domingo, 27 de março de 2011

JURISPRUDÊNCIA: HONORÁRIOS CORRETAGEM DE IMÓVEIS



- CIVIL E EMPRESARIAL. INTERMEDIAÇÃO OU CORRETAGEM PARA A VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES. VENDA APÓS O PRAZO ESTIPULADO EM CONTRATO. COMISSÃO DEVIDA. - A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Aplicação da Súmula 7/STJ. - Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente. - Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida. Recurso especial improvido. (STJ – 3ª T., REsp 1.072.397/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 09.10.2009)


- CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. NEGÓCIO NÃO REALIZADO. MERA APROXIMAÇÃO DAS PARTES. O contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas sim uma obrigação de resultado. Recurso não conhecido. (STJ – 4ªT., REsp nº 208.508/SC, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJ 11.11.2002, p. 220)


- DIREITO CIVIL – RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE CONHECIMENTO – RITO SUMÁRIO – CONTRATO DE CORRETAGEM – PREQUESTIONAMENTO – AUSÊNCIA – SÚMULA N. 282/STF – INADMISSIBILIDADE – OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. I – Ausente o requisito do prequestionamento, resta inadmissível o recurso especial. Súmula n. 282/STF. II – Constitui a corretagem obrigação de resultado, sendo devido o pagamento da intermediação apenas se for realizado o negócio almejado. (STJ – 3ª T., REsp nº 278.028/PE, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 19.02.2001, p. 167) CORRETOR. Comissão. Prova testemunhal. Utilidade da intermediação. - É suficiente a prova testemunhal do fato da intermediação prestada pelo corretor, ainda que inexistente contrato escrito. – Para ter direito à comissão, basta que tenha aproximado as partes e que o acordo de vontade esteja expresso na assinatura do recibo do sinal. Agravo desprovido. (STJ – AgRg no REsp nº 323.971/RJ, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 18.03.2002, p. 259)


- MEDIAÇÃO – Corretagem – Corretor reivindicante de comissão porquanto o que primeiro captou o comprador – Negócio, porém, concluído com a intervenção de outro corretor – Presunção de ineficiência na atuação daquele primeiro – Dever do prestador de serviço de empenhar~se ao nível da excelência – Comprador que, ademais, preferiu a intervenção de outro corretor ~ Fato liberatório da obrigação do vendedor, em relação ao primeiro corretor, por não ser imputável a si o sucesso -Inexistência, ademais, de compromisso de exclusividade com o primeiro corretor, na intermediação em causa – Improcedência -Apelação desprovida. (TJ/SP – 25ª C. Dir. Priv., Ap. c/ Rev. nº 695516-0/00, Rel. Des. Sebastião Flávio, julg. 01.11.2005)


- EMENTA: Corretagem. Cobrança. Ação julgada improcedente. Ausência de proveito útil dos serviços prestados pela autora. -Negócio concretizado por intermédio de outro profissional. Comissão indevida. Recurso desprovido. A comissão de corretagem pela compra e venda de imóvel é -indevida guando o trabalho de aproximação ou mediação não se mostrou útil, ao contrário de outro profissional que assim o fez. Bem por isso, diante dos elementos probatórios carreados aos autos, a ação de cobrança restou corretamente julgada improcedente. (TJ/SP – 32ª C. Dir. Priv., Ap. nº 992.08.062609-1, Rel. Des. Kioitsi Chicuta, Julg. 29.04.2010)


- Corretor assume obrigação de resultado, não de meio. Por isso, só faz jus à remuneração, se se concluir o negócio intermediado. Ausente, no caso, prova, ônus da corretora, do resultado final e da seriedade de proposta de compra, questionada de modo fundado na contestação, não há direito à comissão de corretagem. (TJ/SP – 28ª C. Dir. Priv., Ap. nº 990.09.279243-1, Rel. Des. Celso Pimentel, julg. 25.05.2010)


- Mediação - Julgamento antecipado da lide – Desnecessidade de produção de provas Admissibilidade. Verificada a desnecessidade de socorrer-se de outros meios probatórios, é lícito ao juiz proferir o julgamento antecipado da lide, inocorrendo cerceamento de defesa se as questões de fato não reclamam a produção de prova pericial ou oral. Mediação – Cobrança – Comissão de corretagem – Aproximação das partes e negócio efetivado – Comissão devida. O corretor de imóveis faz jus à remuneração avençada se concluir o negócio intermediado, com resultado útil às partes intermediadas. Recurso improvido. (TJ/SP – 30ª C. Dir. Priv., Ap. nº 992.08.070163-8, Rel. Des. Orlando Pistoresi, julg. 19.05.2010)


- CONTRATOS. CORRETAGEM. COBRANÇA. VENDA DE APARTAMENTO E ARREPENDIMENTO POSTERIOR DA COMPRADORA APÓS ASSINADO O CONTRATO. NEGÓCIO CONCRETIZADO. LITÍGIO ENTRE AS PARTES QUE NÃO INTERFERE NOS DIREITOS DO CORRETOR DE IMÓVEIS. AÇÂO JULGADA PROCEDENTE. RECURSO IMPROVIDO. Não havendo cláusula específica em contrário, o direito à percepção da comissão de corretagem não está condicionado ao cumprimento das obrigações assumidas pelas partes em compromisso de venda e compra de apartamento. A prova de dificuldades no adimplemento das obrigações por parte da compromissária compradora é irrelevante para solução da lide e cabe direito à remuneração pelo corretor mediante simples prova de aproximação das partes e o consenso sobre a aquisição do imóvel. (TJ/SP – 32ª C. Dir. Priv., AP. Cív. nº 776.688-0/5, Rel. Des. Kioitsi Chicuta, julg. 26/01/2006)


- CONTRATO DE MEDIAÇÃO - COMISSÃO – COMPROVAÇÃO DO RESULTADO ÚTIL – NECESSIDADE. “O corretor, para ter direito à remuneração, deve comprovar, em Juízo, que aproximou as partes e que concorreu de modo eficaz para a conclusão do negócio”. (2º TAC/SP – 11ª C., Ap. s/ Rev. Nº 630.292-00/0, Rel. Juiz Artur Marques, julg. 18.02.2002)


- AÇÃO DE COBRANÇA – CORRETAGEM – INEXISTÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE EM PROL DE CORRETORA – OBRIGAÇÃO DE RESULTADO – NEGÓCIO REALIZADO POR TERCEIRO – POSSIBILIDADE – DIVISÃO COMISSÃO PELOS CORRETORES – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA NA PARTICIPAÇÃO DA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO – RECURSO NEGADO PROVIMENTO – SENTENÇA MANTIDA. A intermediação para ensejar o pagamento de remuneração não deve ser restrita à apresentação que o corretor de imóveis faz do comprador ao vendedor, mas no trabalho de acompanhamento de negociação entre as partes para a concretização do negócio, quer dizer alcançar o resultado útil.Inexistindo exclusividade para a venda de imóvel, em prol de determinada empresa, a comissão de corretagem será devida àquela que concretizou a venda, ainda que outra tenha chegado a mostrar o bem ao comprador final.A partilha da comissão de corretagem somente é possível dentre os corretores que efetivamente participaram da concretização do negócio – Art. 728 Código Civil. (TJ/MG – 16ª C. Cív., Ap. Cív. nº 1.0024.05.894620-3/001, Rel. Des. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA, julg. 13.06.2007)


- CORRETAGEM. COBRANÇA DA COMISSÃO. APROXIMAÇÃO DAS PARTES POR ATO DO CORRETOR. DIREITO À COMISSÃO. - O corretor não tem direito à comissão pela simples aproximação das partes, sendo necessária a prova de que o trabalho do corretor alcançou êxito, atingindo o resultado útil na negociação, efetivando-se a transação. (TJ/MG – 6ª C. Cív., Ap. Cív. nº 2.0000.00.377537-7/0001, Rel. Des. Valdez Leite Machado, julg. 06.02.2003) Intermediação de negócio - Corretor de Imóveis – Utilidade não alcançada pelo negócio – Negócio não realizado – Recurso provido para julgar a ação improcedente. O corretor é remunerado pelo resultado. Não realizado o negócio não é devida a comissão de corretagem, salvo se este não se consumou por culpa das partes. (TJ/SC – 2ª C. Cív., Ap. Cív. nº 37.408, Rel. Des. Eduardo Luz, julg. 26/02/1992)


- APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE PROVA DE PAGAMENTO. A obrigação assumida através de cláusula contratual dispensa indagações acerca da regularidade da situação do corretor perante o CRECI. A prova coligida no decorrer da instrução demonstra a contratação e, diante da falta de comprovação do pagamento integral do valor avençado a título de comissão de corretagem, é de ser confirmada a procedência parcial do pedido. AGRAVO RETIDO E APELAÇÃO DESPROVIDOS. (TJ/RS – 16ª C. Cív., AP. Cív. nº 70017385667, Rel. Des. Ana Maria Nedel Scalzilli, julg. 14.03.2007)


- COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO. O corretor de imóveis só tem direito a perceber a comissão de corretagem, caso comprovado que sua atuação contribuiu para a efetivação do negócio. Recurso provido. Unânime. (TJ/RS – 3ª T. Recursal, Rec. Cív. nº 71000586404, Rel. Des. Eugênio Couto Terra, julg 07.12.2004)


- MEDIAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR REMUNERAÇÃO INDEVIDA – Indevida è a comissão de corretagem no caso de desistência da proposta pelo comprador antes de celebrado o compromisso de compra e venda, uma vez que o corretor de imóveis só faz Jus a remuneração caso o negócio Jurídico tenha se concretizado. (2º TAC/SP – 9ª C., AP. Cív. nº 601.579-00/8, Rel. Des. Ferraz de Arruda, jugl. 15.12.1999)


- PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE CORRETAGEM. ONUS PROBANDI. CORRETOR. Cabe ao corretor de imóveis o ônus de provar a sua efetiva intermediação para a realização do negócio jurídico indicado na ação de cobrança de comissão de corretagem. (TJ/DF – 1ª T. Cív., AP. Cív. nº 19980110532770, Rel. Des. Valter Xavier, DJ 20.05.2004, p. 24)


- COBRANÇA. COMISSAO DE CORRETAGEM. Aproximação das partes, concretização do negocio. A atividade do corretor de imóveis e de fim e não de meio. Alcançado o resultado, que e a compra e venda, e devida a comissão, mesmo que o profissional tenha sido isolado no decorrer da negociação. Assim, para que seja devida a comissão de corretagem, basta que se prove a aproximação eficaz das partes pelo corretor.provido o recurso principal, fl. 123. Improvido o recurso adesivo, fl.142. (TJ/RS – 16ª C. Cív. AP. Cív. nº 70006116164, Rel. Des. Claudir Fidelis Faccenda, julg. 23.04.2003)


Ementas selecionadas por Carlos Alberto Del Papa Rossi

21 comentários:

  1. É comum nos lançamentos de empreendimentos imobiliários que o incorporador (vendedor)se utilize de uma empresa de corretagem para divulgação do empreendimento... O comprador desconhece e é alheio a essa negociação.
    Se desfeito o negócio quer me parecer que a responsabilidade pela satisfação dos créditos do corretor seja de quem o contratou... O vendedor, portanto.
    Argumento ainda que, desfeito o negócio, o vendedor devolveu o valor pago pelo comprador, descontado das despesas de publicidade (divulgação), reforçando a tese de que quem contratou a corretagem foi o vendedor e que, então, o comprador desistente não está obrigado a pagar a comissão de corretagem...
    Gostaria de ouvir opiniões sobre a questão.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Os recursos para o pagamento da comissão do corretor de imóveis são provenientes da venda deste.
      A desistência frustra o recebimento desses recursos.
      Se essa desistência for livre de quaisquer ônus seu raciocínio está correto, o comprador desistente não terá que efetuar qualquer tipo de pagamento, cabendo ao incorporador eventual pagamento ao corretor (provavelmente o corretor não receberá nada). Contudo, se essa desistência tiver qualquer ônus, como arras ou sinal (mediante um contrato preliminar) o corretor receberá a comissão mesmo com o desfazimento do negócio.

      Excluir
  2. Bom dia, Jeferson!
    Tenho dúvida em relação a forma de pagamento ao corretor de imóveis. Ele pode exigir que o pagamento seja na assinatura do contrato de compra e venda, cuja forma de recebimento é parcelada? Exemplo: Sinal 50% na assinatura do contrato de compra e venda e o restante 50%, após 24meses, ou seja, o comprador efetuará o pagamento dos 50%, somente quando o vendedor desonerar o imóvel (hipotecado). O corretor não concorda em receber 50% da sua comissão, após 2 anos, uma vez que, ele aproximou as partes e efetivou a venda, através de contrato com pagto. de 50% de sinal. Jeferson, qual a sua opinião quanto ao direito do corretor?
    Cristina

    ResponderExcluir
  3. Boa tarde, Jeferson..
    Um mesmo imovel está em duas locadoras. O comprador começa a visitar o imovel com um corretor. Solicita que o mesmo negocie com o proprietario para conseguir um melhor preço. Não obtendo resultado vai na outra imobiliaria e o corretor consegue baixar o preço do imovel junto ao proprietario. O comprador começa a fechar o preço com esta segunda imobiliaria. Há alguma ilegalidade no fato de ter abandonado a imobiliaria inicial?
    Pressionada pela primeira imobiliaria o proprietario desiste da venda. Ele pode colocar em outra imob ou novamente na primeira? Tem um prazo que ele deve respeitar antes de tentar vender novamente?
    Obrigada,
    Marina

    ResponderExcluir
  4. corrigindo:

    o mesmo imovel está em duas imobiliarias diferentes... O comprador...

    Obrigada,
    Marina

    ResponderExcluir
  5. Bom dia, Jeferson!
    Tenho dúvida em relação ao pagamento de comissão ao corretor de imóveis,no caso Ele tenha levado o comprador ao imóvel (cinco vezes 05 ) e o mesmo, voltou á noite e fechou á compra da casa com o vendedor, sem o corretor para abaixar o valor do mesmo,(ele falou para tirar o corretor para abaixar o valor do imóvel,ele não assinou á ficha de visita, pois já esta com 2* segunda Intenções ) já fez o pagamento do sinal,R$82.000,00 e restante R$332.000,00 será financiado. tenho testemunha de foi eu que levei o comprador ao imóvel.OBS: estou com as chaves do imóvel, fotos do interior,posso gravar o comprador falando da compra do imóvel ele terá validade ou basta a testemunha????? posso exigir o pagamento da minha comissão !!!!!!!! Muito Obrigado Wilson

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Se vc tem CRECI faça valer o seu direito líquido e certo. Isso na realidade pode até mesmo caracterizar-se como crime. Procure orientações no CRECI de sua região, vc paga anuidade não só para exercer esta profissão, mas para esse serviço também! sabia?

      Excluir
  6. Boa noite,

    Sou estagiário em Direito e gostaria de informações a respeito de uma Ata de Conciliação proferida pelo CRECI 9 Região - Bahia onde informa que um corretor denunciado não realizou o pagamento ao corretor denunciante por ter participado na venda de determinado imóvel. Tal fato ficou comprovado na respectiva Ata.

    Esta Ata tem algum efeito no judiciário, servindo como título executivo ou simples prova? O corretor denunciante entrará com uma ação de cobrança nesse caso?

    Aguardo resposta,

    ResponderExcluir
  7. O corretor tera direito a receber seus honorários caso o negócio previsto no compromisso de compra e venda firmado pelo vendedor e comprador não se concretize devido a condições que independam da vontade do comprador e do vendedor
    Exemplo : consta no compromisso de compra e venda que a compra do imóvel se dara com recursos próprios do comprador e financiamento do Banco de uma quantia "X" e liberação do FGTS. Caso o Banco "avalie" o imovel abaixo do previsto no compromisso de compra e venda e/ou o FGTS não sejam liberado condições que tornam então inviável a conclusão da negociação( compra do imóvel por parte do promitente comprador) o "Corretor" por lei ( Código Civil) e jurisprudências ,ainda tera direito aos honorários dele previstos no compromisso de compra e venda podendo acionar juridicamente o promitente comprador?

    ResponderExcluir
  8. Boa tarde

    Gostaria de saber qual o prazo para ajuizar ação de cobrança de honorários de corretagem ? o art. 205 §5° do CC, fala em 5 anos para o caso de profissionais liberais, mas para o caso de imobiliário constituída o prazo é 5 ou 10 anos ?

    ResponderExcluir

  9. Ultimamente venho observando as construtoras criando em seu site vendas (ON-LINE).
    isso é legal. criar uma equipe de vendas sem nenhum vinculo empregatício e causando dano ao corretor de imóveis.querem ganhar dinheiro invadindo a nossa profissão pagando comissão abaixo do que determina a Lei.não seria o caso do creci fiscalizar e colocar cada coisa em seu lugar?pois somos nós Corretores que pagamos anuidade por sinal bastante cara.pois meus filhos são Advogados e OAB-Pe é mais barato.foro os outros absurdos cometido contra a classe.pois somos tratado em sua grande maioria como gente de 5º categoria um absurdo!

    ResponderExcluir
  10. Um termo de opçao com exclusividade, para venda de um imovel, por 6 meses, tem valor quan do é assinado somente pela esposa? sao casados
    em comunhao de bens,. pode-se desistir? como devo fazer?

    ResponderExcluir
  11. assinei um termo com exclusividade, para venda de um imovel, fatam 3 meses para vencer, mas, tenho um amigo que quer compra-lo, quer dizer entao, qe a imobiliaria nao intermediou, posso cancelar com a mesma? ou posso vender para este amigo sem dar conhecimento à imobiliriaria?
    por favor preciso urgente de uma orientaçao

    ResponderExcluir
  12. assinei termo de opçao com exclusividade para
    vend de um imovel, porem, um amigo quer compra-lo,
    posso desistir com a imobiliaria, comodevo fazer? faltam 3 meses para vender esta opçao, como nao
    houve intermediaçao da imobiliaria, nao devo
    pagar comissao, correto? por favor, preciso urgente
    de uma resposta. grato

    ResponderExcluir
  13. dúvida,um corretor começou a vender uma propriedade ,como não conseguiu vender e soube que a prefeitura tinha interesse na propriedade negociou com ela (prefeitura), a terra foi despropriada, agora o corretor quer comissão de uma terra que foi desapropriada, ele tem direito de cobrar isso, comissão por terra desapropriada? aguardo. obrigado.

    ResponderExcluir
  14. Olá, tenho uma dúvida:
    Existe valor mínimo legal para ser cobrado de corretagem ? Ou pode ser acertado qualquer valor entre o corretor e o vendedor ?
    Já pesquisei na internet, alguns dizem que é ilegal e outros dizem que é imoral. Obrigado.

    ResponderExcluir
  15. tenho um contrato autorizando a venda de uma empresa e este processo se concluiu , com parte de pagamento da venda em especie e outra em um terreno que ja possuia um inquilino pagando aluguel ,e que este imovel representa 50% do valor total , e o meu contratante que aceitou a transação e ja esta com o imovel em seu
    nome e escriturado e registrado e, nao quer me pagar a ´porcentagem total de comissao sobre o imovel, somente a metade .

    como devo proceder , se inclusive assinei todos os documentos de venda e compra e a transferencia de cotas da empresa como testemunha ?

    ResponderExcluir
  16. Alguem saberia me responder se quando um corretor chega a um proprietário de um imóvel a venda por meio de uma placa de outro corretor/imobiliária e faz a intermediação dessa venda, isso pode acarretar algum tipo de infração???

    ResponderExcluir
  17. Boa noite. Fui visitar um apartamento com uma corretora. Não gostei do que vi, mas pedi para ver outro nas proximidades que já havia visto com outro corretor, mas gostaria de rever para ter certeza se tinha mesmo gostado do tal apartamento. Fiquei muito empolgada e a corretora, bem rápida, me pediu para assinar um documento de visita do apto (termo de visita), o qual fiz, sem má-fé. Somente após que me dei conta que no tal documento dizia que se comprasse tal apartamento a corretagem seria desta corretora. Esse documento é legal pois apenas ela fez uma visita comigo e nem sequer iniciou a negociação? SE eu comprar esse apartamento com outro corretor sou obrigada a pagar a comissão para essa que assinei tal documentação que dizia que a comissão seria dela? Agora não confio mais nela, pois me senti coagida a comprar obrigatoriamente com ela. Obrigada pelos esclarecimentos.

    ResponderExcluir
  18. A corretora tem um documento de visita assinado pelo propenso comprador, uma vez apresentado ao vendedor e concluido o negócio, a mesma terá direito a comissão a ser paga pelo vendedor. Não vejo o porque da preocupação do compador
    !

    ResponderExcluir
  19. Gostaria de saber se posso cobrar do comprador a comissão de uma venda, em que o comprador e o vendedor resolveram fazer direto, após recusa da proposta do corretor, para não precisar pagar a comissão. Nicolau-Corretor autônomo

    ResponderExcluir