INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO - "ÁREA SUB-ROGADA"

Comentários e Doutrina

O Art. 32 da Lei 4.591/64 estabelece a obrigatoriedade de registro da incorporação antes do lançamento do empreendimento no mercado e lista os documentos que deverão compor o Memorial da Incorporação, dentre os quais destacamos a declaração prevista na letra "l":

"Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II do art. 39;"

Através desta declaração (de sub-rogação) o Incorporador registra a circunstância de ter, ou não, transferido para os adquirentes de unidades autônomas em construção no empreendimento objeto da Incorporação Imobiliária, a obrigação de suportar o custeio da construção da "área sub-rogada" pagamento de parte do preço de aquisição do terreno.

Por sua vez, o Art. 39 da Lei n° 4.591, de 16.12.1964, estatui que:

"Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste":

I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;

II - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados."

A alínea "II" do Artigo 32 da Lei 4.591/64 corresponde, portanto, à base legal da "sub-rogação" na Incorporação Imobiliária que é assim tecnicamente definida no item "3.2" da NB-ABNT Nº 12.721:

"área sub-rogada" é aquela relativa às unidades a serem entregues em pagamento ao proprietário do terreno, cuja obrigação de custeio de construção foi transferida aos adquirentes das demais unidades autônomas do empreendimento". (Grifo nosso)

No regime da Incorporação Imobiliária, a "área sub-rogada" deverá estar discriminada nas colunas 39 a 50 do quadro IV-A, da NB-ABNT Nº 12.721 - 2005, indicando-se, na coluna 47, o custo da sub-rogação a ser suportado por cada unidade do empreendimento.

As disposições relativas à área sub-rogada também se aplicam aos empreendimentos imobiliários realizados sob o regime da "Construção em Condomínio" prevista no Art. 48 e seguintes, da Lei 4.591/64, observando-se o que diz o seu Art. 58:

"Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra..."

A liberação dos adquirentes de unidades autônomas em construção, integrantes de incorporação imobiliária ou dos participantes do "Condomínio de Construção", sub-rogados na obrigação de custeio da construção da "área sub-rogada" somente se dará com a conclusão das obras, mediante a individualização e discriminação das unidades autônomas integrantes da edificação, a decorrer da averbação do respectivo "habite-se", ao teor das disposições do Art. 44 da Lei 4.591/64, verbis:

"Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades..." 157-10.

Fonte: Maury Rouède Bernardes
Consultor Jurídico da ADEMI RJ