Todo mundo que é obrigado a declarar Imposto de Renda precisa informar à Receita a posse de imóveis
e eventuais ganhos de capital com a venda desses bens. Mesmo quem tiver
renda na faixa de isenção deve entregar a declaração de reajuste anual
caso o valor de seus bens ultrapasse os 300 mil reais – imóveis
incluídos – ou caso tenha tido ganho de capital não isento com a venda
de um imóvel. Essas regras também valem para a terra nua – terrenos
ainda não construídos.
Como declarar um imóvel financiado ou não
Casa, apartamento, terreno, galpão. A Receita disponibiliza diferentes
códigos para cada tipo de imóvel na ficha “Bens e Direitos”, e
selecioná-los adequadamente deve ser o primeiro passo do contribuinte.
Se o imóvel já está quitado, basta informar seu valor nos campos
“Situação em 31/12/2011” e “Situação em 31/12/2012”. Se foi comprado em
2012, a coluna referente a 2011 deve ficar em branco.
Se o imóvel já foi declarado em anos anteriores, o contribuinte
precisará apenas repetir as informações na declaração do IR 2013,
inclusive o preço. Isso acontece porque as oscilações de mercado não são
consideradas pela Receita. Portanto, o valor do imóvel só será
corrigido em caso de reformas e melhorias e nunca por qualquer índice de
preço, a despeito de eventuais valorizações – expressivas ou não – que
ocorrerem ao longo do tempo. (Grifo nosso)
Lembre-se de que no valor de aquisição do imóvel é possível incluir
os gastos com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como
os juros do financiamento e uma eventual taxa de corretagem paga pelo
comprador e que não estivesse incluída no valor da escritura. Essas
despesas devem ser somadas na declaração referente ao ano em que elas
ocorrem, mas podem ser acrescentadas mais tarde por meio de declaração
retificadora.
Se seu imóvel foi financiado, mas ainda não foi quitado, é preciso
informar apenas os valores de fato despendidos com o bem até 31 de
dezembro de 2012, e não seu valor integral. Isto é, quanto foi pago até
31/12/2011 e quanto foi pago até 31/12/2012. Para imóveis comprados em
2012, a coluna de 2011 ficará em branco. Financiamentos habitacionais
não devem ser declarados na ficha “Dívidas e Ônus Reais”.
No campo “Discriminação” devem ser relacionadas as condições de
aquisição do imóvel: se já está quitado, se foi comprado de uma
construtora, financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, ou por
outra linha de crédito.
Quem declara pela primeira vez um imóvel que já possuía
Atenção se você tinha um imóvel de menos de 300 mil reais ou era isento
de entregar a declaração do IR por todos os outros critérios, mas mudou
de condição em 2012 e vai informar o imóvel pela primeira vez na
declaração deste ano. Bens adquiridos a partir de 1996 devem ser
declarados sempre pelo seu custo de aquisição.
A lógica é a mesma para quem era dependente e vai declarar por conta
própria neste ano. É o caso, por exemplo, de um filho universitário que
tinha um imóvel, passou a receber um salário e, por isso, optou por
fazer a declaração por conta própria ao invés de incluir a nova renda
tributável no nome dos pais.
Essa pessoa terá que copiar o último valor do imóvel que era informado
na declaração em que aparecia como dependente, lançando-o na ficha de
“Bens e Direitos”. Será preciso repetir os mesmos valores nas colunas de
2011 e 2012. Na outra ponta, o bem não deve ser incluído na declaração
de “Bens e Direitos” do antigo titular – no exemplo, um dos pais do
universitário.
Para informar esta mudança à Receita, o pai que já não tem o filho como
dependente precisará apenas deixar em branco as colunas dos anos de
2011 e 2012 referentes ao imóvel anteriormente declarado.
Reformas e melhorias no imóvel
Esta é a única situação em que o valor do imóvel declarado pode ser
atualizado. Contudo, é preciso comprovar tudo que foi gasto com as
obras. Vem daí a importância de guardar todos os recibos com materiais e
fornecedores.
Benfeitorias realizadas em 2012 devem ser informadas no campo
“Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel, como
localização e preço. A coluna de 2011 deve mostrar o valor do imóvel
antes das reformas, e a coluna de 2012 já deve apontar o acréscimo
resultante das benfeitorias. Acrescer o valor das reformas ao valor do
imóvel é uma forma de pagar menos imposto de renda sobre o ganho de
capital obtido com a venda do bem no futuro. (Grifo nosso)
Como declarar o ganho com a venda de um imóvel
O ganho de capital com a venda de imóveis não será tributado nas
seguintes situações: se o valor da transação for inferior a 440.000
reais para o único imóvel que o contribuinte possuir; se o imóvel tiver
sido comprado até 1969; ou se o dinheiro recebido por um imóvel
residencial for totalmente reinvestido na compra de outro imóvel
residencial no Brasil dentro de um prazo de 180 dias a partir da
celebração do contrato (seis meses).
Neste último caso, é preciso não ter usufruído da isenção nos últimos
cinco anos, e se apenas parte do dinheiro for empregada na compra de um
novo imóvel, o restante será tributado proporcionalmente.
Em qualquer outra situação, o contribuinte deve baixar o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap2012),
informar o valor real de venda que consta no contrato previamente
firmado e responder às demais questões. O próprio programa irá apurar se
há alguma isenção ou redutor do ganho de capital, fazendo as possíveis
deduções sobre o valor do imposto devido. Imóveis que tenham sido
adquiridos entre 1969 e 1988, por exemplo, ganham abatimentos.
Declarar as quantias gastas com reformas, elevando assim o valor do
imóvel, ajuda a reduzir o ganho de capital sobre o qual é calculado o
IR. Depois de chegar ao valor a ser pago, o contribuinte deve importar
esses dados para a declaração do IR 2013.
Qualquer comissão paga pelo vendedor à imobiliária ou ao profissional
autônomo pela negociação do imóvel (e não incluída em seu preço de
venda) é considerada uma despesa dedutível e beneficia o contribuinte no
cálculo do imposto devido. É preciso, porém, ter os comprovantes.
A apuração e o pagamento do imposto devido na venda de um imóvel devem
ser feitos até o último dia útil ao mês seguinte à venda. Portanto, se o
imóvel foi vendido em setembro, o prazo para pagamento do IR sobre o
lucro imobiliário é o último dia útil de outubro. O recolhimento,
portanto, não ocorre quando se preenche e entrega a Declaração de Ajuste
Anual, onde o contribuinte deve apenas informar a transação e seu
eventual ganho de capital. Quem não respeita o prazo de recolhimento
fica sujeito ao pagamento de multa e de juros pela taxa Selic do período
de atraso.
Imóveis em nome do casal
Como são considerados frutos do trabalho e da colaboração dos dois,
imóveis que forem adquiridos em nome de um casal devem pertencer a
ambos, em iguais partes. Por isso, precisam ser declarados na proporção
de 50% para cada um. A exceção fica para os casais que estipularem uma
divisão diferente por contrato escrito. Se o imóvel estiver no nome de
apenas um dos cônjuges, apesar de ser um bem comum, ele poderá ser
relacionado em qualquer uma das declarações se os contribuintes optarem
pela entrega de formulários individualmente.
Doações
Quem recebe um imóvel por meio de doação deve informá-la na coluna
“Discriminação” da declaração de “Bens e Direitos”, indicando o nome e o
número do CPF do doador. É necessário relatar o valor do imóvel na
coluna referente ao ano de 2012. Em seguida, o contribuinte deve lançar o
valor correspondente a esta doação em "Rendimentos Isentos e Não
Tributáveis". Por sua vez, quem doa o imóvel deve informar o nome e o
número do CPF de quem o recebeu na coluna “Discriminação” da declaração
de “Bens e Direitos”. A coluna com o valor no ano de 2012 deve ser
deixada em branco.
Doações de qualquer valor são isentas de imposto de renda, mas podem
ser tributadas na esfera estadual. Informe-se junto à Secretaria de
Fazenda do seu estado o valor de isenção do Imposto de Transmissão Causa
Mortis e Doações (ITCMD ou ainda ITD em alguns estados). O valor do
imóvel doado provavelmente vai exceder esse limite de isenção, o que
significa que quem recebe a doação deve pagar o imposto ao estado. Em
São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 4% sobre o valor do bem.
Fonte: EXAME.com
Nota do Editor:
A Declaração do Imposto de Renda 2013 começou no primeiro dia de março e o prazo final para entrega é o último dia de abril.
quanto é a multa a ser paga caso o vendedor do imovel nao pague o imposto apos os 180 dias da venda?
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