FIANÇA - ALGUMAS QUESTÕES

Este artigo presta-se a esclarecer, de maneira acessível a leigos, questões comuns a respeito da fiança.

Sou fiador de um contrato de locação e o locatário não pagou alguns aluguéis. O único bem que eu possuo é o imóvel onde resido com minha família que, por ser considerado bem de família, não pode ser penhorado, certo?

Errado. Isso porque a lei que criou a impenhorabilidade dos bens de família trouxe algumas exceções, dentre as quais a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Inclusive, o STF (Supremo Tribunal Federal) já se manifestou sobre este assunto, afirmando que esta exceção é constitucional.

Pode parecer injusto, mas esta norma tem objetivo exatamente de proteger o direito à moradia. O que poderia acontecer com o mercado imobiliário caso tais bens não pudessem ser penhorados? Provavelmente, as imobiliárias passariam a exigir fiadores com mais de uma propriedade, o que diminuiria muito a probabilidade da maioria das pessoas conseguir alugar um imóvel.

Lei 8.009/90, Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(…)

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Aceitei ser fiador, mas me arrependi. Gostaria de me desvincular, é possível?

Sim. Nos contratos por prazo indeterminado (sem data certa para acabar) é possível desobrigar-se da fiança através de notificação ao credor / locador.

Após o recebimento desta notificação pelo credor / locador, o ex-fiador ainda ficará responsável pelos efeitos fiança por mais cento e vinte (contratos de locação) ou sessenta dias (demais contratos).

Nos contratos por prazo determinado a lei não prevê esta possibilidade mas, em alguns casos, é possível desobrigar-se da fiança através de uma ação judicial.

Código Civil, Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

Lei de Locações, Art. 12, § 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Fui fiador e acabei tendo que pagar a dívida. Perdi este dinheiro?

Não. Em Direito, dizemos que o fiador sub-roga-se nos direitos do credor. Isso quer dizer que o fiador pode cobrar do afiançado tudo o que desembolsou em decorrência da fiança. O problema será realmente esta cobrança, caso afiançado não possua dinheiro nem bens. Por isso, é importante prestar fiança apenas para pessoas nas quais se confie muito, ou caso você possa abrir mão deste dinheiro.

Sou locador e não confio mais no fiador do meu locatário. Posso exigir novo fiador?

Sim, em alguns casos. Veja o que diz a lei de locações:

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Alessandra Prata Strazzi

Advogada atuante em São José do Rio Preto e Marília / SP. Formada em Direito pela Unesp - Franca. Formada em Ciências Biológicas pela Unesp - São José do Rio Preto.
Fonte: JusBrasil