ALUGUÉIS VENCIDOS, A FALTA DE COMPROMISSO DE ADMINISTRADORES E LOCATÁRIOS DE IMÓVEIS E A INADIMPLÊNCIA DO INQUILINATO FRENTE A LEGISLAÇÃO VIGENTE

Resumo: O escopo principal do presente trabalho é ponderar sobre a atração e a inadimplência de locatários e a má gestão de imobiliárias que não tem por base a legislação vigente no ordenamento jurídico brasileiro. A ligação dos alugueis vencidos são coadunados com a inadimplência dos inquilinos, que também estragam os imóveis dos locadores e não respeitam a funcionalidade desses, assim como, não sabem o que seja a função social de uma propriedade, elencada na Constituição Federal. O administrador de imóveis não traça metas para atingir a liderança, a responsabilidade social e ambiental e reter as vantagens competitivas de ter um bom nome na praça para angariar mais e mais imóveis. Para o locatário, o imóvel cedido mais parece um rito de passagem do que a função domiciliar da inviolabilidade que tanta apregoa a Constituição Cidadã. Assim, neste vai e vem, a falta de compromisso de administradores de imóveis e locatários lesam o locador e a sua dignidade fundamental.

1 Introdução

Alugueis vencidos, a falta de compromisso de administradores e locatários de imóveis e a inadimplência do inquilinato frente à legislação vigente são os suportes principais desse artigo jurídico. Analisar-se-ão a lei do inquilinato, o Código de Defesa do Consumidor no que tange o fornecedor de serviços imobiliários, a Constituição Federal de 1988 frente à má índole e a má fé de locatários e administradores de imóveis.

Este estudo aquinhoa posições sobre o que seja o mau pagador, principalmente, o locatário que, muitas vezes, por má administração deixa o locador em apuros financeiros e sem receber longas dívidas de alugueis atrasados. O presente estudo tem a proposta de analisar o papel do fornecedor de má fé no Código de Defesa do Consumidor Navega-se no contexto de uma visão transdisciplinar do Direito que permite perceber que se clientes locadores são envolvidos com as leis infraconstitucionais que não são cumpridas. Arrastados nesta teia de vínculos jurídicos, percebem que os institutos relacionados enfatizam um processo permanente jurídico tão amplo quanto a própria cultura do Direito.

Assim, pode-se também analisar, neste artigo científico, a natureza do papel do consumidor, com o escopo de conhecer unicamente o que se refere nas condenações que envolvem lesões oriundas das relações cíveis, com ênfase nas relações de consumo das administradoras de alugueis.

A compreensão dos institutos constitucionais, ora em voga, remete ao entendimento de que o ofensor danifica a vítima, ou seja, locatário e administrador de imóveis podem fazer do locador uma vítima de uma dívida cruel, ensejando pesquisas dos porquês jurídicos de tais atitudes.

É importante frisar que, o reconhecido fornecedor tem uma postura antiética de administrador e o locatário pode prever (Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990) a gravidade do dano. Não resta configurada na forma constitucional e infraconstitucional que os reclamantes procuraram demonstrar suas demandas.

A revisão da literatura é interdisciplinar, tanto na área de proteção ao consumidor, como na área constitucional e nos seus princípios de proteção ao consumidor/locador. Nas perspectivas doutrinário-jurídicas do tema em relação ao Direito Civil/Constitucional revelam e justificam a importância do tema, dando-lhe uma relevância peculiar a ser descoberta. Um tema não muito tratado pela doutrina, mas que enseja relevante discussão temática.

2 Considerações iniciais sobre o tema

O homem, como ser partícipe de sociedade, compartilha das mais variadas relações civis e sociais, tendo o centro da razão sociojurídica as aplicações do que a Ciência do Direito compartilha. O ente humano, dotado de razão, é, dessa maneira, um verdadeiro feixe de direitos e deveres, considerado, sempre, em relação a seu próximo, o suporte das aquiescências e das benesses que podem ser geradas. Esta é uma via de mão dupla. Faz-se o bem sem ver a quem e a recíproca se torna coletiva. Giram em torno desta consumação entre o homem, o Direito e o Dever todos os princípios de boa fé e da eticidade, confiança, dando a entender que as consequências que se aninham no âmbito da ética de da moral são deveres primazes a serem cumpridos.

Dizer que o ser humano vive num complexo de eticidade que busca sempre atingir todos os meandros deste envolvimento e cumprir todas as suas obrigações seria desguarnecer a história.

Pelo contrário, pois ela mesma relata todos os acontecimentos funestos da maldade humana. Ela serve de defesa e de prodígio para que um dia a justiça verdadeiramente aconteça. Não uma justiça cega e demorada, no anfiteatro da vida, por assim dizer. Mas uma justiça guarnecida de instrumentos e ferramentas poderosas para ensinar ao homem o que se chama moral, ética, beleza, uma boa filosofia de vida. Ao longo da história, o que pareceu existir foram vencedores e vencidos, marginalizadores e marginais, pessoas do mal tentando transgredir o bem. Os mais humildes eram tidos como um fardo e autopiedosos que deveriam ser eliminados. Esta é a história que se têm para contar às vindouras gerações. E, assim, de geração em geração, a má índole e a corrupção prevaleceram. Então, o homem faz parte permanentemente de uma comunidade, integra simultânea ou sucessivamente associações de diferentes espécies e das mais variadas finalidades, em cujos seios existem e se modificam instituições, dissolvendo-se umas e criando-se outras que permaneceram inertes na evolução do bem. Talvez, seja esta uma visão pessimista, mas a história relata até então, o poder do dinheiro, da corrupção, das negociações e contratos malfadados e a má fé estipulando as ações e reações do ser humano.

Na vida civil e na vida social a coisa sempre aconteceu a olhos vistos. A começar pelo Estado e pelo Poder Público. Nesses lugares, a corrupção se instalou de tal forma que se tornou um mal arraigado e indelével. Difícil de ser arrancado. A má fé dos entes políticos, suas organizações e seus organizadores. Na estratificação da sociedade, os detentores da “espécie” e dos pseudo-cargos escondem a verdadeira personalidade vilipendiada do ser humano. Por detrás de cargos mais hierarquizados rangerizam-se verdadeiras personalidades mesquinhas e infrutíferas. Numa volta ao passado, poderíamos tomar como exemplo que ainda vivemos no Estado-Leviatã? A própria obra de Hobbes, publicada em 1651, serve como roteiro para se entender nossa situação atual. “Nossa moral e nossa conduta política ainda procuram suas justificações nas ágoras atenienses.”[1] Ou seja, o Estado se propaga como este Leviatã supremo e cada um de nós assumimos que existe um Leviatã por perto, pois se nos sentirmos prejudicados pela injustiça contra nós ou nossos protegidos, liberamos um leviatã forte e poderoso que nem sabíamos que possuímos, seja ele verbalizado ou até mesmo revelado por nossos atos.

2.1 A questão dos direitos e dos deveres obrigacionais do mau pagador

Na questão dos direitos e dos deveres, há os que se aninham na própria pessoa humana, são a ela inerentes, sendo chamados direitos civis personalíssimos, estudados, óbvio, no Direito Constitucional/Civil, como o direito à vida, à liberdade, ao decoro, ao nome, à disposição do próprio corpo. As verdadeiras obrigações, as posses e propriedades e de tantos outros, que integram o homem em seu interior, em sua parte mais personalíssima, também são temas do Direito Civil.

Urge comentar que a Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada em 5 de outubro de 1988, refere-se a alguns desses direitos, especialmente, em seu art. 5.° . Há também no Direito Civil, o Direito das obrigações que muitos doutrinadores tratam sistematicamente. Para Maria Helena Diniz (2010), Venosa (2008), dentre outros doutrinadores, o Direito das Obrigações ou Direito Obrigacional é um ramo do direito civil que estuda as espécies obrigacionais, suas características, efeitos e extinção. O Código Civil não traz um conceito para obrigação, deixando-o para uma construção doutrinária. Muitos dos direitos são tratados esparsamente no Código Civil, como é o caso dos direitos obrigacionais, atinge ao legislador para que atenda à necessidade de uma sistematização em um corpo único de lei a tratar dessa importante matéria. O Direito gira em torno da sociedade e da gama de compromissos que cidadãos honestos tentam perpetuar ao longo da sua existência civil devem ser geridas pelo referido Código e por leis infraconstitucionais.

Quando o Direito Obrigacional trata do mau pagador, a proteção ao direito se torna um dever legal, como comentado na Folha de São Paulo em 2007, atingindo o consumidor no caso do mau fornecedor: Sob tal prisma:

“Ninguém está, porém, imune de ser considerado mau pagador. Além dos serviços de proteção ao crédito tradicionais, que registram o nome de quem tenha deixado de honrar com sua obrigação em dia, começam a pulular critérios necessariamente ligados à falta de pagamento, presumem que o consumidor não passe de um caloteiro. .

Nada de errado em verificar, antes de aceitar um cheque, se o respectivo emitente tem ficha corrida nos serviços de proteção ao crédito, telecheque etc., os chamados “cadastros negativos”. Eventual constatação do fato é indício de que o pagamento a ser efetuado possa não passar de fantasia. Dos personagens na relação de consumo, quem deve e quem não recebe as armas para se defender é recorrer à justiça. O consumidor, a quem o Estado deu tratamento especial por ser a parte vulnerável da relação, recebeu instrumentos exclusivos para reequilibrar essa relação. Um deles foi a facilitação de sua defesa em juízo, de modo que se presumem verdadeiras suas alegações até prova em contrário.

[...] Além disso, tratar quem tem a honra ilibada e faz questão de repetir que paga suas contas em dia da mesma maneira que quem dá pouca importância para o crédito alheio redunda em discriminação e rompimento de um dos princípios mais caros da Ordem Constitucional de qualquer democracia do planeta: a isonomia real, que, para valer, significa tratar desiguais desigualmente.

Além disso, a Carta também garantiu que é inviolável o direito do indivíduo à intimidade e à vida privada, que inclui o direito à honra e à imagem das pessoas. Essas conquistas da civilização, como a igualdade de todos perante a lei e o direito de receber o pagamento em dia dá ao mau pagador a letra morta a pretexto de se defenderem de atropelos, mas somente até certo ponto, por suas atividades negociais, desarticulam, na prática, o mecanismo de defesa que o Sistema Nacional de Proteção ao Consumidor reservou. Parte fraca da relação de consumo.”[2]

Pelo que se pode filtrar das novas relações contratuais e consumeristas, já não mais o fornecedor trata da relação contratual de forma leviana. No Direito de Obrigações quando acontece a má fé, as falsas conquistas do consumidor da relação contratual caem por terra e tal parte perde toda a referência do nome, das atividades negociais. Há também o mau pagador que é tendencioso e sutil. Esconde-se atrás dos conhecimentos adquiridos e usam estes conhecimentos para burlar suas contas pessoais e atividades do gênero. Os exemplos são vários: comerciantes que pesam a mercadoria a menos para os clientes, fábricas que vendem mercadorias estragadas aos seus clientes e que o Call Center nunca resolve, serviços bancários excessivamente caros e mal estruturados, administradores de imóveis que não atendem os seus representados e são conhecedores da lei. Os exemplos são vários. Mario Pallazini argumenta o seguinte:

“No Brasil, o mau pagador goza de privilégios em relação ao credor, mesmo em situação de título judicial com sentença transitado em julgado. A própria legislação assim o contempla. Basta ver o que via de regra ocorre. Intimado para pagar, o executado não paga. Os caminhos da penhora é verdadeira via cruci para o credor, ao qual, compete indicar bens passíveis de penhora. Se não os localiza e não os indica ao Judiciário o processo é arquivado e o devedor continua numa boa. Mesmo quando há penhora "on line", positiva, o credor, para por a mão no dinheiro precisa aguardar (e com paciência) uma série de tramitações legais - citações, publicações, prazos, impugnações, etc. etc. Quando da edição das Leis 11.232/05 e 11.382/06, pensou-se, que a ordem dos valores seriam recolocados em seus devidos lugares. Na prática, longe disso ocorrer. O devedor continua em situação privilegiada em relação ao credor. Daí, a máxima: "Mais vale um mau acordo que uma boa briga" (em verdade, sempre boa para o devedor). E lá nave vá!”[3] (grifos nossos)

Mas nem sempre os maus acordos saem. São correspondências, e-mails, telefonemas, inclusive, perdas de paciência, mas o “mau-pagador continua levando a sua vida e que o mundo gire”, muito menos os pobres e aposentados. O mau pagador é aquele que sempre age de má fé, que burla a lei, não fornece endereços, não dá satisfações e as tentativas do credor são infundadas, as negociações são sempre aos domingos, pois a segunda feira é sempre um outro dia em que não se encontra. Quanto mais se parece com o cliente ideal, maiores as notas e as chances estatísticas de dar o “calote”. E o credor dá adeus à questão do seu pagamento não recebido.

Em contrapartida, ao possuidor, enquanto na boa-fé, assiste o direito de perceber os frutos da posse enquanto ela durar. Não é um efeito da posse exclusivamente. É uma questão de Direitos Reais. Mas como exceção ao princípio segundo o qual pertencem ao proprietário os frutos da coisa sua, o possuidor perceberá, arrimado na boa-fé. Quando a “coisa” foi contratada por outrem é lícito perceber os frutos. Caso não aconteça, providências legais podem ser tomadas. Resta o direito de retenção da posse do bem e a briga pelo Direito Real, recebê-la em bom estado, quando isto acontece. Corroboram-se aqui as palavras do autor Mario Pallazini, mas pagamento é uma negociação e devolução do bem é outra medida judicial. Quem está em poder de algo alheio deve devolvê-lo imediatamente por negociações pautadas na boa fé, por intermédio da notificação extrajudicial, por força coercitiva ou pela força da lei.

Em certos casos, se o mau pagador recusar a restituição sob o qualquer fundamento regem-se a lei em juízo e a força policial para a retomada do bem. (DINIZ, 2007, VENOSA, 2008)

2.2 A questão da inadimplência para pagamento de imóveis e a questão do despejo

Para exemplo elucidativo da falta do Direito das Obrigações pelos cidadãos de má índole e má fé, ou mau pagador, tomou-se, por exemplo, a questão da nova Lei do inquilinato em seus percalços, quanto à falta de pagamento de alugueis, condomínios e outros efeitos de cobrança que geram o aluguel de um imóvel. Em que pese a força do Código de Defesa do Consumidor, o exemplo epigrafado não é uma relação consumerista e é regido por legislação infraconstitucional própria, como será elencada abaixo.

Antes de postular sobre a nova lei, a doutrina e o Código Civil já dedilhavam o que o legislador estabeleceu sobre propriedade. No caso em questão, a propriedade imóvel. Aduz o Código Civil de 2002, Lei nº. 10.406, art. 1228, §1º:

“O direito da propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas”. (BRASIL, 2002).

Ainda o art. 1.228, caput, do Código Civil (2002), preleciona os elementos constitutivos da propriedade: “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

Maria Helena Diniz (2007, p.125) aponta os elementos constitutivos da propriedade, que são ligados na função econômica e social. São eles:

“1. Jus utendi é o direito de tirar do bem todos os serviços que ele pode prestar, sem que haja alteração na sua substância.

2. Jus fruendi é o direito de perceber os frutos e de utilizar os produtos da coisa

3. Jus abutendi é o direito de dispor da coisa ou de poder aliená-la a título oneroso ou gratuito, abrangendo o poder de consumi-la e o poder de gravá-la de ônus ou submetê-la ao serviço de outrem.

4. Reivindicatio é o poder que tem o proprietário de mover ação para obter o bem de quem injustamente o detenha.” (grifos nossos)

Diante da função social da propriedade, à frente dos princípios constituticionais sobre a alegação da dignidade da pessoa humana, sobre a doutrina célere e o Código Civil de 2002, pode-se argumentar sobre o que vige a nova lei do inquilinato. Reza, pois, a nova Lei que no presente momento ficou mais fácil para o locador, retomar a posse do imóvel de sua propriedade. Assim, perante a nova Lei n. 12.112/09 houve altercações que se podem vislumbrar no presente estudo.

Primeiramente, ao postular sobre alterações na Lei no 8.245/91 apontam-se acerca dos aluguéis inadimplentes e não saldados. Deve-se ater que a referida Lei n. 8.245/91 ainda está em vigência e a Lei n. 12.119/09 auxilia a lei de 91, modificando a questão do despejo para o mau pagador de aluguéis, dentre outras alterações. Portanto, prenunciam-se que a nova lei dá lucidez aos meios de negociação entre locador e locatário, notificações extrajudiciais pelos cartórios de notas que têm a fé pública. E, se realmente não tiver jeito, chegar as devidas cobranças e inadimplências aos tribunais. Importante destacar o tempo em que o locador tem para reaver o seu imóvel, nos acordos da Lei n. 12119/09.

Sobre as notificações extrajudiciais são interessantes vislumbrar os seguintes argumentos, de acordo com Centro de Estudos e Distribuição de Títulos e Documentos de São Paulo:[4]

“É o ato através do qual se pode dar conhecimento oficial e legal do texto de um documento registrado a determinada pessoa.

Notificar é fazer prova de recebimento ou de se ter dado conhecimento, de maneira incontestável, do conteúdo de qualquer ato jurídico levado a registro, fazendo-se, dessa maneira, inequívoca constatação de que o notificado recebeu o documento que lhe foi entregue, dele tomando ciência de todo o conteúdo e provando-se, quando necessário, qual foi o teor de que tomou conhecimento. (grifos nossos)

A notificação é personalíssima, isto é, ela só poderá ser entregue a quem estiver destinada ou a seus representantes legais, em caso de pessoa jurídica. Por essa razão, o notificado não pode alegar desconhecimento do documento, muito menos do seu conteúdo. Assim, como não pode furtar-se ao cumprimento de obrigações sob a alegação de ignorância. (grifos nossos)

O escrevente notificador - aquele que entrega a sua notificação a quem você destinar - possui fé pública, o que significa que quando o notificado se negar a receber ou assinar o documento, ele registrará a ocorrência, fazendo uma descrição física de quem se recusou a aceitá-la, tendo essa declaração valor legal. (grifos nossos)

Para que serve a notificação extrajudicial

A notificação extrajudicial pode ser usada em inúmeros os casos. A título de exemplo listamos algumas das situações em que ela, rápida e eficazmente, pode servir como gatilho inicial de responsabilizar, provar, provocar provas, desmascarar engodos, prevenir responsabilidades, chamar à autoria, precaver-se contra danos, alegar para depois provar, constituir mora, solicitar cumprimento de obrigações, Através dela, colhendo a prova da entrega oficialmente, as partes podem: exigir, contestar, defender interesses, prevenir responsabilidades, fixar prazos, propor acordos, pois as diligências são feitas pelo próprio oficial ou por seus prepostos, os quais, como já dito antes, são detentores de fé pública. 

Enfim, são incontáveis as consequências ou efeitos das notificações como fatores de prova.

Graças à tecnologia de última geração e à equipe de profissionais constantemente treinados, o Serviço de Notificações é um eficiente aliado para encaminhar rapidamente a solução de muitos problemas. Seja em São Paulo, onde elas são cumpridas pessoalmente, seja em qualquer outra parte do País, através da extensa rede de serviços registrais que mantém completa reciprocidade com o CDT. 

Casos mais comuns de Notificação 

a) Comunicação de prazo para que o inquilino exerça direito de preferência, no caso de alienação de imóveis; b) Constituição em mora do devedor insolvente nos contratos de financiamento com cláusula de alienação fiduciária; c) Entrega das duplicatas de prestação de serviços, a fim de instruir protesto; d) Pedido de retomada de imóvel, ao final do prazo de locação, ou no caso de prazo indeterminado; e) Constituição em mora de devedor insolvente, no caso de compra e venda de imóvel em prestações; f) Comunicação de revogação de poderes outorgados em procuração, após o cancelamento da respectiva procuração. 

Enfim, são infinitas as utilidades das Notificações Extrajudiciais, já que constituem-se em ferramenta de trabalho do advogado, seja como documentação de suas provas iniciais e tentativas de conciliação ou como canal para a solução por vias amigáveis. Importante frisar as Notificações que são registradas e remetidas para cumprimento em qualquer cidade do País. 

Esse serviço proporciona significativa economia de tempo e dinheiro para aqueles que dependem desse instrumento para atender às suas necessidades. Ou seja, sem sair de sua cidade, é possível notificar pessoas físicas ou jurídicas por todo o Brasil.”

Ou seja, a notificação extrajudicial é a primeira parte de uma longa negociação e o escrevente tem fé pública para representar o locador que tenta de todas as maneiras as relações amigáveis, no cumprimento das infinitas utilidades que têm tal notificação. Se for em vão, a lei permite outros percalços legais.

2.3 Concessão de uma ordem liminar

A nova Lei n. 12.112/09 dá direito à concessão de uma ordem liminar, com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis não residenciais e residenciais locados a inquilinos inadimplentes e que repudiam os imóveis dos locadores e não dão garantia de compromisso para os seus credores. Para Marcos Mascarenhas (on line), a nova medida de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento ampara ainda os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as garantias contratuais compactuadas e o locatário, mesmo comunicado (artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha suprido. Ainda o mesmo autor informa que:

“Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada. A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais, quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir. 

A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais.”

A antecedente Lei n. 8.245/91 nas ações de despejo foram substituídas pelos artigos da atual lei do inquilinato, n. 12.112/09:

 “- Das Ações de Despejo

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: 

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; 

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”[5]

Para Marcos Mascarenhas, a ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua função é evitar um dano irreparável. Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que a nova lei prevê não é uma faculdade da autoridade judicante, a expressão “conceder-se-á” utilizada pelo legislador conforme consta do texto legal tem caráter impositivo e, se atendidos os requisitos previstos, não poderá ser negada.

2.4. O papel do administrador do imóvel

2.4.1 Consumidor, fornecedor e princípios de direito consumerista

O consumidor e o fornecedor seguem o CDC (Código de Defesa do Consumidor) e esse dá respaldo e garantia legal, visto que por intermédio deste Código que vigem as ações da empresa frente aos seus integrantes. Os princípios de direito mais atenuantes que envolvem o consumidor são a boa fé do consumidor, os princípios constitucionais que envolvem a dignidade humana e o princípio de legalidade. Também assumem postura frente ao consumidor os princípios elencados nos artigos 4º. e 6º. do CDC, conforme a seguir:

- Princípio da vulnerabilidade do consumidor: sempre será a parte mais fraca na relação do consumo. (econômica/ técnica informacional/ jurídica).

- Princípio da ação governamental no sentido de proteger o consumidor: deve o Estado promover a defesa do consumidor.

- Princípio da harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização do consumidor com necessidade de desenvolvimento econômico e ecológico: preza a boa-fé e equilíbrio nas relações de consumo.

- Princípio da educação e informação de fornecedores e consumidores quanto a seus direitos e deveres com vista a melhoria do mercado de consumo.

- Princípio do incentivo a criação pelos fornecedores de meios eficientes de controle de qualidade e segurança de produtos e serviços.

Ademais, viceja a necessidade de preenchimento axiológico da expressão Estado Democrático de Direito de tais princípios que devem ser encaixados nas normas legais de cada caso concreto, no sentido de que tais deverão ter como limite os fatos que lhes ensejam a existência, direcionadas pelos valores éticos do que seja fornecedor ou consumidor.

2.4.2 O consumidor

O termo consumidor, a princípio pode parecer simples, com a ideia de um indivíduo, como pessoa física consegue realizar suas atividades diárias e que, consequentemente acaba consumindo.

Todavia, o termo consumidor possui uma abrangência muito maior nas relações de consumo. O art. 2.º da Lei n.° 8.078/90, assim determina o que seja consumidor:

“Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.”

Nota-se que o texto do artigo 2º do CDC presume não só a semelhança entre pessoas físicas e jurídicas, mas também as relações que envolvem pessoas jurídicas nos dois polos da relação.

Outro ponto respeitável é que, não implica se pessoa física ou jurídica, para a diferenciação da relação de consumo. O adquirente deve ser o destinatário final do produto ou serviço.

Desta maneira, Marques (2006, p.83) define que destinatário final é: “[...] o que retira o bem do mercado ao adquirir ou simplesmente utilizá-lo [...] aquele que coloca um fim na cadeia de produção e não aquele que utiliza o bem para continuar a produzir ou na cadeia de serviço”.

Sobre a destinação final, Filomeno (2007, p. 26) assim nos doutrina:

“Vê-se, por conseguinte, que o traço fundamental para se estabelecer se uma relação jurídica é ou não é de consumo é analisar se a aquisição ou utilização de produto ou de serviço se dá como destinação final. Ou seja, e para ficar bem claro: se o produto ou serviço atende a uma necessidade efetiva ou imposta a uma pessoa jurídica e não são utilizados como insumos, componentes, ou valor agregado a outros produtos ou serviços, então será ela, também consumidora tal qual uma pessoa física.”

Outro ponto a se ressaltar é o da figura do consumidor equiparado, disposto no parágrafo único do art. 2.º do Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, os direitos das pessoas que, mesmo não tendo adquirido o produto, tenham intervindo, mesmo que indiretamente, nas relações de consumo, são protegidos.

Sobre o consumidor equiparado, Marques (2006, p.87) assim dispõe:

“O ponto de partida desta extensão do campo de aplicação do CDC é a observação de que muitas pessoas, mesmo não sendo consumidores strictu sensu, podem ser atingidas ou prejudicadas pelas atividades dos fornecedores no mercado. [...] Mesmo não preenchendo as características de um consumidor strictu sensu, a posição preponderante (machtposision) do fornecedor e a posição de vulnerabilidade destas pessoas sensibilizaram o legislador e, agora, os aplicadores da lei. [...] O parágrafo único do art. 2° ao CDC é das normas de extensão a mais geral, equiparando o consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo. Assim, apesar de não se caracterizar como consumidor strictu sensu, a criança, filha do adquirente, que ingere produto defeituoso e vem a adoecer por fato do produto, é consumidor-equiparado e se beneficia de todas as normas protetivas do CDC.”

Por fim, pode-se dizer que a obrigação que o direito consumerista tem de abarcar as relações de consumo, fez com que o termo “consumidor” fosse alargado para melhor e ser justaposto a esse ramo. Ainda, é imperativo lembrar que a lei abriga apenas àqueles que se descobrem em circunstância desvantajosa perante o fabricante ou fornecedor de serviços.

2.4.3. Conceito de fornecedor

Do outro lado das “relações de consumo”, encontra-se o fornecedor que pode ser tanto pessoa física quanto jurídica, nacional ou estrangeira, público ou privada. Destarte, essa figura pode ser abarcada como um ente despersonalizado. Mais visivelmente, são todos aqueles que oferecem misteres ou ampliam e oferecem atividades comerciais. O art. 3.º da Lei n.° 8.078/90, assim conceitua fornecedor:

“Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. § 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.”

Filomeno (2007, p. 32) dispõe que: “os fornecedores, são aqueles que colocam, em última análise, produtos e serviços no mercado, à disposição dos consumidores”. Conglomerando este conceito, desde as grandes lojas de departamento, até pequenos empresários, ou ainda, profissionais autônomos, como o torneiro mecânico ou o eletricista. Igualmente, compete elencar os comentários de Marques (2006, p. 113), acerca deste tema:

“A definição do art. 3.º é ampla. Quanto ao fornecimento de produtos, o critério caracterizador é desenvolver atividades tipicamente profissionais, como a comercialização, a produção, a importação, indicando também a necessidade de uma certa habitualidade, como a transformação, a distribuição, de produtos. Estas características vão excluir da aplicação das normas do CDC todos os contratos firmados entre dois consumidores, não-profissionais, que são relações puramente civis, às quais se aplica o CC/2002. A exclusão parece-me correta, pois o CDC, ao criar direitos para os consumidores, cria deveres, e amplos, para os fornecedores. Quanto ao fornecimento de serviços, a definição do art. 3.º foi mais concisa e, portanto, de interpretação mais aberta: menciona apenas o critério de desenvolver atividades de prestação de serviços. [...] Não especificando se o fornecedor necessita ser um profissional, bastando que esta atividade seja habitual e reiterada. [...] fica clara a intenção do legislador de assegurar a inclusão de um grande número de prestadores de serviços no campo de aplicação do CDC, à dependência única de ser o co-contratante um consumidor.”

Também nesse sentido, segundo o entendimento de Grinover (2007, p. 47):

“[...] fornecedor se trata de qualquer pessoa física, isto é, qualquer um que a título singular, desempenhe alguma atividade mercantil oferecendo produtos e serviços de forma habitual. A mesma regra é aplicável às pessoas jurídicas, porém, estas realizam a atividade mercantil ou civil em associação.”

Nesta mesma linha de pensamento, nas palavras de Plácido e Silva (1986, p.138): “o termo fornecedor é derivado do francês “‘fournir’, fornisseur’ é todo comerciante ou estabelecimento outro que abastece ou fornece, habitualmente uma casa ou outro estabelecimento dos gêneros e mercadorias necessárias a seu consumo”“.

Apesar de o termo “mediante remuneração” estar presente no caput do art. 3.º, não quer dizer que as atividades de consumo gratuitas não estejam protegidas pela Lei. O fornecedor mesmo que indiretamente acaba sendo remunerado por estas atividades, e por isso, também se encontra protegido. Nesse norte, entende Marques (2006, p. 115) que:

“Como a oferta e o marketing de atividades de consumo “gratuitas” estão a aumentar no mercado de consumo brasileiro (transporte de passageiros idosos gratuitos, viagens-prêmio, coquetéis gratuitos, lavagens de carro como brinde etc.), importante frisar que o art. 3.º, §2.º, do CDC refere-se à remuneração dos serviços e não a sua gratuidade. Remuneração (direta ou indireta) significa um ganho direto ou indireto para o fornecedor. [...] Não se exige que o consumidor (por exemplo, o idoso destinatário final do transporte – art. 230, §2º da CF/1988) o tenha remunerado diretamente, isto é, que para ele seja “oneroso” o serviço; também não importa se o serviço (o transporte) é gratuito para o consumidor, pois nunca será “desinteressado” ou de “mera cortesia” se prestado no mercado de consumo pelos fornecedores que são remunerados (indiretamente) por este serviço.”

Nota-se que ao redigir a Lei, o desígnio do legislador foi cunhar o maior indicador de obrigações ao fornecedor, o que, por conseguinte, patrocinou o consumidor, atenuando o desequilíbrio existente entre as partes. Neste aparato de análise é que se encontra o administrador dos imóveis no Brasil. A relação entre o locador e o administrador de imóveis é uma relação consumerista. Ao retornar no assunto das inadimplências, tribunais, notificações extrajudiciais, na relação consumerista, a má fé do administrador de imóveis resvala no locador que se vê prejudicado em sua relação do consumo de serviços e, consequentemente, anula os bons contatos, as boas relações de confiança, eticidade e a entrega do bem ao administrador. O administrador de imóveis não é um corresponsável pela relação frustrada entre locador e locatório. Reza a jurisprudência:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. ABANDONO DO IMÓVEL NO CURSO DO PROCESSO. REPAROS. PEDIDO IMPLÍCITO. CONDENAÇÃO. I. O art. 22, I, c/c o art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, dispõe que a desocupação do imóvel acarreta a obrigação inexorável do locatário de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, de modo a servir ao uso a que se destina. Assim, a recomposição do imóvel no estado em que encontrava no momento da celebração do contrato de locação é obrigação lógica decorrente da devolução do imóvel pelo locatário. II. Segundo a sistemática do Código de Processo Civil, o julgador deve incluir na condenação, independentemente de haver declaração expressa do autor, por se tratar de pedido implícito, não só as parcelas vencidas quando do ajuizamento da ação, mas também aquelas que o devedor deixar de pagar no curso do processo (art. 290). Assim, em se tratando de cobrança de aluguéis e demais despesas decorrentes do contrato de locação, ocorrendo o abandono do imóvel, deve-se incluir na condenação os valores despendidos pelo locador com a recomposição do imóvel no estado em que se encontrava antes da locação, as quais não foram impugnadas pela locatária. III. Negou-se provimento ao recurso.”

Resta indubitável esclarecimento que no presente trabalho que há uma obrigação inexorável do locatório em restituir o imóvel no estado em que lhe foi entregue. Se tal imóvel, nos comentos da jurisprudência foi abandonado, com difícil estado de composição, as despesas decorrentes devem ser resgatadas pelo locatário, inclusive, as despesas pagas. Cabe também ao administrador de imóveis a responsabilidade velada da assistência da relação consumerista ao locador/cliente.

Outra jurisprudência sinaliza a questão aqui perfilada:

“Cuida-se de ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de alugueres e encargos locatícios proposta por JOAQUIM OLIVEIRA DOS SANTOS em face de CARLA DA SILVA SOUSA.

O autor alegou, em síntese, que as partes firmaram contrato de locação e que a parte ré está inadimplente com os aluguéis vencidos desde novembro de 2010 e demais encargos locatícios. Pediu a rescisão do contrato firmado entre as partes, o despejo da ré e a condenação desta a pagar a quantia de R$ 2.740,29, bem como as parcelas locatícias vincendas no decorrer da demanda.A ré ofereceu contestação, na qual afirmou não ter pago os aluguéis em razão de problemas financeiros. Alegou que pretende pagar o débito em atraso e manter a locação. Negou que as partes tenham estipulado cláusula penal para o caso de descumprimento das obrigações. (fls. 30/32) Em réplica, o autor noticiou que, em 30/5/2011, a ré abandonou imóvel. Relatou ter gasto a quantia de R$ 834,48 para recuperar os danos causados no imóvel. Pediu o prosseguimento do processo em relação aos encargos locatícios. (fls. 31/39) O pedido inicial foi julgado procedente para decretar a rescisão do contrato, determinar a desocupação do imóvel e condenar a parte ré ao pagamento dos alugueres atrasados, no período de 2/11/2010 até 30/05/2011, bem como dos encargos de água e luz vencidos, além de despesas relacionadas à desocupação, pintura e reparos do imóvel locado. Inconformada, a ré apelou, alegando que a sentença é nula na parte em que a condenou ao pagamento de valores relativos à reforma do imóvel, tendo em vista que não houve pedido expresso na inicial e ela não foi citada pessoalmente para se manifestar sobre a petição de fls. 37/39.Recurso isento de preparo em razão da assistência judiciária. Contrarrazões às fls. 73/75. É o relatório. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. No mérito, a apelante insurge-se contra a sentença na parte em que a condenou a pagar as despesas relacionadas à desocupação, pintura e reparos do imóvel locado. Sustenta que nesse ponto a sentença é nula, pois não houve pedido expresso na inicial e ela não foi citada pessoalmente a se manifestar sobre a petição de fls. 37/39.

Inicialmente, cumpre destacar que, pelo princípio da congruência, não pode o julgador decidir além dos limites da demanda (art. 128 do CPC), devendo analisar todos os pedidos deduzidos e mais aqueles denominados pedidos implícitos. No caso em apreço, verifica-se que o autor requereu expressamente, na inicial: “d) seja a ré condenada a pagar o autor a importância de R$ 2.740,29 (dois mil setecentos e quarenta reais vinte e nove centavos), correspondente aos alugueis e encargos locatícios vencidos, conforme demonstrativo de débito acima, mais os aluguéis e acessórios da locação que vencerem durante a lide, acrescidos de custas processuais e honorários advocatícios arbitrados por Vossa Excelência.” (fls. 04) (g.n) Percebe-se, assim, que o autor requereu a condenação da ré ao pagamento, além das parcelas já vencidas, das que vencessem ao longo do processo até a efetiva desocupação do imóvel, o que demonstra a sua cautela, uma vez que, em se tratando de prestações periódicas decorrentes de contrato de locação, nem mesmo seria necessária a formulação expressa da segunda parte do pedido - parcelas que viessem a vencer durante a lide. Isso porque, segundo a sistemática do Código de Processo Civil, o julgador deve incluir na condenação, independentemente de haver declaração expressa do autor, por se tratar de pedido implícito, não só as parcelas vencidas quando do ajuizamento da ação, mas também aquelas que o devedor deixar de pagar no curso do processo (art. 290). Em se tratando de cobrança de aluguéis - e, por extensão, de outros encargos decorrentes do contrato de locação -, dispõe o art. 62, V, da Lei 8.245/91, que "os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos". Ora, tal norma determina ao locatário depositar em juízo as parcelas que forem vencendo até a sentença, o que, se não for cumprido, enseja a aplicação da norma constante do aludido art. 290 do CPC. Por conseguinte, resta verificar se a apelante adimpliu as obrigações decorrentes do contrato de locação celebrado, e, para tanto, deve-se, primeiramente, definir quais são essas obrigações.

Analisando-se o contrato de locação constante dos autos, verifica-se que, além do pagamento do aluguel, despesas de condomínio, água, luz e esgoto, a ré obrigou-se a:

“VIII) OBRIGAÇÕES GERAIS: O LOCATÁRIO declara ter procedido a vistoria do imóvel locado recebendo-o em perfeito estado e obrigando-se a :

a) manter o objeto da locação no mais perfeito estado de conservação e limpeza, para assim o restituir ao LOCADOR, quando finda ou rescindida a locação, correndo por sua conta exclusiva as despesas necessárias para esse fim, notadamente, as que se referem à conservação de pinturas, portas comuns, fechaduras, trincos puxadores, vitrais e vidraças, lustres, estações elétricas, torneiras, aparelhos sanitários, fogão e quaisquer outras, inclusive obrigando-se a pintá-lo novamente em sua desocupação com tintas e cores iguais as existentes, tudo de acordo com o laudo de vistoria, assinado e anexado a este contrato, fazendo parte integrante do mesmo.”Inegável, portanto, a responsabilidade da locatária quanto ao pagamento de diversas parcelas, além do aluguel, tais como IPTU, taxas de água, luz e esgoto, e despesas com reparos no imóvel locado. Se não bastasse, o art. 22, I, c/c o art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, dispõe que a desocupação do imóvel acarreta a obrigação inexorável do locatário de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, de modo a servir ao uso a que se destina. Assim, a recomposição do imóvel no estado em que encontrava no momento da celebração do contrato de locação é obrigação lógica decorrente da devolução do imóvel pelo locatário. No caso dos autos, a ré abandonou o imóvel no curso do processo, não procedendo à devolução das chaves e nem a recomposição do bem no estado em que recebeu, conforme se verifica às fls. 40/41. O autor, por sua vez, comprovou que teve gastos de R$ 140,00 com chaveiro, para abrir a porta. Além disso, gastou R$ 69,00 com cadeado e fechadura; R$ 62,00, com lâmpadas, lixa e tampa de vaso; R$ 46,00 com material para pintura e R$ 350,00 para pintar o imóvel (fls. 45/47).”

A jurisprudência acima é a pragmática jurídica explícita de que o locador é vítima duas vezes pelo serviço prestado, ensejando a aplicação constante de danos sofridos, tanto por parte do locatário, como também pelo fornecedor imobiliário que não se obrigou, com ética e moral, na sua gestão, na sua responsabilidade de gerir o que não era seu.

Conclusão

No mundo atual, extremamente competitivo, grande número de pessoas e organizações aquilata o estabelecimento de códigos de ética nos múltiplas frações da agremiação globalizada seguindo como um fator prioritário a cautela de valores éticos e basilares para a construção de um mundo mais perfeito.

Investir numa postura ética, ser objetivo quanto a seus propósitos e, acima de tudo, ter uma performance ilibada, passou a ser muito apreciado por todos, em peculiar pelas organizações que propendem contornar seu conceito institucional e empresarial forte e competitivo. Conservar os clientes das administradoras de imóveis estimulados e comprometidos nos pagamentos de suas contas também se tornou constitucional, já que a ética em uma corporação carece ser um mote partilhado e habilitado por todos. E, não exclusivamente, em determinadas revelações insuladas de boa vontade. Uma vez implantado a coragem ética numa organização, mais intenso se torna seu compromisso com seus atores sociais circundantes.

Ser ético ou agir com ética vem sendo imperativo e cogente para qualquer um em qualquer situação, sem o que regeria a confusão social em que todos buscam levar vantagens. O grande desafio para as empresas do terceiro milênio é desempenhar eticamente os seus compromissos sociais, sustentando afinidades seguras e duradouras com seu público, em um planeta competitivo e perturbado por crises financeiras decorrentes da globalização, dentre outros fatores.

Justifica-se, portanto, este trabalho pela enorme relevância que tem a ética dos negócios, principalmente no que tange à ética imobiliária, que lida com fomentos financeiros e não pode deixar de forma alguma indivíduos ou empresas ultrapassarem os limites da moralidade empresarial. Escândalos no setor imobiliário, fere tanto o locatário, como o locador, no envolvimento de pessoas que são maus pagadores e dão um péssimo exemplo para a comunidade do meio. São alguns dos exemplos maléficos que lutam contra a ética, a favor da corrupção.

Necessário se faz que todos participem do contexto da ética imobiliária. Como o segmento imobiliário cada vez mais competidor e individualista consegue agregar condutas éticas a fim de trazer para a organização resultados satisfatórios?

Preliminarmente, há de se afirmar que os empreendimentos para estimular seus colaboradores a terem atitudes éticas para com os clientes precisam de antemão reconhecer individualmente suas necessidades. Recompensar o desempenho funcional, propiciar participação nos resultados, estimular o compromisso social, dar poder de decisão, dar informação relevante, fornecer feedback, entre outros aparatos, irão transformar a ambiência de trabalho numa cultura do mau para o bom pagador, acarretando numa convivência mais proveitosa com os funcionários e consequentemente, garantindo um melhor serviço aos clientes.

Assim, o principal objetivo desta pesquisa foi promover e mostrar a importância da utilização dos princípios éticos no setor imobiliário, com vistas à Lei de Inquilinato e o Código de Defesa do Consumidor como forma de valorização do cliente/locador.

Por fim, um sistema constitucional deve ser bem construído, estável, para que a imobiliária e o locatário demonstrem que o desenho ético da sua empresa é profícuo e atinge unicamente aos benefícios dos seus stakeholders. O trabalho jurídico propicia sistemas igualitários, encoraja maior relacionamento entre o público e o cliente interno, não ofusca o ambiente da empresa coeso e estável. Para se cogitar em ter um ambiente empresarial sério, não se pode deixar de entrever que a os costumes estabelecidos por um grupo social humano, abrangem normas, regras e valores que são determinantes do comportamento dos membros de um grupo. Assim, a dignidade da pessoa humana, ora aqui neste estudo, o locador, terá em seu glosamento o desempenho de organizações bem sucedidas e pessoas felizes produzindo o “pão de cada dia”. Verificar que administradores de imóveis e locatários tenham conduta ilibada faz parte do dia a dia do cliente/locador, para que a oferta/procura seja cada vez mais pautada na lisura jurídica. E que os credores possam um dia ser ressarcidos pelas suas perdas.

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Notas:

[1] Disponível em: http://www.vestibular1.com.br/resumos_livros/leviata.htm Acesso em: 14 de ago de 2012.

[2] TERRA, Rodrigo. Cadastro positivo. São Paulo, Folha de São Paulo, 2007.

[3] PALLAZINI Mario. O mau pagador e a lei. Disponível em: http://contabilidadeks.com.br/noticiaShow.php?noticiaId=11 Acesso em:m 15 de ago de 2012.

[4] NOTIFICAÇÕES EXTRAJUDICIAIS. Disponível em: http://www.cdtsp.com.br/notificacoes.php Acesso em: 16 de ago. 2012.

[5] MASCARENHAS, Marcos. Ação de despejo liminar por falta de pagamento. Disponível em: http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2010/09/acao-de-despejo-liminar-por-falta-de.html Acesso em: 16 de ago. 2012.

Autora: Silvânia Mendonça Almeida Margarida - Doutora em Educação, Mestre em Educação, Mestre em Estudos Linguísticos, Bacharel em Direito, MBA em Gestão Ambiental.
Fonte: Âmbito Jurídico