segunda-feira, 8 de outubro de 2012

COMPARAÇÃO ENTRE A LOCAÇÃO DO CÓDIGO CIVIL COM A LEI DE LOCAÇÕES (8245/91)


Trabalho com objetivo de comparar a locação regulada pelo Código Civil de 2003 com a Lei do Inquilinato, ou mais precisamente, da Lei de Locações (Lei 8.245/91) Diante da análise feita em comparação a ambos os institutos, é importante salientar que, ambos se abraçam nos quesitos da teoria geral dos contratos, função social, autonomia da vontade entre outros objetivos desses diplomas de alcançar um fim comum e menos lesivo para os entrelaçados na relação contratual.

Sobre a Lei 8.245/91, mostra a importância de termos uma legislação especial sobre tal assunto, pois o que mais se aluga são os imóveis, tanto rurais como urbanos, a importância é tão grande que desde 1922 existe leis especiais sobre essa modalidade de contratos, pois o Código Civil seria incapaz de regular a modalidade de locação de imóveis urbanos.

Mais tarde na década 60, surgiu mais uma lei especial que se dedica a imóvel rural, a chamada Estatuto da Terra (Lei 4504). Essas Leis são próprias dessa modalidade sendo mais minuciosas, abordando profundamente os temas da relação locador/locatário e vice versa, desde que versem sobre bens imóveis.

MAIOR UTILIZAÇÃO DOS INSTITUTOS
Lei do Inquilinato – imóvel urbano exclusivamente, não é só o imóvel dentro do perímetro urbano desde que tenha destinação para residência, podendo ser nela incluída o comércio e até mesmo industria. Em se tratando de trato da terra, plantio, safra entre outros relacionados a uso especificamente da terra, se trata de imóvel rural, sendo portanto regido pelo Estatuto da Terra.

Código Civil – locação dos móveis, todo bem móvel. Automóveis roupa, objetos, e até mesmo locação de estacionamento de veículos, espaços para publicidade (mesmo de residência), aparte hotéis, hotéis residência que presta serviços de limpeza e alimentos, arrendamento mercantil (o chamado leasing).

Existe Lei Administrativa que regula a locação de imóveis públicos, que não será objeto de análise nesse momento.
O Código Civil é mais conciso, tendo no artigo 565 a definição da locação por ela regulada.
O artigo 566 do Código Civil, elenca dois deveres do locador, que é a entrega do bem, bem como a garantia do contrato;

A Lei do Inquilinato mais ampla dispõe sobre 10 obrigações do locador. O artigo 22 do referido diploma relaciona eles, como exemplo as despesas, taxas, reparos e etc.

Os deveres do locatário com Código Civil, vem disposto no artigo 569, a quais são praticamente quatro, a Lei do Inquilinato preve Doze deveres, como veremos:

Usos convencionados, cuidado, pagar pontualmente, devolver em boas condições, comunicar um possível turbamento de direito ao proprietário (Código Civil – se o contrato não disser qual dia do pagamento, obedecerá os costumes do lugar – Lei d Inquilinato,  não dispondo o contrato, quando do vencimento terá que ser pago até o sexto dia útel do mês seguinte do vencimento)

A maior diferença é na devolução da coisa, no Código Civil, se expirado o prazo, e o locatário estiver na posse do bem e não for  resistido pelo locador, terá a renovação automática do contrato por tempo indeterminado e nas mesmas condições. Ao contrário, com oposição do locador, diz o Código Civil que poderá o locador reincidir e arbitrar um aluguel (aluguel pena) – a jurisprudência prevê até o dobro do aluguel do mercado, a qual considera-se não abusivo. A Lei não prevê essa modalidade. A doutrina e a jurisprudência confirmam isso. Paga o aluguel convencionado até sair, mais os acréscimos dos juros e despesas referente ao prolongamento do uso.

No Código Civil a ação para recuperar a posse, é a reintegração de posse.
Na Lei 8.245/91, a ação única para o locador recuperar o imóvel é a ação de despejo, que também é regulada pela Lei do Inquilinato.

Outras diferenças, o Código Civil se limita regular o contrato de locação pela ótica civil (direito material), regime civilista, a Lei do Inquilinato é desafiador, é ao mesmo tempo Direito Civil nela contida, com deveres e obrigações ampliadas.

No conflito prevalece a Lei do Inquilinato, o chamado Princípio da Especialidade.  Se trata também de uma lei processual, pois não aborda as regras para a ação de despejo, consignação, renovação e prazos.

É também uma lei penal,– tipifica contravenções penais, com pena privativa de liberdade.
Portanto essa Lei, dispõe sobre Direito Civil, Processual e Penal.

OBJETIVOS DA LEI DO INQUILINATO
Tem função social, pois protege o locatário residencial, das arbitrariedades do locador.
A locação se for pessoa jurídica não se considera locação residencial, e sofre algumas limitações.
Efetividade – o direito a ser almejado é mais ágil – a Lei 8.245/91 acabou com os recursos protelatórios, criando a ação de despejo como rito ordinário com liminar (característica de rito especial), sendo uma antecipação de tutela, rompendo velhas tradições processualistas.

Autor: Cirineu Fedriz 
Fonte: meuadvogado.com.br

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