AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS / NBR-14653: PESQUISA, MÉTODOS E CRITÉRIOS

No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa – que envolve estrutura e estratégia da pesquisa – deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor.

Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente.

A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, dentre outros).

Métodos e critérios

Todos os conhecimentos técnicos, nomenclaturas, definições e conceitos expostos neste post seguem as normas de avaliação da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, da série NBR 14653.

Avaliação é a determinação técnica de valor de um imóvel ou de um outro bem ou de um direito sobre esses.

A metodologia a ser utilizada na avaliação de um bem deve fundamentar-se, principalmente, em pesquisa de mercado, envolvendo, afora os preços comercializados e/ou ofertados, as demais características e atributos que exerçam influência nesse bem.

Os métodos de avaliação classificam-se em diretos e indiretos, sendo em determinadas circunstâncias, conjugados.

Os métodos diretos:

- Método Comparativo de Dados de Mercado;

- Método Comparativo de Custo de Reprodução de Benfeitorias.

Os métodos indiretos:

- Método da Renda;

- Método Involutivo;

- Método Residual.

A característica principal do método direto é a existência de uma pesquisa de mercado, à qual será comparado o imóvel avaliando.

As seguintes condições devem ser observadas e precedem o processo avaliatório:

a) caracterização do objetivo da avaliação para permitir ao perito em avaliações:

- estabelecer o grau de detalhamento das atividades básicas;

- definir as medidas necessárias para chegar ao nível de especificação pretendido;

- identificar as circunstâncias que podem influir no valor do imóvel;

b) individualização do objeto de avaliação, obtida a partir de plantas, memoriais descritivos e documentos, em grau de detalhamento correspondente ao nível de rigor pretendido, englobando a totalidade do imóvel;

c) complementação das informações, se necessário ao desenvolvimento da tarefa avaliatória, devendo, em tal caso, serem conhecidos os elementos relativos ao estado da propriedade do objeto de avaliação, para que possam ser levados em conta os fatores que agregam valor ou depreciativos dele decorrentes.

As atividades básicas de uma avaliação correspondem às seguintes etapas:

- vistoria;

- diagnóstico do mercado;

- levantamento de dados de mercado, chamado também de pesquisa de mercado ou de coleta de dados;

- escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação;

- tratamento dos elementos que compõem a amostra;

- cálculo do valor do imóvel;

- considerações finais e conclusão.

A vistoria visa a permitir ao perito em avaliações conhecer da melhor maneira possível o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence, daí resultando condições para a adequada orientação da coleta de dados. Devem ser ressaltados os aspectos relevantes à formação do valor, em especial o que está ordenado a seguir.

O Parecer Técnico de Avaliação destinado à Justiça e o Laudo de Avaliação deverão conter em um de seus itens, a caracterização da região onde se localiza, compreendendo:

a) aspectos físicos – condições topográficas, natureza predominante do solo, condições ambientais, ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio prazo;

b) aspectos ligados à infra-estrutura urbana – sistemas viário e de coleta de lixo e redes de abastecimento de água potável, energia elétrica, telefone, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado;

c) equipamento comunitário e indicação de níveis de atividades existentes – sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comércio, rede bancária, segurança, saúde e lazer;

d) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local – posturas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e legais condicionantes ao aproveitamento.

A seguir, deve conter a caracterização do terreno do imóvel avaliando, abrangendo:

a) aspectos físicos – topografia, superfície, solo, porte, forma, localização e divisas definidas de acordo com a posição do observador, a qual será obrigatoriamente explicada;

b) infra-estrutura urbana;

c) equipamento comunitário disponível;

d) utilização atual, legal e econômica.

No caso de o terreno possuir edificações e benfeitorias, deverão os trabalhos avaliatórios conter os aspectos:

a) físicos – construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos;

b) funcionais – arquitetônicos, de projetos de paisagismo;

c) ambientais – adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região e preservação do meio ambiente.

Anexo ao laudo, é recomendável haver como complementação da caracterização do bem avaliando, como: documentação dominial, fotografias do imóvel avaliando, plantas, desenhos, identificação dos dados amostrais, memória de cálculo ou relatórios originais dos programas computacionais utilizados. Os anexos incluídos podem definir o grau de fundamentação da avaliação.

Além dos métodos matemáticos de avaliação é realizada pesquisa de campo de valores, com imóveis da micro-região do imóvel avaliando, associada à pesquisa de valores on-line, via Internet, efetuando-se a busca em sites de classificados e bancos de dados especializados em imóveis à titulo de complementação das amostras obtidas em campo.

Um Consultor deve prestar com eficiência e imparcialidade os serviços de:

- Avaliação de Imóveis (Valor de Mercado) para Compra, Venda, Locação, com a elaboração dos respectivos Laudos/Relatórios;

- Avaliação de Imóveis para Atualização de Patrimônio, Reavaliação de Ativos, Garantia Bancária (Solicitação de Empréstimo junto a Bancos), Inventário, Partilha, Separação Consensual, com a elaboração dos respectivos Laudos/Relatórios;

- Vistoria de Imóveis para Entrega e Recebimento, com a elaboração dos respectivos Laudos/Relatórios fotográficos;

- Assistente Técnico em Perícias Judiciais - Ações Revisionais, Renovatórias, Danos a Imóveis e outras com a elaboração dos respectivos Laudos Periciais.