BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE O DIREITO DE SUPERFÍCIE (Código Civil artigos 1369 a 1377) E SUA COMPARAÇÃO COM A LOCAÇÃO

O Direito de Superfície é uma concessão atribuída pelo proprietário do terreno a outrem, para construção e utilização durante certo tempo, salvo para realização de obra no subsolo a não ser que inerente ao objeto da concessão, que pode ser gratuita, ou mediante pagamento de valor fixo à vista ou parcelado. Pela utilização, o superficiário deverá pagar todos os encargos e tributos que incidam sobre o imóvel como um todo, terreno mais construção, como se proprietário fosse. Esse direito pode ser transferido a terceiros, sem qualquer necessidade de autorização do concedente (proprietário do terreno), transferindo-se também por sucessão. O concedente apenas possui direito de preferência na eventual alienação do direito de superfície, visando primordialmente a consolidação da propriedade. Igualmente, o superficiário tem preferência na aquisição do terreno em caso de sua venda pelo concedente. Uma vez finda a concessão, a construção passará a ser propriedade do concedente. Essa incorporação dar-se-á independentemente de indenização, a não ser que as partes convencionem em contrário no contrato de concessão. Antes do prazo, a concessão pode se rescindir em caso de destinação diversa ao terreno que porventura venha a ser dada pelo superficiário.

Em relação à locação, apontamos a seguir as principais diferenças:

Superfície X Locação

S-É direito real (direito sobre a coisa, sobre o imóvel)

L-É direito pessoal (obrigacional, em relação aos contratantes)

S-Se perfaz por escritura pública com registro obrigatório no Registro Imobiliário, e com pagamento do imposto de transmissão municipal de 2% do valor do imóvel.

L-Pode ser firmada por Instrumento Particular, com registro eventual no Registro Imobiliário, em caso de cláusula de vigência, e não tem imposto.

S-Valor fixo (preço) pago à vista ou parcelado

L-Valor mensal (aluguel) atualizado anualmente

S-Pode ser gratuita

L-È sempre onerosa

S-Tempo determinado prorrogável somente com ajuste e de comum acordo

L-Tempo determinado prorrogável judicialmente e compulsoriamente (quando possuir 5 anos ou mais)

S-Encargos e tributos inerentes à qualidade de proprietário

L-Encargos e tributos contratados

S-Possibilidade de cessão (venda) a terceiros

L-Cessão a terceiros com anuência do locador

S-Em caso de alienação do terreno o direito de superfície subsiste

L-Em caso de alienação do imóvel, a locação só subsiste se houver cláusula de vigência

S-Devolução antecipada por mútuo acordo.

L-Devolução antecipada pagando multa.

S-Superficiário tem preferência na aquisição do terreno, mas uma vez não concedida, se resolve em perdas e danos.

L-Locatário tem preferência na aquisição do imóvel locado, e uma vez não concedido, pode haver para si o imóvel, depositando o preço pago pelo terceiro adquirente.

S-Medida judicial para a retirada do superficiário é a ação possessória com possibilidade de liminar.

L-Medida judicial para a retirada do locatário é a ação de despejo sem liminar.

S-A construção fica para o proprietário do terreno, com ou sem indenização.

L -Benfeitorias se incorporam ao imóvel com ou sem indenização, mas podem ser retiradas, se fisicamente possível.

Em linhas gerais, são estas as características e qualidades do Direito de Superfície, podendo ser uma opção à Locação, uma vez analisadas e confrontadas as suas principais diferenças, vantagens e desvantagens. Fonte: Maria Cecilia Miotto-Advogada do escritório A. Lopes Muniz Advogados Associados