O gestor imobiliário tem uma relação de trabalho diferente da maioria das outras profissões. Ele exerce um serviço complexo e de risco, pois, só é remunerado pelo seu trabalho de intermediação entre as partes (vendedor e comprador) quando promove as assinaturas do Contrato de Promessa de Compra e Venda. Portanto, exerce uma atividade fim. O GI não recebe remuneração pelos contatos que promove, visitas aos imóveis e esforços que faz para captar ou promover o negócio. Já um médico, arquiteto ou advogado recebe pelos seus serviços, mesmo que o paciente não seja curado, o prédio objeto do projeto não venha a ser construído ou o cliente do advogado não tenha êxito no processo judicial, pois exercem uma atividade meio.
A atividade desenvolvida pelo GI é árdua e sem garantia de estabilidade no caso de doença ou invalidez. O GI faz parte dos profissionais enquadrados como trabalhadores autônomos, categoria esta sem garantias ou benefícios trabalhistas.
Contudo, para desenvolver sua atividade e alcançar seus rendimentos, a atitude de promover o negócio por parte do GI exige muita prudência e profissionalismo. Não é por acaso que para ser GI é exigido um registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), habilitação esta obtida mediante um curso superior Tecnologia em Negócios Imobiliários. O Sindicato dos Corretores de Imóveis da Bahia e o CRECI-BA estabeleceram, na tabela de honorários que o GI recebe do vendedor, a comissão de 5% a 7% na intermediação de imóveis urbanos, podendo chegar a 10% nos imóveis rurais. Sendo contratado pelo pretendente à compra para procurar um imóvel, pode o GI receber comissão do comprador.
DA REMUNERAÇÃO
Na maioria dos casos, a renda auferida pelo GI é paga pelo vendedor que se beneficiou com a aproximação do comprador captado pelo intermediário. E se por circunstâncias que lhe são estranhas ou em virtude de arrependimento das partes o negócio não for concluído? Será que este GI terá direito a receber comissão pelo seu trabalho?
O artigo 725 do Código Civil (CC) descreve sobre a remuneração do corretor de imóveis, mesmo que ainda não se efetive o negócio:
“Art. 725 - A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”
Os GI investem seu tempo e conhecimento no trabalho por sua própria conta e risco. Gastam com a captação, transporte, com uma pesada estrutura que envolve aluguel do seu escritório, salários de funcionários administrativos, despachantes, cartórios, telefones, computadores, sites, impostos, além dos pesados custos com anúncios em vários jornais. Para captar, avaliar e mostrar os imóveis gasta-se com a manutenção e o combustível de automóveis. Há ainda a responsabilidade em manusear os documentos e formular contratos. Essas despesas são cobertas pela comissão auferida na venda do imóvel. E quando o imóvel não é vendido ou acaba sendo transacionado por outro GI ou pelo próprio proprietário, o prejuízo do GI que não obteve êxito no seu trabalho é inevitável, não havendo como recuperar os gastos.
PROFISSIONALISMO
Os Tribunais entendem que a remuneração é devida pela corretagem, desde que se tenha conseguido obter o acordo de vontades, pouco importando que o negócio não venha a efetivar-se.
Agora, a polêmica existe quando após o recebimento do sinal ou de parte do valor do imóvel, o vendedor ou o comprador se arrepende. Ou quando o comprador descobre que há algum impedimento para que seja confeccionada a escritura para que esta seja recepcionada pelo Cartório de Registro de Imóveis. Nesses casos, havendo rescisão da Promessa de Compra e Venda, terá direito ou não o corretor de receber sua comissão?
Primeiramente é importante verificar o caso concreto, à luz da legislação que regula as relações contratuais. O Código Civil de 2002 trouxe novos dispositivos que regulam a relação de corretagem. Sobre a responsabilidade do corretor, determina:
“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.”
A lei impõe ao GI o dever de verificar a situação do imóvel que irá ser oferecido no mercado. Dessa forma, cabe a esse profissional solicitar cópias de todos os documentos que demonstrem ser o imóvel isento de problemas, bem como os documentos do proprietário que deseja vendê-lo. O próprio Código de Ética Profissional dos Corretores de imóveis determina em seu artigo 4º que: “cumpre ao corretor de imóveis em relação aos clientes: Inciso I – inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo. Inciso II – apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio. Inciso IX – Contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais.”
AMADORISMO
O problema é que grande parte dos proprietários de imóveis solicita a avaliação de um ou mais GIs e depois colocam o imóvel à venda de forma amadora. Recusam-se a fornecer os documentos do imóvel ao GI e, pior, geralmente não esclarecem as circunstâncias quando há alguma pendência, como por exemplo: inventário, usufruto, penhora, hipoteca, herança de menor, etc.
Enganam-se aqueles que acham que há algum risco em fornecer cópia da escritura ou do registro do imóvel, como se alguém pudesse tomar o imóvel com base numa cópia. Na verdade, todos os documentos relativos a imóveis, como escrituras e registro, são públicos, podendo qualquer pessoa pedir uma via original desses documentos no Cartório.
Dessa forma, com certa resistência em fornecer todos os documentos para o GI analisar as circunstâncias, os proprietários contratam ou autorizam o GI a trabalhar a venda do imóvel induzindo a idéia de que a documentação do imóvel e do vendedor está completa e sem problemas. Neste caso, aconselha-se ao GI fazer constar na opção/autorização de venda e no Contrato de Promessa de Compra e Venda que o vendedor declara que o imóvel e a pessoa dele não possui nenhum problema que possa inviabilizar a venda. Constando, tal declaração, caso a venda venha a ser rescindida por problemas na documentação do imóvel ou do vendedor, terá direito o GI ao recebimento de sua comissão integralmente.
Da mesma forma, se a rescisão ocorrer em decorrência do promissário comprador deixar de cumprir sua obrigação ou não pagar o restante do preço, terá direito o GI a receber sua comissão.
A omissão ou negligência do vendedor que se recusa a fornecer os documentos do imóvel de forma completa, não pode servir de desculpa para não pagar o GI pelo seu serviço realizado com empenho e eficiência, pois essa é caracterizada pela obtenção do comprador disposto a pagar o preço solicitado pelo vendedor. Não seria justo ou racional, o GI perder seu direito de receber pelo trabalho desenvolvido e prestado, se este não foi concluído com a escritura pública de compra e venda e respectivo registro, por culpa do vendedor que sonegou informação ou documentos.
INDENIZAÇÃO
O fato do proprietário não fornecer todos os documentos para possibilitar a promoção de uma venda segura pode gerar prejuízo para ele. Isso, porque, caso o GI descubra que está promovendo a venda de um imóvel sem condições de ser negociado, poderá o mesmo pleitear do vendedor a indenização dos gastos que fez (avaliação, anúncios, telefonemas, etc) em relação à venda, mesmo que não tenha sido concretizado um Contrato de Promessa de Compra e Venda.
VENDEDOR PRUDENTE
A lei impõe às pessoas agir com responsabilidade e prudência. Dessa forma, o certo é o proprietário do imóvel, ao desejar vendê-lo, verificar e atualizar toda a documentação e fornecer cópia dos mesmos, sob protocolo, ao GI. O Decreto nº 81.871 de 29/06/78 regulamenta a Lei nº 6.530/78, que disciplina a profissão de corretor de Imóveis, estipula normas que visam proteger o vendedor, cabendo a esse escolher seu GI de confiança e autorizar ao mesmo, por escrito, o contrato de intermediação exclusiva, evitando assim, os problemas decorrentes de trabalho sem compromisso.
Se houver alguma dúvida ou pendência jurídica complexa, deve o vendedor, antes de colocar o imóvel à venda, contratar uma assessoria jurídica especializada para analisar, resolver pendências e/ou redigir o contrato de compra e venda com embasamento jurídico, afinal, o GI, mesmo sendo um expert em direito imobiliário, não tem o comprometimento de resolver questões jurídicas complexas.
VENDA TEMERÁRIA
Somente se ficar caracterizado que o GI agiu de forma temerária, ao promover a venda de um imóvel que sabia ter problemas, perderá este o direito a comissão. Isso, porque a lei determina que ninguém pode ser beneficiado pela própria torpeza. Da mesma forma, ao deparar-se com questões jurídicas complexas, cabe ao vendedor e/ou comprador contratar uma assessoria jurídica especializada.
Cabe ao GI como profissional, se inteirar de todas as circunstâncias do negócio, favorecendo assim a conclusão da compra e venda e a satisfação de todas as partes envolvidas.
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