terça-feira, 9 de outubro de 2012

A RENOVAÇÃO OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS NÃO RESIDENCIAIS


Direitos sobre ação renovatória. 

Não há empresário nessa vida que não se recorde do início da realização do sonho de tornar-se dono do seu próprio negócio. Para isso, durante a fase inicial, não são poucas as histórias de superação na busca da construção do nome, da imagem e até mesmo do local adequado para a execução da sua atividade econômica.

A escolha e fixação do local do estabelecimento empresarial em não raríssimos casos é fator determinante para o sucesso do negócio.
Porém, retratando a dura realidade (excesso de encargos tributários) a que são submetidos os empresários brasileiros, grande parcela destes são literalmente empurrados a se estabelecerem num imóvel locado.

O Direito Brasileiro com o intuito de resguardar o investimento feito pelo empresário dispôs através da Lei de Locações (8.245/91) de meios para assegurar a renovação compulsória das locações empresariais quando o locador resolve extinguir o contrato de locação ou não prorrogá-lo.
Tal proteção visa resguardar o tempo e dinheiro investido pelo empresário que após anos de árduos trabalhos, conseguiu formar um ponto sólido, restando reconhecido e facilmente lembrado num determinado local.

Para ser acobertado pela Lei, existe a necessidade de observarmos alguns requisitos quais sejam: (i) ser o locatário um empresário ou seja, aquele que exerça profissionalmente uma atividade econômica organizada para a produção de bens ou serviços; (ii) a locação ser celebrada por escrito e por tempo determinado de, no mínimo 5 anos, admitida a soma dos prazos de contratos sucessivamente renovados por acordo amigável; e (iii) o locatário encontrar-se na exploração do mesmo ramo de atividade econômica pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.

Ponto importante a ser considerado se deve ao fato da ação renovatória necessariamente ter de ser proposta entre 1 ano e 6 meses anteriores ao término do contrato de locação sob pena do locatário não poder usar o Direito assegurado por lei o que resultará certamente na perda de um ponto comercial estratégico.

Autor:Fabio Ricardo do Nascimento
Advogado em São Paulo, formado pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo (Autarquia Pública Municipal); especializando em Direito Civil e Processo Civil; e participante da Comissão da Coordenadoria de Ética e Prerrogativas na Ordem dos Advogados do Brasil.
Fonte: meuadvogado.com.br

Nota do Editor:
Muitos locatários despreparados começam a negociar a renovação do contrato pouco antes do final do prazo acima mencionado e, por conta disso, acabam por caírem numa verdadeira armadilha: o locador não se manifesta sobre as propostas e, ultrapassado o prazo para a propositura da ação, responde recusando-se à renovação ou apresentando contraproposta completamente abusiva. (Flávia Anzelotti)

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