segunda-feira, 23 de maio de 2011

FREDERICO MENDONÇA FALA SOBRE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Frederico Mendonça esclarece algumas questões sobre sua palestra, que acontecerá no próximo dia 09 de junho no III Enbraci, cujo tema é Avaliação de Imóveis: O Mercado de Trabalho e Metodologia de Avaliação.

Na entrevista, Frederico deixa bem claro a carência do mercado, quanto à quantidade de Avaliadores de Imóveis disponíveis hoje, promovendo este setor a se tornar um dos grandes filões a ser ainda explorado pela profissão.

Além da grande área de abrangência, a Avaliação de Imóveis ainda permite a especializações distintas do ramo, onde um corretor perito em avaliação pode destacar-se, por exemplo, na avaliação de áreas urbanas específicas ou rurais, bem como em regiões praianas ou até mesmo envergar-se nos aspectos legais de sua formação, tornando-se técnico jurídico no assunto ou um perito judicial, nomeado por um juiz de direito.

Por fim, Frederico traça um perfil aproximado das qualificações necessárias para se tornar um bom avaliador de imóveis.

Confira a entrevista na íntegra e não deixe de participar do III Enbraci, onde este e outros assuntos estarão em pauta para ajudar você a traçar os melhores caminhos para o desenvolvimento de sua carreira.

Até lá!

Entrevista

1. Por favor, descreva em tópicos, se possível, as funções de um avaliador de imóveis.
R: Dentre outras, um corretor perito avaliador pode avaliar imóveis urbanos, imóveis rurais, bem como seus frutos e direitos. Pode também ser nomeado perito judicial, por um juiz de direito, ou ser contratado como assistente técnico por uma das partes numa ação judicial. Enfim, é vasto e crescente o mercado de trabalho nesse segmento.

2. Existe área de especialização para avaliador de imóveis, quais seriam?
R: Embora o perito avaliador possa avaliar qualquer imóvel, alguns profissionais se especializam em trabalhar com determinados tipos, tais como imóveis rurais, loteamentos, imóveis industriais, galpões, etc. Nesses casos, o profissional terá mais facilidade de avaliar o tipo de imóvel com o qual lida diariamente.

3. Há uma diferença do papel do avaliador de imóveis de um tempo atrás para hoje? Há um maior reconhecimento da área ou as pessoas continuam sem solicitar este profissional.
R: Sim, existe uma grande diferença. O divisor de águas foi o Código de Defesa do Consumidor, que obrigou todos os profissionais a prestarem seus serviços de acordo com os padrões técnicos da ABNT. O Cofeci, sempre atento a tudo que diz respeito à profissão de corretor de imóveis, criou uma legislação tratando do assunto e o Cadastro Nacional de Avaliadores, que hoje beneficia, não só a sociedade, mas a cerca de 7000 profissionais que nele se encontram inscritos, espalhados por todo o país. Tudo isso vem contribuindo para que esses profissionais sejam cada vez mais procurados, inclusive por grandes empresas nacionais e multinacionais, bem como pelo Poder Judiciário.

4. Você considera o mercado imobiliário carente de avaliadores?
R: Sim. Basta verificarmos que no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, mantido pelo Cofeci, constam inscritos cerca de 7000 avaliadores em todo o país. Esses profissionais é que estão na vitrine. Se os demais corretores do mercado soubessem da importância e quanto é rentável estar ali, teríamos mais de 50.000 cadastrados. Hoje, para alguns profissionais, já é possível viver exclusivamente praticando avaliações.

5. É possível dizermos que há prejuízo financeiro em comercialização de imóveis sem a avaliação de um profissional devidamente qualificado e registrado para tal?
R: Em muitas situações, sim. Eu lembro de um caso, ocorrido recentemente, em que, por falta de uma criteriosa avaliação, uma pessoa vendeu a outra uma gleba urbanizável a preço de imóvel rural, tendo um prejuízo superior a R$ 1.000.000,00.

6. Qual o impacto que a Copa e as Olimpíadas estão causando ou causarão nas vendas imobiliárias no Brasil e quais áreas você arriscaria um palpite como as melhores para um investimento.
R: É difícil responder essa pergunta. Embora seja notório que o impacto será positivo, a sua dimensão pode variar de um lugar para outro. Ademais, avaliação de imóveis é arte, exigindo do profissional além de conhecimentos técnicos, percepção de mercado.

7. Qual sua avaliação sobre o mercado imobiliário nacional, do ponto de vista do avaliador, em relação a, por exemplo, investimentos nos centros de cidade x litoral, investimento em centros históricos x áreas periféricas (áreas passíveis de exploração) etc?
R: O Brasil vive um grande momento. Investir em imóveis atualmente é muito atrativo. Mas cada região tem suas peculiaridades. Investir no litoral de Pernambuco é muito bom, mas investir em algumas áreas situadas entre o Piauí e o Maranhão também o é.

8. Qual o perfil necessário para ser um bom avaliador de imóveis?
R: Ter boa qualificação profissional e percepção de mercado. E a melhor maneira de se conseguir isso é através da participação em cursos de aperfeiçoamento profissional, workshops, palestras, etc.

Fonte: E-mail III ENBRACI

Comentário do Editor:

A intenção do Sistema COFECI-CRECI's é das melhores, capacitar o Corretor de Imóveis para ser um bom avaliador de imóveis. Porém, a realidade se mostra por demais adversa, principalmente quando analisamos os cursos propostos por entidades que se utilizam de engenheiros para ministrá-los, tendo Corretores de Imóveis como público alvo. Estes cursos possuem um conteúdo por demais insuficiente ou ininteligível, não assimilável, ao nível dos participantes, para o profícuo exercício da Avaliação Imobiliária como tenho comprovado.

O papel como ator principal no âmbito desta especialização está longe de ser alcançado, como as inúmeras postagens já publicadas neste blog sobre o tema mais que evidenciam.

O COFECI deveria cogitar a ideia de associar-se a ABNT-Associação Brasileira de Normas Técnicas, levando com ele os Conselhos Regionais e os Sindimóveis, para promover a criação de uma norma específica de Avaliação Mercadológica para Corretores de Imóveis ou Análise de Preço para Bens Imóveis. Seja qual título adotado, o importante é nos dissociarmos do Sistema CONFEA-IBAPE, deixando explícito que a avaliação feita por Corretores de Imóveis diz respeito unicamente a PREÇO e preço diretamente relacionado à demanda do mercado imobiliário, não esquecendo, quanto à análise do estado de conservação do imóvel, de abranger as patologias das construções para fins de depreciação, sendo acessível a qualquer leigo sua identificação, como fissuras, trincas dinâmicas, rachaduras, infiltrações, eflorescências, descolamentos, entre outras. As patologias da construção são ignoradas nos cursos de Avaliação de Imóveis para Corretores e seu conhecimento, mesmo que não abranjam a metodologia corretiva, nicho exclusivo da Engenharia e da Arquitetura, são indispensáveis quanto à racional depreciação do imóvel avaliando.


Em tempo, o têrmo Avaliação de Imóveis não é propriedade do Sistema CONFEA e/ou IBAPE, bem como os conhecimentos científicos inerentes à mesma, como propalam entusiasticamente.

LEI DOS DIREITOS AUTORAIS:
Art. 7º

§ 3º No domínio das ciências, a proteção recairá sobre a forma literária ou artística, não abrangendo o seu conteúdo científico ou técnico, sem prejuízo dos direitos que protegem os demais campos da propriedade imaterial.
Art. 8º

Não são objeto de proteção como direitos autorais de que trata esta Lei:
I - as idéias, procedimentos normativos, sistemas, métodos, projetos ou conceitos matemáticos como tais;
II - os esquemas, planos ou regras para realizar atos mentais, jogos ou negócios;
III - os formulários em branco para serem preenchidos por qualquer tipo de informação, científica ou não, e suas instruções;
IV - os textos de tratados ou convenções, leis, decretos, regulamentos, decisões judiciais e demais atos oficiais;

V - as informações de uso comum tais como calendários, agendas, cadastros ou legendas;

VI - os nomes e títulos isolados;

VII - o aproveitamento industrial ou comercial das idéias contidas nas obras.

Clique no link para acessar a íntegra da lei nº. 6.910 de 19/02/98, que altera, atualiza e consolida a legislação sobre direitos autorais e dá outras providências.
http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L9610.htm

Por falta deste entendimento e de atitudes que a própria lei nos propicia, é que vamos navegando nas ondas da semântica por anos a fio.

Agora não é mais possível esta permissividade. Não vou declinar aqui, as muitas deficiências no processo de regulamentação do Corretor de Imóveis Avaliador, ações que originaram este enfrentamento entre o COFECI e o CONFEA-IBAPE, protagonistas desta questão tão polêmica. Não há mais tempo para críticas. A realidade da Avaliação Imobiliária no âmbito do profissional Corretor de Imóveis está longe de ser reconhecida. Envergar-se, então, nos aspectos legais de sua formação, tornando-se técnico jurídico ou um perito judicial, nomeado por um juiz de direito, ainda é um horizonte distante.

Corroborando tudo que foi exposto, vejam um trecho da entrevista de Franck Esteves Ruffo, Gerente de Avaliação de Imóveis da CEF e engenheiro civil.

P-Você é favorável à realização de avaliação de imóveis pelos corretores de imóveis?

R-Em que pese a relevância da atuação dos corretores de imóveis, minha posição é contrária à realização de avaliações de imóveis por corretores de imóveis, pelas razões acima expostas, até porque, a rigor, não procede chamar de avaliação o trabalho do corretor de imóveis na busca da definição do valor, pois envolve na realidade um opinamento ou testemunho sobre o “quantum” do preço de venda/compra ou locação, de caráter empírico, baseado na razão abstrata e influência do meio, sem rigor científico, de cunho subjetivo, diferentemente das avaliações imobiliárias realizadas por engenheiros, arquitetos e agrônomos, que visam a precisão do valor, a isenção e objetividade. Trata-se de processo científico que é fundamentado por elementos técnicos, exigindo a aplicação de metodologia própria prevista nas normas brasileiras. Ainda assim a emissão do opinamento sobre preço de compra/venda e locação não é por sua vez exclusividade de corretores. Os próprios proprietários vendendores do imóveis assim como os agentes compradores o fazem, porém, apenas sobre os bens correntes ou não atípicos tais como terrenos unifamiliares, casas, apartamentos, e outras unidades imobiliárias mais simples. Quando se trata de bens atípicos, via de regra, o opinamento de valor torna-se impossível pela insuficiência ou ausência de convicção por parte dos envolvidos, o que é natural e previsível ao considerarmos a complexidade de um shopping center que possui valor atrelado ao negócio instalado ou ao resultado operacional líquido potencial que o mesmo possa gerar. Esta mesma lógica vale para outros empreendimentos de base imobiliária como hotéis, hospitais, parques temáticos dentre outros. O que dizer da avaliação de uma gleba urbanizável que depende da concepção de implantação de um ante projeto de aproveitamento da mesma, de um loteamento, com todas as suas nuances em termos de custos, prazos, diretrizes de projeto, risco, custos de oportunidade e outras taxas, estudos de cenários, projeção de cenários e etc. Não seria factível ao corretor da mesma forma emitir opinião de valor sobre um parque industrial, uma usina de biodísel ou alcoleira, sobre uma companhia mineradora, um empreendimento agrícola, dentre outros infindáveis exemplos.

Clique no link para ver a entrevista completa:
http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2011/05/batalha-nao-acabou-comunicado-ibape.html

Concluo, impulsionado pelos fatos, pela necessidade iminente da formação de uma Comissão de Estudo Multidisciplinar, com assento na ABNT, composta por pessoas familiarizadas com o tema, conhecedoras das normas vigentes e da legislação pertinente, para elaborar um projeto de norma que ponha têrmo a esta infindável polêmica.
A liderança deste processo cabe única e exclusivamente ao COFECI dado a sua reconhecida e inquestionável representatividade.

Quando surge a necessidade da normalização de determinado tema, como é o nosso caso, a ABNT encaminha o assunto ao Comitê Técnico Responsável, onde será exposto aos diversos setores envolvidos. Para isso o Sistema COFECI-CRECI's deverá ter presença assegurada como mentor do projeto de norma e defensor dos interesses da categoria. Uma vez elaborado o Projeto de Norma com o assunto solicitado, ele é então submetido à Consulta Nacional. É importante salientar que o projeto de norma é feito por uma Comissão de Estudo representativa das partes interessadas e setores envolvidos com o tema daí a necessidade de associação do COFECI, Conselhos Regionais e Sindimóveis. (Como também de outras associações que gravitam em torno do Sistema).

Durante este período, qualquer interessado pode se manifestar sem qualquer ônus. a fim de recomendar à Comissão de Estudo autora a aprovação do texto como apresentado; a aprovação do texto com sugestões; ou sua não aprovação, devendo para tal, apresentar as objeções técnicas que justifiquem sua manifestação.

Clique no link e veja como associar-se a ABNT:
http://www.abnt.org.br/m3.asp?cod_pagina=935

O Presidente João Teodoro da Silva diz, reiteiradamente, que esta questão está pacificada, porém a realidade é bastante diversa desta afimação. Daí nossa preocupação em alertar a categoria, quanto a situação de momento do Corretor de Imóveis Avaliador.
Temos que nos conscientizar que a batalha não acabou! A prova disso é que os Corretores de Imóveis Avaliadores, com registro no CNAI, vêm sendo desqualificados através das inúmeras impugnações de seus laudos em Tribunais de Justiça de todo o país.

Clique no link para ver postagem sobre o assunto:
http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2011/05/batalha-nao-acabou-tribunal-de-justica.html

Precisamos ter credibilidade no segmento da Avaliação Imobiliária e só conseguiremos atingir este objetivo através de muito estudo e trabalho. A avaliação do bem imóvel é inerente à transação imobiliária. Qualquer bem imóvel a ser transacionado tem que ser avaliado, daí esta especialização ser indissociável da nossa profissão. Só nos resta buscar uma forma legal de inclusão e não podemos nem devemos nos alongar nesta empreitada.

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