SABER JURÍDICO: A CORRETAGEM E A COMISSÃO

Não há muito tempo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial 752.566, apreciou e julgou demanda relativa a direito à paga ou não de comissão a corretor de imóveis.

Ticius, empresário, ajuizou ação em face do corretor Caius e da Imobiliária Pomponius Ltda., postulando a devolução de valores que lhes pagou a título de comissão de corretagem por venda de uma empresa, sob a alegação de que o negócio se não realizara, haja vista a desistência do comprador, que não obtivera financiamento para pagar parte do preço do contrato. A sentença de primeiro grau e o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro foram favoráveis ao corretor e à Imobiliária, sob o argumento de que “a comissão de corretagem é devida ainda que tenha havido desistência do negócio por parte do comprador.” Inconformado, Ticius interpôs Recurso Especial para o STJ, que, nos termos do voto da Ministra Nancy Andrighi, foi provido, para o fim de julgar indevida a comissão de corretagem, ainda que (...) após a aceitação da proposta, o comprador se arrepende[a] e desiste[a] da compra”. Em suma, entendeu-se que a comissão de corretagem é devida ainda que tenha havido desistência condicionada do negócio por parte do comprador. Afinal, foram condenados o corretor Caius e a Imobiliária Pomponius Ltda. a devolver a comissão paga a Ticius.

O CCivil/2002 725, diz que “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.” A interpretação dessa norma parece simples, donde pode-se lançar mão da forma gramatical ou literal. Anote-se, porém, o que pensam os doutos: a) J. L. Bayeux Filho[1] adverte que “São falazes as alusões que aparecem em julgados e na doutrina, às vezes, sobre a existência de supostas duas correntes, uma que fala em ‘aproximação das partes’, outra que fala em ‘resultado útil’. Nenhum jurista sério ousaria sustentar que a mera apresentação de um pretendente à compra, sem fechamento do negócio, possa gerar ao corretor o direito à comissão. Quando se fala em ‘aproximação das partes’, está-se falando em ‘fechamento do negócio’, ou em ‘resultado útil’. Não há duas correntes: a atividade do corretor é de resultado. Ponto. Nisso todos estão de acordo”; b) Orlando Gomes[2] lembra que “Não sendo o corretor responsável pela consumação do negócio, o contrato de corretagem tem-se como executado se ocorreu o que se chama a ‘aproximação útil’ das pessoas que interligou”; c) Caio Mário da Silva Pereira[3], no tocante às obrigações de meio e de resultado, aduz que ”nas obrigações de resultado a execução considera-se atingida quando o devedor cumpre o objetivo final; nas de meio, a inexecução caracteriza-se pelo desvio de certa conduta ou omissão de certas precauções, a que alguém se comprometeu, sem se cogitar do resultado final”; c) F. Konder Comparato[4]” diz que a obrigação de meio corresponde a “certas obrigações cuja prestação não consiste em um resultado certo e determinado a ser produzido pelo devedor, mas simplesmente numa atividade diligente deste em benefício do credor” (op.cit.p.526); nas obrigações de resultado, “o credor tem o direito de exigir a produção de um certo resultado, sem o que a obrigação se considera inadimplida” (op.cit.p.524); e obrigação de garantia é a eliminação de um risco que pesa sobre o credor. Eliminar um risco significa ‘a fortiori’ reparar as conseqüências de sua realização (op.cit.p.537).

Logo, induvidosamente, a atividade do corretor é de resultado, atinentemente à sua atuação circunscrita na intermediação útil de uma operação travada entre as partes, e não apenas correspondentemente a u’a mera aproximação das mesmas. É dizer: a intermediação há de ser profícua, útil, o que caracteriza o “resultado útil” e o conseqüente pagamento da comissão. Bem explica Bayeux Filho que “Não é a mera aproximação das partes que gera o direito à comissão, mas, sim, o resultado útil dessa aproximação, consubstanciado no negócio fechado e já não sujeito a condições suspensivas conversíveis em resolutivas, embora eventualmente sujeito – especialmente no caso de compromisso de venda e compra – a cláusula resolutória para a hipótese de inadimplemento, o que em nada prejudica o direito à comissão (...)”.

Noutras palavras, por exemplo: intermediada a venda de imóvel, condicionada a um financiamento ou ao cumprimento de uma evento qualquer, enquanto este não for adimplido ou a condição implementada, não há considerar “fechado o negócio”, ou seja, não há falar em “resultado útil” da intermediação, donde não há direito ao pagamento da comissão ao corretor. Implementada a condição (suspensiva, no caso), concluído ou “fechado” estará o negócio, donde o corretor fará jus à comissão. Soa ilógico ao corretor receber a comissão do vendedor, que teve frustrada a venda por não implemento da condição de parte do comprador. Não houve intermediação útil.

De maneira diferente, o vendedor empregado (e não corretor empregado) recebe outra proteção. A CLT 466 dispõe que “O pagamento de comissões e percentagens só é exigível depois de ultimada a transação a que se referem”, ou seja, o empregado comissionista é remunerado pelo resultado (“ultimada a transação”), não importando os riscos do negócio, estes assumidos pelo empregador. O representante comercial, por sua vez, adquire o direito às comissões quando do pagamento dos pedidos ou proposta (L.4886/65 32). Não cabe aqui, porém, estudar essas atividades, bastando pequena alusão a elas.

No caso analisado, o financiamento (condição suspensiva) não se implementou, donde o contrato de compra e venda não se concluíra. Logo, quer o corretor Caius, quer a Imobiliária Pomponius Ltda. deveriam quedar-se e aguardar o resultado útil da intermediação. Assim não fazendo e recebendo a comissão da corretagem, foram condenados a devolvê-la a Ticius, conforme os fundamentos expostos.

[1] BAYEUX FILHO, J.L. Contrato de compromisso de venda e compra, o recibo de sinal e o contrato de corretagem imobiliária. Revista do Advogado n. 90, pp. 71 e ss.

[2] GOMES, Orlando. Contratos, 20ª ed. Rio de Janeiro:Forense, 2000, p.383

[3] PEREIRA. Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, Vol.I, Rio de Janeiro:Forense, 1978, p.37

[4] COMPARATO, Fábio Konder. Obrigações de meio, de resultado e de garantia, in Ensaios e pareceres de direito empresarial

Sobre o texto:
Texto inserido na Academia Brasileira de Direito em 12 de maio de 2008.

Fonte: GONÇALVES NETO, Francisco. A Corretagem e a Comissão.
Bacharel pela Faculdade Católica de Direito de Santos
Pós-graduação no CEU (Centro de Estudos Universitários – CEU - São Paulo, SP) – Direito dos Contratos
Pós-graduação UNIMEP (Universidade Metodista de Piracicaba) - Direito Individual e Coletivo do Trabalho
Ex-professor da Fundação Instituto de Ensino para Osasco - FIEO, hoje UNIFIEO)
Pós-graduando FGV-Campínas – Direito Privado e Empreendorismo
Autor de diversos artigos jurídicos, publicados em revistas, jornais e CDs.
Advogado consultor jurídico e palestrante.