TERMOS TÉCNICOS PARA AVALIAÇÁO DE IMÓVEIS

ðAvaliação – expresso na norma NBR 14653: “é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre o mesmo”.

ðAvaliação – utilizado pelo engenheiro e professor Alberto Lélio Moreira, expresso em seu livro Introdução à Engenharia de Avaliação: “é a arte de estimar valores de propriedades específicas, onde o conhecimento técnico e o bom julgamento são condições essenciais”.

Bens Tangíveis - são aqueles que podem ser tocados, têm existência física tais como: terrenos, edifícios, máquinas, instalações e assim por diante.

Bens Intangíveis - são aqueles representados por direitos, tais como: marcas, patentes, fundo de comércio, ponto comercial e outros também não materializáveis diretamente por objetos ou bens físicos.

Valor - uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e muitos elementos modificadores e afim de não nos estendermos muito na matéria, apresentaremos algumas das mais usuais definições, utilizadas no assunto:

Valor de mercado – frequentemente, o valor de mercado de um bem, é referido como sendo o preço pelo qual um vendedor desejoso o venderia e um comprador igualmente desejoso o adquiriria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a pressões anormais.

Valor de reposição - é aquele valor de propriedade, baseado no que ela custaria (geralmente ao nível de preços correntes de mercado), para repor a propriedade ou seus serviços igual e satisfatoriamente com, pelo menos, outro preço de semelhante propriedade ou seus serviços.

Valor potencial - representado pela capacidade que o imóvel possui de produzir renda máxima. Pode se situar aquém ou além do valor econômico. A avaliação vai mostrar se, em face do valor potencial, um negócio imobiliário oferece atrativos para a aplicação de capitais.

Preço de mercado - O montante realmente pago ou a ser pago pela propriedade numa transação particular. Difere do valor de mercado porque se trata de um fato histórico ou concretizado, enquanto que o valor de mercado é e permanece uma avaliação até ser comprovado. O preço de mercado não envolve a adoção de conduta prudente pelas partes, de ausência de estímulos indevidos ou de qualquer outra condição básica relacionada com o conceito de valor de mercado.

Metodologia de avaliação - a metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado, envolvendo, além dos preços comercializados e/ou ofertados, as demais características e atributos que exerçam influência no valor. A seguir alguns dos métodos:

Método Comparativo – É aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas é obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares. É utilizado para avaliações de terreno e benfeitorias e consiste na pesquisa de mercado de bens similares vendidos e/ou em oferta, considerando-se a homogeneização.

Método de Custo – é aquele em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento sumário ou detalhado ou da composição dos custos de outras iguais às que são objeto da avaliação (custo de reprodução) ou equivalente (custo de substituição).

Método de capitalização da renda – É o método baseado na teoria do valor subjetivo, ao afirmar que o valor está na mente do homem e depende o que ele dará para ser possuidor do objeto. É utilizado para avaliação de fundo de comércio, ponto comercial e locação, determinando o valor do bem em função da sua renda real ou provável, levando em consideração as taxas praticadas no mercado.

Método involutivo – É baseado em um estudo de viabilidade econômica de aproveitamento máximo do terreno, de acordo com a Legislação Urbanística local. Este método é muito utilizado para se determinar o valor de um terreno em zona urbana. É também conhecido como método de aproveitamento máximo eficiente.

Método residual – É aquele em que define o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias. Conhecendo-se o valor total do imóvel e o das benfeitorias, subtrai-se o valor das benfeitorias, sendo a diferença, o resíduo, é o valor do terreno.

Método do custo de reprodução – Este método é baseado na teoria do valor objetivo, pois o valor é inerente ao objeto avaliado e que depende do seu custo de fabricação, deduzindo a sua depreciação.

Método de Custo de Reposição por Novo - é normalmente usado para avaliação de máquinas, equipamentos, móveis, utensílios, computadores e periféricos. Consiste na obtenção do valor de novo do bem baseado na pesquisa de valores de bens similares, acrescido, quando for o caso, das despesas de transporte, montagem e instalação. Considera ainda a idade real ou aparente, coeficiente de manutenção, regime de trabalho e obsolescência.

Avaliação rigorosa – é aquela em que estão expressamente caracterizados cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção do valor, conforme descrito na norma NBR 14653.

Avaliação normal – é aquela em que os elementos que contribuem para formar a convicção de valor estão indicados de forma resumida, ou que, respeitados os demais, atendem apenas parcialmente aos seguintes requisitos das avaliações de precisão rigorosas, conforme descrito na norma NBR 14653.

Avaliação expedita – é aquela que se louva em informações e na escolha arbitrária do avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta norma e sem comprovação expressa dos elementos e métodos que levaram à convicção do valor.

Pólos de influência - locais que por suas características influenciam os preços dos imóveis situados nas imediações – pode ser comparado a pontos ancoras.

Pólos de valorização - locais dotados de atributos positivos, que resultam na valorização dos imóveis das imediações são locais específicos, exemplo: proximidade do mar em cidades litorâneas.

Vantagem da coisa feita ou “groing value” - acréscimo ao valor de um bem pronto, numa certa data, em comparação com outro de mesmas características, mas ainda por ser construído.

Aguardem próximas postagens sobre Avaliação de Bens Imóveis.