Uma vez promovido o registro do memorial de incorporação no cartório
de imóveis, discute-se acerca da possibilidade da sua posterior
modificação, para a mudança, por exemplo, no quadro de área ou para a
edificação de um novo prédio na área comum. Como estabelece o art. 32 da
Lei 4.591/1964, o incorporador somente poderá negociar sobre unidades
autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis,
os documentos que devem constituir o memorial de incorporação. Dentre
os documentos essenciais do memorial de incorporação, devem constar o
projeto de construção, as plantas e o quadro de áreas da ABNT, que fixam
as características da edificação ou do conjunto de edificações.
O prazo de validade do memorial de incorporação é de 180 dias, conforme previsto no art. 33 da citada lei.
Durante esse prazo, se o incorporador não houver vendido ou prometido em venda nenhuma unidade autônoma, é plenamente cabível que o projeto de construção seja alterado e o memorial de incorporação modificado, mas a eficácia dessa modificação depende de novo registro no cartório de imóveis, com a reapresentação de todos os documentos exigidos pelo art. 32 da Lei 4.591/1964.
Todavia, se nesse prazo de 180 dias, for promovido o registro de algum contrato de promessa de compra e venda ou de alienação de unidade autônoma, o memorial de incorporação não pode mais ser modificado, senão com o consentimento de todos os promissários compradores ou adquirentes. No memorial de incorporação é que fica plenamente definida a caracterização de cada unidade autônoma e o correspondente direito aquisitivo dos compradores.
Assim, para cada unidade autônoma, serão determinadas a área privativa ou de uso exclusivo, a área comum, a área total e a fração ideal sobre o terreno. Esses elementos, segundo a doutrina, são “indissociáveis e imutáveis, surgem a partir do registro do memorial de incorporação e se perenizam por toda a vida da edificação”, de tal modo que “a imutabilidade é elemento essencial ao fracionamento ideal da edificação, bem como da unidade imobiliária surgida a partir da incorporação e de seu término” (Frederico Henrique Viegas de Lima, Possibilidade de registro de incorporação imobiliária, Revista de Direito Imobiliário, RT, nº 67, jul/dez 2009).
Essa imutabilidade do memorial de incorporação, contudo, não é absoluta. Antes da conclusão da edificação, e da averbação da licença de habite-se, a construção pode sofrer modificações, com a alteração do quadro de áreas e da fração ideal, mas um novo memorial de incorporação deve ser apresentado perante o registro de imóveis, assinado pelo incorporador e por todos os promissários compradores de unidades autônomas. Por exigência dos artigos 1.343 e 1.351 do Código Civil, toda modificação nas características da edificação, que afetem o direito dos condôminos, deve ser aprovada pela unanimidade dos titulares das unidades.
O prazo de validade do memorial de incorporação é de 180 dias, conforme previsto no art. 33 da citada lei.
Durante esse prazo, se o incorporador não houver vendido ou prometido em venda nenhuma unidade autônoma, é plenamente cabível que o projeto de construção seja alterado e o memorial de incorporação modificado, mas a eficácia dessa modificação depende de novo registro no cartório de imóveis, com a reapresentação de todos os documentos exigidos pelo art. 32 da Lei 4.591/1964.
Todavia, se nesse prazo de 180 dias, for promovido o registro de algum contrato de promessa de compra e venda ou de alienação de unidade autônoma, o memorial de incorporação não pode mais ser modificado, senão com o consentimento de todos os promissários compradores ou adquirentes. No memorial de incorporação é que fica plenamente definida a caracterização de cada unidade autônoma e o correspondente direito aquisitivo dos compradores.
Assim, para cada unidade autônoma, serão determinadas a área privativa ou de uso exclusivo, a área comum, a área total e a fração ideal sobre o terreno. Esses elementos, segundo a doutrina, são “indissociáveis e imutáveis, surgem a partir do registro do memorial de incorporação e se perenizam por toda a vida da edificação”, de tal modo que “a imutabilidade é elemento essencial ao fracionamento ideal da edificação, bem como da unidade imobiliária surgida a partir da incorporação e de seu término” (Frederico Henrique Viegas de Lima, Possibilidade de registro de incorporação imobiliária, Revista de Direito Imobiliário, RT, nº 67, jul/dez 2009).
Essa imutabilidade do memorial de incorporação, contudo, não é absoluta. Antes da conclusão da edificação, e da averbação da licença de habite-se, a construção pode sofrer modificações, com a alteração do quadro de áreas e da fração ideal, mas um novo memorial de incorporação deve ser apresentado perante o registro de imóveis, assinado pelo incorporador e por todos os promissários compradores de unidades autônomas. Por exigência dos artigos 1.343 e 1.351 do Código Civil, toda modificação nas características da edificação, que afetem o direito dos condôminos, deve ser aprovada pela unanimidade dos titulares das unidades.
Autor: Ivanildo Figueiredo -Professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e Tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital
Nota do Editor: O memorial de incorporação oferece mais segurança ao consumidor, mas não
tem nele seu único beneficiado. A obrigatoriedade da documentação
ultrapassa a funcionalidade legal para servir também como ferramenta de
planejamento para as construtoras, já que o registro norteia o avanço físico da construção e permite, também, que as construtoras consigam
financiamentos para suas obras.
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