O MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO E A HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES

Na avaliação de uma unidade residencial unifamiliar, o Corretor de Imóveis Avaliador, na maioria das vezes, utiliza-se do Método Comparativo de Dados de Mercado, o que exige uma pesquisa para coletar dados de imóveis assemelhados ao imóvel avaliando, para, a seguir, proceder-se a etapa de homogeneização, efetuando-se a comparação direta entre o valor das amostras e o valor a se atribuir ao imóvel avaliando.

É notório, que os atributos, sejam eles intrínsecos ou extrínsecos, afetam sobremaneira o valor do imóvel, daí, no momento da análise das amostras coletadas, é de se esperar, encontrarmos amostras com características distintas do imóvel avaliando, em função das particularidades inerentes a cada amostra, a exemplo de: Diferenças na área construída; Idade e Estado de conservação; Padrão construtivo; Localização; Tempo decorrido da oferta; Variação do preço com o tempo e a Conjuntura econômica à época.

Para que o Avaliador não incorra no erro de comparar amostras heterogêneas, é preciso, responsavelmente, homogeneizar os elementos de comparação, saneando as amostras coletadas, possibilitando a comparação de elementos diferentes, convertidos em iguais, através de coeficientes relacionados aos seus atributos, com o objetivo de encontrar uma tendência de formação de preço, e para tal, no tratamento das amostras alguns fatores são considerados obrigatórios: Oferta; Localização; Idade ou Estado de conservação e Padrão construtivo.

FATOR OFERTA - Majora ou minora o preço de imóveis ofertados no mercado em razão da situação deste. Caso haja disponibilidade de muitos imóveis seu preço sofrerá uma tendência a redução, na situação inversa, seu preço poderá ser aumentado.

FATOR LOCALIZAÇÃO - Considera a valoração do logradouro ou região da cidade onde está inserido o imóvel avaliando. Usualmente é medido pelo valor tributável do metro de testada na profundidade padrão de cada logradouro, fornecido pela municipalidade.

FATOR IDADE / ESTADO DE CONSERVAÇÃO – Considera as diferenças entre imóveis mais velhos e mais novos que o imóvel avaliando, enfatizando seus aspectos físicos e funcionais objetivando a determinação do seu grau de depreciação.

PADRÃO CONSTRUTIVO – Utilizado para adequação das diferenças de nível construtivo dos imóveis das amostras ao padrão do imóvel avaliando.

Porém, caro Corretor Avaliador, além dos fatores objetivos citados acima, há inúmeras nuances subjetivas a serem levadas em consideração e devidamente incorporadas à homogeneização, como os atributos qualitativos dicotômicos: Interior do imóvel avaliando mais funcional que a amostra; ambientes íntimos menos devassados que a amostra, entre uma série de atributos básicos que enuncio a seguir, para que se possa atribuir pesos numa ponderação à saber: Preferência por suítes; Existência de entradas de serviço e social independentes; Aposentos de permanência prolongada com insolação adequada; Vista para o exterior agradável; Copa-cozinha com arranjo funcional; Armários embutidos e Closet, Unidades de frente e em andares altos, Portarias luxuosas e itens ligados ao Esporte e Lazer.

Ainda temos a observar dados como altura do pé-direito, a área efetivamente disponível para o morador, a distribuição interna dos cômodos, as instalações prediais entendidas como adequadas, além dos itens próprios à arquitetura do imóvel avaliando.

Como fatores subjetivos pode-se comparar ao layout da planta, todos os elementos que não estejam vinculados aos fatores de cunho objetivo.

A lista certamente não se encerra aqui e apesar dos critérios de pontuação serem de ponderação difícil, são de fácil entendimento, visto que são itens apontados pelos próprios consumidores e que direcionam as ações dos incorporadores.

O uso desses Fatores de homogeneização permite uma melhor seleção das amostras, porém estes dados não substituem a vistoria da amostra para constatação dos mesmos. Também os empreendimentos auto-sustentáveis terão seus itens ponderados e agregados ao preço final da unidade.

Concluindo, homogeneizando corretamente as amostras, estaremos minimizando a margem de erro na valoração do imóvel avaliando, entendendo que o valor da habitação está diretamente relacionado ao bem estar do seu ocupante, propiciado pela área do imóvel e sua funcionalidade oriundas da racionalidade da sua arquitetura.