Alertamos quantos aos riscos econômicos e jurídicos de se atribuir, na escritura, valor inferior ao do imóvel.
No ato da compra de qualquer imóvel, seja por escritura pública ou por
instrumento particular, as partes devem declarar o valor do imóvel que
está sendo alienado. Esse valor constará do título e da matrícula.
Referido valor é usado como base de cálculo para o recolhimento de ITBI e
Imposto de Renda. Nalguns estados, este valor declarado pelas partes é
utilizado, ainda, como base de cálculo para recolhimento de custas
notariais referentes à lavra da escritura pública e outros emolumentos.
Entretanto, como todos sabem, infelizmente, é procedimento comum e
regularmente utilizado no mercado imobiliário, declarar na escritura
pública valor inferior ao real, ou seja, o valor da venda apresenta uma
relevante diferença com o da avaliação deste bem, sem razões econômicas
ou jurídicas que justifiquem tais divergências. Assim, resta
caracterizado o subfaturamento. Porém, tal prática, além de criminosa, é
permeada por muitos riscos, inclusive patrimoniais, que nem sempre são
conhecidos pelos contratantes ou se conhecidos não são devidamente
ponderados. Assim, alertamos quantos aos riscos econômicos e jurídicos
de se atribuir, na escritura, valor inferior ao do imóvel, pelas
seguintes razões:
1) Em primeiro lugar, tal conduta é criminosa e está tipificada no art.
2º, I da Lei n. 8.137/90 (estabelece os crimes contra a ordem
tributária) e art. 299 do Código Penal (falsidade ideológica). E
agora, com o advento da Lei n. 12.683/12, que alterou a Lei n. 9.613/98
(trata dos crimes de lavagem de dinheiro), tal prática pode
caracterizar crime de lavagem de dinheiro, já que pelas novas regras
ocorreu uma ampliação dos crimes antecedentes, incluindo a sonegação
fiscal;
3) Também um vendedor de má-fé poderá pleitear a anulação da compra e
venda anteriormente realizada, sob o argumento da ocorrência do vício da lesão,
vez que o imóvel tem valor de mercado superior ao preço pago pelo
comprador. Assim, com base no art. 157 do Código Civil poderá pedir
anulação da compra e venda ou a “complementação” do preço do imóvel;
4) Por fim, no caso do imóvel estar locado, o inquilino, ao demonstrar
que não teve seu direito de preferência preservado, vez que o imóvel foi
alienado por valor inferior ao oferecido, poderá requerer o imóvel para
si, depositando o preço lançado na escritura, o que tornará a aquisição
realizada pelo comprador ineficaz;
Desta forma, como se vê graves são os riscos jurídicos e patrimoniais
que estão sujeitos os participantes de uma operação subfaturada. E,
infelizmente as partes (comprador vendedor) nem sempre são devidamente
alertadas, quanto a tais riscos, pelos profissionais que lhes prestam
assessoria. Igualmente, é importante destacar que
independentemente de quem tenha auferido o benefício com a sonegação
fiscal, seja vendedor ou comprador, quaisquer dos contratantes,
inclusive corretores de imóveis e representantes legais de imobiliárias,
que interviram ou concorreram para sua prática, poderão ser
responsabilizados (art. 11 da Lei n. 8137/90 – define crimes contra a ordem tributária).
Por fim, não poderíamos encerrar este artigo sem mencionar a importante iniciativa do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), ao editar a Resolução n. 1168/2010,
a qual passou a incluir como lavagem de dinheiro, dentre outras
operações suspeitas, as transações com aparente subfaturamento do valor
do imóvel, bem como, dispôs acerca da obrigatoriedade das pessoas
jurídicas, que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e
venda de imóveis, a comunicarem ao Conselho de Controle de Atividades
Financeiras – COAF as transações imobiliárias de valor igual ou superior
a R$100.000,00 (cem mil reais). E atualmente, com o advento da Lei n.
12.683/12, o art. 9º inciso X da Lei n. 9.613/98 incluiu
o corretor de imóveis (pessoa física) como uma das pessoas sujeitas aos
mecanismos de controle da Lei, estando obrigado a comunicar o COAF e a
manter cadastro de seus clientes e registro de todas as suas operações
imobiliárias. Como se vê, o órgão de regulamentação e
fiscalização profissional do corretor de imóveis, bem como as
autoridades fazendárias, que atualmente estão equipadas com um complexo
sistema de cruzamento de dados financeiros e fiscais, não estão alheios a
essas questões, e apesar da sociedade encarar a sonegação como algo
normal e inexistirem incentivos fiscais, tais como, haver a correção dos
valores dos imóveis lançados nas declarações de imposto de renda
(pessoa física ou jurídica), fato é: a prática de operações subfaturadas
é permeada por consequências criminais e civis, sem mencionar que o
comprador do imóvel fica sujeito a severos prejuízos patrimoniais,
conforme apontado acima. É por isso que, por razões éticas, econômicas e
jurídicas, orientamos, com veemência, que na alienação de um imóvel
conste, no título aquisitivo (instrumento particular ou escritura
pública), o valor real do imóvel.
Autora: Mara Alessandra Reis de Carvalho
Advogada
em Curitiba atuante na área imobiliária. Graduada em Direito pela
Universidade Estadual de Maringá (UEM). Pós-graduanda em Direito Civil,
Negocial e Imobiliário pela Universidade Anhanguera. Membro da ABAMI –
Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário.
Fonte: Revista Jus Navigandi
Nota do Editor:
Clique no link http://www.crecisp.gov.br/legislacao/resolucoes/2010/resolucao1168_2010.pdf para acessar a Resolução COFECI nº. 1168/2010
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