O segmento prestador de serviços de Imobiliária, assim entendido os serviços de intermediação de vendas, locação e administração de imóveis, não poderá optar pelo SIMPLES Nacional - Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Contribuições devidos pelas Microempresas e Empresas de Pequeno Porte, uma vez que a atividade de intermediação foi excluída do rol das atividades beneficiadas por este regime simplificado de tributação.
Dessa forma, este segmento de negócio deverá optar por um dos seguintes regimes de tributação:
I) Lucro Real
Período de Apuração: Trimestral com pagamento das quotas trimestrais ou; anual com pagamento de quotas mensalmente calculadas por estimativa.
Base de Cálculo: É o lucro líquido do período de apuração ajustado pelas adições, exclusões ou compensações estabelecidas em Lei.
Alíquotas:
- IRPJ - 15% sobre a base de cálculo (lucro líquido) quando o lucro líquido for de até R$ 20.000,00.
Obs. Se o lucro liquido exceder a R$ 20.000,00, haverá um adicional de 10% calculado sobre a parcela excedente;
- CSLL – 9,00%, calculada sobre o lucro liquido;
- PIS - 1,65% - sobre a receita bruta total. Do valor apurado poderá ser descontado os créditos apurados com base nos custos, despesas e encargos da pessoa jurídica;
- COFINS – 7,6% - sobre a receita bruta total. Do valor apurado poderá ser descontado os créditos apurados com base nos custos, despesas e encargos da pessoa jurídica.
II) Lucro Presumido
É o lucro que se presume calculado com base na receita bruta de prestação de serviços. Trata-se de uma forma de tributação simplificada utilizada para determinar a base de cálculo do Imposto de Renda (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro (CSLL) das pessoas jurídicas que não estiverem obrigadas à apuração do lucro real.
O imposto deverá ser apurado trimestralmente nos dias 31 de março, 30 de junho, 30 de setembro e 31 de dezembro de cada ano-calendário.
Base de cálculo: corresponde a 32% do valor da receita bruta.
Alíquotas:
- IRPJ - 15% sobre a base de cálculo.
Obs. Se o lucro líquido exceder a R$ 20.000,00, haverá um adicional de 10% calculado sobre a parcela excedente.
- CSLL – 9,00%, calculada sobre o lucro liquido;
- PIS - 0,65% - sobre a receita bruta total;
- COFINS – 3,00% - sobre a receita bruta total.
- Contribuição Previdenciária
Para o recolhimento das contribuições previdenciárias, independentemente da opção pela forma de tributação, lucro real ou lucro presumido, as alíquotas do INSS são:
- Sobre a folha de pagamento (parte da empresa, seguro de acidente de trabalho e recolhimento para terceiros) = 26,80%
- Imposto Sobre Serviços - ISS: O ISS Incidirá sobre o total das receitas auferidas pela prestação de serviços e varia conforme a legislação do Município onde o estabelecimento do empreendedor estiver sediado sendo que a alíquota máxima será de 5,00%.
Conclusão:
Para determinar qual a forma de tributação será a mais vantajosa, lucro real ou lucro presumido será necessário uma análise cuidadosa do valor do faturamento com relação aos custos e despesas do empreendimento o que será possível somente quando o negócio estiver já em funcionamento. Porém, para esta atividade específica, o recolhimento pelo lucro presumido sempre trará vantagem sob o aspecto tributário, bem com no cumprimento das obrigações
acessórias.
Microempreendedor Individual
O empreendedor deste segmento não poderá optar por estabelecimento denominado de Microempreendedor Individual – MEI, por expressa vedação legal.
Fundamento Legal: Leis Complementares 123/2006, 127/2007, 128/2008 e Resoluções do CGSN – Comitê Gestor do Simples Nacional.
Dicas do Negócio
O candidato a empresário no segmento de imobiliária deve entrar nesse negócio consciente de que enfrentará uma forte concorrência e por isso mesmo terá que estar presente tempo integral; principalmente, no início das atividades do novo empreendimento, tanto na parte de contatos comerciais, quanto operacional, tratando da captação de imóvel para sua imobiliária, fazendo transparecer seriedade e honestidade, visando com isto sedimentar seu negócio junto ao mercado.
Considerando o grande número de empresas desse segmento que já estão em atuação no mercado, o empreendedor deverá atuar de forma altamente profissional e qualificada. Assim o atendimento, tanto para proprietários de imóveis quanto para clientes interessados em comprar ou locar imóveis, precisa ser a tônica de seu negócio.
Essa qualidade no atendimento às partes que se envolvem com o seu empreendimento comercial deve ser muito bem tratada, pois sua imobiliária não viverá sem uma dessas partes. Infelizmente são relativamente comuns alguns profissionais dessa área imobiliária ver os clientes como um número apenas, pois se acredita que existe muita especulação nesse ramo. E realmente existe muita especulação, mas uma vez dentro do segmento faz-se necessário atuar com diferencial perante o mercado e saber tratar as adversidades do ramo imobiliário.
O empreendedor de uma imobiliária deverá sempre buscar vincular sua empresa a empresas parceiras de renome em sua região e também as de nível nacional, pois isto será uma porta de entrada para atingir os restritos e fechados mercados de grandes corporações empresariais do segmento de imóveis, que são as incorporadoras e construtoras.
Atingindo essa meta, as oportunidades sócio-econômicas e financeiras, estarão se ampliando e seu projeto empresarial tende a obter crescimentos acentuados.
Características específicas do empreendedor
O empreendedor que tender a iniciar uma imobiliária, deve ter algumas características básicas, tais como:
1. Ter conhecimento específico sobre o funcionamento e atividades de uma imobiliária, com forte experiência na área de gestão de recursos humanos. Esse conhecimento poderá ser adquirido por intermédio de serviços prestados em empresas do segmento, ter atuado como corretor em empresas de médio ou grande porte ou ainda via participação em cursos e eventos sobre a área imobiliária;
2. Este conhecimento requer habilidades técnicas suficientes para conseguir o máximo de informações dos proprietários e compradores/locadores de imóveis que buscam ou são conduzidas até sua imobiliária, visando conseguir identificar as reais necessidades e interesse de cada uma das partes, de forma que a imobiliária esteja confortável junto aos dois pólos;
3. Estar amparado nas tendências do mercado imobiliário, sendo capaz de elaborar projeto de captação, venda e locação de imóveis, visando apresentar ao mercado e propor negócios diferenciais;
4. Ser uma pessoa que sempre busca melhorar o nível de seu negócio, com a participação em cursos específicos sobre os mais diversos assuntos e temas relacionados à gestão de recursos imobiliários. Somente assim será possível manter-se atualizado com as mais novas tendências e procedimentos aplicáveis na prestação de serviços de corretagem de imóveis, atendendo as expectativas dos clientes em geral;
5. Ter habilidade no tratamento com pessoas, tanto com seus colaboradores quanto com o público em geral que de forma direta ou indireta tenham ligação com a sua imobiliária;
6. Manter bom relacionamento com seus pares (concorrentes), já que a troca de informação entre profissionais da área imobiliária poderá ensejar em aprendizado contínuo, seja na qualidade de captar quanto na comercialização de imóveis, bem como no intercâmbio de interesse de outros pares para identificar uma determinada opção de imóvel para seu cliente.
As características indicadas acima são apenas direcionamentos, isto não quer dizer que um empreendedor que talvez não se sinta com tais características tenha que desistir de investir neste novo negócio.
Contudo, esse empresário terá que se esforçar um pouco mais do que aqueles que já contam com tais habilidades.
Fonte: SEBRAE
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