A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar, em
nome próprio, ação de execução de créditos referentes a contrato de
locação. Ela é apenas representante do proprietário e não substituta
processual. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior
Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento de recurso especial interposto
pela fiadora de um locatário.
Na origem, uma administradora de imóveis ajuizou ação de execução
de aluguéis inadimplidos contra a fiadora do locatário. Posteriormente, a
fiadora opôs embargos à execução, alegando que a empresa não teria
legitimidade para executar os aluguéis em nome próprio.
O juiz reconheceu a validade da fiança e excluiu da execução
valores acessórios, como água, energia elétrica e IPTU, mantendo apenas o
valor dos aluguéis devidos.
A fiadora apelou, mas o tribunal de segunda instância manteve a
sentença, fundamentando que a empresa imobiliária, “investida de amplos
poderes de administração do imóvel locado e bem assim de poderes
especiais para constituir advogado e ingressar em juízo”, é parte
legítima para ajuizar ação de execução, tanto quanto o proprietário.
Direito alheio
A fiadora, já falecida, foi substituída por espólio, o qual
recorreu ao STJ. No recurso especial, alegou violação do artigo 6º do
Código de Processo Civil (CPC), segundo o qual, “ninguém poderá
pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por
lei”.
Em seu entendimento, a administradora de imóveis não é parte legítima para pleitear, em nome próprio, os aluguéis devidos.
A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/91. A
ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, mencionou que
grande parte dos contratos de locação de imóveis são firmados com a
participação de um intermediário (corretor de imóveis ou imobiliária)
que atua, em maior ou menor grau, para convergir a vontade das partes em
questões como preço, modo e local de pagamento, entrega das chaves e
vistoria do imóvel.
Ao analisar o processo, a relatora concluiu que a empresa
imobiliária foi constituída pelo locador para a prática de atos de
administração em geral, com poderes para, inclusive, ajuizar ações de
interesse do proprietário do imóvel.
“Nesse ponto, ressalte-se que não há dúvidas, portanto, de que a
imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia
ajuizar ação de cobrança ou de execução de aluguéis e encargos
inadimplidos, contra o locatário ou fiadores, em nome do locador”,
disse.
Legitimidade
Apesar disso, em relação à possibilidade de a imobiliária ajuizar,
em seu nome, ação de execução de aluguéis, ela explicou que a
legitimidade ordinária é de quem detém o direito material, no caso, o
proprietário do imóvel.
“Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente, outros
sujeitos, denominados substitutos processuais”, explicou Andrighi. Em
seu entendimento, a substituição processual só poderá ocorrer nos termos
definidos expressamente em lei, não sendo permitido que se opere
mediante “disposição voluntária e contratual feita entre substituído e
substituto”.
“A participação da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto de
colocá-la no lugar do próprio locador”, disse. A legitimidade da
administradora de imóveis – que foi reconhecida nas instâncias
ordinárias – deve ser afastada, “por lhe faltar uma das condições
indispensáveis para o legítimo exercício desse direito”, qual seja, a
possibilidade de ser substituta no processo e não apenas representante
do proprietário.
A ministra acolheu a alegação de violação do artigo 6º do CPC, o
que justificou o provimento do recurso especial. A Terceira Turma anulou
o acórdão do tribunal estadual e extinguiu o processo, sem resolução de
mérito, por reconhecer a ilegitimidade ativa da imobiliária.
Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça
Art. 6° - Ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei.
Nota do Editor:
Artigo 6° - CPC
Comentário
Fica
instituída a figura da legitimação extraordinária (a titularidade da
ação para a defesa de direito alheiro), desde que a lei expressamente a
preveja. A legitimação ordinária (titularidade da ação para defender
direito próprio decorrente da titularidade, em tese, da relação material
controvertida ou litígio) não depende de previsão.
A legitimação
extraordinária é comumente chamada de "substituição processual". São
exemplos típicos de substituição processual a legitimação de qualquer
condômino para a cobrança em benefício do condomínio na hipótese do
síndico se omitir (art. 21, parágrafo único, da Lei 4.591/64) ou a
legitimação de qualquer acionista para a ação de responsabilidade a ser
movida ao administrador ímprobo, da sociedade anônima em caso de omissão
da sociedade (art. 159, da Lei das S.A).
Referência: Costa Machado, Código de Processo Civil Interpretado, Manole, 2008, 7a. edição
Referência: Costa Machado, Código de Processo Civil Interpretado, Manole, 2008, 7a. edição
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