sábado, 22 de janeiro de 2011

SABER JURÍDICO: A CORRETAGEM E A COMISSÃO


Não há muito tempo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial 752.566, apreciou e julgou demanda relativa a direito à paga ou não de comissão a corretor de imóveis.

Ticius, empresário, ajuizou ação em face do corretor Caius e da Imobiliária Pomponius Ltda., postulando a devolução de valores que lhes pagou a título de comissão de corretagem por venda de uma empresa, sob a alegação de que o negócio se não realizara, haja vista a desistência do comprador, que não obtivera financiamento para pagar parte do preço do contrato. A sentença de primeiro grau e o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro foram favoráveis ao corretor e à Imobiliária, sob o argumento de que “a comissão de corretagem é devida ainda que tenha havido desistência do negócio por parte do comprador.” Inconformado, Ticius interpôs Recurso Especial para o STJ, que, nos termos do voto da Ministra Nancy Andrighi, foi provido, para o fim de julgar indevida a comissão de corretagem, ainda que (...) após a aceitação da proposta, o comprador se arrepende[a] e desiste[a] da compra”. Em suma, entendeu-se que a comissão de corretagem é devida ainda que tenha havido desistência condicionada do negócio por parte do comprador. Afinal, foram condenados o corretor Caius e a Imobiliária Pomponius Ltda. a devolver a comissão paga a Ticius.

O CCivil/2002 725, diz que “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.” A interpretação dessa norma parece simples, donde pode-se lançar mão da forma gramatical ou literal. Anote-se, porém, o que pensam os doutos: a) J. L. Bayeux Filho[1] adverte que “São falazes as alusões que aparecem em julgados e na doutrina, às vezes, sobre a existência de supostas duas correntes, uma que fala em ‘aproximação das partes’, outra que fala em ‘resultado útil’. Nenhum jurista sério ousaria sustentar que a mera apresentação de um pretendente à compra, sem fechamento do negócio, possa gerar ao corretor o direito à comissão. Quando se fala em ‘aproximação das partes’, está-se falando em ‘fechamento do negócio’, ou em ‘resultado útil’. Não há duas correntes: a atividade do corretor é de resultado. Ponto. Nisso todos estão de acordo”; b) Orlando Gomes[2] lembra que “Não sendo o corretor responsável pela consumação do negócio, o contrato de corretagem tem-se como executado se ocorreu o que se chama a ‘aproximação útil’ das pessoas que interligou”; c) Caio Mário da Silva Pereira[3], no tocante às obrigações de meio e de resultado, aduz que ”nas obrigações de resultado a execução considera-se atingida quando o devedor cumpre o objetivo final; nas de meio, a inexecução caracteriza-se pelo desvio de certa conduta ou omissão de certas precauções, a que alguém se comprometeu, sem se cogitar do resultado final”; c) F. Konder Comparato[4]” diz que a obrigação de meio corresponde a “certas obrigações cuja prestação não consiste em um resultado certo e determinado a ser produzido pelo devedor, mas simplesmente numa atividade diligente deste em benefício do credor” (op.cit.p.526); nas obrigações de resultado, “o credor tem o direito de exigir a produção de um certo resultado, sem o que a obrigação se considera inadimplida” (op.cit.p.524); e obrigação de garantia é a eliminação de um risco que pesa sobre o credor. Eliminar um risco significa ‘a fortiori’ reparar as conseqüências de sua realização (op.cit.p.537).

Logo, induvidosamente, a atividade do corretor é de resultado, atinentemente à sua atuação circunscrita na intermediação útil de uma operação travada entre as partes, e não apenas correspondentemente a u’a mera aproximação das mesmas. É dizer: a intermediação há de ser profícua, útil, o que caracteriza o “resultado útil” e o conseqüente pagamento da comissão. Bem explica Bayeux Filho que “Não é a mera aproximação das partes que gera o direito à comissão, mas, sim, o resultado útil dessa aproximação, consubstanciado no negócio fechado e já não sujeito a condições suspensivas conversíveis em resolutivas, embora eventualmente sujeito – especialmente no caso de compromisso de venda e compra – a cláusula resolutória para a hipótese de inadimplemento, o que em nada prejudica o direito à comissão (...)”.

Noutras palavras, por exemplo: intermediada a venda de imóvel, condicionada a um financiamento ou ao cumprimento de uma evento qualquer, enquanto este não for adimplido ou a condição implementada, não há considerar “fechado o negócio”, ou seja, não há falar em “resultado útil” da intermediação, donde não há direito ao pagamento da comissão ao corretor. Implementada a condição (suspensiva, no caso), concluído ou “fechado” estará o negócio, donde o corretor fará jus à comissão. Soa ilógico ao corretor receber a comissão do vendedor, que teve frustrada a venda por não implemento da condição de parte do comprador. Não houve intermediação útil.

De maneira diferente, o vendedor empregado (e não corretor empregado) recebe outra proteção. A CLT 466 dispõe que “O pagamento de comissões e percentagens só é exigível depois de ultimada a transação a que se referem”, ou seja, o empregado comissionista é remunerado pelo resultado (“ultimada a transação”), não importando os riscos do negócio, estes assumidos pelo empregador. O representante comercial, por sua vez, adquire o direito às comissões quando do pagamento dos pedidos ou proposta (L.4886/65 32). Não cabe aqui, porém, estudar essas atividades, bastando pequena alusão a elas.

No caso analisado, o financiamento (condição suspensiva) não se implementou, donde o contrato de compra e venda não se concluíra. Logo, quer o corretor Caius, quer a Imobiliária Pomponius Ltda. deveriam quedar-se e aguardar o resultado útil da intermediação. Assim não fazendo e recebendo a comissão da corretagem, foram condenados a devolvê-la a Ticius, conforme os fundamentos expostos.

[1] BAYEUX FILHO, J.L. Contrato de compromisso de venda e compra, o recibo de sinal e o contrato de corretagem imobiliária. Revista do Advogado n. 90, pp. 71 e ss.

[2] GOMES, Orlando. Contratos, 20ª ed. Rio de Janeiro:Forense, 2000, p.383

[3] PEREIRA. Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, Vol.I, Rio de Janeiro:Forense, 1978, p.37

[4] COMPARATO, Fábio Konder. Obrigações de meio, de resultado e de garantia, in Ensaios e pareceres de direito empresarial

Sobre o texto:
Texto inserido na Academia Brasileira de Direito em 12 de maio de 2008.

Fonte: GONÇALVES NETO, Francisco. A Corretagem e a Comissão.
Bacharel pela Faculdade Católica de Direito de Santos
Pós-graduação no CEU (Centro de Estudos Universitários – CEU - São Paulo, SP) – Direito dos Contratos
Pós-graduação UNIMEP (Universidade Metodista de Piracicaba) - Direito Individual e Coletivo do Trabalho
Ex-professor da Fundação Instituto de Ensino para Osasco - FIEO, hoje UNIFIEO)
Pós-graduando FGV-Campínas – Direito Privado e Empreendorismo
Autor de diversos artigos jurídicos, publicados em revistas, jornais e CDs.
Advogado consultor jurídico e palestrante.


29 comentários:

  1. A DÚVIDA QUE PERSISTE É A SEGUINTE: NA COMPRA PELO SISTEMA DE "INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA" O VALOR DA CORRETAGEM ESTÁ EMBUTIDO NAS PRESTAÇÕES IMOBILIÁRIAS PAGAS AO VENDEDOR. QUANDO O COMPRADOR PAGA O "SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO", DALI O VENDEDOR PAGA À CORRETORA O VALOR DA CORRETAGEM. ESTA É A PRÁTICA CORRENTE.
    DEVE O COMPRADOR, MESMO ASSIM, PAGAR DITA CORRETAGEM ?

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    1. Respondi à sua dúvida, em comentário abaixo.

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  2. Boa tarde!
    Minha duvida eh a seguinte:
    Estamos negociando um imovel onde as partes entraram em um acordo das condicoes comerciais do negocio. Parte do pagamento sera a vista e parte financiado pela CEF. A caixa ja aprovou o negocio, ja fez vistoria no imovel e marcou a data da escritura. A duvida eh: No ato da escritura, os intermediarios fazem juz a comissao integral ou pela questao de que parte sera financiada e o proprietario nao recebera o montate total no dia da escritura, os intermediarios recebem os 5%, nesse caso, do valor pago a vista, e quando o proprietario receber da instituicao financeira o restante, paga os outros 5% da diferenca?
    Agradeco desde ja.

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    1. Os corretores insistirão em receber a comissão integral no Ato, pois dirão serem respon~´aveis apenas pela intermediação, a qual foi executada.. Mas a reportagem, da Matéria acima, dá a entender que eles teriam de esperar o proprietário receber o restante do dinheiro, p/ entãso receberem a comissão!
      Acho que mediante um contrato e no 'calor da negociação', se poderia 'forçar' os corretores a receber a comissão PARCIAL, desde que mandasses eles lerem a reportagem acima...Proponha 2 % de comissão no Ato e 5% a esperar a finalização, lembrando que 10% NÃO é o valor correto dessa intermediação..

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    2. o corretor tem que receber sim a comissão no sinal pois ,eles tem gastos gasolina telefone etc etc etc nada mais que justo e mais se o comprador não poder por algum motivo financiar ele perde o sinal pois a obrigação dele é ver ao banco se ele tem esse credito antes de procurar um imovel o corretor é vendedor de imovel e não de financiamentos .

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    3. o corretor tem que receber sim a comissão no sinal pois ,eles tem gastos gasolina telefone etc etc etc nada mais que justo e mais se o comprador não poder por algum motivo financiar ele perde o sinal pois a obrigação dele é ver ao banco se ele tem esse credito antes de procurar um imovel o corretor é vendedor de imovel e não de financiamentos .

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    4. Só esclarecendo que no ato da escritura termina o vínculo de propriedade do imóvel com o vendedor, assim é devido a comissão ao Corretor. Se a CAIXA demorar a pagar isso deve ser encarado como direito recebível, ou seja, já houve o resultado útil.

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  3. Boa tarde, gostaria de tirar uma dúvida.Trabalhei durante 5 anos em uma operadora de saúde e realizava vendas de planos de saúde porér nunca recebi comissão.Posso pleitear a comissão?

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    1. Sim! Tens o Direito de cobrar na Justiça e provavelmente receberás essas comissões que, ilegalmente, não foram pagas pela Operadora de Saúde a vc!
      Ressalva-se que alguns juristas defendem a Tese de que se estavas contratado pela CLT, c/ todos os direitos pagos e na função de 'vendedor de planos de saúde e SE constasse em seu contrato que NÃO terias direito a essas comissões, então realmente não terias direito a elas..

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  4. O Comprador NÃO DEVE pagar essa Comissão, pois entende-se que quem contratou e assumiu os riscos de colocar um corretor p/ vender seus imóveis foi a Construtora ou Incorporadora, portanto a cobrança é ilegal! Se pagou, exija a devolução dessa taxa ilegal na Justiça, que vencerás, mesmo passado algum tempo após o pagamento ilegal! A Justiça, nesses casos, tem dado Ganho de Causa ao Comprador!

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    1. porque assumir os riscos, corretores com creci são profissionais com responsabilidade como qualquer outro como advogado medico dentista etc não sei se o senhor sabe mas logo logo para passar uma escritura no brasil vai ser obrigado ter um corretor com creci junto ao cartorio para acompanhar isso vai acontecer em breve.

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  5. Tenho uma dúvida no tocante ao comissionamento nas incorporações imobiliárias.

    Fechei um negócio, no qual o proprietário do terreno transferiu seu imóvel para uma construtora, esta se comprometeu a pagar um percentual - que corresponde a R$ 16 milhões em área construída neste terreno.

    De quem é a responsabilidade pelo pagamento da comissão? Proprietário do terreno (permutante vendedor) ou Construtora (permutante compradora)?
    Qual o percentual legal e sobre qual valor deve incindir?
    Qual Lei rege tal questão?

    Obrigado!

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  6. A obrigação de pagar a comissão de corretagem é de quem contrata o corretor de imóveis ou a imobiliária para realizar a intermediação do negócio, através de contrato escrito ou verbal. No caso, se fostes contratado pelo Proprietário do terreno (permutante vendedor), é dele a responsabilidade pelo pagamento, o qual poderá ser feito em porcentagem de área construída no imóvel. Salvo diferente combinação entre as partes, a comissão seria de 7 % sobre os 16 milhões de reais.
    A Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002 - Código Civil Brasileiro - Livro I - Titulo VI - Capitulo XIII - Artigos 722 a 729.

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  7. Fiz uma compra de um imovel na planta em novembro de 2011, sendo fiz o pagamento das parcelas até o dado momento, no que se deu um valor em torno de 20mil reais, fui pedir a recisao desse contrato querendo saber se poderia reaver alguma porcentagem desses 20mil, acho que gira em torno de 80%, a incorporadora falou que é basicamente o valor de corretagem, gostaria de saber se alguem sabe se posso reaver nem que sejam os 80% desse valor, pois não quero mais o imovel e fora que não tenho uma cópia do contrato até a data presente, poderia me apegar nisso para reaver esse ese valor ou alguma porcentagem dele nem que sejam 60%/

    Grato

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  8. Acho uma vergonha que a atividade do corretor venha sendo tratada ou distrada desta forma, é de fim e não de meio, então o médico e outras profissões deveriam aguardar os resultados, no entanto temos que suportar qualquer senão, o pagamento é pelo trabalho e ponto. Com isto, abrem-se brechas de pessoas mal intencionadas que tiram proveito da situação caótica que se criou, faltando com respeito ao tempo, dinheiro e trabalho disperdiçados pelo corretor, que não tem carteira, férias, sábados nem domingos.

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  9. Queria uma informacao, fiz a intermediacao entre a incorporadora e o proprietario de um terreno, foi feito o contrato, assinado, reconhecido firma e no contrato consta item que a comissao e devida a minha pessoa e que sera paga pela incorporadora. existem clausulas resolutivas referente ao aproveitamentonda area, que no contrato consta 850 unidades e que o proprietario do terreno tem direito a 80 unidades, agora com a escritura pronta para ser lavrada a incorporadora informou que nao consegue encaixar mais as 850 unidades e consegue encaixar apenas 600 unidades, o que fez a incorporadora nao querer pagar mais as 80 unidades e sim pagar 60 unidades, o proprietario da area ao quer aceitar. Bom ai vem minha pergunta, o negocio sendo desfeito, o corretor tem direito a comissao sobre a intermediacao?

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  10. Continuando o escrito acima, quis dizer que o proprietario nao aceitou a diminuicao das unidades, entao o negocio esta sendo distratado sem onus para as partes, ou seja, para a incorporadora e para o proprietaro,
    Como fica o corretor que intermediou? tem direito a comissao?

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  11. Olha, na minha opinião, se não 'rolou grana' na história,mesmo sendo teoricamente devida a comissão, ficaria difícil cobrá-la, pois cada lado tentará dizer-se 'Não responsável pela não conclusãoo do negócio".
    Já vi acontecer de ser uma simulação entre as partes na intenção de 'enrolar/enganar' o corretor, sendo mais tarde concluídas as negociações, mas não parece ser este o caso..
    Melhor vc tentar esperar um pouco e daí tentar 'dobrar' o proprietário p/ que aceite a nova situação(das 600 unidades)! Fale que será, p/ ele, um bom negócio e abaixe um pouco + a comissão! Boa Sorte, amigo!

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  12. Boa Noite!
    Minha dúvida é a seguinte: no caso de venda de lotes, a comissão de corretagem será sobre o valor de venda do lote ou sobre o valor cheio, decorrente dos juros cobrados pela incorporadora em caso de financiamento? Lembro que a corretagem será paga à vista.

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  14. Olá. Há dois meses eu e meu noivo desistimos da compra de um apartamento na planta, pois, percebemos que as informações de tamanho do imóvel que o corretor havia nos dado estavam incorretas e fizemos o distrato. A construtora nos devolveu o valor pago, mas nos disse que a taxa de corretagem, por não estar incluída no contrato e paga diretamente ao corretor, não seria devolvida. Sendo que essa taxa só nos foi informada na hora da assinatura do contrato e tivemos que pagar. Pergunto se temos como reaver essa taxa de corretagem que nos custou quase uns 5 mil reais.

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    1. SIM!! Poderá reaver na Justiça essa taxa q pagou, de corretagem , mas sómente entrando c/ Ação Judicial na Justiça!

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  15. Bom dia!
    A alguns anos atrás eu e meu marido visitamos um ap. que estava à venda, através de uma determinada imobiliária; assinei o termo de visita.
    Acontece que os proprietários desse imóvel não tinham contrato de exclusividade com essa imobiliária.
    Após alguns acontecimentos, os proprietários não quiseram mais fazer negócio com essa imobiliária, e acabamos fechando o negócio diretamente com eles, sem intermediação da imobiliária nem corretor, nem ninguém, visto que compramos a vista.(mas não sei dizer se chegaram a retirar o imóvel).
    Qdo a imobiliária descobriu que o negócio foi feito sem a intermediação deles, processou a nós, compradores.
    O processo se arrastou até esse ano de 2012, no mês de outubro, e eu e meu marido (hoje ex), fomos condenados a pagar 6% do valor de compra do imóvel na época, corrigidos.

    Detalhe: como na época da negociação não tivemos que pagar comissão, e precisávamos de um abatimento no valor para podermos compra-lo a vista, o valor dessa comissão foi dividida entre nós compradores e os vendedores.

    Minha dúvida é:
    - Não deveria ser os vendedores a responder por esse processo?

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    1. Sim! Responderiam como 'devedores solidários' e p/ isso terás de pôr o seu advogado a par disso, p/ q ele faça petição ao Juiz, informando-o do assunto!

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  16. Bom dia, minha duvida é que procurei uma imobiliariam para a compra de 1 imovel, no dia de assinar o contrato fiquei surpreso com uma clausula que dizia que se após o sinal dado na assinatura do contrato de compromisso de compra e venda e se no decorrer das parcelas se eu atrazasse 90 dias, perderia todo o valor ja pago. No dia assinei o contrato e depois resolvi voltar a traz pois assinei o mesmo no calor da negociação. No dia seguinte a assinatura liguei para a imobiliaria desistindo do nogocio. Sei que pelo contrato vou perder o sinal dado ao vendedor porem o corretor disse que tenho que pagar a comissão.

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  17. participei de uma negociação, a onde o vendedor e o comprador omitirão o valor da venda para abaixar o valor da comissão, apos algumas semana o comprador se arrependeu dessa omissão assim me passando o valor exato da negociação, procurei o vendedor e ele mesmo assim não quer pagar a comissão, sendo que antes da negociação ele falou que pagava 3%.

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  18. Olha eu sou CORRETORA DE IMÓVEIS,mas estou inadimplente com o creci.Fiz uma venda de um imóvel somente com contrato verbal com a proprietária do imóvel.combinei com ela que seria a comissão de 5%,esperei pela liberação do pagamento da caixa, pois foi financiamento minha casa,minha vida o qual demorou 4 meses para ser pago.NO DIA SIMPLESMENTE ELA DISSE QUE NÃO IRIA PAGAR MINHA COMISSÃO,O QUE EU FAÇO PARA RECEBER?

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  19. Assinamos uma proposta de compra e venda recibo de sinal e demos um cheque no valor de R$ 3600,00 e mais outros dois cheques para setembro dando um total de R$ 9600, 00. Porém desistimos da compra antes de assinarmos o contrato podemos negociar não pagar o sinal ou pagá-lo parcialmente? assinamos o recibo no dia 25/05/14 e recebemos o contrato ontem.

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  20. Boa noite. Fui visitar um apartamento com uma corretora. Não gostei do que vi, mas pedi para ver outro nas proximidades que já havia visto com outro corretor, mas gostaria de rever para ter certeza se tinha mesmo gostado do tal apartamento. Fique i muito empolgada e a corretora, bem rápida, me pediu para assinar um documento de visita do apto, o qual fiz, sem má-fé. Somente após que me dei conta que no tal documento dizia que se comprasse tal apartamento a corretagem seria desta corretora. Esse documento é legal pois apenas ela fez uma visita comigo e nem sequer iniciou a negociação? SE eu comprar esse apartamento com outro corretor sou obrigada a pagar a comissão para essa que assinei tal documentação que dizia que a comissão seria dela? Agora não confio mais nela, pois me senti coagida a comprar obrigatoriamente com ela. Obrigada pelos esclarecimentos.

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