Primeiramente é preciso entender que a arbitragem constitui uma alternativa de resolução de litígios, em que as partes em conflito dispensam submeter o julgamento à justiça estatal, permitindo que escolham uma ou mais pessoas da confiança recíproca, denominadas árbitros, a quem caberá a decisão da demanda.
Para utilizar este instituto, as partes devem firmar uma convenção de arbitragem, via cláusula compromissória, contratada anteriormente ao eventual litígio, ou através do compromisso arbitral, que é firmado após o surgimento da controvérsia.
Esta opção pela arbitragem, que somente pode ser adotada sobre direitos patrimoniais disponíveis, baseia-se no princípio da autonomia de vontade das partes, que podem estipular o rito a ser seguido pelos árbitros, observando os princípios processuais do devido processo legal.
Embora preservadas as garantias da ampla defesa e do contraditório, a rapidez na solução do conflito é o primeiro ponto favorável à arbitragem, que se opõe ao largo espectro de recursos que fazem retardar a justiça estatal, comprometedora de sua eficácia, como já observara Rui Barbosa, para quem a justiça tardia não é sequer justa.
Outro aspecto relevante é o sigilo, ao contrário da justiça convencional, onde qualquer cidadão pode ter acesso aos detalhes do litígio, muitas vezes levando pessoas e empresas ao constrangimento e desconforto de publicidade ostensiva em determinados processos judiciais.
Como os negócios imobiliários envolvem uma grande diversidade de pessoas e atividades, existe a probabilidade de ocorrência de problemas nas diversas etapas desta cadeia, tais como corretores, construtores, fornecedores e, principalmente, o consumidor final, cuja característica principal é a especialidade da matéria objeto da controvérsia.
Diante disso, a arbitragem surge como a alternativa mais adequada em função das vantagens já enumeradas, mas, especialmente, pela possibilidade das partes indicarem árbitros com notória capacidade profissional sobre o caso em análise.
Neste cenário, cabe ressalvar a questão dos contratos de adesão, muito comuns neste seguimento, onde sugerimos que a eleição da forma de solução de litígios seja transferida para um contrato à parte, onde o aderente possa realmente poder optar entre a arbitragem e a justiça estatal.
Outra questão que deve ser encarada de frente é a necessidade urgente dos responsáveis pela elaboração dos contratos imobiliários adotarem a cláusula compromissória, indicando a arbitragem para dirimir as controvérsias, especialmente nas convenções de condomínio, onde os futuros usuários das unidades deverão submeter suas divergências a esta modalidade moderna e ágil.
Acreditamos que a adoção da arbitragem nos negócios imobiliários seja uma questão cultural, cuja utilização somente trará ganhos às partes, inclusive podendo preservar negócios no futuro, em função da celeridade, economia e sigilo com que se processa sua tramitação
Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada quinzenalmente no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG
Observação: Em uma das nossas aulas presenciais do Curso Superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários - ULBRA, o Presidente do Creci 9a. Região, Samuel Arthur Prado (foto), fez um substancial comentário sobre este tema, arrazoando sobre sua costumeira aplicação no passado.
Para a eficaz aplicabilidade desse instituto, faz-se necessário que, na elaboração dos Contratos Imobiliários, se insira a cláusula compromissória, bem tipificada, indicando a ARBITRAGEM para dirimir as controvérsias.
No direito brasileiro, a cláusula compromissória é uma espécie de convenção de arbitragem. Sua definição é dada pelo artigo 4º da lei 9.307 de 23/09/1996 (lei de arbitragem ou lei Marco Maciel): "A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato".
Diferentemente do compromisso arbitral, a cláusula compromissória não depende de provocação da parte para ser reconhecida, podendo o juízo reconhecê-la de ofício, impedindo sua apreciação do caso no mérito.
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