LOCAÇÃO VERBAL - SE ESTRITA - CONTRATADA POR PRAZO INFERIOR A 30 MESES

Pelo contrato de locação de coisas, tal como dispõe o art. 565 do Código Civil, “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.

A locação é, portanto, um direito obrigacional através da qual transfere-se o uso e o gozo de uma coisa infungível mediante uma determinada remuneração (aluguel).

É fato que a locação de bens imóveis gera várias dúvidas, dentre as quais está a relacionada ao prazo de vigência. Muitos indagam se nas locações para fins residenciais o prazo deve ser sempre de 30 (trinta) meses, ou se a legislação admite contratação por prazo inferior.

Nos termos do artigo 46 da Lei nº 8.245/1991, que trata de locações residenciais, quando forem “ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.

Como é possível verificar da redação desse dispositivo, se a locação residencial foi contratada por escrito e no mínimo por 30 (trinta) meses, com o vencimento do prazo convencionado o locador poderá proceder à retomada do imóvel através da chamada “denúncia vazia”. Esta corresponde ao direito de o locador, vencido o prazo contratado, retomar o imóvel independentemente da existência de um motivo justificador. Noutras palavras, o locador não está obrigado, após o vencimento do contrato, comprovar a existência de qualquer causa que justifique a necessidade ou o seu desejo de retomar o imóvel locado.

Entretanto, é importante destacar se vencido o contrato o locador continuar recebendo os aluguéis e o locatário permanecer na posse do imóvel por mais de trinta dias, ter-se-á por ocorrida a prorrogação do contrato em todos os seus termos. Caso em que a retomada do imóvel, apesar de possível pela denúncia vazia, deverá ser precedida notificação premonitória concedendo prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.

Nota-se, com facilidade, que o artigo 46 da referida Lei do Inquilinato não veda que a locação residencial seja contratada por prazo inferior a 30 (trinta) meses. Entretanto, algumas importantes observações merecem destaque, haja vista estarem relacionadas com a retomada do imóvel pelo locador.

Se a locação foi convencionada verbalmente (não importa o prazo), ou por escrito com prazo inferior a 30 (trinta) meses, findo o prazo acertado, a contratação será automaticamente prorrogada por prazo indeterminado. Porém, para o locador retomar o imóvel objeto da locação, não poderá fazê-lo imediatamente pela denúncia vazia, mas só, e somente só, nos casos previstos no artigo 47 da mesma lei. Ou seja, só poderá proceder à retomada:

a) os casos do art. 9º, quais sejam: a.1.) por mútuo acordo; a.2.) em decorrência da prática de infração legal ou contratual; a.3.) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; e, a.4.) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

b) em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

c) se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

d) se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

e) se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. A denúncia vazia, portanto, se a locação foi contratada por menos de 30 (trinta) meses, só poderá ser utilizada após o tempo da locação maior que 05 (cinco) anos ininterruptos.

Percebe-se, portanto, que a Lei nº 8.245/1991 prestigia as locações residenciais contratadas por escrito e com prazo de no mínimo 30 (trinta) meses, haja vista prever de forma mais gravosa a retomada se a locação se realizar verbalmente ou, se por escrito, com prazo inferior a 30 (trinta) meses.

Fonte: CARLOS ALBERTO DEL PAPA ROSSI
Advogado, consultor em negócios imobiliários, pós-graduado em Direito Tributário (PUC/SP), pós-graduado em Direito Processual Civil (PUC/SP), MBA com ênfase em Direito Empresarial (FGV/SP), Extensão Universitária em Direito Imobiliário (FMU), autor do livro “Introdução ao Estudo das Taxas” e de artigos jurídicos publicados em revistas especializadas.