Foto: Franck Esteves Ruffo Gerente de Avaliação de Imóveis da CAIXAEngenheiro Civil CREA 6433/D-DF
Em que consiste o processo de avaliação de imóveis e quais são seus objetivos?
As avaliações de imóveis são realizadas com diversas finalidades, para subsidiar compra e venda, locação, indenização, seguro, balanço patrimonial, dentre outras. São mais comuns as avaliações de imóveis urbanos para fins de garantia hipotecária ou fiduciária de financiamentos, junto aos Agentes Financeiros do Crédito Imobiliário, que resumidamente e em linhas gerais envolve: (1) Uma perícia do imóvel objeto da avaliação, para a suficiente caracterização do bem e identificação de patologias construtivas, vícios construtivos, verificação de estabilidade e solidez estruturais, condições de habitabilidade, salubridade, funcionalidade, acessibilidade, atendimento às diretrizes de projeto da municipalidade, estado de conservação, demanda por manutenção, dentre outros aspectos de engenharia e arquitetura. (2) Uma pesquisa de mercado realizada com técnicas de amostragem normalizadas. (3) Tratamento estatístico da amostra através de metodologia científica, envolvendo regressão linear ou espacial, redes neurais artificiais, análise de envoltória de dados dentre outros recursos, visando a projeção do valor de mercado mais provável para o imóvel avaliando, por comparação e com a confiabilidade exigida. (4) Emissão de Peça Técnica nos padrões previstos nas Normas Brasileiras, que possa ser auditada e/ou reproduzida em outras instâncias.
Quem está habilitado a realizar avaliação de imóveis?
Conforme prevê a Lei 5194/66, possuem habilitação para realizar avaliações de imóveis os profissionais de engenharia, arquitetura e agronomia, nas suas respectivas áreas de atuação.
Como surgiu e em que patamar se encontra o processo de avaliação de imóveis Brasileiro, no cenário mundial?
A autoria intelectual, desenvolvimento e implantação do processo de avaliação de imóveis, devem ser tributados aos engenheiros, arquitetos e agrônomos, ao longo de mais de um século de dedicação ao assunto, com publicações de trabalhos que remota o início do século passado, edição de livros técnicos, promoção de congressos, seminários, simpósios, participação em congressos no exterior, fundação de instituições, produção com exclusividade as normas técnicas brasileiras de avaliação, ministrando cursos a nível de formação, especialização e pós graduação. Atualmente o processo de avaliação de imóveis brasileiro está entre os mais avançados e reconhecidos do mundo. Nesse sentido a intensa e qualificada atuação internacional de nossos representantes engenheiros, arquitetos e agrônomos, nos renderam incontáveis premiações.
Na sua opinião qual a explicação para essa pujança e projeção atribuídos ao processo de avaliação de imóveis brasileiro?
Este tributo deve ser rendido aos engenheiros, arquitetos e agrônomos, autores e mantenedores do processo de avaliação de imóveis, por serem os referidos profissionais possuidores de formação e conhecimento necessários à correta abordagem para fins de avaliação, dos aspectos extrínsecos regionais, municipais assim como dos aspectos intrínsecos dos imóveis tais como a pedologia, topografia, hidrologia, hidrografia, características de solos dos terrenos para fins de fundação, atributos das edificações como estrutura, qualidades dos acabamentos, patologias, vícios e danos construtivos, durabilidade, partido arquitetônico, funcionalidade, legalidade, potencial de ampliação, necessidade e custo de reformas ou recuperações, conforto térmico e acústico, acessibilidade dentre outros.Possuem também os engenheiros, arquitetos e agrônomos, formação curricular em estatística para diagnósticos e estudos do comportamento de mercado, assim como conhecimentos de economia, matemática e matemática financeira para as análises numéricas inerentes ao processo de avaliação. Por fim ressaltamos a inexistência de restrições de ordem ética à atuação dos profissionais engenheiros e arquitetos no segmento das avaliações, por não serem partes envolvidas nos processos principalmente de compra, venda ou locação, ou seja, na medida em que não atuam como agentes compradores, vendedores, locadores e não possuem interesses pessoais envolvidos. Por outro lado os engenheiros e arquitetos não são remunerados em função dos resultados das avaliações ou das transações a elas associadas. Estas prerrogativas conferem aos engenheiros e arquitetos uma atuação isenta e confiável na definição do valor dos bens.
Corremos o risco de acontecer no Mercado Imobiliário Brasileiro o que aconteceu no mercado Norte Americano?
Felizmente, em função dos marcos legais reguladores existentes, do entendimento dos agentes financeiros e autoridades monetárias, sobre a importância estratégica da avaliação de imóveis pelos engenheiros, arquitetos e agrônomos, não corremos o mesmo risco. O que aconteceu nos Estados Unidos em última instância, foi fruto da supervalorização, da valorização artificial das garantias imobiliárias, atrelada à superavaliação dos imóveis, realizada por agentes não isentos e despreparados.
Você é favorável à realização de avaliação de imóveis pelos corretores de imóveis?
Em que pese a relevância da atuação dos corretores de imóveis, minha posição é contrária à realização de avaliações de imóveis por corretores de imóveis, pelas razões acima expostas, até porque, a rigor, não procede chamar de avaliação o trabalho do corretor de imóveis na busca da definição do valor, pois envolve na realidade um opinamento ou testemunho sobre o “quantum” do preço de venda/compra ou locação, de caráter empírico, baseado na razão abstrata e influência do meio, sem rigor científico, de cunho subjetivo, diferentemente das avaliações imobiliárias realizadas por engenheiros, arquitetos e agrônomos, que visam a precisão do valor, a isenção e objetividade. Trata-se de processo científico que é fundamentado por elementos técnicos, exigindo a aplicação de metodologia própria prevista nas normas brasileiras. Ainda assim a emissão do opinamento sobre preço de compra/venda e locação não é por sua vez exclusividade de corretores. Os próprios proprietários vendendores do imóveis assim como os agentes compradores o fazem, porém, apenas sobre os bens correntes ou não atípicos tais como terrenos unifamiliares, casas, apartamentos, e outras unidades imobiliárias mais simples. Quando se trata de bens atípicos, via de regra, o opinamento de valor torna-se impossível pela insuficiência ou ausência de convicção por parte dos envolvidos, o que é natural e previsível ao considerarmos a complexidade de um shopping center que possui valor atrelado ao negócio instalado ou ao resultado operacional líquido potencial que o mesmo possa gerar. Esta mesma lógica vale para outros empreendimentos de base imobiliária como hotéis, hospitais, parques temáticos dentre outros. O que dizer da avaliação de uma gleba urbanizável que depende da concepção de implantação de um ante projeto de aproveitamento da mesma, de um loteamento, com todas as suas nuances em termos de custos, prazos, diretrizes de projeto, risco, custos de oportunidade e outras taxas, estudos de cenários, projeção de cenários e etc. Não seria factível ao corretor da mesma forma emitir opinião de valor sobre um parque industrial, uma usina de biodísel ou alcoleira, sobre uma companhia mineradora, um empreendimento agrícola, dentre outros infindáveis exemplos.(Grifo nosso)
O que você gostaria de acrescentar sobre o assunto?
Não deve a sociedade brasileira abrir mão do alicerçado e confiável processo de avaliação de imóveis por engenheiros, arquitetos e agrônomos atualmente em curso no país, sob pena de que venham a ser reproduzidas aqui as experiências trágicas de outros países, que culminaram em crises de confiabilidade das instituições e de liquidez dos ativos, com prejuízos não somente no âmbito do Crédito e do Mercado Imobiliários, mas para a economia e a sociedade daqueles paises como um todo.
Entevista postada em 30 de abril de 2011 no site do IBAPE-MG
OBSERVAÇÃO DO EDITOR:Em meio a toda esta polêmica, proliferam os cursos de Avaliação de Imóveis, destinados a Corretores de Imóveis e ministrados, na sua totalidade, por Engenheiros com currículos cheios de superlativos e muitos deles associados ao IBAPE, como é o caso, entre tantos, do Profº. Engº. João Diniz Marcello (Corretor de Imóveis, Perito Avaliador Judicial, Especialista em Avaliação Imobiliária pela UFRGS e IBAPE-RS, Engº. Geólogo, Afiliado ao ICREA- International Consotrium of Real State Associations, Ministrante de Cursos de Avaliações de Imóveis e Consultor Imobiliário, Professor da UNIMÒVEIS-RS, Diretor da WDL-Negócios Imobiliários), que viaja todo o Brasil ministrando cursos de Avaliação de Imóveis a convite dos CRECI's e SINDIMÓVEIS.
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