O proprietário do imóvel disponível para locação deve
ter muita cautela ao oferecê-lo em locação, diretamente ou por intermédio de
sua imobiliária, principalmente no que diz respeito à modalidade de garantia a
ser prestada pelo inquilino.
A lei inquilinária admite três modalidades de garantia:
fiança, caução e seguro fiança. A caução em dinheiro é limitada a três
vezes o valor do aluguel e o recurso deve ser depositado em caderneta de
poupança.
Ocorrendo o não pagamento do aluguel, a ação de despejo
será ajuizada, normalmente após dois ou três meses de atraso, e a solução
final da retomada, com o despejo, tem levado em torno de seis meses, na melhor
das hipóteses.
Considerando que a garantia contratual é limitada, assim
como é limitada também a garantia prestada pela administradora, o prejuízo do
proprietário chega a ser de certeza absoluta, relativamente à diferença entre
o valor depositado e a efetiva desocupação do imóvel.
Basta fazer algumas considerações para chegar-se a esta
conclusão. O prejuízo maior certamente será suportado pelo proprietário que
não terá meios de obter o ressarcimento de seu prejuízo, na maioria das vezes,
por falta de bens penhoráveis do inquilino. A administradora se ressarcirá do
valor garantido, após o levantamento da caução, o que também é natural.
Diante deste quadro, e até que seja alterado o limite da caução, o locador
deve ficar atento ao seu contrato de locação, analisando a garantia e
ponderando com seu administrador as vantagens ou desvantagens desta ou daquela
opção.
É bem verdade que a ocorrência do sinistro não implica
necessariamente na existência do prejuízo. Mas a estatística tem demonstrado
que na grande maioria das vezes, o inquilino que oferece caução em dinheiro,
quando demandado por falta de pagamento, não possui outros meios de saldar o
compromisso. O risco é grande.
Por outro lado, como dito acima, a caução quando ofertada
deve ser depositada em caderneta de poupança em nome do locador e locatário, e
somente poderá ser resgatada com anuência de ambos, ou através de
autorização judicial. A utilização por quem quer que seja da caução
ofertada pelo inquilino caracteriza crime de apropriação indébita, sujeito o
infrator a pena de prisão.
Assim, temos que a caução do valor de três aluguéis é
uma péssima alternativa. Porém, havendo opção por esta modalidade de
garantia, certos requisitos deverão ser obedecidos sob pena de caracterizar a
prática de ilegalidade e de apropriação indébito de quem mantêm o valor sob
seu poder.
Consoante determina o item 3 da Resolução n.º 09 de
13.8.79 (que regulamenta o depósito, nas entidades do Sistema Brasileiro de
Poupança e Empréstimo, de valores oferecidos em garantia de contrato de
locação), o depósito em garantia de locação "será aberto em conta
conjunta, não solidária, em nome do locador e do locatário"
O levantamento dessa importância, também regulamentado pela
Resolução acima referida, somente poderá se efetivar nas hipóteses a seguir
enumeradas:
a) pelo locatário, com anuência por escrito do locador;
b) pelo
locador, com anuência por escrito do locatário;
c) pelo locatário, contra
apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do primeiro
contrato de locação que deu origem ao depósito, e
d) pelo locatário ou pelo
locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.
É preciso salientar que a atual lei do inquilinato não
previu expressamente que conseqüências haveriam diante da ausência do
depósito na forma por ela estabelecida. A lei anterior – Lei 6.649/79 – era
expressa no § 2º de seu artigo 32, ao determinar que a ausência do depósito
sujeitava o locador ou representante ao pagamento de uma multa equivalente às
vantagens decorrentes do depósito, que o locatário poderia cobrar por via de
execução.
Pessoalmente entendo que, a manutenção do dinheiro em poder
da administradora ou mesmo do locador sem que haja a abertura da Caderneta de
Poupança, caracteriza apropriação indébita sujeitando o infrator a processo
crime, além das perdas e danos.
O levantamento da caução, portanto, somente poderá ocorrer
quando presente um dos requisitos antes mencionados, lembrando o que já foi
mencionado aqui em ocasião pretérita. Caução não é pagamento. É garantia,
e como tal somente poderá vir a ser utilizada, na ausência de acordo de ambas
as partes em liberá-la, após autorização judicial. É preciso ter
paciência.
Nenhum comentário:
Postar um comentário