terça-feira, 27 de abril de 2010

CONTRATO DE CORRETAGEM 2 / INTERMEDIAÇÃO MÚLTIPLA E REMUNERAÇÃO

O art. 728 do Código Civil, atento a uma situação bastante comum na prática negocial, aponta que “Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário”.

Portanto, sempre que o negócio tenha sido iniciado por um corretor, mas concluído por outro, o primeiro terá direito à metade da comissão, porque concorreu igualmente para que o resultado útil fosse obtido.

Esta é a orientação adotada, com acerto, pela jurisprudência:

“MEDIAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO INICIADO POR UM CORRETOR. CONCLUSÃO COM OUTRO CORRETOR. DIREITO DO PRIMEIRO MEDIADOR À METADE DA COMISSÃO. RECONHECIMENTO. Se o que se queria se concluiu devido à mediação, isto é, se a mediação foi uma das causas da conclusão do negócio, há o direito à remuneração. Se o mediador fez ou concorreu para que se pudesse concluir o contrato, que os interessados tinham em vista, concluiu-se o contrato de mediação. Autora que levou o representante da compradora para conhecer o imóvel e formulou proposta de aquisição. Malgrado a ultimação do negócio imobiliário se tenha operado por intermédio de um segundo corretor, faz jus, o primeiro, à metade da comissão, uma vez demonstrado que a mediação foi útil e eficaz para a efetivação da venda. Entendimento distanciado do referido acabaria por impedir o reconhecimento do direito de corretor concorrente que interferisse, em algum momento, no negócio, contribuindo para sua realização”. (TJSP, 2º TACiv, 12ª Câmara, Apelação sem revisão 630.675-00/4, rel. Des. ROMEU RICUPERO, j. 04.4.2002)

A regra não se aplica nas situações em que o negócio foi realizado com intermediação de um segundo corretor que, todavia, apresentou um novo comprador para o bem. Isto porque, evidentemente, a aproximação útil é fruto do trabalho de apenas um dos corretores.

Neste sentido:

“MEDIAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. NEGÓCIO INICIADO POR UM CORRETOR. CONCLUSÃO COM OUTRO CORRETOR, PARA COMPRADOR POR ESTE APRESENTADO. DIREITO DO PRIMEIRO MEDIADOR À COMISSÃO. NÃO RECONHECIMENTO. Mediação. Autorização de venda por quinze dias. Prorrogação verbal e tácita. Prova oral para sua demonstração. Irrelevância na espécie, já que o negócio não se concluiu, através da intermediação do autor, e sim com a de outro corretor, para comprador por este apresentado, e não por aquele. Ação que é de cobrança de corretagem civil. Pressuposto necessário que é a conclusão do negócio, o que, no caso, não ocorreu, mediante mediação do autor”. (TJSP, 36ª Câmara, Apelação sem revisão 692.730-00/0, rel. Des. ROMEU RICUPERO, j. 10.3.2005)

É preciso, ademais, que a mediação tenha sido realizada diretamente com os futuros contratantes. Do contrário, haverá mera relação interna entre corretores, alheia aos contraentes, quando o pagamento deverá ser feito àquele que diretamente tratou com as partes.

4.4. remuneração e corretagem com exclusividade

Não será devida a remuneração se o corretor não teve qualquer atividade no sentido de aproximar as partes contratantes. No entanto, se no respectivo contrato foi fixada a exclusividade, fará este jus à remuneração integral, mesmo que a venda se realize por outro sujeito.

Esta, salvo melhor juízo, é a interpretação que resulta do art. 726 do Código Civil: “Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.

Assim já se decidiu em outras oportunidades:

“MEDIAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AÇÃO MONITÓRIA. OBRIGAÇÃO DE PAGAR ASSUMIDA EM DOCUMENTO ESCRITO. VENDA COM EXCLUSIVIDADE. NEGÓCIO CONCRETIZADO POR INTERMÉDIO DE OUTRO CORRETOR DENTRO DO PRAZO ESTIPULADO. DESCUMPRIMENTO DO PACTUADO. OCORRÊNCIA. CABIMENTO. Se o contrato previu prazo certo para a concretização da venda do imóvel com exclusividade, responde a contratante pelos serviços de corretagem, ainda que a venda tenha sido feita por intermédio de outra corretora”. (TJSP, 30ª Câmara, Apelação sem revisão 654.076-00/5, rel. Des. LINO MACHADO, j. 18.5.2005)

Não é preciso maiores esforços para compreender que a comissão será devida, neste caso, por aquele que concedeu a exclusividade ao corretor.

A bem da verdade, só não será devida a comissão nos casos de exclusividade quando comprovada a inércia ou ociosidade do corretor. Estas, todavia, não se presumem, mas devem, como fica claro pelo texto do art. 726, ser comprovadas.

A exclusividade em favor do corretor, porém, não subtrai sua obrigação de obter o resultado útil, ou seja, se efetivamente aproximar as partes para a realização do negócio principal. Assim é que já se decidiu anteriormente:

“MEDIAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. CORRETOR QUE APENAS INICIOU A APROXIMAÇÃO DAS PARTES, SEM CONCLUÍ-LA. DESCABIMENTO. O corretor assume obrigação de resultado, não de meio. Por isso só faz jus à remuneração se concluir o negócio intermediado, ainda que possua a autorização para venda com exclusividade”. (TJSP, 2º TACiv, 10ª Câmara, Apelação sem revisão 682.241-00/3, rel. Des. EMANUEL OLIVEIRA, j. 04.8.2004)

5. Normas aplicáveis ao contrato de corretagem

Por força do art. 7296, o Código Civil não exclui a aplicação de outras normas que versem especialmente sobre o contrato de corretagem.

É que a atividade de corretor, embora muito comum na área imobiliária (a profissão de corretor de imóveis é disciplinada pela Lei 6.530/78 e regulada pelo Decreto 81.871/78), pode ocorrer em diversos ramos negociais, como o de seguros, navios, operações de câmbio e valores, apenas para citar os mais comuns.

Cada uma dessas atividades se sujeita a um sistema específico de normas, exatamente porque todas elas possuem suas peculiaridades.

Salutar, portanto, a previsão do artigo em exame, ao sugerir a interpretação de cada destes universos sistematicamente com as normas genéricas do Código Civil.

Notas de rodapé

1 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. v. 3, 5ª ed., São Paulo: Saraiva, 2003, p. 382.

2 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil – contratos em espécie. v. 3, 4ª ed., São Paulo: Atlas, 2004, p. 575.

3 Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

4 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. Tomo XLIII, 2ª ed., Borsoi: Rio de Janeiro, 1963, p. 273.

5 VENOSA, Silvio de Salvo. op. cit., p. 582.

6 Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Sobre o autor
Denis Donoso
Mestrando e especialista em Direito Processual Civil pela PUC/SP. Professor de Direito Civil e Direito Processual Civil no curso de graduação da Faculdade de Direito de Itu. Professor de Direito Civil e Direito Processual Civil em cursos preparatórios para Magistratura e Ministério Público no Curso Robortella, em São Paulo. Membro do corpo docente da Escola Superior da Advocacia de São Paulo (ESA/SP) e da Escola Paulista de Direito (EPD). Professor convidado no curso de pós-graduação "lato sensu" da Escola Paulista de Direito Social (EPDS). Professor de Direito Civil em diversos cursos preparatórios para o exame da OAB. Autor de inúmeros artigos e capítulos de livros na área jurídica. Advogado e consultor jurídico em São Paulo.

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