A Comissão de Estudos que revisou a Parte 2 da Norma de Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT NBR 14.653 – estabeleceu que as avaliações têm os seguintes princípios:
Formação Técnica
O exercício da atividade de avaliação de imóveis impõe uma formação técnica que é incompatível com aquela que dispõe o corretor de imóveis.
Na Lei 6.530/78 da legislação em vigor, “compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária” (art. 3º, caput); e conclui, em seguida:
Parece-nos lógico que dentro da competência para “opinar quanto à comercialização imobiliária” se insere a de avaliar o valor do imóvel, o que faz do corretor profissional competente para o ato.
Nessa conclusão há um grande equívoco de competência profissional.
É certo que os corretores estão na linha de frente do mercado de transações e de locações e, por força da habitualidade, estão familiarizados aos preços praticados e mesmo com o rol de informações históricas e perspectivas diretas nas suas áreas de atuação.
Associado à habitualidade há a natural intuição que o leva à escolha dessa atividade para o exercício profissional. Mas não saberá distinguir, além de uma apreciação leiga, tecnicamente irresponsável, características intrínsecas do bem a transacionar, quanto às técnicas construtivas e até aspectos patológicos de uma edificação, sua interação com o solo e respectivo grau de compromisso ao uso que possam ser aferidas para emprestar ou reduzir valor a um bem.
Ademais, insere-se uma forte questão ética: a sua conduta de conciliar interesses, que resultam no próprio ganho (comissões recebidas), o faz parte interessada no processo transacional.
O valor ‘mercadológico’ de um imóvel apresenta componentes que devem e podem ser identificados não somente para o discernimento das partes transacionais, mas, principalmente, para conduzir uma decisão judiciosa.
Neste campo, de fato, os corretores não estão capacitados.
Estes poderão até dizer que preços estão sendo praticados, mas não saberão o “porque”, o “como” e em quais limites seriam tolerados, considerando a generalidade e a especificidade de cada bem em exame.
Esta capacitação profissional somente é encontrada nos profissionais graduados em Engenharia, Arquitetura e Agronomia, que têm em sua formação e visão conhecimentos pertinentes a precificação de materiais e das habitações, ao estágio tecnológico das construções, aos custos, à formação antropológica de aglomerados urbanos e de atividades produtivas rurais ou industriais, não sendo argumento para alegação de “não estar explícito na Lei”.
O questionamento a respeito da competência tendo em vista especialmente o disposto no art. 7º, alínea “c”, da Lei 5.194/66, que dispõe serem atividades e atribuições de engenheiros, arquitetos e agrônomos: “estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica”, serve tão somente como um pretexto para incutir dúvidas onde elas inexistem, alegando-se: “as dúvidas acerca da matéria geram insegurança jurídica, tanto para os consumidores quanto para os trabalhadores do setor – corretores, engenheiros e arquitetos”.
Isto, para consumidores, engenheiros, arquitetos e agrônomos, é inverídico.
De fato, com base no disposto na Lei 5.194/66, defende-se a tese de que a competência para a avaliação do valor do imóvel é atribuição de engenheiros, arquitetos e agrônomos, e não dos corretores de imóveis.
Raciocínio análogo é aplicável também para outras categorias de bens como máquinas, instalações e equipamentos elétricos e/ou mecânicos cujas avaliações de mercado demandam formação, habilitação e capacitação nas áreas das engenharias elétrica e mecânica.
Conforme já está demonstrado pela legislação disponível, não há respaldo ao argumento para alegação de “não estar explícito na Lei”, reitera-se, como elencado a seguir:
a) A legislação brasileira (Código de Defesa do Consumidor) impõe aos fornecedores de produtos e prestadores de serviços técnicos o respeito às normas técnicas oficiais.
b) No caso das avaliações, a norma a ser respeitada é a NBR 14.653 – Avaliações de Bens, cuja Parte 2 – NBR 14.653-2 – é dedicada a “Imóveis Urbanos” e a Parte 3 – NBR 14.653-3 – é dedicada a “Imóveis Rurais”.
c) A definição de avaliação contida na Parte 1 – Procedimentos Gerais é: “Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, com o objetivo de identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, e ou determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data”.
Entende-se por engenheiro de avaliações ao profissional do sistema CONFEA/CREA – engenheiro, arquiteto, agrônomo.
d) O mesmo documento define o profissional capacitado a realizar avaliações como: “Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação técnicocientífica para realizar avaliações, devidamente registrado no CREA”.
e) São diversas as razões que levaram o texto a contemplar tais definições. Entre outros, destacam-se aspectos específicos contidos nos requisitos e nas diversas metodologias normalizadas.
Elucidações Conclusivas
Os corretores de imóveis carecem de capacitação para realizar laudos de avaliação e falta-lhes isenção, visto que o fim precípuo dessa atividade é a comercialização do imóvel e a remuneração a ela vinculada.
Do ponto de vista técnico os corretores de imóveis não têm capacitação para elaborar laudos de avaliação em atendimento ao que está preconizado na Norma de Avaliação de Bens da ABNT. Deve-se lembrar que o Código de Defesa do Consumidor estabelece no seu art. 39, inc. VIII, que é vedado colocar no mercado qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas técnicas.
Admitir que corretores possam exercer uma atividade para a qual não contribuíram e nem estão capacitados é expor a risco de segurança todos os atos e consequências decorrentes dos trabalhos avaliatórios.
Todas as instituições financeiras que fazem uso de avaliações imobiliárias (Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, BNDES, BRDE, BASA, BNB, Bradesco, Itaú, Santander, Unibanco, Real, e outros), têm estruturas específicas e especializadas constituídas por engenheiros, arquitetos e agrônomos e somente contratam trabalhos elaborados por estas categorias profissionais. Isso se dá pela necessidade de haver fundamentação técnica, transparência e validação de suas conclusões, o que propicia maior segurança às garantias hipotecárias de suas operações.
Todas as demais instituições que demandam trabalhos de avaliação, tais como: Petrobras, VALE, Furnas, Chesf, agências reguladoras (ANEEL, entre outras), fundos de previdência privada (PREVI, PETROS, FUNCEF, entre outros), agências financiadoras (FINEP, entre outras), seguradoras (IRB).
A necessidade de fundamentação e transparência também se faz impositiva em demandas judiciais de diversas naturezas, tais como: desapropriações, sub-rogação de vínculos, instituição de servidão, inventários, execuções, falências etc.
Fica também muito claro que a legislação vigente está correta ao admitir que, para o exercício de suas atividades profissionais, podem os corretores de imóveis no máximo opinar sobre valor, pois avaliar é algo mais: ciência complexa de responsabilidade que agrega cultura especializada em engenharia e arquitetura.
Fonte: Texto do coordenador da comissão da revisão da Norma Brasileira de Avaliações da ABNT NBR 14.653-2, Engenheiro Octavio Galvão Neto e Secretário Engenheiro Sérgio Antão Paiva.
Nota do Editor:
Como se não bastasse a demonstração inconteste e tenaz da luta pela manutenção da reserva de mercado do nicho Avaliação de Imóveis, os engenheiros, arquitetos e agrônomos, articulam, por iniciativa do CREA-PR uma fiscalização descabida às Imobiliárias e/ou corretores autônomos que estiverem anunciando a realização de avaliações, ou se propondo a realizar laudos e/ou pareceres de avaliação.
"Deverão ser realizadas fiscalizações, em caráter preventivo, junto aos diferentes órgãos públicos, inseridos nas esferas federais, estaduais e municipais, bem como, profissionais e empresas públicas ou privadas, registrados ou não junto ao CREA-PR e que estejam realizando trabalhos avaliatórios". (Grifo nosso)
Sabenos que não poderá haver esta ingerência, mesmo porque até o momento presente, todos os recursos impetrados pelo Sistema CONFEA-CREA e IBAPE, foram rejeitados pelo TRF que mantém permissão para corretores fazerem avaliação de imóveis. Acreditamos que todo e qualquer recurso emanado do sistema CONFEA-CREA e IBAPE será julgado desprovido com base nos julgados anteriores, porém os engenheiros, arquitetos e agrônomos, entre outros, ainda não digeriram esta derrota nos tribunais.
O Presidente do COFECI, João Teodoro da Silva diz, reiteiradamente, que esta
questão está pacificada, porém a realidade é bastante diversa desta
afimação. Daí nossa preocupação em alertar a categoria, quanto a
situação de momento do Corretor de Imóveis Avaliador.
Temos que nos
conscientizar que a batalha não acabou! A prova disso é que os
Corretores de Imóveis Avaliadores, com inscrição no CNAI, vêm tendo seus pareceres
desqualificados através das inúmeras impugnações em
Tribunais de Justiça de todo o país.
Prof. Marcos Mascarenhas
Prof. Marcos Mascarenhas
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