DIREITO: PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL AJUÍZA AÇÃO DE EXECUÇÃO DE ALUGUÉIS NÃO PAGOS E PENHORA IMÓVEL DE RESIDÊNCIA DOS FIADORES

Casa dos Fiadores

Dos fatos:

A empresa Jota Jota Ltda, que explorava o ramo de comércio de eletrônicos, chegou à conclusão de que o ponto comercial no qual estava estabelecida havia se deteriorado e já não mais comportava a circulação de clientes potenciais do seguimento de seu negócio.

Então, com dificuldades de caixa, deixou de pagar os aluguéis de sua sede por vários meses e depois entregou o imóvel sem honrar as suas dívidas locatícias.

O proprietário, depois de constatar que a empresa não possuía patrimônio capaz de garantir a dívida locatícia, concluiu que somente seria possível receber o seu crédito diretamente dos fiadores da locação.

O contrato de locação era antigo, de mais de cinco anos passados, e o prazo original da locação era de apenas três anos, portanto, os meses de aluguéis em atraso eram posteriores ao fim do prazo da locação.

Todavia, havia uma cláusula contratual prevendo que a responsabilidade dos fiadores se estenderia até a efetiva entrega das chaves.

O proprietário tentou localizar os fiadores para negociar o pagamento da dívida e constatou que o casal de fiadores possuía como patrimônio apenas a casa residencial, na qual residiam com seus quatro filhos.

A tentativa de receber os aluguéis em atraso amistosamente não surtiu efeito. O casal de fiadores alegou não ter condição de pagar a dívida. O proprietário, depois de consultar seu advogado, resolveu ajuizar a ação de execução contra a empresa locatária e os fiadores.

Logo depois de distribuída a ação de execução, conforme constava do despacho judicial, o oficial de justiça foi até ao endereço do casal de fiadores, e depois de citá-los, com atendimento aos prazos e às disposições processuais, penhorou-lhes a casa de residência.

Os fiadores, inconformados, tomando conhecimento de que poderiam perder o único patrimônio que possuíam, que também era a residência da família, no prazo legal ofereceram embargos de devedor com o objetivo de se livrarem da execução e obter uma decisão judicial que declarasse a insubsistência da penhora.

Argumentos do Autor na Petição Inicial:

Da petição inicial de Embargos à Execução e os argumentos dos fiadores embargantes:

Os embargantes alegaram que a ação de execução não era o instrumento processual adequado para cobrar as dívidas fundadas em base de cálculo antiga, já que a apuração do débito dependia das atualizações de valores das mensalidades locatícias ao longo dos anos, e que somente pela via da ação de cobrança, com ampla possibilidade de defesa, é que seria possível estabelecer a correta atualização dos valores pretendidos pelo proprietário.

Alegaram também que os aluguéis objeto da execução se referiam a um período posterior ao do vencimento do contrato, e que o contrato de fiança, é um instrumento formal, benéfico, e que seus efeitos não podem exceder ao limite temporal fixado, e que a sua duração até à efetiva entrega das chaves não pode ser entendida como avença em aberto, que possa manter o fiador preso a uma garantia por tempo indeterminado.

Os embargantes alegaram, ainda, que não possuíam qualquer outro imóvel, e que a casa de residência do casal e dos filhos era um "bem de família" nos termos da Lei 8009/90, portanto, impenhorável.

Finalmente, depois de tecer considerações e citar jurisprudência dos tribunais, requereram a procedência dos embargos de devedor, com o objetivo de extinguir a execução e tornar insubsistente a penhora do imóvel "bem de família".

Argumentos do Réu na Contestação:

Da Impugnação aos Embargos à Execução e argumentos do proprietário:

O proprietário impugnou os embargos sob a alegação de que os fiadores eram os principais pagadores da dívida locatícia, e que o próprio Código de Processo Civil estabelecia que os créditos de aluguéis, entre outras espécie de dívidas, são títulos executivos extrajudiciais, passíveis de cobrança pela via de execução, independente de prévia ação de cobrança, mencionando os artigos das normas apontadas:

Alegou também que o instituto jurídico do "bem de família" não se aplicava à hipótese do fiador imobiliário porque a própria lei do inquilinato, expressamente, dispunha que o imóvel de residência dos fiadores responde pela dívida.

Registrou, ainda, que o contrato de locatício era claro e expresso no sentido de que a garantia dos fiadores só terminava com a efetiva entrega das chaves, e que em nenhum momento houve qualquer ressalva dos fiadores com relação a esta cláusula:

Contrato de locação - Cláusula XX
Como garantia do cumprimento das obrigações pactuadas, ao final, assinam os FIADORES, qualificados no preâmbulo deste instrumento, responsabilizando-se, como principais pagadores, pelo fiel cumprimento de todas as cláusulas ora reciprocamente estipuladas e aceitas, até a efetiva entrega das chaves.

Afirmou, com respaldo na cópia do documento respectivo, que a entrega das chaves só se dera depois do vencimento da última das prestações locatícias cobradas.

Por fim, pediu pelo prosseguimento da execução e manutenção da penhora do imóvel de residência dos embargantes.

Informações Adicionais:

Das provas produzidas antes e durante a audiência:

Os fiadores provaram com documentos e testemunhas que não possuíam nenhum outro imóvel além daquele de sua residência;

que os valores dos aluguéis originais já haviam sido reajustados várias vezes pelos índices de inflação;

que o contrato de locação já se encontrava vencido há mais de ano quando o locatário deixou de pagar os aluguéis cobrados na execução embargada.

O proprietário comprovou, por documentos e testemunhas, que a entrega das chaves somente havia ocorrido depois do vencimento da última prestação cobrada;

que as mensalidades locatícias cobradas correspondiam exatamente ao valor original da mensalidade contratada, acrescida da atualização monetária legal e também prevista contratualmente;

que o contrato locatício assinado pelas partes previa que a responsabilidade dos fiadores persistiria até a efetiva entrega das chaves.

Solução proposta pelo Coordenador (Sentença):

Da sentença, na opinião do Coordenador:

É opinião do coordenador que, no item da alegada impropriedade da execução para cobrança de aluguéis, os embargantes não têm razão. O proprietário poderia ter ajuizado a execução, independente da ação de cobrança, porque, conforme prescreve o Código de Processo Civil, o crédito de aluguéis é título executivo extrajudicial. Portanto, a forma correta de sua cobrança é a execução judicial.

Código de Processo Civil
Art. 585. São títulos executivos extrajudiciais:
...
IV - o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, bem como encargo de condomínio desde que comprovado por contrato escrito;

Também, na questão da impenhorabilidade do imóvel de residência dos fiadores, os embargantes não merecem obter sucesso na sua demanda. É que a lei claramente dispõe, e é pacífico o entendimento jurisprudencial dos tribunais, que a impenhorabilidade do único imóvel de residência dos devedores não se aplica ao caso de fiança locatícia.

Lei nº 8.009/90
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
...
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Entretanto, no que se refere à validade da fiança, em face de contratos vencidos, os embargantes devem receber o provimento judicial.

É dominante na jurisprudência que a data de vigência do contrato formal deve prevalecer em relação aos fiadores. Se consta uma data certa para o término da locação, este deverá ser o limite temporal da responsabilidade dos fiadores. Portanto, não devem responder pelas mensalidades locatícias vencidas depois do término do contrato escrito, ainda que exista cláusula que imponha a responsabilidade dos fiadores até a data da efetiva entrega das chaves.

É que devem ser entendidas como ineficazes as cláusulas que conflitam com os princípios que orientam os institutos jurídicos, no caso, a data limítrofe que estabelece a validade do contrato em relação aos fiadores.

Isto porque a fiança é um contrato benéfico, formal, que não se coaduna com a duplicidade de vínculos; um que estabeleça a data de início e término do compromisso, e outra, em aberto, que mantém o fiador preso a uma garantia por tempo indeterminado.

No caso estas cláusulas, atípicas, sempre provocam cerceamento de direitos ou inutilizam o prazo de validade estabelecido no contrato de locação, em benefício apenas do proprietário, razão pela qual não devem produzir efeitos jurídicos.

Cumpre registrar, por oportuno, que esta é opinião do coordenador e também da maioria dos Ministros do Egrégio Superior de Justiça, conforme as recentes decisões abaixo transcritas:

REsp 860795 / RJ - 2006/0151513-6
O fiador responderá pelos encargos decorrentes do contrato de locação tão-somente pelo período inicialmente determinado, ainda que exista cláusula estendendo a sua obrigação até a entrega das chaves. Precedentes do STJ.
O contrato acessório de fiança obedece à forma escrita, é consensual, deve ser interpretado restritivamente e no sentido mais favorável ao fiador. Assim, a prorrogação por tempo indeterminado do contrato de locação, compulsória ou voluntária, desobriga o fiador que a ela não anuiu. Precedentes.

AgRg no Ag 736119 / RJ - 2006/0007757-0
O Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento no sentido de que a fiança como contrato benéfico, não admite a sua interpretação extensiva, não tendo eficácia a cláusula contratual que preveja a obrigação fidejussória até a entrega das chaves, ou que pretenda afastar a disposição do art. 1500 do Código Civil de 1916.
Assim, há que se ter como termo final do período a que se obrigaram os fiadores a data na qual se extinguiu a avença locativa originária, impondo-se afastar, para fins de responsabilização afiançatória, o lapso temporal que se seguiu, creditado à conta de prorrogação do contrato.

Assim, na opinião do coordenador, o fiador embargante tem razão.

Fonte: www.jurisway.org.br

MULTA CONTRATUAL NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Segue minha sugestão de cláusula sobre o tema "Multa Contratual" no contrato de locação de imóvel predial urbano, após as alterações na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Clique no texto para ampliar

Fonte: http://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

RN / NATAL: GESTORES IMOBILIÁRIOS AGREGAM CONHECIMENTOS

Celly Franck coordena curso sobre Tecnologia em Gestão de Negócios Imobiliários

Por ser uma área crescente em Natal, o mercado imobiliário atrai cada vez mais profissionais que se interessam principalmente pelo setor de vendas. Cada imobiliária possui corretores que, para exercer a profissão, precisam apenas realizar o curso de Técnico de Transações Imobiliárias (TTI), que possui carga horária de 800 horas e ensina os conhecimentos básicos que o corretor precisa saber para atuar no mercado. Os que desejam aprofundar-se na área têm à disposição a graduação em Tecnologia em Gestão de Negócios Imobiliários da Faculdade de Natal (FAL), cuja primeira turma se formou há uma semana.

Esses são os pioneiros no Estado a dispor de conhecimentos que possibilitam a atuação em outros setores do mercado imobiliário. Os novos gestores poderão prestar assessoramento na área imobiliária, elaborar planos de ação preventiva ou corretiva, emitir laudo de avaliação, prestar consultorias e assessoria, dentre outras atribuições. O coordenador do curso, Celly Franck, detalha que a graduação possui 1.600 horas de aulas presenciais, com duração de 2 anos e meio, período em que os alunos estudam assuntos ligados ao Direito, Engenharia, Arquitetura, Gestão Empresarial, dentre outras áreas que abrangem a atuação dos gestores imobiliários.

As disciplinas de Direito, por exemplo, são necessárias para que o profissional saiba como funcionam todos os trâmites legais exigidos para lidar com imóveis. No campo da Engenharia, são estudados elementos que tornam possível identificar a origem de problemas estruturais, como rachaduras e infiltrações, e avaliar até que ponto esses danos podem comprometer o imóvel. Da Arquitetura, por sua vez, os alunos aprendem noções de elaboração de plantas para que possam entender, por exemplo, onde ficam os pontos de energia, a área do imóvel, dentre outras informações contidas em uma planta.

O coordenador adiciona que a maioria das disciplinas alia a teoria à prática, o que proporciona o aprendizado além da sala de aula. “Os estudantes realizaram visitas a obras, aprenderam a utilizar instrumentos de topografia e GPS, conheceram os Planos Diretores de Natal, Parnamirim e Macaíba e foram à estação de tratamento de esgoto para entender o funcionamento do saneamento básico da cidade. Esses são exemplos de práticas que complementam o estudo teórico e formam profissionais mais capacitados”, afirma.

Em relação ao mercado de trabalho, Celly explica que todos ainda são muito focados em vendas, mas os novos gestores também atuam na área de consultoria imobiliária. “Os graduados podem trabalhar em imobiliárias, construtoras, com investidores e também podem ser corretores”, complementa o coordenador. A primeira turma de gestores finaliza o curso com todos os alunos empregados em áreas distintas.

Milton Passos, por exemplo, é corretor de imóveis há dez anos e resolveu entrar na faculdade para adquirir mais conhecimentos sobre o mundo dos negócios imobiliários. Ele garante que aprendeu assuntos dos quais não fazia ideia que existiam, e isso influenciou diretamente na sua atuação como corretor. “A graduação em Tecnologia em Gestão de Negócios Imobiliários amplia o campo de visão do profissional, pois o TTI é extremamente resumido e realiza uma preparação muito superficial. Sinto que minha turma possui um grande diferencial em relação aos outros que se contentaram com a formação básica para corretor”, assegura.

Fonte: Tribuna do Norte

RJ: " DINHEIRO NÃO COMPRA TUDO "

Foto: Raphael Gomide Ampliar
Moradores resistem a ofertas de incorporadoras pelo terreno. Especialistas estimam valor de até R$ 19,5 milhões pela área na orla

Os donos da última casa na orla do Leblon resistem a ofertas milionárias pelo terreno:

Sandra Villela Polônia mora na Avenida Delfim Moreira, 558, em frente à praia do Leblon desde que nasceu, quando o lugar era um “bairro de pescadores”, como ela mesma define. Algumas décadas depois, a região é a mais valorizada do Rio, mas Sandra e sua família resistem a seguidas ofertas milionárias pelas casas geminadas de dois andares, construídas pelo avô na década de 1930. São as últimas casas da praia do Leblon, cobiçadas por incorporadores para construir um prédio.

“Dinheiro não compra tudo. Não compra paz, tranquilidade”, afirmou. “Para quê vender a casa? Apartamento nós já temos. Comprar um apartamento de luxo, com o condomínio altíssimo? Não vou morar lá. Meus filhos queriam morar em um apartamento: arrumei um de quatro quartos no Leblon, suíte, vaga na garagem, mas eles ficaram de orelha em pé. Disseram: ‘Ah, a casinha é melhor’. Não têm vizinhos, de dar satisfação a ninguém...”, disse a médica Sandra, casada com Marcos Antonio Lima Polônia, vice-presidente da Sociedade Brasileira de Cancerologia.

A construção é simples e não particularmente bela nem grande. Espremidas entre dois prédios, entre as ruas João Lira e José Linhares, as casas brancas e de janelas marrons formam um conjunto só, à primeira vista, embora tenham duas portas de entrada e duas garagens.

O terreno é de 326 m2, mas com a especulação imobiliária, dois especialistas de grandes incorporadoras – que pediram para não ser identificados – estimaram entre R$ 50 mil e R$ 60 mil o valor do m2 naquele trecho da Avenida Delfim Moreira. Isso equivaleria a um montante entre R$ 15 milhões e R$ 19,5 milhões pela área, que poderia ser usada para a construção de um edifício de até cinco andares mais cobertura, um apartamento por piso, de acordo com o gabarito autorizado ali.

Casa tem fama de 'invendável' no mercado

Foto: Raphael Gomide Ampliar

O terreno das casas geminadas, na praia do Leblon, é hoje estimado em R$ 19,5 milhões

Um dos profissionais do mercado imobiliário se surpreendeu ao descobrir que a casa não estava sob restrições de demolição da APAC (Área de Proteção do Ambiente Cultural), medida da Prefeitura do Rio para preservar conjuntos urbanos representativos de diversas fases de ocupação da cidade. No mercado, a casa é tida como "Invendável".

A casa foi construída originalmente nos anos 1930 pelo avô de Sandra, um mineiro de Juiz de Fora que comprou o terreno no então areal do Leblon, fez a casa e depois voltou para a terra natal. Foi uma das primeiras do bairro, diz Sandra. “Ficamos, e o progresso chegando”, diz.

O imóvel, que conserva por fora a aparência original, fica a maior parte do tempo com as janelas fechadas, para evitar a entrada da maresia. As casas funcionam como um elo de ligação da família e serve de lar para três gerações. “Papai não quer vender. Ele e mamãe [filha do construtor] também não querem sair da casa. Somos de uma família mineira, reservada. Chegamos antes do ‘progresso’ do Leblon, quando ainda era um bairro de pescadores. Moro na casa desde que nasci e continuo morando”, afirmou.

Para os moradores do lugar privilegiado, o pior momento desse “progresso” aconteceu nos anos 1970, quando houve obras nos terrenos laterais, por anos seguidos. “Entrava muita barata e rato na casa.”
Satisfeita de ter vista para a praia no bairro nobre do Rio, Sandra preferiria que a casa fosse invisível. “Finge que passou ali e não viu a casa... Que a árvore estava na frente e a escondeu. Queremos ficar em paz, sem ninguém aborrecendo e não ficar em foco”, disse, ao repórter.

Fonte: Raphael Gomide, iG Rio de Janeiro | 29/01/2011 07:00

COMITÊ DE MERCADO DO NÚCLEO DE REAL STATE DA POLI - USP AVALIOU O MERCADO DE SHOPPING CENTERS, EDIFÍCIOS DE ESCRITÓRIOS E RESIDENCIAL

Os membros do Comitê de Mercado do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, formado por professores e pesquisadores do NRE e profissionais de destaque do setor, reuniram-se no último bimestre para debater as expectativas para o setor de Real Estate em 2011 nos segmentos de shopping centers, edifícios de escritórios e residencial.

O grupo debateu oportunidades, desafios e riscos esperados tomando como subsídio não só o comportamento do ano de 2010, mas também o que se pode vislumbrar sobre os impactos da economia mundial e da política econômica proposta ou evidenciada pelo governo.

A confiança na economia e a soma dos medos (renda de emprego no vetor mercado, taxa referencial de juros no lado do investimento e expectativa de inflação na vertente investimento para proteção de riqueza acumulada) foram reconhecidas pelo estudo como as principais âncoras do comportamento do mercado.

Confira, na íntegra, as conclusões do relatório:

Shopping centers
Verifica-se tendência de aquecimento do segmento de shopping-centers em pequenos centros urbanos do interior do País (até 200.000 habitantes), em razão do crescimento do poder de compras das classes de renda C, D e E. Essa demanda poderá ser atendida por meio da implantação de empreendimentos que exigirão montantes de investimento mais contidos do que nos grandes shoppings regionais implantados nas cidades de maior potencial de mercado no Brasil, agregados ao crescimento do segmento das franquias. A desconcentração de investimentos em projetos de menor escala (até 10.000 m² de ABL) pode permitir que um novo conjunto de empreendedores venha a se somar às grandes corporações atuantes no mercado brasileiro e até mesmo o advento de fundos imobiliários especializados.

Os grandes investidores podem também deslocar recursos para projetos de escala mais modesta, dando guarda a uma reformulação da estratégia operacional das lojas âncoras. Seguindo uma tendência mundial, hipermercados e grandes varejistas têm privilegiado um novo modelo de operação, reduzindo suas áreas de venda e a fim de permitir o atendimento de demandas descentralizadas, especialmente nas faixas de renda da classe C. A oportunidade de investimento em projetos de menor escala, voltados para os novos consumidores das faixas de renda inferiores, que vem migrando para o mercado e para os quais as grandes marcas do varejo já desenham uma forma de atendimento deve ser explorada por algumas das grandes corporações, mas poderá criar novas células de investimento, via corporações ou fundos.

Nos grandes centros, destacam-se duas tendências: a) um movimento contínuo de revitalização dos shopping-centers existentes, em razão da multiplicidade de alternativas à disposição do consumidor e da competitividade crescente entre os diferentes empreendimentos; e b) a entrada no mercado brasileiro de novas marcas de expressão no exterior, com foco no poder de compra dos consumidores das faixas de renda mais altas.

Edifícios de escritórios
O desempenho do investimento em edifícios de escritórios corporativos de alto padrão é visto com otimismo, particularmente para implantação nas cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro, mas também nas principais capitais brasileiras, uma vez que a demanda permanece comandando os movimentos do mercado, evidenciando-se que há necessidade de espaços novos para as maiores corporações atuando no mercado brasileiro.

Mesmo reconhecendo que a simples busca por espaços de melhor qualidade seja em si um fator gerador de demanda, é razoável considerar que a alta verificada nos preços de locação de escritórios de alto padrão coloca um ponto de dúvida sobre o potencial de ocupação de novos espaços corporativos AAA. Custos elevados podem levar empresas a buscar espaços fora dos grandes centros, para instalar unidades de serviços de suporte, para as quais não tenham a necessidade de acentuar a imagem da corporação junto ao mercado.

São identificadas tendências de manutenção dos níveis dos preços de venda e de locação de espaços corporativos, mais intensa nos escritórios de padrão médio. Para escritórios partilhados em pequenas unidades, destinados ao atendimento da demanda de técnicos e profissionais liberais que atuam isoladamente ou mesmo em pequenos grupos, aguarda-se tendência de ligeira baixa nos preços de venda e de manutenção dos preços de locação.

Segmento residencial
Espera-se que o mercado residencial em 2011 seja maior que em 2010, sem embargo de reconhecer que em 2010 o mercado supriu tanto a demanda orgânica como a demanda reprimida na crise havida no período de 2007 a 2009. Disponibilidade de crédito imobiliário, prazos mais longos e taxas de juro mais baixas foram os fatores que impulsionaram a demanda.

O produto destinado ao público de alta renda apresenta, para todas as regiões do País, uma tendência de manutenção dos níveis de demanda verificados em 2010. Empreendimentos destinados ao público de média renda mostram tendência de ligeira alta da demanda, e para o de baixa renda tende a ser mais intensa do que a observada em 2010. Com relação à oferta de produtos residenciais, as empresas do real estate devem concentrar-se no atendimento tanto do crescimento orgânico dos atuais mercados, como do Programa “Minha Casa, Minha Vida”.

Quanto às habitações para baixa renda e o enquadramento no programa MCMV já aparecem ressalvas sobre a inadequação dos tetos de preço que definem as faixas de atuação do programa, tendo em vista o crescimento de custos havido em 2010, tanto nas contas de construção, mas, particularmente dos terrenos adequados junto aos núcleos urbanos de maior importância no País. De nada adianta construir habitações em terrenos a custos compatíveis com os limites de preço enunciados, se estes projetos estiverem em localizações em que houver necessidade de induzir demanda. Demanda haverá onde houver emprego, transporte e as facilidades exigidas na vizinhança, da escola, ao lazer e ao comércio.

Alguns aspectos sobre estratégias de atuação e captação de recursos

A opinião prevalente entre os membros do Comitê de Mercado, é que:

- as empresas do real estate utilizarão com maior intensidade do que fazem hoje parcerias locais e joint-ventures como estratégias de atuação nas regiões geográficas distintas das suas matrizes. A instalação de unidades operacionais próprias fora dos escritórios centrais parece uma tendência a ser abandonada, com exclusão dos grandes centros de São Paulo e Rio de Janeiro, eventualmente Brasília;
- os níveis atuais de fusões e aquisições devem ser mantidos, sustentando estratégias de crescimento mais agressivas, contra a busca exclusiva do crescimento orgânico;
- consideradas as dificuldades de selecionar oportunidades de investimento em mercados muito competitivos, mantém-se a idéia de que parcerias de investimento em empreendimentos com empresas geradoras de negócios deverão continuar acontecendo e com intensidade, porém reservando o controle operacional para as grandes corporações;
- não há preocupação quanto à disponibilidade de crédito imobiliário em volume suficiente para atendimento da produção e comercialização de imóveis residenciais, usando os mecanismos do SFH, com uma crescente influencia das operações estruturadas, em volume relativo ainda pequeno;
- a principal forma de captação de recursos para investimento das empresas, exclusive crédito imobiliário, ocorrerá mais por endividamento e menos por captação no mercado de capitais;
- novos recursos financeiros a serem captados para investimento estarão mais concentrados em grandes empresas e menos dispersos entre empresas médias;
- há forte preocupação quanto à mão de obra de construção, cujo déficit de pessoal qualificado poderá acarretar acréscimo de custos e pressionar para cima o nível do risco dos investidores;
- constata-se que as empresas brasileiras planejam suas estratégias de atuação sem o apoio de indicadores adequados e confiáveis sobre a demanda habitacional nas diferentes regiões do País e nos diferentes segmentos do mercado. O efeito da falta de informação é indutor de desequilíbrios entre oferta e demanda. O mesmo ocorre com informações sobre velocidade de vendas, que, extraídas somente em alguns mercados por meio de indicadores que não retratam a intensidade da oferta, mas somente a relação entre venda e oferta, pode induzir decisões inadequadas;
- enfatiza-se a questão da capacidade gerencial nas organizações do real estate, que vem sendo formuladas com grandes dificuldades, resultantes da inadequada formação dos currículos das escolas de engenharia civil. Diante dessa evidência, algumas empresas brasileiras já estão migrando para soluções de criar programas de MBA “in-house”, para adequar a capacitação do seu pessoal de gestão às necessidades da escala e da dispersão das operações.

Os membros do Comitê opinaram sobre os movimentos dos diferentes segmentos de mercado de real estate esperados para 2011, em resposta às questões relacionadas no quadro abaixo, cuja síntese dos resultados é a seguinte:

Clique nos quadros acima para ampliar

São membros do Comitê de Mercado do NRE-Poli:

Alessandro Olzon Vedrossi; Alex Kenya Abiko; Carlos Terepins; Cláudio Bruni; Claudio Tavares de Alencar; Daniel Citron; Eliane Monetti; Eric Cozza; Fernando Bontorim Amato; João da Rocha Lima Jr.; José Romeu Ferraz Neto; Marcelo Vespoli Takaoka; Mario Rocha Neto; Pedro Cortez; Roberto Aflalo Filho; Roberto Sampaio; Sergio Alfredo Rosa da Silva; e Walter Luiz Teixeira.

RESOLUÇÕES 458/95 e 492/96: COFECI LUTA PARA REVERTER DECISÕES DA JUSTIÇA FEDERAL

Após a decisão do TRF-5, tomada em agosto de 2009, o Cofeci interpôs um recurso especial ao Superior Tribunal de Justiça e um recurso extraordinário para o Supremo Tribunal Federal, na tentativa de reverter as decisões de primeira e segunda instâncias da Justiça Federal, desfavoráveis à exclusividade. Ambos os recursos ainda estão sendo analisados.

Mais informações sobre o assunto podem ser obtidas no site (Clique no link) http://www.trf5.jus.br/, digitando-se no campo “Consulta Processual” o número 200405000033384.

Atua no feito, como assistente do MPF-5, o CADE – Conselho Administrativo de Defesa Econômica, pois se entende que a livre concorrência entre corretores e imobiliárias está em jogo neste processo.

SISTEMA COFECI-CRECIs: NOVA MARCA, NOVO ESTIGMA!?

CLIQUE NO TEXTO ACIMA PARA AMPLIAR*

Corretores de Imóveis de todo o Brasil, receberam o e-mail acima, comunicando a criação da nova marca do COFECI.
Tudo muito bonito, a ilustração do beija-flor é interessante e personaliza o Conselho, porém, chamo a atenção de todos para um determinado trecho do texto (*ampliem para ler o original), que reproduzo abaixo:

..."Assim pensando, criamos uma nova marca que comtempla a suavidade, a beleza, o estigma (Grifo nosso) e toda a força da ave-símbolo dos Corretores de Imóveis do Brasil: o Colibri (Glaucis Hirsuta)..."

Como todos podem perceber, estigma é uma palavra por demais imprópria, empregada no texto de apresentação da nova marca pelo COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis, para "contemplar" uma classe já tão estigmatizada por décadas.

O termo “estigma” já era usado na Grécia Antiga para designar sinais corporais que desqualificavam o cidadão marcado com tal sinal. Na Grécia antiga, escravos, criminosos e traidores traziam marcas nos corpos como forma de serem discriminados em locais públicos.

Para os primeiros cristãos, a palavra estigma representava distúrbios físicos ou sinais metafóricos de graças divinas. Nos dias atuais o estigma surge para categorizar as pessoas segundo normas dentro de conceitos de normalidades e aceitação padrão.

O estigma social também surge nas relações de afirmação de identidade e nível social entre os indivíduos de uma sociedade. Na formação de identidade que uma pessoa expressa, inicia de maneira virtual, quando não conhecemos a pessoa e a identificamo-na como esperamos e, depois se completa de forma real, quando conhecemos os atributos que a pessoa possui.

O estigma social possui três níveis distintos: deformidades corporais; fraqueza de caráter; e abominações de atos. Em muitas situações , os estigmatizados não seriam considerados humanos ou incluídos em sociedade.

Consultem os dicionários e verifiquem, vocês mesmos, o significado da palavra estigma:

estigma (es-tig-ma)

s. m.

Marca, sinal.

Cicatriz que deixa uma chaga, uma doença: os estigmas da varíola.

Fig. Marca infamante; labéu, ferrete: os estigmas do vício.

Botânica: Parte superior do pistilo.

Zoologia: Orifício respiratório dos insetos, dos aracnídeos.

s. m. e pl.

Marcas semelhantes às das cinco chagas de Cristo crucificado, recebidas por alguns santos da Igreja católica.

Estigmatizar

Classe gramatical de estigmatizar: Verbo transitivo
Tipo de verbo: regular
Separação das sílabas de estigmatizar: es-tig-ma-ti-zar
Possui 12 letras
Possui as vogais: a e i
Possui as consoantes: g m r s t z
Estigmatizar escrita ao contrário: razitamgitse

Frases na imprensa com estigmatizar

• Em vez de estigmatizar certos tipos de concessões a pesquisas, talvez devêssemos considerar o quadro mais amplo. Folha de São Paulo, 02/02/2010

• A associação critica a estratégia do governo, denominada "Prevent" (Prevenir), por "estigmatizar a maior comunidade negra e étnica e a segunda religiosa" do país, depois da cristã. Folha de São Paulo, 21/01/2010

Conjugação do verbo estigmatizar

Infinitivo: estigmatizar
Gerúndio: estigmatizando
Particípio passado: estigmatizado

Fica aqui nosso registro e o pedido de revisão
do texto que apresenta a nova marca
do Sistema COFECI-CRECIs.

DIVULGAÇÃO: SINDIMÓVEIS RJ PROMOVE CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Clique na imagem para ampliar

PRESIDENTE DA GAFISA AFIRMA: BRASILEIRO VAI PASSAR A TROCAR MAIS DE CASA

Executivo diz que não há bolha e que preços de imóveis não vão cair. Wilson Amaral diz que crescimento do setor em 2011 será o dobro do PIB.

Não há bolha. O mercado da construção civil ainda está nos primórdios do desenvolvimento. O brasileiro compra imóvel para ele mesmo morar ou para o filho, não tem nada de especulação”. A afirmação é de Wilson Amaral, presidente da Gafisa, maior construtora do país no segmento residencial e dona das marcas Tenda e Alphaville.

Na avaliação do executivo, o mercado imobiliário seguirá aquecido nos próximos anos, com preços em alta e taxas de crescimento superiores ao do PIB. “Não vai cair o preço”, diz. “A necessidade de novas casas que no Brasil é de cerca de 1,5 milhão por ano. Temos uma demanda tão grande que, se o PIB crescer 4 ou 4,5% em 2011, vamos crescer pelo menos o dobro”.

(O G1 publica, desde o dia 10 de janeiro, uma série de reportagens sobre as perspectivas para a economia brasileira em 2011 em diversos setores. Os primeiros temas tratados foram tributos, setor hoteleiro, microfranquias, aviação civil e etanol).

Segundo o presidente da Gafisa, com o crescimento da renda, desemprego baixo, inflação controlada e maior oferta de crédito, o brasileiro passará a comprar mais imóveis e a trocar mais vezes de residência. “Nos países desenvolvidos, as famílias mudam de residência até sete vezes em média ao longo da vida. No Brasil, a média não chega a duas casas. Mas isso vai mudar. É uma tendência clara”, afirma.

Amaral destaca que lançamentos imobiliários para a média e baixa renda, sem obrigatoriedade de valor de entrada, eram raros até poucos anos atrás. “Financiar um apartamento novo em 30 anos, pagando R$ 450 por mês, isso não existia. A pessoa casava, entrava numa casinha e morria na casinha”, diz.

Como em outros setores da economia, o segmento que mais cresce é o de média e baixa renda. Na Gafisa, a marca Tenda, voltada para empreendimentos de até R$ 200 mil, já responde por 36% do volume financeiro dos lançamentos da empresa. Dos 212 projetos em desenvolvimento do grupo, 100 são Tenda, 70 da marca Gafisa e 42 da Alphaville. Em cinco anos, a previsão é que a marca Tenda represente 50% dos negócios.

Os números consolidados de 2010 da Gafisa, que possui ações na Bovespa, só serão públicos em março. Segundo Amaral, pelas estimativas do mercado, o total de vendas foi 22% maior que o registrado e 2009. Já no volume financeiro dos empreendimentos lançados, a estimativa é que o total em 2010 fique entre R$ 4,2 bilhões e R$ 4,6 bilhões, o que poderá representará um crescimento superior a 90%.

Perfil do novo comprador
A estratégia da Gafisa é atuar em todos os segmentos. Mesmo porque o cliente de hoje de um apartamento popular, de dois dormitórios e área entre 40 e 50 metros quadrados, pode se tornar amanhã o cliente de um imóvel de médio ou alto padrão.

RAIO X DO SETOR

Volume financeiro movimentado em 2010 R$ 120 bilhões (até o 3º trimestre)
Participação do setor no PIB Cerca de 5%
Crescimento do mercado 11% em 2010; previsão de 6% em 2011
Crédito imobiliário em 2010 R$ 79 bilhões (R$ 55 bilhões com recursos da poupança e R$ 24 bilhões com recursos do FGTS)
Número de construtoras listadas na Bovespa 23
Número de trabalhadores com carteira assinada 2,592 milhões
Fonte: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)

Segundo Amaral, o cliente do novo mercado imobiliário costuma ter entre 25 e 30 anos, tem renda entre R$ 3 mil e R$ 3,5 mil e que está na progressão da carreira. “Daqui a 5, 6 anos, essa pessoa vai estar ganhando mais, a família estará maior e chance dela comprar outra casa será muito grande”, diz. “À medida que a nova classe C for sendo incorporada, essa progressão será natural”, afirma o executivo de 57 anos, que reside atualmente na sua sexta residência.

Nas modalidades oferecidas atualmente pelas construtoras, o valor pago entre o lançamento e a entrega das chaves costuma ficar entre 25% e 30% do valor do imóvel, o que facilita bastante na hora de obter um financiamento. “Se a prestação coube no primeiro mês, a tendência é quitar o financiamento em menos de 30 anos, porque o valor mensal sempre cai”, afirma Amaral. Na Gafisa, o tempo médio entre o lançamento do imóvel e a inauguração é entre 2 anos e 2 anos e meio. Nos empreendimentos da marca Tenda, o prazo é menor, entre 12 e 18 meses.

Prédios sem tijolos para ‘Minha Casa Minha Vida’

A Gafisa aposta no sucesso do programa “Minha Casa, Minha Vida” para alavancar as vendas no segmento de média e baixa renda. A construtora não revela o número de unidades contratadas dentro do programa, mas diz que o maior volume de entregas ocorrerá a partir desse ano. “Ninguém consegue entregar uma casa em um ano”, afirma Amaral. “As empresas se mobilizaram, compraram os terrenos, aprovaram os projetos na Caixa, fizeram os lançamentos, venderam e agora estão entregando”, diz Amaral.
Nova tecnologia usa moldes de alumínio no lugar da alvenaria.
A garantia e estímulos federais para esse modelo de moradia (a fase 2 do “Minha Casa, Minha Vida” prevê mais 2 milhões de residências) levou a Gafisa a implantar até uma nova tecnologia de construção de unidades padronizadas, com moldes de alumínio no lugar da alvenaria estrutural.

“São prédios sem tijolos”, explica Amaral. “É um processo muito mais rápido e mais limpo. O acabamento das paredes é quase perfeito, não precisa fazer massa. Dá para fazer um prédio desse tipo em quatro, cinco meses”.

No primeiro empreendimento com o uso desta tecnologia, em Cotia, a construtora ergueu 128 prédios de quatro pavimentos numa área de 450 mil m². A partir de seis modelos básicos de forma, a construtora dispõe atualmente de 30 tipos de plantas padronizadas e adaptáveis à legislação de cada cidade.

Embora o crédito seja crescente, o setor da construção civil já alerta para a necessidade de novos fundos para o financiamento imobiliário, que já está próximo a 4% do PIB. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), projeta que o financiamento imobiliário poderá chegar a 11% do PIB em 2014

“O país não vai conseguir desenvolver esse mercado só com os recursos da caderneta de poupança”, afirma Amaral. “Com a estabilização econômica, o Brasil já está permitindo a criação de novos produtos como a securitização”.

Tendências em alta

Segundo o presidente da Gafisa, a construção de condomínios com vários prédios e em áreas um pouco mais afastadas do centro das capitais é uma tendência em alta no mercado brasileiro. “Com mais torres, você costuma ter uma área de lazer maior e o condomínio costuma ser mais barato”, explica.

Amaral admite, porém, que a carência de terrenos tem contribuído para o aumento do número de lançamentos fora das capitais. “O prédio mais antigo vai estar mais bem localizado, não tem jeito”, diz. Segundo ele, o custo do terreno no preço total de um lançamento representa entre 5% e 10% na marca Tenda e entre 15% e 20% na marca Gafisa. “Já numa área nobre de São Paulo, por exemplo, esse custo pode representar 50%”, afirma.

Segundo o executivo, é na infra-estrutura do condomínio e no desenho da planta do imóvel que os novos lançamentos costumam vencer a disputa pela preferência do comprador. “Hoje, a distribuição dos ambientes é muito mais inteligente. Já os antigos nem sempre há mais de uma vaga da garagem e varanda”, compara. “Nos últimos 10 anos, aumentou o tamanho da varanda e diminuiu o tamanho da sala. Essa tendência vai perdurar, pois a varanda gourmet é o sonho de consumo de qualquer um”.

Fonte: G1

DIVULGAÇÃO: CRECI-BA PROMOVE CAPACITAÇÃO PROFISSIONAL

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A INFORMATIZAÇÃO DA INDÚSTRIA IMOBILIÁRIA

A Informatização e a Automação dos empreendimentos imobiliários são hoje requisitos que JÁ FAZEM A diferença, nas vendas, e têm sido uma das grandes preocupações do setor imobiliário.

A preocupação tem sido trazer ao mercado o que está sendo feito de novo, , nessa área, ajudando assim a modernizar o setor. As entidades voltadas para a industria imobiliaria já se preocupam com o assunto.

As pessoas estão cada vez mais querendo morar com conforto e podendo usufruir tudo o que as novas tecnologias têm para oferecer. A popularização da Internet já invadiu a periferia das cidades brasileiras e chegou até as favelas.

Escolas de informática e cidadania (as EICs) já fazem parte da força desse que é chamado de terceiro setor e que movimenta profissionais jovens em prol da cidadania.

Vale lembrar que o Dia Nacional da Inclusão Digital surge como um alerta e um estímulo contra a exclusão digital.

Fato é que, hoje, é comum trocar o CD pelo DVD e os desenhos animados dos "Jetsons" já não são tão futuristas quanto pareciam, na época em que foram lançados. A TV a cabo,o cabeamento da fibra otica são hoje produto agregado e não se concebe mais um lançamento imobiliário que não recorra também a ela.
Em certos nichos do mercado imobiliário, entretanto, tais inovações parecem ainda estar distantes de nosso dia-a-dia.

As soluções inteligentes para edifícios e casas com sistemas de Internet (por meio de acesso dedicado, eliminando o uso de linhas telefônicas convencionais), bem como controles de segurança e automação, já são ingredientes presentes no mercado imobiliário.

Começa a se delinear a planta telemática que mostra a distribuição dos pontos de Internet a serem planejados na habitação.

A Intranet, permitindo ao usuário ter acesso aos serviços do condomínio e do
empreendimento, a partir de seu próprio computador ou de sua TV, também já é um fato.

A administração e segurança do condomínio, ambas conectadas em rede, possibilitando controles como autorização de entrada de visitantes, também já são uma realidade e requisitos que fazem a diferença, na compra.

Temos ainda as consultas eletrônicas às informações do condomínio e a presença de shoppings virtuais (o comércio eletrônico), que acabam se tornando fonte geradora de receita para o condomínio.

Isso sem falar dos supermercados, farmácias e lojas interessadas em distribuir seus produtos, possibilitando taxas mais baixas e melhorando a relação de custo/benefício, tanto para os produtores quanto para os consumidores.

Outra realidade são os escritórios, shoppings e hotéis inteligentes, capazes de disponibilizar aos usuários sistemas específicos, como facilidade de impressão e escaneamento de documentos, mesmo quando distantes do escritório. O "check out" pode ser feito hoje dos apartamentos dos hotéis, pela TV, incluindo compras "on line" com soluções específicas, como "Transferência Eletrônica de Fundos"
(TEF).

Por todas essas razões, é preciso que o corretor esteja antenado com o presente/futuro, e que tenha uma visão pró ativa. Não podemos ficar para atrás. Por isso, temos de pensar na frente.


Fonte: Carlos Francisco Valverde, coordenador da Comissão de Treinamentos da Rede Imobiliária Campinas /Secovi.

APLICATIVOS DISPONÍVEIS NO MERCADO IMOBILIÁRIO PARA Ipad e Iphone

Seleção com os aplicativos disponíveis no mercado imobiliário para Ipad e Iphone. A lista ainda é “tímida”, somente 11 aplicativos, contudo podemos ter certeza que dentro de pouco tempo pode se esperar para o “mobile marketing imobiliário” um investimento ainda maior, fazendo com que o número de aplicativos aumentem. Para se ter uma idéia, caso resolvessemos postar sobre aplicativos americanos, seria praticamente impossível fazer este post, tamanho é o número de empresas que são adeptas da tecnologia. Acompanhe abaixo a lista destas empresas inovadoras que saíram a frente ao criar o seu aplicativo para o celular e o tablet mais badalado do momento.

1. Bradesco Imóveis

A compra de um imóvel é a transformação de um sonho em realidade. Por isso, na hora de escolhê-lo é muito importante observar todos os detalhes.

2. Brookfield Áudio Wall

Áudio Wall. A Brookfield Urban Gallery no seu celular. Vinil, tinta, papel, e… voz? Isso mesmo. O aplicativo Audio

3. CIA Imóvel

O aplicativo CIA iMovel foi desenvolvido especialmente para os usuários de iPhone que desejam conhecer os lançamentos imobiliários da CIA.

4. Coelho da Fonseca

A Coelho da Fonseca, uma das maiores e mais admiradas imobiliárias full service do Brasil, oferece agora uma forma muito mais fácil e rápida de encontrar o imóvel dos seus sonhos.

5. Cyrela

A Cyrela Brazil Realty é a maior incorporadora do mercado imobiliário do país. Presente na vida do brasileiro há mais de 50 anos, a marca leva o conceito de morar bem e investir com qualidade, e a ética como valor inquestionável.

6. Gafisa Mobile

A Gafisa, uma das empresas líderes do mercado de incorporação e construção no Brasil, apresenta mais uma grande idéia para você viver bem, através da facilidade de escolha do seu próximo imóvel com este aplicativo para iPhone.

7. Mi Casa Su Casa

Encontre o imóvel perfeito para sua temporada no MicasaSucasa. São casas, apartamentos, flats e muito mais!

8. NetImóveis

A Netimóveis Brasil S.A. é uma rede que reúne mais de 100 imobiliárias em seis estados, Distrito Federal e 18 cidades.

9. Tecnisa Mobile

A Tecnisa, uma das maiores construtoras do Brasil, apresenta seu aplicativo oficial para o iPhone, desenvolvido pela mesma equipe do Apontador Trânsito. Agora todas as funcionalidades do melhor site do mercado imobiliário estão ao seu alcance onde você estiver dentro do estado de São Paulo:

10. Trovit Imóveis

Encontre sua casa ou apartamento na maior base de dados de imóveis do Brasil. No Trovit Imóveis encontrará vivendas para venda ou aluguel perto de onde você está. Filtre por preço, m2 e número de quartos. No Trovit Imóveis encontrará o que procura.

11. Sagage: Simulador de Financiamento Imobiliário

Realize simulações de financiamento imobiliário fácil e rapidamente – na rua, em visita a um imóvel de interesse, ou olhando classificados de imóveis no jornal. Insira valor do imóvel, valor da sua entrada e prazo desejado do financiamento, o simulador calculará instantaneamente estimativas do valor da primeira parcela e da renda mínima

Fonte: Marketing Imobi

DEPOIMENTO: A NOVA FACE DO CORRETOR DE IMÓVEIS

Tenho que admitir, em muitos momentos da minha vida tive a certeza de que jamais seria uma corretora de imóveis. Foram muitas as experiências negativas de pessoas que se diziam profissionais da área imobiliária e que na verdade só queriam auferir o resultado da venda, sem se procupar se o cliente ficaria satisfeito ou teria condições de manter as obrigações originadas pelo contrato, e o pior, a falta de ética, um verdadeiro mar de lama. Não estou aqui para citar nomes, nem ser juíza de valores. Quero apenas chamar a atenção do Brasil para uma nova etapa da carreira destes profissionais, que chegaram para apagar esta mancha e dar mais tranquilidade à nossa população. Um número maior de corretores, a cada dia mais, buscam qualificação e conhecimento, ocasionando maior prática da ética profissional.

A prática automática de valores éticos resulta em qualidade na intermediação imobiliária com segurança e tranquilidade de um negócio bem feito para ambas as partes.

Fonte: Marta Cristina / Contabilista e Gestora Imobiliária em Salvador - BA.

IMPACTOS DA MUDANÇA NA LEI DO INQUILINATO

Propomos, nas linhas abaixo, apresentar uma sucinta análise da Lei do Inquilinato, após um ano que a Lei 12.112 de 2009 foi sancionada.

A Lei 12.112 foi sancionada há um ano e promoveu algumas mudanças na Lei 8.245 de 1991, também chamada de Lei do Inquilinato.

Diante da entrada em vigor da Lei 12.112, importantes mudanças ocorreram no quadro da locação no Brasil. As principais alterações foram: mudança no critério de aplicação de multa proporcional no contrato de locação de bem imóvel urbano, possibilidade de exoneração do fiador e aplicação de maior celeridade no procedimento do despejo.

Quanto à questão da multa contratual, após a alteração, a penalidade para o caso de extinção antecipada do negócio deve ser reduzida proporcionalmente ao tempo do contrato que já foi cumprido.

Sobre a exoneração dos fiadores, esses garantes do contrato podem pedir a exoneração da relação contratual, ou seja, o fiador pode pedir para retirar o nome do contrato nos seguintes casos: separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, e, ainda, o fiador não será mais obrigado a ficar no contrato no caso de renovação automática do acordo.

No trâmite do despejo, ocorreu uma simplificação para a retomada do imóvel, a saber: o juiz determina para o locatário pagar a dívida em 15 dias; quando o juiz julgar procedente a ação de despejo, será possível a desocupação do imóvel em 30 dias (artigo 63).
Além disso, mais quatro situações ensejarão o despejo liminar, na forma do artigo 59 da Lei, a saber: reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; quando acabar o prazo notificatório para saída do inquilino após comunicado para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inicial do contrato; com o término do prazo da locação não residencial, sob pena de desfazimento da locação, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; e no caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer de garantias contratuais.
Pensamos que os impactos da lei foram positivos, quando consideramos a possibilidade de se reaver o imóvel de forma mais célere, no caso de descumprimento do contrato por parte do locatário.

No entanto, ainda é patente algumas falhas no procedimento judicial para promover a retirada do inquilino devedor do bem imóvel, pois alguns magistrados permanecem criando entraves no cumprimento da norma alterada.

Neste caso, cabe sempre um atuação mais perspicaz do advogado, que poderá adotar técnicas processuais eficazes para proteger o direito de propriedade do locador.

Fonte: Bruna Lyra Duque
Advogada. Mestre em Direitos e Garantias Constitucionais Fundamentais. Especialista em Direito Empresarial. Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Coordenadora da pós-graduação lato sensu em Direito Civil e Direito Empresarial da FDV. Autora e co-autora de livros e artigos jurídicos. É advogada do escritório Bruna Lyra Duque Advocacia (www.lyraduque.com.br)

MÚTUO x COMODATO: BREVES CONSIDERAÇÕES

DO EMPRÉSTIMO

O Código Civil de 2002, em seu Capítulo VI, trata dos contratos de empréstimo, palavra derivada do latim promutuari, que segundo De Plácido e Silva, em sua obra Vocabulário Jurídico (Vol. II, 5ª ed, 1978, pág. 593) significa emprestar, exprimindo “... cedência de uma coisa ou bem, para que outrem a use ou dela se utilize, com obrigação de restituí-la, na forma indicada, quando a pedir o seu dono ou quando terminado o prazo de concessão”. Washington Monteiro de Barros leciona no sentido de ter o empréstimo o caráter de “...entrega de uma coisa, para ser utilizada e depois restituída”. Já Carvalho de Mendonça, citado por Fran Martins, afirma que o empréstimo é um contrato em que “uma das partes entrega certa coisa a outra parte, com a obrigação de esta restituí-la sua integridade ou em coisa equivalente”. Percebe-se que a definição doutrinária de empréstimo não difere de forma abrupta da idéia que o senso comum produziu acerca do empréstimo.

Há em nosso Código Civil duas espécies do gênero empréstimo: o comodato e o mútuo, conhecidos pela doutrina como empréstimo de uso e empréstimo de consumo, respectivamente. Em outros termos, o comodato envolve empréstimo de coisas infungíveis, ao passo que o mútuo versa sobre coisas fungíveis, que não podem ser utilizadas sem que ocorra seu perecimento. É o lecionar dos mestres Silvio de Salvo Venosa e Washington de Barros Monteiro, entre outros. Silvio Rodrigues, ao estabelecer as diferenças entre coisas fungíveis em não fungíveis, leciona que “... o empréstimo de coisas fungíveis chama-se mútuo, o de não fungíveis comodato”. Após este breve intróito, passemos a tratar das peculiaridades de cada um destes contratos.

DO COMODATO

O comodato, etimologicamente derivado da locução latina commodum datum, significando aquilo que se dá em cômodo, em proveito de outrem, é um contrato de empréstimo regulamentado no CC/2002 a partir do artigo 579, que o define como empréstimo gratuito de coisas não fungíveis, que se perfaz com a tradição do objeto. A priori, deve-se ter em mente a definição que o Cód. Civil, em seu art. 85, dá aos bens fungíveis, que são móveis que podem substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. Ou seja, tais categorias de bens não podem figurar como objetos do contrato de comodato. Mas há possibilidade do comodato versar sobre coisas fungíveis, utilizadas para ornamentação e pompa, como garrafas de vinho para decorar vitrina. Ou seja, a regra do non potest commodari id, quod usu consumitur é atenuada no caso do comodato ad pompam vel ostentationem. Neste, por convenção das partes, bens fungíveis são transformados em infungíveis.

Ainda sobre o objeto do contrato, segundo o lecionar de Venosa, pode o comodato versar sobre bens incorpóreos, desde que suscetíveis de uso e posse (v.g.: linha telefônica, marcas, patentes); bens móveis ou imóveis. Sobre os direitos reais, diz-se que o comodatário tem a posse direta, precária, sujeita a restituição, ao passo que o comodante é o possuidor indireto, o proprietário.

Outro ponto observado no art. 579 é que o comodato é um contrato real, que se aperfeiçoa somente com a tradição da res. Ou seja, uma eventual avenca no sentindo de prometer o empréstimo de coisa não fungível, cairá na vala comum dos contratos atípicos (a propósito, o art. 425 estatui que é lícito às partes estipular contratos atípicos, desde que sejam respeitadas as normas gerais dos contratos, plasmadas no Código Civil). A respeito do caráter real do contrato em tela, contestado por autores de escol, tais como Serpa Lopes, bem lembra Venosa que a questão é fundamental, em sede de se definir a caracterização do inadimplemento contratual.

O comodato é um contrato unilateral, pois o comodante entrega bem não fungível ao comodatário, que tem a obrigação de devolve-lo ao fim do período avençado. Ou seja, é um contrato em que só o comodatário se obriga, em face do comodante. Este não possui nenhuma obrigação em face do comodatário.

É um contrato gratuito (gratuitum debet esse commodatum). Se assim não fosse, se constituiria em locação. É negócio intuitu personae, pois é móvel do contrato a confiança que o comodante possui em relação ao comodatário. Como corolário dessa assertiva, infere-se que o empréstimo não se transfere aos sucessores do comodatário e, salvo expresso assentimento do comodante, é defeso o subcomodato, que se constituiria em abuso, desvio de finalidade, segundo o lecionar de Venosa. O caráter de gratuidade traz dificuldades práticas à formação de um eventual pré-contrato, ou uma promessa de comodato, pois afigurar-se-ia a inviabilidade da execução coativa da promessa, cabendo apenas a via indenizatória. O Código Argentino veda expressamente ação contra o promitente, negando eficácia à promessa de dar em comodato.

É um contrato temporário, pois há intrinsecamente a obrigação de restituir. Se assim não fosse, seria uma doação. A restitutio deve ocorrem com o advento do fim do prazo acordado, da finalidade estipulada no contrato ou após notificação do comodante, se for o comodato por prazo indeterminado. É um contrato não solene, não estando sujeito a forma especial.

Quanto aos contratantes, não é necessário que o comodante seja o proprietário, podendo ter a posse da coisa em função de outro ato jurídico (locação, enfiteuse, etc.). Tutores, curadores e administradores de bens alheios necessitam de autorização especial para serem legitimados a emprestar bens dos pupilos, incapazes e administrados, por força do art. 580. Mesmo que o empréstimo seja realizado por incapazes, a restituição deve ser feita ao representante do incapaz.

Quanto aos aspectos temporais da avenca, a normatização é encontrada no art. 581. Via de regra, o comodato possui prazo certo para a restituição. Caso não possua, presume-se que seja ele o necessário para o uso concedido, a que se destina a coisa. O comodante, a priori, não pode exigir a restituição antes do período acordado. Mas em casos comprovados de necessidade imprevista e urgente, pode pedir restituição antecipada. Venosa, com a correção de sempre, afirma tratar-se de corolário do conteúdo benéfico do contrato. Mas, cabe dizer, invocando um princípio lógico, a exceção não afasta a regra. Ou seja, nosso ordenamento jurídico não abarca o chamado comodato precário, que permitiria a retomada da coisa de forma discricionária. Vale dizer, mesmo na hipótese subsumida no art. 581, não pode, manu militari, ex própria auctoritate, retomar a coisa. Deve recorrer à atividade jurisdicional, vedada que está a auto tutela em nosso ordenamento jurídico. Caso contrário, pode incorrer nas iras do art. 345 do Código Penal, que sanciona o exercício arbitrário das próprias razões.

Quanto às obrigações do comodatário, uma delas é a conservação da coisa emprestada, como se sua fosse. O contrato de comodato impõe ao comodatário a obrigação de zelar pela conservação da coisa, arcando inclusive com os gastos de conservação da coisa (art. 584). O art. 583 estabelece que, correndo riscos coisas suas e do comodante, se antepuser as suas em salvação, responderá pelos danos ocorridos, mesmo ocorrendo casos fortuitos ou de força maior. Há também, intrínseca à definição de empréstimo, a obrigação de restituir.

O comodante conserva a propriedade da coisa (daí o adágio nemo commodando rem facit ejus, cui commodat). Havendo recusa do comodatário em restituir a coisa, necessário se faz a ação de reintegração de face, pois a posse passou a ser indevida. Já não há comodante, pois o comodato já se extinguiu. Vale ressaltar, não cabe ação de despejo, posto que não se trata de relação ex locato. Insta salientar, ainda, que a conduta do comodatário que, ao fim do contrato se recusa a restituir a coisa, pode ter reflexos na esfera penal, configurando o crime de apropriação indébita, (art. 168. Apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção) caso esteja presente o animus rem sibi habendi, ou seja, a intenção, o ânimo de haver para si a coisa de que se tem a posse lícita, que pode ser decorrência de relação obrigacional. A doutrina penal é unânime em afirmar, com respaldo no próprio código penal, que a apropriação indébita pressupõe posse lícita. Assim é o lecionar de Mirabete e de Celso Delmanto.

Caso a coisa não seja devolvida e o comodante não a reclame, entende-se que o contrato passou a ser pro prazo indeterminado. Neste caso, o comodatário deve ser interpelado para restituir a coisa em prazo razoável. Lembre-se do art. 397, parágrafo único, que estatui que “Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial”. Constituído em mora, o comodatário deverá pagar aluguel arbitrado pelo comodante, até a entrega da coisa.

Outra obrigação é a de não utilizar a coisa em desacordo com o contrato ou com a natureza dela. Em relação à retenção de benfeitorias, o art. 584 estatui, a contrariu sensu, que deve ser reembolsado ao comodatário as despesas extraordinárias, pois as ordinárias, conforme supramencionado, ficam a cargo deste. Sendo assim, permite-se ao comodatário o direito de retenção em relação às benfeitorias efetivadas na vigência do contrato, caso esteja ele de boa-fé.

O mestre Venosa enumera o comodato com encargo. O encargo introduz certa nuance de onerosidade ao contrato. Mas é decerto que não chega a se constituir em contraprestação, em face da desproporção existente entre o encargo imposto e a liberalidade obtida. O comodante pode exigir cumprimento do encargo ou pedir rescisão por inadimplemento contratual. Pode também estabelecer cláusula penal assegurando especificamente o encargo.

Quanto ao comodante, não se pode dizer que há obrigação de entregar a coisa em empréstimo, posto que a tradição constitui o cerne da formação do contrato, real que é em sua natureza. O que há é uma obrigação negativa, de não fazer, no sentido de não tolher o uso e o gozo da coisa dada em empréstimo, durante o prazo convencionado. No caso de vícios ocultos, o comodante só responde em caso de dolo ou culpa grave e de ter a coisa ocasionado prejuízos, por ser o contrato gratuito. Há, ainda, responsabilidade do comodante pelo pagamento das despesas extraordinárias e urgentes, que excedem à conservação normal da coisa.

Por ser o contrato gratuito, o comodante não responde por eventual evicção. É contrato temporário, destinado a se extinguir naturalmente, pelo decurso do tempo, na maioria dos casos.

Caso o comodante se recuse em receber a coisa em restituição, deve ser constituído em mora, cabendo ação de pagamento em consignação.

O contrato se extingue pela restituição da coisa, ao fim do prazo avençado. Com eventual perecimento do objeto, o contrato também se extingue. Se tal perecimento tiver causa na culpa do comodatário, este incorrerá no dever de indenizar (tal dever também a ele incumbe, nas situações de caso fortuito e força maior, por disposição expressa do art. 583). A morte do comodatário dá razão à extinção do contrato, caso o comodante denuncie o contrato (resilição). Caso contrário, a relação contratual se transfere aos herdeiros.

DO MÚTUO

Outra modalidade de empréstimo é o mútuo, definido no Código Civil/2002 como “...o empréstimo de coisas fungíveis”. O referido diploma legal ainda estatui que “O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade”. É o lecionar de Washington de Barros Monteiro (mutui datio consistit in his rebus, quase pondere, numero, mensura consistunt).

Preliminarmente, pode-se traçar uma diferença entre o mútuo e o comodato, em relação ao objeto sobre o qual versam tais contratos: enquanto o comodato se constitui em empréstimo de bens não fungíveis, o mútuo versa, a contrariu sensu, sobre bens fungíveis. Ainda sobre a natureza dos bens objetos do mútuo, insta salientar que nem sempre a noção de bens fungíveis guarda identidade com a de bens consumíveis.

Em função da fungibilidade do objeto dado em empréstimo no mútuo, pode-se afirmar que o mutuário recebe o domínio da coisa em prestada pelo mutuante. Assim sendo, via de regra, o mutuário, ao final do período acordado, não devolve exatamente as mesmas coisas que recebeu em empréstimo, mas outras coisas, do mesmo gênero, qualidade e quantidade. É essa característica do mútuo que acaba por induzir alguns a afirmar que o mútuo é empréstimo de coisas consumíveis. De fato, em regra, a coisa dada em empréstimo pode ser consumida (v.g. mútuo versando sobre sacas de café), porém nem sempre, tal como se aventa na hipótese de empréstimo feito por um livreiro a outro, de vinte exemplares de certa obra, com obrigação de restituir oportunamente igual número. Hipótese de lavra do doutrinador Lamonaco, citado por Barros Monteiro. Porém, mesmo em face dessa distinção entre o atributo de ser consumível e o de ser fungível o bem dado em mútuo, a doutrina cognomina o mútuo de empréstimo de consumo (para os franceses, prêt à consommation) e o comodato de empréstimo de uso (prêt à usage).

Como supramencionado, o mutuário recebe a propriedade da coisa. A propriedade é um direito real que pressupõe, intrinsecamente, os direitos de utilizar a coisa, conforme a vontade de quem a possui (ius utendi, ou direito de uso), o direito de fruir e gozar da coisa, tirando delas os respectivos proveitos, frutos (ius fruendi, direito de fruir) e o direito de dela dispor (ius abutendi). Daí a definição proveniente do Direito Romano, que tomava a propriedade no sentido de domínio: “dominium est jus utendi, fruendi et abutendi re sua quatenus juris ratio patitur”. E em decorrência do direito de poder usar a coisa como bem quer, podendo inclusive dela dispor, o mutuário assume os riscos da coisa. Daí ser a transferência da propriedade não o escopo, mas corolário lógico do mútuo. Inteligência do art. 587 do CC/2002.

Como possíveis objetos da avença, enumera Venosa: cereais, produtos químicos, gêneros alimentícios e dinheiro. Mas, ressalva o insigne doutrinador que “...bens fungíveis em certas situações poderão ser infungíveis em outras... moedas de ouro e prata... poderão assumir o caráter de infungibilidade, se não estiverem em circulação e servirem para coleção”.

No que atine à natureza do contrato, afirma-se ser o mútuo contrato real, em que a tradição da coisa integra sua essência, sendo conditio sine qua non para o aperfeiçoamento do contrato. Destarte, se não houver tradição, não há que se falar em mútuo. Poder-se-ia falar, in casu, em uma promessa unilateral de efetuar ou receber mútuo. É o lecionar de Venosa. Embora seja questão controvertida na doutrina, enumera-se entre as hipóteses de promessa de mútuo o contrato de abertura de crédito, que segundo magistério de Fran Martins, é “... o contrato segundo o qual o banco se obriga a pôr à disposição de um cliente uma soma em dinheiro por prazo determinado ou indeterminado, obrigando-se este a devolver a importância, acrescida dos juros, ao se extinguir o contrato”. Note-se que, ao obrigar-se a pôr à disposição uma soma em dinheiro, nada mais está se fazendo do que se obrigar a emprestar coisa fungível .

É contrato unilateral, pois a carga obrigacional se concentra sobre o mutuário. Mas, deve-se ter em mente que o mútuo oneroso é contrato bilateral, segundo parte da doutrina. O insuperável Pontes de Miranda afirma que o mútuo com juros se assemelha à locação de uso.

Quanto à gratuidade ou não do contrato, há que se ressaltar que o mútuo, embora gratuito em suas origens, que remontam ao Direito Romano, nos dias atuais possui, em regra, caráter especulativo, em especial no que atine ao empréstimo de dinheiro, que a doutrina chama de mútuo feneratício (com juros). Os juros são o proveito auferido do empréstimo do capital, possuindo natureza compensatória, pois representam frutos do capital (vale ressaltar, há também juros de natureza moratória, decorrentes do atraso no cumprimento da obrigação). O mútuo feneratício, destinado a fins econômicos, é tratado no art. 591. Ou seja, o que em tempos longínquos era exceção, atualmente, no contexto do capitalismo, se “insurgiu” como regra.

Outro ponto a ser ressaltado é que o mútuo é contrato temporário, destinado a ter duração definida, havendo a obrigação de restituir, com o advento do termo ad quem.

Em regra, o mútuo não é contrato causal. Mas, em certos casos, pode ter causa específica como , por exemplo, financiar determinado empreendimento. Caso tal finalidade não seja observada, estar-se-á diante de infração contratual, caracterizada pelo desvio de finalidade. O contrato em tela não exige forma espacial, não exigindo a forma escrita. Embora não exigível, é aconselhável, principalmente para efeitos probatórios.

Em relação às obrigações assumidas, deve-se inicialmente estabelecer que a tradição da coisa não constitui obrigação, integrando a própria constituição da avença. A responsabilidade por vícios da coisa dada em empréstimo só ocorre, na totalidade, quando se tratar de mútuo oneroso. Se o negócio for gratuito, exige-se dolo por parte do mutuante, para que se enseje pedido de perdas e danos.

Durante o transcorrer do prazo do empréstimo, o mutuante deve abster-se de atos que prejudiquem a utilização dos bens mutuados, só podendo exigir a restituição (em coisa do mesmo gênero, espécie e quantidade) in oportuno tempore (os prazos do mútuos estão plasmados no art. 592). Aliás, a restituição é a principal obrigação do mutuário (obrigação de dar coisa incerta).

O mutuante pode exigir garantia de restituição, caso o mutuário sofra notória mudança em sua situação econômica. A regra, trazida pelo CC/2002 no art. 290, decorre do princípio rebus sic stantibus.

O mútuo feito a pessoa menor possui regramento próprio, nos arts. 588 e 589. Em regra, se o mútuo for feito ao menor, sem assentimento expresso do responsável pela sua guarda, não pode ser reavido nem do mutuário, nem dos fiadores. É a norma do art. 588. Todavia, o art. 589 traz dispositivos que restringem o alcance do artigo antecedente, evitando que os interesses do mutuante sejam prejudicados. Ou seja, o ordenamento jurídico leva em consideração dois interesses legítimos: o do menor e do mutuante (vale lembrar, segundo o lecionar de Francesco Carnelutti, citado por Carreira Alvim, interesse é a posição favorável à satisfação de uma necessidade, derivando etimologicamente de quod inter est, ou seja, aquele que está entre, denotando sentido de posição em que se coloca o homem, entre uma necessidade e um bem apto a satisfazê-la). Ainda sobre o dispositivo em tela, Venosa afirma que sua origem remonta ao Direito Romano, em um estágio social em que se pretendeu evitar a exploração de menores. Aliás, a proteção aos interesses patrimoniais dos menores não é exclusividade do Direito Civil, mostrando-se presente também no Código Penal, no art. 173, que trata do abuso de incapazes.

O contrato de mútuo se extingue, em regra, como seu cumprimento, consistente na restituição de coisa do mesmo gênero, quantidade e qualidade da coisa dada em empréstimo. Pode haver resilição do contrato. Na falta de previsão expressa no contrato, a extinção do contrato é regulada pelo art. 592.

O descumprimento do avençado também pode ensejar a extinção do contrato. Oportuna a observação de Venosa, no sentido de não se aplicar ao mútuo a regra que permite pedir restituição antes do prazo, na hipótese de necessidade superveniente, imprevista e urgente. Tal só é aplicável ao comodato.

BIBLIOGRAFIA UTILIZADA:

VENOSA, Silvio de Salvo. Coleção Direito Civil; v. 3 - Direito Civil: contratos em espécie. – 4ª Ed. São Paulo: Atlas, 2004.

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Parte Geral (v. 1). 33ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2003.

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil, v. 5. 12ª Ed. São Paulo> Saraiva, 1976-77.

CARREIRA ALVIM, José Eduardo. Elementos de Teoria Geral do Processo. 7ª Ed. Rio de janeiro: Forense, 2001.

MARTINS, Fran. Contratos e obrigações comerciais. 14ª Ed. Revista e aumentada. Rio de Janeiro: Forense, 1999

MIRABETE, Júlio Fabrinni, Manual de Direito Penal, Volume 2 (Parte Especial, Arts. 121 a 234). 22ª Ed. São Paulo. Atlas, 2004.

DELMANTO, Celso. Código Penal Comentado. 1ª edição, 6ª tiragem. Rio de Janeiro: Renovar, 1986.

DE PLACIDO E SILVA, Vocabulário Jurídico. 5ª Ed. Rio de Janeiro. Forense: 1978.

Fonte: BENTO, Thiago Xavier. Mútuo x Comodato: Breves considerações. Boletim Jurídico, Uberaba/MG, a. 3, no 131. Disponível em: Acesso em: 26 jan. 2011.