de seu conhecimento. Ademais, as despesas realizadas na busca do terceiro interessado para a celebração do negócio principal não devem ser ressarcidas ao corretor pelo comitente, seja na hipótese de sucesso (em que o valor pago deve cobrir tais gastos), seja ainda com mais razão na hipótese em que a contratação resta frustrada (os esforços envidados pelo corretor são por sua conta e risco).
VIII - Aperfeiçoamento do Contrato de Corretagem
Na corretagem, um agente comete a outrem a obtenção de um resultado útil de certo negócio. Desta maneira, a conduta esperada é no sentido de que o corretor faça aproximação entre um terceiro e o comitente. Sucede, portanto, que a mediação é exaurida com a conclusão do negócio entre estes, graças à atividade do corretor.
Quando discutimos a retribuição a que o corretor faz juz, importante é exatamente fixar que a conclusão do negócio tenha decorrido exclusiva ou proeminentemente dessa aproximação, explica o civilista Venosa (2005).
Insta destacar, novamente, que o corretor, contudo, não se responsabiliza pela conclusão do negócio. É que, sua participação termina com o resultado útil, ou seja, a aproximação eficaz do terceiro que conclui o negócio com o comitente. Nery (2003) anota que, incumbe ao vendedor o pagamento da corretagem se de forma inequívoca outro meio não foi avençado.
É plenamente admissível a liberdade de forma na celebração do contrato de corretagem. Tepedino (2004) explica que, não requer a corretagem formalidade especial, prevalecendo o princípio da liberdade de formas. Para se provar o contrato, admite-se em princípio qualquer meio de prova, ainda que somente a testemunhal (art. 107, CC).
Em sentido contrário, Azevedo (2004) sustenta que, o serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. Celebrado entre vendedor e comprador recibo de sinal e princípio de pagamento, com cláusula vedatória de arrependimento, tem-se que, naquele momento, no que toca aos serviços de intermediação prestados pela empresa corretora, o negócio terminou, sendo devida a comissão respectiva, que não pode ser afastada ao argumento de que o comprador, a quem fora atribuído o ônus da corretagem, desistira da aquisição, celebrando distrato com o vendedor, que a aceitou.
Quanto mais longe chegar essa fase de celebração do contrato versando sobre o negócio principal, mais visível será a caracterização da efetiva intermediação ou colaboração do corretor.
Em linhas gerais, distintas fases de negociação podem ser destacadas, nas quais o corretor:
- efetivamente não participou ou não colaborou na aproximação do terceiro interessado ao comitente, vez que se tratavam de pessoas conhecidas e que resolveram celebrar o negócio principal através de tratativas diretas entre ambos;
- participou ou colaborou simplesmente na busca da aproximação entre um terceiro interessado e o comitente, sem diligenciar qualquer providência no sentido de remover os possíveis obstáculos que podem surgir durante a negociação entre ambos no que tange à celebração do negócio principal;
- além de promover a aproximação entre o terceiro interessado e o comitente, ainda logrou deixar clara a convergência de vontades no sentido da realização do negócio principal a ser celebrado entre ambos;
- efetivamente colaborou para a realização do negócio principal, celebrado entre o terceiro interessado e o comitente, inclusive assistindo a ambos até o momento da assinatura deste contrato;
- apesar disso tudo, pouco antes, no momento, ou depois, da assinatura do contrato principal, ele é desfeito por qualquer motivo referente ao arrependimento de qualquer uma das partes ou de ambas.
Diante de tais situações, pode-se dizer que, nas hipóteses I e II, o contrato de corretagem não se aperfeiçoou, ou seja, não atingiu o resultado útil esperado, e por isso, não foi cumprido, vez que o trabalho do corretor se mostrou negligente ou insuficiente. Nas hipóteses III, IV e V, o contrato de corretagem se aperfeiçoou, isto é, foi concretizado ou cumprido plenamente.
Finalizando, nas duas primeiras hipóteses, o corretor não fará jus à remuneração, enquanto que nas demais, ele fará jus à remuneração em razão da extinção do contrato de corretagem com o fiel cumprimento do trabalho que lhe foi designado.
IX - Consumação da Mediação
A mediação se consuma no momento do acordo de vontades ou da formação do vínculo jurídico entre as pessoas aproximadas pelo resultado útil do serviço prestado pelo corretor.
Estes são os dois momentos exatos que podem ser tomados para os fins da consumação da mediação realizada pelo corretor:
- ele conduz à convergência ou ao acordo de vontades entre o terceiro interessado e o comitente no sentido da efetiva celebração do contrato versando sobre o negócio principal;
- quando da formação de qualquer vínculo jurídico que manifeste a inequívoca intenção de ambos na celebração do negócio principal.
X - Corretagem X Prestação de Serviço/Mandato/Comissão Mercantil/Comissão Civil
A corretagem distingue-se de outras figuras conhecidas no direito, como a prestação de serviço, o mandato, a comissão mercantil, a comissão civil e a agência e distribuição. Em relação à primeira figura mencionada, distingue-se da simples prestação de serviços cujo objeto é conhecido e não aleatório. Em relação ao mandato, não se confunde porque o corretor não representa o comitente. Quanto à comissão mercantil, a corretagem distingue-se porque o comissário contrata em seu próprio nome, enquanto o corretor limita-se a aproximar as partes.
O contrato de corretagem ou mediação distingue-se também do contrato de comissão previsto no artigo 693 do Novo Código Civil. Neste contrato, obriga-se o comissionário a vender ou comprar bens em seu próprio nome, posto que por conta de outrem, designado como comitente, em troca de certa remuneração. A comissão é mandato sem representação. Trata-se de “representação imperfeita”.
Em suma, o contrato de corretagem ou mediação não se confunde com a prestação de serviços, o mandato, a comissão ou outro contrato em que haja vínculo de subordinação ou de dependência. Igualmente, não se confunde com a empreitada, porque nesta o objetivo é a entrega da obra. O contrato de corretagem também se distingue do contrato de agência e distribuição, previsto no Novo Código Civil. O artigo 710, que define este tipo de contrato, estabelece que, pelo contrato de agência, uma pessoa assume, em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a obrigação de promover, à conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona determinada, caracterizando-se a distribuição quando o agente tiver à sua disposição a coisa a ser negociada.
Uma diferença básica se refere à obrigação assumida em cada um destes contratos. Enquanto a corretagem trata da obtenção de um ou mais negócios para o comitente, a agência se refere à promoção da realização de certos negócios, que corre à conta do representado. Ainda, enquanto a obrigação do corretor na mediação se encerra com a celebração do contrato, versando sobre o negócio principal, o agente funciona como intermediário do representado na promoção de seus próprios negócios (gestão).
XI - Extinção do Contrato de Corretagem
A corretagem ou mediação extingue-se pela:
- Conclusão do negócio, pois, neste instante termina a função do corretor. Entretanto, se o negócio não se realizar porque uma das partes de arrependeu, haverá mediação, pois o corretor não é responsável pela consumação do negócio. Executado estará o contrato de corretagem se houve aproximação útil de pessoas por intermédio do corretor;
- Expiração do prazo, se a corretagem foi estipulada por tempo determinado, sem que o corretor tenha encontrado comprador;
- Distrato;
- Impossibilidade de sua realização devido a força maior ou caso fortuito;
- Nulidade do negócio;
- Renúncia do corretor;
- Revogação;
- Morte do corretor ou do comitente;
- Incapacidade do corretor;
- Falência.
Será através do Contrato de Corretagem, que o corretor assume a obrigação de aproximar pessoas que pretendem contratar, devendo aconselhar na conclusão do negócio, informando quais são as condições de sua celebração.
Há linhas tênues na definição de diversos aspectos que contornam o contrato de corretagem, especialmente no que se refere ao seu aperfeiçoamento, quando se consuma, quando a remuneração é devida ou não ao corretor, etc.
Estas questões surgem como decorrência da própria natureza do contrato; consensual e com inteira liberdade de forma, já que o Novo Código Civil não previu qualquer forma especial para sua celebração. Neste sentido, o contrato de corretagem ou mediação, tratado como termos sinônimos no Código, pode ser celebrado até verbalmente, como de fato geralmente ocorre. Daí resulta nos diversos problemas acerca da sua efetiva concretização ou não, hipótese que sempre deverá ser analisada caso a caso.
O corretor assumirá as obrigações trazidas pelo Novo Código Civil que em seu artigo 723 dispõe que, é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.
Em virtude das obrigações assumidas e dos serviços prestados, pelos quais coloca em relação duas ou mais pessoas que desejam contratar, o corretor fará jus a uma remuneração. A regra geral é de que a remuneração sempre será devida ao corretor se houver o resultado útil do seu trabalho junto à realização do negócio principal, que se verifica com a efetiva convergência de vontades entre o terceiro interessado apresentado à oportunidade de negócio pelo corretor e o comitente que o contratou. Diante de situações intermediárias, é necessário se debruçar sobre as especificidades de cada caso concreto e solucioná-los da maneira mais justa e equilibrada possível. Somente assim, uma das partes não estará se locupletando indevidamente e a remuneração pelo trabalho desenvolvido estará assegurada com justiça.
O bom senso das partes e do magistrado há de apaziguar os contornos das questões que possam surgir em torno do contrato de corretagem eventualmente violado e lavado até a esfera judicial para definição sobre o direito ou não à remuneração pelo corretor.
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Autores: Débora Elen Ferro e Jussara Luongo
Débora Elen Ferro: Advogada. Especializanda em Direito Civil pela FMU-SP; Jussara Luongo: Advogada. Especialista em Direito Registral Imobiliário pela PUC-Minas. Especializanda em Direito Civil pela FMU-SP.
Débora Elen Ferro: Advogada. Especializanda em Direito Civil pela FMU-SP; Jussara Luongo: Advogada. Especialista em Direito Registral Imobiliário pela PUC-Minas. Especializanda em Direito Civil pela FMU-SP.
Muito pertinente
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