ARBITRAGEM NO CAMPO IMOBILIÁRIO: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - CONTRATO DE LOCAÇÃO "COM" CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA E "SEM" CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA - CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO - VANTAGENS DA ARBITRAGEM NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS.
ARBITRAGEM NO CAMPO IMOBILIÁRIO LOCAÇÃO DE IMÓVEIS: Considerando que a Arbitragem cuida de bens disponíveis, a locação de imóveis se enquadra nesta modalidade. Assim, não podemos descaracterizar, em nenhum momento, a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 que rege o Inquilinato. Contudo, podemos hoje aplicá-la em conjunto com a Lei Federal no. 9.307/96, ora em estudos, que normatizou a Arbitragem no Brasil. No artigo 5o da Lei 8.245/91, temos no caput o seguinte: "Seja qual for o fundamento da locação, a ação para reaver esse imóvel é de despejo". Nesta altura surge a interrogação de como postular uma Ação de Despejo na Arbitragem. Pois bem, o Procedimento Arbitral, conforme explicitado, cabe em qualquer ocasião envolvendo Direitos Disponíveis e funciona da seguinte maneira: O primeiro passo é a formalização do pedido para o Procedimento Arbitral junto ao Tribunal Arbitral, como qualquer tipo de ação, nos mesmos moldes de uma ação que seria proposta perante o Judiciário Estatal. Após o Protocolo da Inicial, o pedido é autuado pela Secretaria do Tribunal, e, em seguida, é despachada pelo Árbitro Presidente, o qual designará dia e hora da Audiência, solicitando o comparecimento das partes através de Notificação, esta feita por via postal pelo sistema de AR (aviso de recebimento) em "todos" os casos. No dia e hora da audiência designada é instituída a Arbitragem, surgindo, então, 02 (dois) caminhos ou duas alternativas à opção pelas partes, que são: Conciliação ou Decretação do Despejo. Veja-se o quadro: 1 - Formalização do pedido; 2 - Protocolo da Inicial pela Secretaria do Tribunal; 3 - Despacho pelo Árbitro Presidente; 4 - Dia e hora da Audiência, via Notificação por AR (Correio); 5 - Audiência, onde se escolhe: Conciliação ou Decretação do Despejo. CONTRATO DE LOCAÇÃO "COM" CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA7 ------------ 7 Lei n. 9.307, de 23/09/1996: art. 4º caput: A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato. ------------- Existindo o pacto anterior através da "Cláusula Compromissória" constante do Contrato de Locação, o Árbitro proporá a conciliação entre as partes para colocar fim ao litígio. Não havendo conciliação, fluirá então, a partir desta data, o prazo de 15 (quinze) dias para interposição de defesa. Findo este prazo, com ou sem defesa, o Árbitro proferirá a Sentença Arbitral, não cabendo nenhum recurso, a não ser para análise de omissão, obscuridade ou contradições encontradas no Processo. Após o término de todo o Procedimento Arbitral, a parte interessada poderá retirar na Secretaria do Tribunal cópia da Sentença proferida, que é considerado por força de Lei Título Executivo Judicial, podendo, então, impetrar junto ao Poder Judiciário Estatal a execução do Despejo. Observação: Não caberá ao Judiciário analisar o que já foi prolatado pelo Tribunal Arbitral, e, sim, somente executar a Sentença. CONTRATO DE LOCAÇÃO "SEM" CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA Não existindo o pacto da "Cláusula Compromissória", a tramitação processual é idêntica à situação anterior, porém, na data da respectiva Audiência, o Árbitro explicará à parte requerida, sobre a aceitação do Tribunal Arbitral para solução da questão e a controvérsia, visto que o Contrato de Locação originário seria da competência de outro foro (Judiciário), para fins de julgamento. Com a aceitação, será imediatamente lavrado o respectivo Termo de Compromisso Arbitral, nomeando um ou mais Árbitros para exame, apreciação e dirimir as dúvidas ou questiúnculas do Petitório Inicial. Com a não-aceitação da Arbitragem, o Tribunal Arbitral não poderá dar continuidade ao procedimento e o processo deverá ser extinto e arquivado. Baseados nestes pressupostos, nota-se claramente que, para que um Procedimento Arbitral possa alcançar o sucesso desejado, deve-se inserir em todos os Contratos de Locação a Cláusula Compromissória, porquanto na verificação de qualquer controvérsia, a aludida cláusula "obrigará" a outra parte ao comparecimento perante o Tribunal Arbitral e firmar o termo de Compromisso Arbitral. A Arbitragem poderá solucionar "todas" as Ações de Despejo, bem como outros tipos de controvérsias que possam a surgir em contratos de natureza Imobiliária, relacionados em dispositivos da Lei n. 8.245/91. Os casos mais polêmicos e que abarrotam os Tribunais Estatais, levando uma morosidade excessiva para serem solucionados, são aqueles relacionados às ações de despejo por falta de pagamento. Neste caso, o procedimento será idêntico aos anteriores, adotando, ainda, os benefícios do artigo 62 da referida Lei do Inquilinato, no qual o Locatário poderá solicitar autorização para pagamento do débito, ou seja, poderá "purgar a mora"8. Com respectivo pagamento e a integralização do débito, extingue-se o Procedimento Arbitral, caso contrário, decreta-se o despejo. Quanto ao fiador, este poderá ser cientificado do Procedimento Arbitral requerido, para não alegar ignorância futura em uma eventual execução da dívida discutida no Processo. --------- 8 Ação de despejo e purgação da mora: Mora é a delonga na execução de uma obrigação. As duas expressões, aliadas em aplicação na área locatícia, corresponde a uma espécie de regeneração jurídica diante do retardamento no cumprimento de um dever, que, no caso, vem ser o pagamento de aluguéis com atraso, evitando-se, assim, a medida judicial. ----------- CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO Como já explicitado, a Cláusula Compromissória na contratação deverá estar realçada em "negrito", uma vez que significa um "contrato dentro de outro contrato". Para maior garantia, o proprietário ao locar sua propriedade imobiliária deverá inserir no documento esta cláusula, para que Locatário assine em ação conjunta ao Fiador, incluindo neste contexto a "outorga uxória", sendo o mesmo casado ou em regime de convivência com a atual companheira. Neste tipo de Cláusula Compromissória o Fiador não poderá alegar o seu desconhecimento em litígio futuro, portanto, sem condições de requerimento de nulidade de contrato, tampouco eximir ou escusar-se ao pagamento da dívida locatária, no lugar do inquilino, se for o caso. VANTAGENS DA ARBITRAGEM NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS Evidentemente, sem menosprezar o Poder Judiciário e nem seria o caso na exposição desta matéria, a morosidade no andamento processual gera um certo desconforto às partes, possibilitando o chamado "recurso judicial", transformando-se a justiça numa "espécie" de injustiça, em virtude da demora na solução do litígio. A Sentença Arbitral depois de proferida não propicia recurso, fazendo com que se obtenha a solução em curto período de tempo, ou seja, a Sentença é irrecorrível. Como já vimos, a Lei Arbitral não permite duplo grau de jurisdição. Com isso, evitam-se demandas prolongadas que causariam prejuízos enormes e irreparáveis às partes, principalmente para o Requerente. A obrigação do Tribunal Arbitral é trabalhar insistentemente no propósito de convencimento das partes, sem "forçá-las" ou "constrangê-las" à decisão e acordarem sobre o pleito, a razão fundamental da declaração de Constitucionalidade da Lei Arbitral Brasileira. A Arbitragem é usada em quase todos os países do mundo. Na Europa, na América do Norte e América Central já é aplicada normalmente, e vem sendo usada também pelos países integrantes do Mercosul, não somente na área de locação de imóveis, como também em outros tipos de negociação onde haja necessidade de intervenção de um Tribunal ou Foro, para fins de dirimir litígios ou controvérsias inerentes a contratos. Texto extraído pelo Autor: ADEVANIR TURA: CURSO DE ARBITRAGEM NACIONAL E INTERNACIONAL - 2007 - ED. J. H. MIZUNO - LEME/SP.
fonte: www.jurisway.org.br
Autor: Adevanir Tura
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