Compra via cessão de direitos cresce, mas exige cautela

Cada vez mais comum, transação deve ser autorizada pela incorporadora; como vantagem, comprador pode encontrar apartamentos mais baratos

Um modelo de venda de imóveis tem se tornado mais comum nas imobiliárias de todo o Brasil: a cessão de diretos. Por meio dela, o vendedor, conhecido como cedente, repassa a um terceiro, o cessionário, o direito de posse sobre o imóvel, em geral ainda em fase de construção.

Como ainda não há a escritura definitiva do imóvel, o que o cedente vende é o direito de comprar. Após o contrato, o cessionário passa a constar como comprador diante da incorporadora.

"A aquisição de imóvel de alguém que o comprou na planta sempre ocorreu. Mas como o mercado está aquecido, a cessão de direitos também aumentou", afirma o conselheiro jurídico do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Rodrigo Bicalho. "Esse tipo de contrato se tornou comum", complementa o advogado especializado no mercado imobiliário Luiz Fernando Martins Castro, sócio do escritório Martins Castro Monteiro Advogados.

Segundo Castro, o aumento de lançamentos nos últimos anos aliado à valorização dos imóveis residenciais fez crescer o número de investidores que compram o imóvel antes do início das obras e o vendem pouco antes da constituição do condomínio, sem quitá-lo. Dessa forma, ele assume o risco da construção, mas lucra com a valorização – e não precisa passar o bem para seu nome, evitando as taxas comuns a esse tipo de transação.

"A cessão pode ser feita a qualquer momento (durante a construção do prédio ou depois de entregue)", diz José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP). "Mas é preciso que a incorporação já tenha sido registrada."

Precauções. Para evitar problemas nesse modelo de contrato, os especialistas em mercado de imóveis indicam que, em primeiro lugar, é preciso contar com a anuência da incorporadora na transação. Ela pode, inclusive, participar da assinatura do contrato de cessão – quando, em geral, cobra do cedente uma taxa de transferência.

Se isso não for feito, pode caracterizar um contrato de gaveta, que só tem validade entre as partes e pode não ser reconhecido pela incorporadora.

Em segundo lugar, é preciso pedir a documentação do cedente da mesma forma como se analisa os papéis de um vendedor.

Como, em geral, o vendedor tem prazo para se desfazer do imóvel – antes de passá-lo para seu nome – é possível encontrar apartamentos mais baratos em edifícios que estão próximos de serem entregues.

Fonte: O Estado de S. Paulo