segunda-feira, 7 de março de 2011

DÚVIDAS SOBRE O IMPOSTO DE RENDA 2011 COM RELAÇÃO A IMÓVEIS


Consultores do Centro de Orientação Fiscal (Cenofisco), responderam às questões mais comuns após uma seleção prévia. Veja as perguntas dos leitores e as respostas do Cenofisco:

- Ano passado, comprei um apartamento nos EUA, transferindo e comprovando no banco o dinheiro da compra, inclusive sendo descontado o IOF dessa transferência de valores. Declarei o imóvel este ano nos EUA. Tenho que declarar também no Brasil? Como?

Cenofisco: Temos que verificar a sua condição, se você é residente no Brasil ou no exterior.
No primeiro, brasileiro residente como tal deve apresentar a sua declaração anual de ajuste e incluir o bem suas condições de compra. No segundo, não apresenta declaração no Brasil, só estará obrigado a apresentar declaração no Brasil quando retornar de forma definitiva, quando então retornará a condição de residente.

- Estou comprando um imóvel por cerca de R$ 215 mil e o atual proprietário insiste para que a venda seja registrada por R$ 163 mil. Corro o risco de cair na malha fina? Como declaro o imóvel no IR se o vendedor não quer registrar o total da venda?

Cenofisco: Não respondemos sobre simulação. Se você está comprando o bem por R$215.000,00 exija que a escritura seja lavrada sobre este valor. Caso você concorde com ele você esta cometendo crime contra a ordem tributária.

- Adquiri um imóvel em 1992, porém somente em 2005 transferi para o meu nome. Agora em fevereiro deste ano o vendi. Quando realizar a declaração exercício 2011 terei impostos a recolher sobre a venda desse imóvel pelo fato de não ter comprado um novo bem com o dinheiro recebido dessa venda ou ele não entrará na tributação pelo fato de tê-lo a mais de 10 anos?

Cenofisco: Você não informou o valor, mas a venda de único imóvel de valor até R$440.000,00. Neste caso a diferença entre o valor de venda e o valor de compra é informado na ficha de Rendimentos Isentos e Não-tributáveis, linha 04. Não sendo único imóvel ou o valor for superior aos R$440.000,00, você deve preencher o programa de Ganho de Capital, para se beneficiar das deduções e encontrar o valor do imposto devido, face não ter adquirido novo imóvel em 180 dias.

- Em 2010 comprei um terreno, à vista, com dinheiro emprestado de meu sogro. Iniciei a construção da casa em outubro e financiei 100% da obra, tendo recebido a primeira parcela (25% do valor total do financiamento) ainda em 2010. Como declaro no Imposto de Renda a aquisição do terreno e o valor financiado?

Cenofisco: Abra na ficha de Bens e Direitos, no quadro Dados do Bem, coloque o código 13 relativo ao terreno. Descreva o terreno e as benfeitorias realizadas até 31.12.2010, as condições da sua compra, informando o empréstimo obtido as suas condições e o financiamento obtido para a construção. Os gastos com as benfeitorias realizadas, relativas à construção da casa serão acrescidos aos custos de aquisição do terreno. Na ficha de Divida e Onus, informe o saldo devedor do financiamento e a dívida com seu sogro menos as parcelas pagas até 31.12.2010.

- Em outubro de 2010 permutei uma casa avaliada em R$ 500 mil por um apartamento de R$ 450 mil e R$ 50 mil em dinheiro. Entretanto, a parcela em dinheiro será paga em março e as escrituras transferidas apenas em abril. Quando devo registrar a transação no meu Imposto de Renda? Na declaração deste ano ou de 2010?

Cenofisco: Provavelmente você deve ter feito um instrumento particular, no qual estão descritos a transação. A data de lavratura desse instrumento é que servirá de referencia para constar em sua declaração.

- Comprei um apartamento e paguei corretagem a uma imobiliária que trabalha por meio de corretores autônomos. Como faço para declarar o valor pago na comissão? Não fizemos contrato, mas peguei a cópia dos cheques dados a eles. Se conseguir recibos dos pagamentos, basta o nome e CPF do corretor, para ter validade junto à Receita?

Cenofisco: Informe na ficha de Pagamentos e Doações os valores pagos aos corretores identificando os respectivos CPFs. Solicite deles o respectivo recibo para você poder acrescentar ao custo de aquisição. Caso você não consiga os recibos, mas possua cópias dos cheques nominais, guarde-os para comprovação futura.

- Estou tentando ajudar um vizinho com a seguinte situação: ele e os irmãos receberam um imóvel por herança do pai falecido em 1997, com usufruto em favor da mãe, que por sua vez faleceu em 2006. Em novembro do ano passado resolveram vender o imóvel, mas nunca declararam sua cota-parte nas declarações de IR. É preciso retificar as últimas declarações para incluir o imóvel? Qual valor deve ser registrado?

Cenofisco: Em primeiro lugar deve verificar se os herdeiros estavam obrigados a apresentar Declaração de Ajuste Anual. Sendo obrigados deverão fazer a retificação das últimas cinco declarações, fazendo constar a descrição do bem e as condições em que o mesmo indicar o valor que constou na partilha. Para a declaração de 2010, indicar a venda, para quem foi vendido o imóvel e as condições referente á sua cota parte de cada um.

- Comprei um imóvel de terceiro, há 13 anos, por meio de um contrato com sistema de financiamento habitacional do Estado de São Paulo. Posteriormente regularizei meu nome junto ao CDHU e agora restam 149 parcelas. Nunca declarei a aquisição, como devo proceder?

Cenofisco: Para a Receita Federal o instrumento particular é hábil para caracterizar a compra. Assim você deve retificar suas cinco últimas declarações para fazer constar o bem. Os valores, em cada ano, corresponderão ao valor pago até o dia 31.12 do ano anterior mais as parcelas pagas no exercício da declaração. Como esta compra é feita por sistema semelhante ao do SFH, nada deverá ser declarado em Dívidas e Ônus Reais.

-Tenho um imóvel alugado por R$ 1.850 e a imobiliária cobra 10% deste valor, ou seja, R$ 185,00. Qual valor devo declarar como rendimento?

Cenofisco: Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:
a) impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
b) aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
c )despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;
d)despesas de condomínio.

- Vendi um imóvel, que estava registrado pelo valor de R$30.000 por R$96.000. Logo em seguida comprei outro imóvel por R$120.000. Houve ganho de capital mas, de acordo, com uma lei editada em 2005 não haverá incidência do imposto. Como devo proceder na declaração de ajuste?

Cenofisco: Em primeiro lugar você deve preencher a Declaração de ganho de capital, cujas informações serão exportadas para a sua Declaração Anual de Ajuste. Na declaração de ajuste, informe o valor de venda menos o valor que constava na última declaração na Ficha de Rendimentos Isentos e Não- Tributáveis, na linha 04.
- Comprei um imóvel financiado pela CEF com o valor venal de aproximadamente R$ 40.000 em 2003, mas nunca informei nas declarações de IRPF anteriores (já paguei 94 prestações). Como faço para declará-lo a partir de agora? O imóvel está em meu nome e no de minha esposa.

Cenofisco: Em primeiro lugar, é preciso saber se você estava ou não obrigado a apresentar declaração anual de ajuste nos exercícios anteriores.
Se obrigado, você deverá fazer a retificação das suas cinco últimas declarações para fazer constar na ficha “Bens e Direitos’ o imóvel adquirido, informando em cada ano os valores totais das parcelas pagas no ano anterior mais as do próprio exercício.
Ex. Declaração de 2006 = na discriminação do bem, informe as suas características e as condições da compra; em posição em 31/12/2005, informe a soma total das parcelas pagas nos anos anteriores até esta data; em posição em 31/12/2006, informe a soma dos valores pagos que consta na posição em 31/12/2005 acrescida das parcelas pagas até 31/12/2006 e assim sucessivamente com cada declaração retificadora. Lembrando que deverão ser baixados os programas relativos a cada exercício;
Caso não tenha sido obrigado a fazer as declarações dos anos anteriores, mas esteja obrigado a fazer este ano, informe na “Ficha de Bens e Direitos” o código correspondente ao imóvel conforme o caso (casa, terreno, apartamento etc). Na ficha “discriminação do bem”, informe as suas características e as condições da compra; em posição em 31/12/2009, informe a soma total das parcelas pagas nos anos anteriores até esta data; na posição em 31/12/2010, informe a soma dos valores pagos que consta da posição em 31/12/2009 acrescida das parcelas pagas até 31/12/2010.
Por último, você deve solicitar também, orientação junto às unidades locais da RFB.

- Em 2010, adquiri um imóvel em construção nas seguintes condições de pagamento:
a) Sinal à Construtora – R$ 100mil
b) Financiamento Bancário – R$ 150mil
c) Imóvel de minha propriedade, no qual atualmente resido – R$ 270mil (a ser entregue à construtora na entrega das chaves do novo imóvel, prevista para 2012)
Com relação ao item "b", a construção está sendo financiada pela Caixa, então pago mensalmente àquela instituição um valor a título de juros sobre o valor a mim adiantado e repassado à construtora (R$ 150mil). Só efetivamente amortizarei o empréstimo quando da emissão do habite-se do imóvel ora em construção.
Com relação ao item “c”, ele ainda se encontra em meu nome. E no contrato que tenho com a construtora, há a possibilidade de não entregar meu apartamento, mas sim o valor correspondente (R$ 270mil) devidamente corrigido.
Pergunto: Como declarar? Bens? Ônus? Essa "troca" de imóveis configura ganho de capital? Quando ela se daria? Em 2010 ou na entrega das chaves?

Cenofisco: É preciso declarar como permuta de imóveis.
No caso de permuta sem torna (sem diferença recebida em dinheiro):
a) imóvel dado em permuta:
- informe na coluna “Discriminação”os dados relativos ao imóvel e os da pessoa com quem efetuou a transação;
- repita na coluna “Ano de 2009” o valor do bem constante na declaração do exercício de 2010, ano-calendário de 2009;
- não preencha a coluna “Ano de 2010”.

b) imóvel recebido em permuta:
- informe na coluna “Discriminação” os dados relativos ao imóvel e os da pessoa com quem efetuou a transação e suas condições incluindo a indicação da parte financiada e sua forma de pagamento;
- não preencha a coluna “Ano de 2009”;
- informe na coluna “Ano de 2009” o valor do bem dado em permuta constante na coluna “Ano de 2009” mais o valor do sinal e das parcelas paga em 2010. Caso o valor pago seja somente dos juros informe.
Desta forma, sem torna (dinheiro), não haverá ganho de capital.

- Tenho um imóvel avaliado em R$ 300.000 e vou comprar outro no valor de R$ 500.000 utilizando valores depositados em caderneta de poupança. Se eu comprar o imóvel de R$ 500.000 primeiro e só então vender o de R$ 300 mil, terei direito à isenção de 15%? O primeiro imóvel consta na declaração IRPF com um valor de R$ 80.000

Cenofisco: O beneficio da isenção é a utilização do produto da venda para a compra de outro imóvel. O inverso não está previsto na Lei.

- Como declarar imóveis que passei para meus irmãos com usufruto vitalício para mim? Eu pago todas as despesas dos imóveis e resido em um deles.

Cenofisco: Na sua declaração de bens você deve indicar na descrição, que transferiu a titularidade do bem aos seus irmãos, indicando o instrumento público de sua transmissão. Não informe nada na posição em 31/12/2010. Os gastos com imóveis não são dedutíveis para a apuração do imposto.

Fonte: iG São Paulo

18 comentários:

  1. Como declarar uma aquisição em 2010 de financiamento habitacional em 300 parcelas pela Caixa Econômica, sendo 3.803,42 referente ao total de parcelas pagas em 2010 mais 9.748,40 pago em 2010 com a utilização de FGTS ? sendo que em 31/12/2010 consta um saldo devedor de 72.652,52.

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  2. Comprei um imóvel financiado pela Caixa em 2009, vendi em 2010. Valor de compra R$105.000,00 -> valor de venda R$118.000,00.
    Preciso declarar?

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  3. Comprei um apartamento no Brasil em 2006 por R$ 100.000,00 e o vendi em 2010 por R$ 108.000,00. Estou morando nos EUA com visto provisorio e nao tive rendimentos tributaveis no Brasil no ano de 2010. Devo fazer alguma declaracao para pagar algum imposto pelo ganho de Capital do apartamento?

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  4. tenho um imovel alugado em uma cidade e moro em uma casa alugada em outra...posso deduzir o aluguel que pago do que recebo?

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  5. tenho uma empresa e em 2010 fiz um emprestimo em nome jurídico , e com este valor financiado junto com emprestimo bancario(SFH) adquiri um imóvel, como devo declarar?

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  6. A comissão que pago à Imobiliária, por aluguel de imóvel, pode ser deduzida do imposto de renda? Como se procede? A declaração do pagamento dessa comissão basta para obter a dedução? Parece que não, pelo exame superficial da página onde se faz essa declaração.

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  7. Por favor, solicito a gentileza de um esclarecimento:

    1. tinha uma reclamatória trabalhista, com penhora efetuada sobre bem imóvel, foi o bem a leilão, fiz lance com o valor do meu crédito trabalhista e arrematei o bem imóvel, remanescendo pequeno saldo da Reclamatória. Recebi a carta de arrematação em 2010 e registrei-o no registro de imóveis. Pergunto: Como informar este imóvel na declaração de IRPF/2011? Nenhum valor foi retido a título de Imposto de Renda pela Justiça do Trabalho.

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  8. UM TERRENO QUE FOI REGISTRADO EM CARTORIO MAS NAO FOI ESCRITURADO DEVE SER DECLARADO?

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  9. Vendi um imovel mas o corretor não tinha CRECI mesmo assim paguei a comissão de 6% nesse caso posso deduzir essa comissão do meu ganho de capital somente com o recibo assinado por ele mesmo ele não tendo o CRECI.

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  10. VENDI UM IMÓVEL FINANCIADO NA CAIXA ECONÔMICA COM SALDO DEVEDOR DE 12MIL, PELO VALOR DE 75 MIL, ONDE E COMO DECLARAR, SENDO QUE USEI O DINHEIRO PARA QUINTAR UM OUTRO FINANCIAMENTO FEITO NO BANCO DO BRASIL NO VALOR DE 31.887,60 REAIS? DEVO MANTER OS DADOS DO FINANCIAMENTO DA CASA NA DECLARAÇÃO E DO FINANCIAMENTO DO BB?

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  11. Financiei junto a CEF 65.000,00 para compra de um imóvel em Mongaguá/SP, 180 parcelas as primeiras de 900,00 e vai baixando gradativamente, o valor total do imóvel era 85.000,00, dei 20.000,00 de entrada. Paguei também a porcentagem referente a escritura aproximadamente 5.000,00 e algumas outras taxas. Há algo que pode ser deduzindo do imposto? Como faço para lançar tudo isso na declaração. Obrigado.

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  12. sonia
    comprei um imóvel com meu irmão no valor de 300.000,00 devo declarar no imposto? se sim , como faço para declarar? Declaro metade do valor pago por cada um comprei pela CEF.

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  13. Comprei um apto em 1996 financiado, paguei até o ano de 2001, após acordos a divida foi reativada no ano de 2011. Obs este apartamento esta em meu nome e ex esposa e quem faz o pagamento e mora no imóvel,como devo declarar?

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  14. Tenho 87 anos, tinha um apto declarado por 140.000,00, vendi o mesmo por 290.000,00, e comprei outro apto por 298.000,00, como declaro, esse único imóvel que possuo.

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  15. Tenho um apartamento a 6 anos. Comprei um lote e pretendo vender o apartamento para construir uma casa. No periodo a valorização do apartamento foi enorme. Caso eu venda a apartamento e utilize todo o valor da venda para a construção da nova casa eu ficarei isento do pagamento de IPPF sobre o lucro imobiliario?

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  16. Ola
    Comprei minha casa em 2002 por R$140.000,00 e estou vendendo por R$500.000,00.
    De consultas na internet, entendi que, na venda de único imóvel até R$500.000,00 fico isento do IR sobre ganho de capital.
    Esta informação procede?

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