Trabalho com objetivo de comparar a locação
regulada pelo Código Civil de 2003 com a Lei do Inquilinato, ou mais
precisamente, da Lei de Locações (Lei 8.245/91)
Diante da
análise feita em comparação a ambos os institutos, é importante
salientar que, ambos se abraçam nos quesitos da teoria geral dos
contratos, função social, autonomia da vontade entre outros objetivos
desses diplomas de alcançar um fim comum e menos lesivo para os
entrelaçados na relação contratual.
Sobre a Lei 8.245/91, mostra a importância de termos uma legislação
especial sobre tal assunto, pois o que mais se aluga são os imóveis,
tanto rurais como urbanos, a importância é tão grande que desde 1922
existe leis especiais sobre essa modalidade de contratos, pois o Código
Civil seria incapaz de regular a modalidade de locação de imóveis
urbanos.
Mais tarde na década 60, surgiu mais uma lei especial que se dedica a
imóvel rural, a chamada Estatuto da Terra (Lei 4504). Essas Leis são
próprias dessa modalidade sendo mais minuciosas, abordando profundamente
os temas da relação locador/locatário e vice versa, desde que versem
sobre bens imóveis.
MAIOR UTILIZAÇÃO DOS INSTITUTOS
Lei do Inquilinato – imóvel urbano exclusivamente, não é só o imóvel
dentro do perímetro urbano desde que tenha destinação para residência,
podendo ser nela incluída o comércio e até mesmo industria. Em se
tratando de trato da terra, plantio, safra entre outros relacionados a
uso especificamente da terra, se trata de imóvel rural, sendo portanto
regido pelo Estatuto da Terra.
Código Civil – locação dos móveis, todo bem móvel. Automóveis roupa,
objetos, e até mesmo locação de estacionamento de veículos, espaços para
publicidade (mesmo de residência), aparte hotéis, hotéis residência que
presta serviços de limpeza e alimentos, arrendamento mercantil (o
chamado leasing).
Existe Lei Administrativa que regula a locação de imóveis públicos, que não será objeto de análise nesse momento.
O Código Civil é mais conciso, tendo no artigo 565 a definição da locação por ela regulada.
O artigo 566 do Código Civil, elenca dois deveres do locador, que é a entrega do bem, bem como a garantia do contrato;
A Lei do Inquilinato mais ampla dispõe sobre 10 obrigações do
locador. O artigo 22 do referido diploma relaciona eles, como exemplo as
despesas, taxas, reparos e etc.
Os deveres do locatário com Código Civil, vem disposto no artigo 569,
a quais são praticamente quatro, a Lei do Inquilinato preve Doze
deveres, como veremos:
Usos convencionados, cuidado, pagar pontualmente, devolver em boas
condições, comunicar um possível turbamento de direito ao proprietário
(Código Civil – se o contrato não disser qual dia do pagamento,
obedecerá os costumes do lugar – Lei d Inquilinato, não dispondo o
contrato, quando do vencimento terá que ser pago até o sexto dia útel do
mês seguinte do vencimento)
A maior diferença é na devolução da coisa, no Código Civil, se
expirado o prazo, e o locatário estiver na posse do bem e não for
resistido pelo locador, terá a renovação automática do contrato por
tempo indeterminado e nas mesmas condições. Ao contrário, com oposição
do locador, diz o Código Civil que poderá o locador reincidir e arbitrar
um aluguel (aluguel pena) – a jurisprudência prevê até o dobro do
aluguel do mercado, a qual considera-se não abusivo. A Lei não prevê
essa modalidade. A doutrina e a jurisprudência confirmam isso. Paga o
aluguel convencionado até sair, mais os acréscimos dos juros e despesas
referente ao prolongamento do uso.
No Código Civil a ação para recuperar a posse, é a reintegração de posse.
Na Lei 8.245/91, a ação única para o locador recuperar o imóvel é a
ação de despejo, que também é regulada pela Lei do Inquilinato.
Outras diferenças, o Código Civil se limita regular o contrato de
locação pela ótica civil (direito material), regime civilista, a Lei do
Inquilinato é desafiador, é ao mesmo tempo Direito Civil nela contida,
com deveres e obrigações ampliadas.
No conflito prevalece a Lei do Inquilinato, o chamado Princípio da
Especialidade. Se trata também de uma lei processual, pois não aborda
as regras para a ação de despejo, consignação, renovação e prazos.
É também uma lei penal,– tipifica contravenções penais, com pena privativa de liberdade.
Portanto essa Lei, dispõe sobre Direito Civil, Processual e Penal.
OBJETIVOS DA LEI DO INQUILINATO
Tem função social, pois protege o locatário residencial, das arbitrariedades do locador.
A locação se for pessoa jurídica não se considera locação residencial, e sofre algumas limitações.
Efetividade – o direito a ser almejado é mais ágil – a Lei 8.245/91
acabou com os recursos protelatórios, criando a ação de despejo como
rito ordinário com liminar (característica de rito especial), sendo uma
antecipação de tutela, rompendo velhas tradições processualistas.
Autor: Cirineu Fedriz
Fonte: meuadvogado.com.br
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