O laudo de avaliação construído com base neste roteiro atende às especificações contidas na NBR 14.653-2, e estabelece a estrutura mínima para o Laudo de Avaliação Completo e para o Laudo de Avaliação Simplificado. O Laudo de Uso Restrito tem por finalidade atender a questões pertinentes as especificidades de cada contratante e por este motivo não será aqui abordado.
Os itens foram relacionados na seqüência definida pela NBR 14.653 parte 2, e se constituem basicamente dos tópicos descritos a seguir, para o Laudo de Avaliação Completo e para o Laudo de Avaliação Simplificado.
1. Laudo de avaliação completo
Os laudos de avaliação completos devem conter, no mínimo, os seguintes itens:
a) folha resumo:
· o laudo de avaliação deve conter uma ficha resumo ou folha de rosto, que tem por finalidade identificar, de forma rápida, o bem avaliado, a data da avaliação, o proprietário, a metodologia utilizada e o valor final adotado.
b) identificação do solicitante:
· citar o solicitante do laudo de avaliação, conforme indicado pelo contratante.
Neste item ainda podem ser citados os proprietários do(s) imóvel (eis) avaliado(s);
c) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante. As principais finalidades do Laudo de Avaliação são:
· alienação de bens;
· aquisição de imóveis novos ou usados;
· arrematação em leilão ou adjudicação (retomada do imóvel);
· doação;
· dação em pagamento, normalmente para quitação de dívidas contraídas em banco pela área comercial;
· garantia de operação comercial;
· locação de imóveis comerciais ou residenciais;
· levantamento patrimonial;
· permuta;
d) objetivo da avaliação;
· O objetivo da avaliação está normalmente focado na determinação dos valores de mercado (venda e locação), de liquidação forçada ou liquidação imediata, e de outros valores definidos na NBR 14.653: valor em risco, valor de desmonte, custo de reprodução, custo de reedição e custo de reposição.
e) objeto da avaliação. Os tipos de bens normalmente avaliados são:
· centros comerciais, shopping center’s, lojas, prédios comerciais;
· hospitais, hotéis, universidades;
· complexos industriais;
· postos de combustíveis;
· apartamentos, casas;
· conjuntos residenciais;
· garagens autônomas, edifícios de garagem;
· galpões e armazéns;
· terrenos, glebas urbana;
· loteamentos;
· salas e andares corridos;
· terrenos de vocação comercial;
Neste item deve ser incluída a descrição sumária do bem, que tem por finalidade descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o(s) imóvel(is) avaliado(s), incluindo endereço completo. Além da descrição, podem ser relacionados os seguintes itens:
· Área construída, em m²;
· Área do terreno, em m²;
· Ocupante do imóvel e o tipo de ocupação (ocupado pelo proprietário, locado para terceiros, invadido, etc.)
f) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - atender ao disposto em 7.2. da NBR 14653-1:2001. Para início dos trabalhos de avaliação, a documentação referente ao imóvel a ser avaliado deve estar disponível. Na ausência destas informações, neste item caberá ao avaliador descrever os pressupostos assumidos pela insuficiência nas informações, bem como as ressalvas e os fatores limitantes.
g) identificação e caracterização do imóvel avaliando – atender ao disposto em 7.3 da
NBR 14653-1:2001; Indicar a data ou o período da vistoria, relatando a vistoria ao bem avaliado e a sua adequação ao contexto imobiliário no qual está inserido. Em nenhuma hipótese poderá ser elaborada uma avaliação sem a vistoria ao imóvel avaliado. O avaliador poderá valer-se de anexo, em caso de grande volume de informações, citando neste campo o número do referido anexo.
h) diagnóstico do mercado – atender ao disposto em 7.7.2 da NBR 14653-1:2001, indicando a expectativa do avaliador em relação ao desempenho do avaliando no mercado, indicando a liquidez do imóvel. Os conceitos mais frequentemente utilizados são:
· liquidez: baixa, normal ou alta;
· desempenho de mercado: recessivo, normal ou aquecido;
· quantidade de ofertas de bens similares: baixa, média ou alta;
· absorção do bem pelo mercado: inexistente, lenta ou demorada e rápida;
· público alvo: indicar o público alvo para absorção do bem;
O avaliador, caso julgue necessário, poderá valer-se de anexo quando for grande o volume de informações, citando o número do referido anexo.
i) indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s) – atender ao disposto no item 8 da NBR 14653-1:2001, indicando a(s) metodologia(s) empregada(s), e justificando sucintamente sua utilização. Os métodos tratados pela NBR 14.653 são:
· Método comparativo direto de dados de mercado;
· Método involutivo;
· Método evolutivo;
· Método da capitalização da renda;
· Método comparativo direto de custo;
· Método da quantificação de custo;
Quando não for possível aplicar um dos métodos relacionados acima, este procedimento deve ser citado no Parecer Técnico, não podendo ser enquadrado como Laudo de Avaliação.
j) especificação da avaliação - Indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação e precisão. Quando solicitado pelo contratante, deverá ser apresentado demonstrativo completo da pontuação atingida; Indicar a categoria em que se enquadra o laudo, segundo a classificação da norma NBR 14.653-2 da ABNT. Sugerimos transcrever, para cada metodologia utilizada, as tabelas da NBR 14.653-2 correspondentes, marcando com um (X) a coluna referente à pontuação alcançada e indicando a pontuação final atingida.
Descrição Graus de precisão
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa.
k) tratamento dos dados e identificação dos resultados: explicitar os cálculos efetuados,
o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo.
Normalmente são indicados os seguintes itens:
· O período de pesquisa de dados de mercado;
· O tipo de tratamento adotado, indicando a regressão linear, as redes neurais artificiais, a regressão espacial, a análise da envoltória de dados ou outros métodos (explicitar);
l) resultados da avaliação e sua data de referência; Indicar preferencialmente:
· Valor de Mercado:
o R$.......... (por extenso)
o Considerações finais quanto ao valor do bem.
· Valor para liquidação imediata (quando solicitado pelo contratante).
o Máximo (indicar o prazo de permanência mínimo)
o R$.......... (por extenso)
o Mínimo (indicar o prazo de permanência máximo)
o R$.......... (por extenso)
o Quando utilizadas as técnicas de simulação de monte carlo, com a construção de cenários probabilísticos, indicar o intervalo de confiança e o coeficiente de variação.
m) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação, incluindo observações complementares e a relação de anexos, conforme sugestão abaixo:
· Observações Complementares Importantes:
o Informações relevantes, quando do conhecimento do avaliador, tais como: ônus, dívidas e gravames, invasões, áreas parciais ou totais não averbadas, riscos de inundação e restrições de
órgãos de proteção ambiental ou de concessionárias de serviços públicos (energia elétrica, água e esgoto, telecomunicações – áreas de servidão), etc. Sempre que for o caso, deverá ser enfatizada a necessidade do exame da matéria pela área jurídica. Indicar documentos não anexados, que também subsidiaram o trabalho;
· Profissional(is) responsável(is):
o Deverá conter nomes dos profissionais com as respectivas
assinaturas, títulos e indicação do número do CPF/CNPJ e ds inscrição no CRECI do(s) profissional (is) e da empresa(s) responsável (is).
· Local e Data do Laudo/Parecer Técnico;
· Anexos:
a) fotografias coloridas do imóvel avaliando, que permitam a identificação do bem,
destacando as fachadas e interior do imóvel, o logradouro com a numeração e a vizinhança;
b) vistoria detalhada do bem avaliando quando não contemplada no corpo do laudo;
c) diagnóstico de mercado, especialmente para empreendimentos, quando não contemplado no corpo do laudo;
d) documentação do objeto avaliado, incluindo plantas de engenharia e arquitetura, caso fornecidas pela contratante ou pelo proprietário;
e) pesquisa de mercado, incluindo foto colorida de cada elemento da amostra (a foto é necessária para o enquadramento no Grau de Fundamentação III).
f) croqui de localização do imóvel avaliando e dos elementos amostrais;
g) tratamento de dados e memorial de cálculos, incluindo o gráfico de preços observados versus valores estimados;
h) resultados dos valores estimados para liquidação forçada (imediata) do bem;
i) demais documentos que fundamentaram o trabalho e arquivos gerados em meio digital, quando solicitado pelo contratante.
2. Laudo de avaliação simplificado
Os itens foram relacionados na seqüência definida pela NBR 14.653 parte 2, e se constituem basicamente dos tópicos descritos a seguir, para o Laudo de Avaliação Completo e para o Laudo de Avaliação Simplificado.
1. Laudo de avaliação completo
Os laudos de avaliação completos devem conter, no mínimo, os seguintes itens:
a) folha resumo:
· o laudo de avaliação deve conter uma ficha resumo ou folha de rosto, que tem por finalidade identificar, de forma rápida, o bem avaliado, a data da avaliação, o proprietário, a metodologia utilizada e o valor final adotado.
b) identificação do solicitante:
· citar o solicitante do laudo de avaliação, conforme indicado pelo contratante.
Neste item ainda podem ser citados os proprietários do(s) imóvel (eis) avaliado(s);
c) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante. As principais finalidades do Laudo de Avaliação são:
· alienação de bens;
· aquisição de imóveis novos ou usados;
· arrematação em leilão ou adjudicação (retomada do imóvel);
· doação;
· dação em pagamento, normalmente para quitação de dívidas contraídas em banco pela área comercial;
· garantia de operação comercial;
· locação de imóveis comerciais ou residenciais;
· levantamento patrimonial;
· permuta;
d) objetivo da avaliação;
· O objetivo da avaliação está normalmente focado na determinação dos valores de mercado (venda e locação), de liquidação forçada ou liquidação imediata, e de outros valores definidos na NBR 14.653: valor em risco, valor de desmonte, custo de reprodução, custo de reedição e custo de reposição.
e) objeto da avaliação. Os tipos de bens normalmente avaliados são:
· centros comerciais, shopping center’s, lojas, prédios comerciais;
· hospitais, hotéis, universidades;
· complexos industriais;
· postos de combustíveis;
· apartamentos, casas;
· conjuntos residenciais;
· garagens autônomas, edifícios de garagem;
· galpões e armazéns;
· terrenos, glebas urbana;
· loteamentos;
· salas e andares corridos;
· terrenos de vocação comercial;
Neste item deve ser incluída a descrição sumária do bem, que tem por finalidade descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o(s) imóvel(is) avaliado(s), incluindo endereço completo. Além da descrição, podem ser relacionados os seguintes itens:
· Área construída, em m²;
· Área do terreno, em m²;
· Ocupante do imóvel e o tipo de ocupação (ocupado pelo proprietário, locado para terceiros, invadido, etc.)
f) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - atender ao disposto em 7.2. da NBR 14653-1:2001. Para início dos trabalhos de avaliação, a documentação referente ao imóvel a ser avaliado deve estar disponível. Na ausência destas informações, neste item caberá ao avaliador descrever os pressupostos assumidos pela insuficiência nas informações, bem como as ressalvas e os fatores limitantes.
g) identificação e caracterização do imóvel avaliando – atender ao disposto em 7.3 da
NBR 14653-1:2001; Indicar a data ou o período da vistoria, relatando a vistoria ao bem avaliado e a sua adequação ao contexto imobiliário no qual está inserido. Em nenhuma hipótese poderá ser elaborada uma avaliação sem a vistoria ao imóvel avaliado. O avaliador poderá valer-se de anexo, em caso de grande volume de informações, citando neste campo o número do referido anexo.
h) diagnóstico do mercado – atender ao disposto em 7.7.2 da NBR 14653-1:2001, indicando a expectativa do avaliador em relação ao desempenho do avaliando no mercado, indicando a liquidez do imóvel. Os conceitos mais frequentemente utilizados são:
· liquidez: baixa, normal ou alta;
· desempenho de mercado: recessivo, normal ou aquecido;
· quantidade de ofertas de bens similares: baixa, média ou alta;
· absorção do bem pelo mercado: inexistente, lenta ou demorada e rápida;
· público alvo: indicar o público alvo para absorção do bem;
O avaliador, caso julgue necessário, poderá valer-se de anexo quando for grande o volume de informações, citando o número do referido anexo.
i) indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s) – atender ao disposto no item 8 da NBR 14653-1:2001, indicando a(s) metodologia(s) empregada(s), e justificando sucintamente sua utilização. Os métodos tratados pela NBR 14.653 são:
· Método comparativo direto de dados de mercado;
· Método involutivo;
· Método evolutivo;
· Método da capitalização da renda;
· Método comparativo direto de custo;
· Método da quantificação de custo;
Quando não for possível aplicar um dos métodos relacionados acima, este procedimento deve ser citado no Parecer Técnico, não podendo ser enquadrado como Laudo de Avaliação.
j) especificação da avaliação - Indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação e precisão. Quando solicitado pelo contratante, deverá ser apresentado demonstrativo completo da pontuação atingida; Indicar a categoria em que se enquadra o laudo, segundo a classificação da norma NBR 14.653-2 da ABNT. Sugerimos transcrever, para cada metodologia utilizada, as tabelas da NBR 14.653-2 correspondentes, marcando com um (X) a coluna referente à pontuação alcançada e indicando a pontuação final atingida.
Descrição Graus de precisão
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa.
k) tratamento dos dados e identificação dos resultados: explicitar os cálculos efetuados,
o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo.
Normalmente são indicados os seguintes itens:
· O período de pesquisa de dados de mercado;
· O tipo de tratamento adotado, indicando a regressão linear, as redes neurais artificiais, a regressão espacial, a análise da envoltória de dados ou outros métodos (explicitar);
l) resultados da avaliação e sua data de referência; Indicar preferencialmente:
· Valor de Mercado:
o R$.......... (por extenso)
o Considerações finais quanto ao valor do bem.
· Valor para liquidação imediata (quando solicitado pelo contratante).
o Máximo (indicar o prazo de permanência mínimo)
o R$.......... (por extenso)
o Mínimo (indicar o prazo de permanência máximo)
o R$.......... (por extenso)
o Quando utilizadas as técnicas de simulação de monte carlo, com a construção de cenários probabilísticos, indicar o intervalo de confiança e o coeficiente de variação.
m) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação, incluindo observações complementares e a relação de anexos, conforme sugestão abaixo:
· Observações Complementares Importantes:
o Informações relevantes, quando do conhecimento do avaliador, tais como: ônus, dívidas e gravames, invasões, áreas parciais ou totais não averbadas, riscos de inundação e restrições de
órgãos de proteção ambiental ou de concessionárias de serviços públicos (energia elétrica, água e esgoto, telecomunicações – áreas de servidão), etc. Sempre que for o caso, deverá ser enfatizada a necessidade do exame da matéria pela área jurídica. Indicar documentos não anexados, que também subsidiaram o trabalho;
· Profissional(is) responsável(is):
o Deverá conter nomes dos profissionais com as respectivas
assinaturas, títulos e indicação do número do CPF/CNPJ e ds inscrição no CRECI do(s) profissional (is) e da empresa(s) responsável (is).
· Local e Data do Laudo/Parecer Técnico;
· Anexos:
a) fotografias coloridas do imóvel avaliando, que permitam a identificação do bem,
destacando as fachadas e interior do imóvel, o logradouro com a numeração e a vizinhança;
b) vistoria detalhada do bem avaliando quando não contemplada no corpo do laudo;
c) diagnóstico de mercado, especialmente para empreendimentos, quando não contemplado no corpo do laudo;
d) documentação do objeto avaliado, incluindo plantas de engenharia e arquitetura, caso fornecidas pela contratante ou pelo proprietário;
e) pesquisa de mercado, incluindo foto colorida de cada elemento da amostra (a foto é necessária para o enquadramento no Grau de Fundamentação III).
f) croqui de localização do imóvel avaliando e dos elementos amostrais;
g) tratamento de dados e memorial de cálculos, incluindo o gráfico de preços observados versus valores estimados;
h) resultados dos valores estimados para liquidação forçada (imediata) do bem;
i) demais documentos que fundamentaram o trabalho e arquivos gerados em meio digital, quando solicitado pelo contratante.
2. Laudo de avaliação simplificado
O laudo de avaliação simplificado deve atender no mínimo, de forma resumida, aos itens de “a” a “h” de 10.1 da NBR 14653-1:2001. Para a identificação do valor de mercado, podem ser incluídos, de acordo com o grau de fundamentação, os seguintes anexos: Documentação dominial, fotografias do imóvel avaliando, plantas, identificação dos dados de mercado, memória de cálculo ou relatórios originais dos programas computacionais utilizados.
Segundo me informaram e de acordo com a legislação vigente, este tipo de Laudo só é juridicamente aceito se elaborado por Engenheiro ou Arquiteto registrado no CREA.
ResponderExcluirCaro anônimo, a avaliação segundo norma vigente se divide em Avaliação Técnica de Engenharia, a qual o Corretor de imóveis respeita, e a Avaliação mercadológica, que atribui valor de venda, de comercialização ao imóvel, segundo a norma vigente e está sob consulta no site do COFECI e CRECI.
ResponderExcluirPenso que engenheiros e corretores podem conviver muito bem sem esses debates, pois os objetivos dos trabalhos solicitados são distintos Técnica é para Engenheiros e comercialização é para corretores, é simples, mas não tira o brilho do Engenheiro.
Respeitáveis leitores, sou Corretor de Imóveis desde 1986, inscrito no CRECI-BA sob o nº 4.001, graduado em Ciências Contábeis,achei que na resposta supra faltou: MAS NÃO TIRA O BRILHO DO ENGENHEIRO E DO CORRETOR DE IMÓVEIS. Abraços fraternos a todos. Celso.
ResponderExcluirCara que RIDÍCULO, o cara se acha o ancião da corretagem e usa truculência em uma simples informação que ajuda a embasar mais o termo abordado no artigo, amigo de nada vale sua biografia quando não se tem humildade e reconhecer se ignorante, pois é a a participar da ignorância que se faz inteligente é na arrogância tipo a sua que se fez preciso dizer quanto tempo trabalha na área para tentar justificar conhecimento na área, melhor ficar como anônimo mesmo pois assim desconheço o ser corretor.
ExcluirAgradeço imensamente pelas informações prestadas aqui neste blog. Eu estou realizando o curso de perícia em avaliação de imóveis e essa matéria me ajudo muito. Eu questionei, no curso, sobre os laudos de avaliação realizados para bancos e percebi que todos eles eram extramente sintéticos, ou seja, simplificados. Mas aqui me foi exposta claramente a diferença entre os dois tipos de laudos, o que peço, por gentileza, que eu possa copiar e utilizar como padrão para construção dos meus laudos futuros.
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