ARTIGO 500 DO CÓDIGO CIVIL: IMÓVEL COM ÁREA DIFERENTE DA REAL

O artigo 500 do Código Civil em vigor estabelece com clareza as conseqüências da negociação de imóvel com área diferente da real, da seguinte forma:

Art. 500. Se na venda de um imóvel se estipular o preço por medida de extensão ou se determinar a respectiva área e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2o Se em vez de falta houver excesso e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Portanto, caso a área do imóvel negociado não corresponda com a realidade o comprador terá direito a exigir a complementação, solicitar a rescisão do contrato (atenção o termo jurídico apropriado é resolução) ou solicitar o abatimento do preço correspondente a área faltante.

Importante ressaltar que a lei estabelece três ressalvas muito importantes, a primeira é que é permitido a venda de imóveis em dimensão em até 5% menor do que combinado, ou seja é possível vender um imóvel com 200 m2 que na realidade somente tenha 190 m2, sem que seja permitido a solicitação de reembolso ou desfazimento do negócio em regra. Embora estejamos falando no caso do exemplo em apenas 10 metros quadrados a menos, essa metragem muitas vezes pode ser muito significante caso seja subtraída de uma sacada ou quarto.

Na prática, temos observado que muitas construtoras vendedoras de imóveis novos se utilizam dessa brecha para vender imóveis com metragens inferiores à anunciada, o que pode fazer uma diferença significativa, na medida em que atualmente as tabelas de preços à venda é estimada por metro quadrado, chegando em algumas regiões a R$ 4.000,00 (quatro mil reais) o metro, o que ocasionaria uma diferença real de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) no preço do imóvel adquirido.

A segunda ressalva prevista na lei e também muitíssimo utilizada na prática é a menção no contrato preliminar ou compromisso de compra e venda que o imóvel negociado esta sendo vendido “ad corpus”, tal expressão contida no parágrafo terceiro do artigo 500 do Código Civil, impossibilita a solicitação de reembolso, abatimento ou desfazimento do negócio.

Portanto, caso na negociação conste em algumas das cláusulas contratuais que a venda é realizada “ad corpus” é importante verificar a metragem real que esta sendo adquirida, o que poderá ser feito pelos próprios interessados ou por pessoas capacitadas.

A última ressalva quanto essa questão está no prazo para que seja verificada a divergência da metragem a fim de permitir a solicitação da complementação, reembolso parcial ou desfazimento do negócio imobiliário, que prescreve em apenas um ano a contar do registro da escritura pública.

Situações mais complexas ocorrem com terrenos e casas nas hipóteses de divergência na metragem dos imóveis, pois obriga a parte interessada a solicitar a abertura de um procedimento administrativo para retificação da área, no qual devem ser obtidas as assinaturas de concordância de todos as pessoas que possuem imóveis que fazem alguma confrontação com o imóvel adquirido. E caso não seja possível obter todas as assinaturas será necessário ajuizar ação civil de retificação de registro civil a fim de regularizar o imóvel.

Atenção as informações contidas nesse texto são de caráter ilustrativo e não dispensam a contratação de um profissional capacitado para estudar o caso concreto. 

Fonte: Excerto do texto de Mauricio Maluf Barella ( www.advogadosemsaopaulo.adv.br ) advogado especialista em Direito Tributário e Societário, com curso de extensão em Direito Imobiliário.