Condomínio horizontal e vertical: diferenças I

Muitos leigos e até juízes, advogados, engenheiros e principalmente corretores de imóveis confundem quando um condomínio é do tipo "horizontal" ou "vertical", dizendo ser aquele (o horizontal) o de casas construídas no mesmo plano, ou seja, uma ao lado da outra ou com pouca distância entre elas, mas dentro de um mesmo terreno, enquanto este (o vertical) seria o de edifícios ou prédios de apartamentos ou salas comerciais, pois as unidades estão construídas uma sobre as outras (alguns o denominam "condomínio por andares").

Ledo engano, pois a palavra "condomínio", quando usada para indicar o tipo de edificação (portanto "condomínio especial"), se foi construída para cima (prédio) ou uma casa ao lado da outra, tem por objeto identificar qual o elemento que separa as unidades habitacionais. Se a aquilo que as separa for horizontal, o condomínio é HORIZONTAL; se for vertical, o condomínio será VERTICAL, pois o que importa é saber em qual plano é dividida a edificação: se horizontal, se vertical.

É bastante comum vermos propagandas de construtoras oferecendo, por exemplo, "condomínio horizontal de 10 casas", o que é absolutamente equivocado, pois o condomínio de 10 casas, construídas dentro de um mesmo terreno, é vertical, vez que o plano que as separa é vertical. Normal também se ver Imobiliárias ofertarem à venda apartamentos em um "condomínio vertical", ou seja, em um edifício de diversos andares, o que também é errado, pois o plano que os separa é horizontal.

Muitas decisões judiciais cometem o mesmo equívoco, como se pode ver, dentre centenas de outros, o seguinte aresto:

DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. CONDOMÍNIO HORIZONTAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 44, DA LEI 4591/64. IMPROCEDÊNCIA. DECISÃO CONFIRMADA. "Estando o Condomínio devidamente incorporado e registrado, e em se tratando de condomínio horizontal, onde cada proprietário adquire área determinada e delimitada de terreno para nela edificar residência, não existe óbice à averbação da construção autônoma, não sendo necessário que se edifiquem todas as residências constantes da Incorporação do Condomínio. Tal exigência não se restringe pelo artigo 44 da Lei nº 4.591/64, podendo fazê-lo o interessado".

APELAÇÃO CÍVEL N° 306.502-9, DO FORO REGIONAL DE ALMIRANTE TAMANDARÉ DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA, VARA CÍVEL E ANEXOS. RELATOR : Des. ACCÁCIO CAMBI).

Outra decisão, cujo conteúdo também é distorcido da realidade, reza:

APELAÇÃO CÍVEL - DÚVIDA - REGISTRO DE IMÓVEIS - CONDOMÍNIO HORIZONTAL - UNIDADE AUTÔNOMA - AVERBAÇÃO - POSSIBILIDADE - Normas Genéricas a respeito dos Condomínios que devem ser interpretadas de acordo com as peculiaridades dos Condomínios Horizontais - Exigência do término de todas as construções da incorporação para o registro que só se justifica nos Condomínios Verticais - Dúvida Julgada Improcedente - Recurso do Ministério Público desprovido. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 306508-1, DO FORO REGIONAL DE ALMIRANTE TAMANDARÉ DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - VARA CÍVEL E ANEXOS - RELATOR : DES. CELSO ROTOLI DE MACEDO)

Portanto, o formato geométrico da construção não tem o mesmo significado jurídico para identificar o tipo de obra, sendo este mais um dos casos onde a acepção de uma palavra para o Direito é distinta da utilizada no português coloquial.

Sobre o texto:
Texto inserido na Academia Brasileira de Direito em 9 de agosto de 2006.

Bibliografia:
Conforme a NBR 6023:2002 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o texto científico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma:
BRAGA, Jorge Luiz. Condomínio horizontal e vertical-Diferenças Disponível em