Imóveis em processo de “foreclosure” apresentam um déficit de até 50% do seu valor original, alavancando o contraste existente entre preços em baixa para aquisição x demanda crescente para locação, já que a procura por imóveis para locação só aumenta em virtude das pessoas que foram obrigadas a desocupar suas residências.
Com a crise econômica que estourou em 2008 no mercado americano e que
gerou grandes perdas, surgiu um nicho de boas possibilidades reais de
investimento decorrentes do fato dos imóveis retomados pelos bancos
estarem sendo negociados por valor muito abaixo de mercado. Este
procedimento, denominado “foreclosure”, consiste na atitude dos bancos
retomarem os imóveis financiados em virtude da inadimplência referente
às hipotecas ("mortgages") que, geralmente, possuem prazo de
financiamento de 30 anos.
Pode-se dizer que imóveis em processo de “foreclosure” apresentam um
déficit de até 50% do seu valor original, alavancando o contraste
existente entre preços em baixa para aquisição x demanda crescente para locação, já
que a procura por imóveis para locação só aumenta em virtude das
pessoas que foram obrigadas a desocupar suas residências. Importante
ressaltar que há vedação no ordenamento americano à execução do processo
de despejo, denominado “eviction”, entre os dias 15 de outubro a 15 de
março, em virtude das baixas temperaturas percebidas no hemisfério
norte. Essa situação diminui significativamente o número de imóveis em
oferta para aquisição nesse período.
Após conclusão do treinamento de investimento voltado ao mercado
americano, junto ao New York Real Estate Institute - NYREI, na cidade de
Nova Iorque, compartilho algumas das conclusões que obtive.
Manhattan, que é considerado um dos metros quadrados mais caros do
mundo, agora está acessível a médios investidores. Além de ser
considerado um dos destinos mais procurados para viagens de negócios,
compras e lazer, devido à segurança, glamour e agenda cultural, agora
também é uma ótima oportunidade de investimento imobiliário.
A cidade de Nova Iorque é formada por cinco bairros ("boroughs"):
Manhattan, Brooklyn, Queens, Bronx e Staten Island. Atualmente ela
apresenta milhares de imóveis à venda, em virtude do processo de
“foreclosure”, cuja venda precisa ser absorvida pelo mercado, já que o
governo norte-americano não permite aos bancos criar um segmento para
locação.
Uma ótima opção para investimento é o Brooklyn, onde temos a região de
“Williamsburg”, por exemplo, que tem sido objeto de crescente
valorização, tendo proporcionado aos seus compradores um ganho de
capital considerável para aqueles cuja aquisição ocorreu, em média, há
três anos, sendo que os preços dos imóveis apresentaram um aumento médio
de 40% do seu valor original, alcançando os preços da ilha de
Manhattan.
Ao analisarmos o bairro vizinho, “Bushiwick”, que ainda não está
supervalorizado, mas está “engatinhando” para isso, é possível localizar
imóveis para aquisição com capacidade para três famílias (BROWNSTONE) a
350 - 400 mil dólares, com retorno para locação em torno de 2% ao mês.
Lembro que num futuro próximo, a revenda do referido imóvel poderá estar
valorizada, assim como aconteceu com “Williamsburg”.
Os sites mais visitados para busca por imóveis são: www.trulia.com,
www.zillow.com, www.homesteps.com, www.realtor.com,
www.foreclosure.com, www.homepath.com, www.loopnet.com,
www.realtytrac.com, www.streeteasy.com, www.redfin.com. A procura pode
ser feita por região, tipo de imóvel e eventual estágio de inadimplência
(“foreclosure” ou “pre-foreclosure”).
No que tange ao financiamento do valor da propriedade, cumpre informar
que já existem bancos no Brasil, como o HSBC, que oferecem opções de
financiamento com taxas similares àquelas praticadas no mercado
americano, em torno de 5% ao ano.
Como efetuar a transação
É preciso atenção aos passos abaixo elencados para não cair em armadilhas:
- Primeiro passo é analisar a viabilidade financeira do negócio,
lembrando que nos EUA a medida do imóvel é calculada em “square feet”,
cuja conversão para metro quadrado é feita multiplicando-se o valor por
0,0929;
- Contratar um “house inspector” visando obter um parecer sobre as
condições hidráulicas e elétricas do imóvel, sendo que este profissional
tem responsabilidade civil (“liability”) sobre as informações
prestadas, gerando mais segurança para sua aquisição;
- Checar, através do site www.dob.gov, para quantas famílias aquela
propriedade é destinada, cuja análise poderá ser feita através do código
atribuído ao imóvel, exemplo: código B3 – duas famílias;
- Checar se o imóvel possui débitos (IPTU, taxas de água, luz, gás),
cuja busca também poderá ser feita no site acima citado. Nos EUA tudo é
público, inclusive as informações pessoais e financeiras do
proprietário, relacionadas ao financiamento imobiliário (“mortgage”)
obtido junto ao banco;
- Além dos custos para aquisição da propriedade, importante ter uma
reserva em torno de 6% para os custos de fechamento do negócio,
denominado “Closing” (eventuais reparos do imóvel, taxas, seguro, dentre
outros);
- Analisar a melhor forma de aquisição da propriedade, se através de
pessoa física ou jurídica.
Nesse caso, a melhor alternativa é aquisição
através de uma pessoa jurídica localizada nos EUA – criando uma "Limity Liability Company – LLC” que será uma entidade doméstica, com as seguintes vantagens: 1- responsabilidade limitada de cada sócio ao capital da sociedade, no caso, limitada ao valor do imóvel; 2- possibilidade de desconto de eventuais despesas e valores gastos com a reforma ou melhoramento do imóvel no imposto devido; 3-
não sujeição ao pagamento de 10% (dez por cento) sobre o valor do
“Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)” que
obriga o investidor estrangeiro (pessoa física) a recolher 10% do valor
total da venda do imóvel no ato do fechamento para cobrir o imposto
devido de ganho imobiliário.
Para ter certeza se está fazendo um investimento correto, antes de
adquirir o imóvel, é aconselhável consultar o site www.rentometer.com.
Ele apresenta o preço médio de locação de imóveis vizinhos na região;
- Caso opte pela venda do imóvel, o imposto de renda deverá ser pago
sobre ganho de capital para o governo americano, cujo valor varia de
acordo com cada Estado, que gira em torno de 15 a 20%. Como ocorre no
Brasil, o proprietário tem a opção da utilização do valor do imóvel
vendido para aquisição de outro, que o isentará do pagamento de Imposto
de Renda sobre ganho de capital. Os prazos são de 45 dias para localizar
o novo imóvel e outros 180 dias para a troca por outro imóvel. Existe
um formulário no site www.irs.com (“Internal Revenue Code”), Seção de
número 1031, para tal fim.
- Importante lembrar que a aquisição de imóvel nos EUA, por si só, não
dá direito a nenhum visto para entrada no país. As exigências do
consulado americano para emissão de visto continuam sendo as mesmas, sem
qualquer facilidade por conta de eventual propriedade de imóvel no
país.
Concluindo, portanto, os Estados Unidos se mostram um mercado promissor
e vantajoso para quem pretende pulverizar seus investimentos.
Autora: Kelly Durazzo Nadeu
Advogada
Especializada em Direito Empresarial Imobiliário; Pós-graduada pela
Pontifícia Universidade Católica -PUC/SP (Direito Contratual) e
Universidade Secovi - SP (Direito Empresarial Imobiliário).
Fonte: Revista Jus Navigandi
Nenhum comentário:
Postar um comentário