AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO DEPENDE DE AVALIAÇÃO PRÉVIA DO IMÓVEL

Resumo: A ação de desapropriação proposta pela Administração Pública deve ter avaliação do imóvel a ser desapropriado, como forma de assegurar ao particular o direito a uma indenização justa.

Argumento Jurídico: A prévia avaliação elaborada pelo perito competente, bem como o prévio depósito desse valor são garantias constitucionais que devem ser sempre observadas, pois é através desse procedimento que se oportunizará a realização da garantia constitucional da prévia e justa indenização devida ao expropriado.

Nesta senda, José Carlos de Moraes SALLES, acerca da necessidade de prévia avaliação do bem a ser expropriado, leciona que:

“Na ação de desapropriação, por força do disposto no art. 14 do Dec.-lei 3.365/41, o perito procederá à avaliação dos bens expropriados. Vale dizer: arbitrará o valor, em dinheiro, desses bens. Por outro lado, parece-nos que a avaliação dos bens expropriados deverá ser feita sempre, por força dos termos imperativos constantes dos arts. 14 (caput) e 23 (caput) do Dec.- lei 3.365/41, que é lei especial sobre desapropriações. Entendemos, pois, que não incide, subsidiariamente, na espécie, o disposto no art. 427 do CPC (redação dada pela Lei 8.455 de 24.08.1992), segundo o qual ‘o juiz poderá dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e na contestação, apresentarem sobre as questões de fato pareceres técnicos ou documentos elucidativos que considerar suficientes’.” (SALLES, José Carlos de Moraes. A desapropriação à luz da doutrina e da jurisprudência. 4 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000. p. 323-324)

Observa-se que o vício referente a ausência de prévia avaliação que deveria ter sido realizada pelo perito materializou-se com o depósito da quantia ínfima, muito abaixo do valor real do imóvel.

Se o proprietário do imóvel a ser desapropriado não concorda com a avaliação oferecida pelo Poder Público, deve requerer que o juiz designe uma perícia, para que seja realizada avaliação, a ser feita pelo avaliador judicial, ou perito de confiança do mesmo.

Isso ocorre porque há a já mencionada necessidade da avaliação prévia, provisória, por perito nomeado pelo juízo, para atendimento ao principio constitucional da prévia e justa indenização.

A Carta Magna assegura de forma enfática ao expropriado o direito ao recebimento de indenização justa pelo sacrifício ocorrido, conforme pode-se perceber através da leitura do artigo 5º, XXIV:

“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(…)

XXIV – a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição;”

Ilustrativamente, Celso Antônio Bandeira de MELLO comenta o supracitado dispositivo constitucional:

“Indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição, é aquela que corresponde real e efetivamente ao valor do bem expropriado, ou seja, aquela cuja importância deixe o expropriado absolutamente indene, sem prejuízo algum em seu patrimônio. Indenização justa é a que se consubstancia em importância que habilita o proprietário a adquirir outro bem perfeitamente equivalente e o exime de qualquer detrimento. Para que assim se configure deve incluir juros moratórios, juros compensatórios, correção monetária, honorários advocatícios e outras despesas, nas condições e termos seguintes.” (MELLO, Celso Antônio bandeira de. Op. Cit. p. 753)

Seguindo exatamente este posicionamento, Maria Sylvia Zanella DI PIETRO expõe que:

“A indenização é a exigência que se impõe como forma de buscar o equilíbrio entre o interesse público e o privado; o particular perde a propriedade e, como compensação, recebe o valor correspondente ao dinheiro (agora, em algumas hipóteses, substituído por títulos da dívida pública. Diz Marcello Caetano (1.970, v. 2:960) que ‘a expropriação vem a resolver-se numa conversão de valores patrimoniais: no patrimônio onde estavam os imóveis, a entidade expropriante põe o seu valor pecuniário’. E acrescenta que ‘a garantia principal da justiça da indenização está na possibilidade de, em caso de desacordo, o expropriado por recorrer aos tribunais judiciais para discutir o seu montante’. O direito à indenização é de natureza pública, já que embasado na Constituição; a indenização deverá ser prévia, justa e em dinheiro.” (DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito administrativo. 12 ed. São Paulo: Atlas, 2000. p. 161)

Nos termos de Odete MEDAUAR:

“A Constituição Federal, ao possibilitar a desapropriação, exige indenização justa e prévia em dinheiro, salvo disciplina diversa prevista na própria Constituição Federal, como ocorre na desapropriação para fins de reforma agrária. O requisito justa diz respeito, em primeiro lugar, ao valor do bem expropriado, que deve corresponder ao valor real do bem; vários aspectos são considerados pelos peritos avaliadores para se fixar tal valor; isso quer dizer que o bem não há de ser nem subavaliado, nem superavaliado, pois nesses dois casos o requisito constitucional estaria desatendido.” (MEDAUAR, Odete. Direito administrativo moderno. 8 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004. p. 417-418)

Além disso, deve incidir sobre o valor da indenização fixada pelo juiz juros compensatórios e correção monetária até a data do efetivo pagamento da mesma. A matéria é sumulada:

“SÚMULA 12 DO STJ – Em desapropriação, são cumuláveis juros compensatórios e moratórios.”

“SÚMULA 70 DO STJ: Os juros moratorios, na desapropriação direta ou indireta, contam-se desde o transito em julgado da sentença.”

“SÚMULA 113 DO STJ: Os juros compensatorios, na desapropriação direta, incidem a partir da imissão na posse, calculados sobre o valor da indenização, corrigido monetariamente.”

Acerca da necessidade de prévia avaliação, bem como depósito de justa indenização ao expropriado, vale colacionar os seguintes julgados:

“DESAPROPRIAÇÃO. IMISSÃO PROVISÓRIA DETERMINADA SEM FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE COM BASE EM LAUDOS TRAZIDOS PELO PRÓPRIO EXPROPRIANTE. Apossamento do Município no bem e integração no serviço público não comprovada na medida que tenha se tornado insuscetível de reintegração ou reivindicação. Necessidade da avaliação prévia, provisória, por perito nomeado pelo juízo, para atendimento ao principio constitucional da prévia e justa indenização. Recurso provido. Decisão reformada.” (TJRJ – AC 1650/2000 – 12ª C.Civ. – Rel. Des. Wellington Jones Paiva – DORJ 21.06.2001)

“ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO. SENTENÇA COM TRÂNSITO EM JULGADO. FASE EXECUTÓRIA. NOVA AVALIAÇÃO. DETERMINAÇÃO DE OFÍCIO. COISA JULGADA. PRINCÍPIOS DA MORALIDADE E DA JUSTA INDENIZAÇÃO. 1. Recurso especial intentado contra acórdão que, apoiando decisão monocrática designadora de nova perícia na área objeto de ação expropriatória, em fase de execução, repeliu argumentos de ofensa ao instituto da coisa julgada. 2. A desapropriação, como ato de intervenção estatal na propriedade privada, é a forma mais drástica de manifestação do poder de império, isto é, da soberania interna do Estado sobre os bens existentes no território nacional, sendo imprescindível a presença da justa indenização como pressuposto de admissibilidade do ato expropriatório. 3. Não obstante em decisão anterior já transitada em julgado se haja definido o valor da indenização, diante das peculiaridades do caso concreto não se pode acolher a invocação de supremacia da coisa julgada. O aresto de segundo grau levou em consideração fatos e circunstâncias especiais da lide a indicarem a ausência de credibilidade do laudo pericial. 4. Perfeita razoabilidade em ato judicial de designação de nova perícia técnica no intuito de se aferir, com maior segurança, o valor real no mercado imobiliário da área em litígio sem prejudicar qualquer das partes envolvidas. Resguarda-se, nesse atuar, maior proximidade com a garantia constitucional da justa indenização, seja pela proteção ao direito de propriedade, seja pela preservação do patrimônio público. 5. Em face dos fatores valorativos, a força probatória das perícias técnicas é inestimável, colaborando no sentido jurídico de que a desapropriação se consuma nos limites da legalidade. 6. Inocorrência de violação aos preceitos legais concernentes ao instituto da res judicata. Conceituação dos seus efeitos em face dos princípios da moralidade pública e da segurança jurídica. Confirmação do acórdão que apoiou as determinações construídas pelo magistrado de 1ª instância no sentido de valorizar prova pericial, aproximando-se ao máximo da realidade dos fatos. 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, improvido.” (STJ – RESP 499217 MA – 2003/0008211-0 – 1ª T. – Rel. Min. José Delgado – DJU 05.08.2004, p. 00187)

“DECISÃO MONOCRÁTICA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESAPROPRIAÇÃO. IMISSÃO NA POSSE. PRÉVIA AVALIAÇÃO. A desapropriação por motivo de utilidade pública enseja ao proprietário do imóvel o direito a justa e prévia indenização em dinheiro. Necessidade de prévia avaliação judicial e depósito do valor apurado como condição à imissão de posse nas ações de desapropriação. Precedentes. NEGADO SEGUIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.” (TJRS; AI 70029610698; Rio Grande; Terceira Câmara Cível; Relª Desª Matilde Chabar Maia; Julg. 23/04/2009; DOERS 30/04/2009; Pág. 36)

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. AVALIAÇÃO E INDENIZAÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO. DISTRIBUIÇÃO POR DEPENDÊNCIA À AÇÃO EXPROPRIATÓRIA REFERENTE AO MESMO IMÓVEL. POSSIBILIDADE . CONVENIÊNCIA PROBATÓRIA QUE AUTORIZA A REUNIÃO DOS PROCESSOS. DESAPROPRIAÇÃO. IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE. PONTO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL EXPLORADO POR INQUILINO. Avaliação prévia e oferta inicial do equivalente à sua perda com a expropriação. Necessidade. Recurso provido.” (TJSP; AI 864.288.5/2; Ac. 3566772; São Paulo; Sexta Câmara de Direito Público; Rel. Des. Evaristo dos Santos; Julg. 09/03/2009; DJESP 30/04/2009)

“DESAPROPRIAÇÃO. Imissão na posse necessidade de avaliação prévia, por perito do juízo, para aferição do valor do bem. Imissão condicionada ao depósito de valor que se aproxime o mais possível do valor real do bem. Art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. Princípio constitucional que exige, na desapropriação, justa e prévia indenização em dinheiro. Jurisprudência neste sentido. Condicionamento do pedido de imissão na posse à avaliação prévia por perito do juízo. Correção. Recurso improvido.” (TJSP; AI 868.562.5/2; Ac. 3546442; Campinas; Primeira Câmara de Direito Público; Rel. Des. Franklin Nogueira; Julg. 10/03/2009; DJESP 23/04/2009)

A imissão provisória na posse do imóvel pelo expropriante priva o proprietário totalmente da disposição do bem. Via de conseqüência, deve ser precedida de depósito do valor que se aproxime, o mais possível, do valor real do bem.

Ora, isso somente se torna possível com a sua avaliação prévia, por perito do juízo, não se podendo admitir que essa imissão se dê com base no valor do depósito do valor indicado unilateralmente pelo expropriante.

Esse procedimento implicaria, sem dúvida, em burla ao principio constitucional que exige, na desapropriação, justa e prévia indenização em dinheiro.

Fonte: Direito Para Todos