domingo, 20 de março de 2011

ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO DE IMÓVEL EM COPROPRIEDADE


Diante do enorme aquecimento do mercado imobiliário brasileiro, decorrente, dentre outros fatores, do aumento da renda da população, da maior possibilidade de acesso ao crédito e de programas governamentais voltados à diminuição do déficit habitacional (Minha Casa, Minha Vida, por exemplo), temos constantemente verificado diversos temas controversos envolvendo a alienação de imóveis pertencentes a mais de uma pessoa (física ou jurídica). Vários são os questionamentos sobre as atitudes, direitos e deveres a serem observados na alienação de fração de imóvel em copropriedade, incluindo aspectos relacionados a direito de preferência, direitos de eventual locatário e direito à divisão do imóvel.

Copropriedade é o mesmo que condomínio (do latim com + dominium), significando o direito simultaneamente detido por várias pessoas sobre um mesmo bem. Tal direito não incide sobre uma parte determinada do bem, mas sobre algum quinhão ideal de determinada coisa em estado de indivisão. Nas palavras de Pedro Elias Avvad, “cada quota ou fração ideal não significa que a cada um dos condôminos se reconhece a plenitude dominial sobre uma parte da coisa comum, mas que todos os comunheiros têm direitos, qualitativamente iguais, sobre a totalidade dela, limitados, no entanto, na proporção do quinhão (fração ideal) de cada um, isto é, na participação de cada um na coisa”.

O primeiro ponto a ser observado diz respeito ao direito de preferência. Nos termos do artigo 504 do Código Civil, o coproprietário não pode alienar a terceiros sua parte em coisa indivisível se outro condômino a quiser, nas mesmas condições. Havendo mais de um condômino, terá preferência aquele que detiver as benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias (ou no caso remoto de benfeitorias de igual valor), o condômino com o maior quinhão. Se os quinhões dos coproprietários interessados forem iguais, todos haverão a fração vendida, depositando o valor proporcional ao preço. Caso o coproprietário detentor da preferência seja preterido no seu direito, poderá haver para si a fração alienada, depositando o preço em juízo e efetivando o requerimento no prazo de 180 dias, sob pena de decadência.

Caso o(s) coproprietário(s) não tenha(m) interesse na aquisição da fração alienada, o direito de preferência será transferido ao locatário, visto que, nos termos do artigo 34 da Lei 8.245/91, a preferência do condômino possui prioridade. Havendo sublocatário, a preferência deste será anterior à do locatário. Caso não haja exercício do direito de preferência pelos coproprietários e o locatário for preterido no seu direito de preferência, poderá reclamar perdas e danos ou, ainda, caso o contrato de locação esteja averbado perante o Cartório de Registro de Imóveis pelo menos trinta dias antes da alienação, haver para si o imóvel, desde que deposite o preço e custos de transferência no prazo máximo de 6 meses.

As perdas e danos também serão cabíveis caso o locatário exerça seu direito de preferência e o locador venha a desistir do negócio. Em qualquer caso, a jurisprudência vem entendendo que, para cabimento da indenização ou da adjudicação, o locatário deve comprovar a capacidade financeira de aquisição do imóvel no prazo para exercício do direito de preferência.

Neste ponto, cumpre esclarecer que o direito de preferência do locatário (não o do condômino) não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Além disso, não é demais esclarecer que o direito de preferência para aquisição de imóvel não pode ser cedido. O que se pode pactuar com eventuais detentores de direito de preferência, entretanto, é a obrigação de não exercê-lo (obrigação de não fazer).

Outro tema relevante a ser observado diz respeito à eventual possibilidade de rescisão de contrato de locação vigente pelo novo coproprietário adquirente sem anuência dos demais coproprietários. Caso haja alienação do imóvel durante a locação, o novo locador poderá denunciar o contrato, salvo se a locação for por prazo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Não atendidos tais requisitos, em se tratando de alienação de fração ideal, o novo coproprietário somente poderá denunciar o contrato se detiver o poder de eleger o administrador do condomínio, ou seja, se detiver a maioria do condomínio, a ser calculada pelo valor dos quinhões. Não obstante, existem entendimentos no sentido de que, nos termos do artigo 2º da Lei 8.245/91, presume-se a solidariedade dos locadores e, portanto, qualquer um dos coproprietários poderia denunciar a locação, ainda que sem maioria.

Outra ocorrência comumente verificada após a aquisição de fração ideal por terceiro é a solicitação de divisão da parte comum. Tal situação encontra respaldo no artigo 1.320 e seguintes do Código Civil, segundo o qual é licito a qualquer condômino requerer a divisão da coisa comum, inclusive com o desmembramento de matrículas. Cada condômino responderá pelas despesas da divisão no percentual de seu quinhão e, na ausência de acordo entre os condôminos, poderá se fazer necessária a venda do imóvel a terceiros para, posteriormente, haver a divisão do apurado.

Fonte: Rodrigo Pires de Carvalho / Azevedo Sette Advogados

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