Profissionais avaliam as influências dos impasses na economia mundial e ajustes estruturais da economia interna.
Introdução
Índice IRE - últimos 12 meses (Clique no gráfico para ampliar)
Esta
reunião, contando com a presença do economista Mauricio Kedhi Molan,
que apresentou dados e projeções sobre a economia mundial e brasileira,
discutiu eventuais influências da crise mundial no mercado de real
estate durante o ano de 2012. O debate considerou o panorama
internacional e nacional e os possíveis impactos no setor de real estate
nacional. No cenário econômico, o Brasil tende a viver uma nova
realidade, com taxas de juros mais baixas e as esperadas medidas do
governo na busca de fomentar o crescimento. No setor de real estate se
observa uma conjuntura compreendendo estoques mais elevados e menores
volumes de lançamentos, quando comparados com os anos anteriores. Os
comentários nos tópicos a seguir buscam identificar como cada fator de
relevância na economia mundial e sua repercussão sobre a brasileira,
além das questões internas, impacta o setor de real estate, derivando ou
não mais recursos de investimento, ou induzindo compras e provocando ou
não alterações no perfil e no volume da demanda.
Panorama Econômico Mundial
No cenário econômico mundial verificam-se sensíveis alterações recentes, do final de 2011 migrando para 2012. Na metade do ano de 2011 os mercados eram influenciados pela tensão provocada pelo quase colapso da zona do euro, associados a dúvidas sobre o comportamento dos Estados Unidos da América (EUA) relativamente à sua dívida. Ora este cenário já sofreu algumas alterações.
No cenário econômico mundial verificam-se sensíveis alterações recentes, do final de 2011 migrando para 2012. Na metade do ano de 2011 os mercados eram influenciados pela tensão provocada pelo quase colapso da zona do euro, associados a dúvidas sobre o comportamento dos Estados Unidos da América (EUA) relativamente à sua dívida. Ora este cenário já sofreu algumas alterações.
Economia Americana
Na economia americana, apesar da conjuntura econômica adversa, os consumidores continuam gastando, os investimentos cresceram de forma razoável no segundo semestre de 2011, o mercado imobiliário aparentemente já atingiu seu pior estado, com os indicadores de preços e oferta reagindo, ainda que de forma incipiente e sem apresentar um viés definido. Em relação ao cenário esperado para 2011 e início de 2012, os EUA cresceram acima do previsto. Entretanto, há diversos desafios a serem superados e que irão impactar no crescimento da economia. Um dos maiores é a necessidade de ajuste fiscal: o déficit que atualmente é de 9% do PIB deve chegar a 7% e este esperado ajuste de política fiscal diminuirá o crescimento.
Na economia americana, apesar da conjuntura econômica adversa, os consumidores continuam gastando, os investimentos cresceram de forma razoável no segundo semestre de 2011, o mercado imobiliário aparentemente já atingiu seu pior estado, com os indicadores de preços e oferta reagindo, ainda que de forma incipiente e sem apresentar um viés definido. Em relação ao cenário esperado para 2011 e início de 2012, os EUA cresceram acima do previsto. Entretanto, há diversos desafios a serem superados e que irão impactar no crescimento da economia. Um dos maiores é a necessidade de ajuste fiscal: o déficit que atualmente é de 9% do PIB deve chegar a 7% e este esperado ajuste de política fiscal diminuirá o crescimento.
Economia Europeia
Na zona do euro, o colapso foi evitado com a decisão do seu banco central de injetar moeda na economia, com isso quebrando-se um círculo vicioso - risco bancário e risco soberano. Havia desconfiança porque os bancos carregavam muita dívida pública, e vários dos seus membros não apresentavam capacidade de pagamento. Com a injeção de liquidez o risco diminuiu, mas o problema não foi resolvido - apenas houve um ganho de tempo para que governos façam os necessários ajustes nas suas economias. Alguns países deverão fazer um grande ajuste fiscal, como a Espanha, que tem que sair de um déficit de 8% do PIB para aproximadamente 4%. A maioria dos países têm problemas fiscais e de solvência, isso indicando que haverá ajuste das contas fiscais o que retrairá o crescimento dos países, em um ambiente no qual a contração de crédito já é substancial. Diferentemente dos EUA a reversão do problema de crédito na zona do euro será mais demorada, porque, na crise americana, para resolver os problemas recentes o governo tomou duas ações: emitiu moeda e comprou os títulos ilíquidos carregados pelos bancos. O banco central europeu está fazendo somente a injeção de liquidez e os títulos, no caso público, permanecem no balanço dos bancos, portanto, o desafio de reverter a conjuntura de contração de crédito é muito maior. A perspectiva para os próximos anos é de um período negativo em termos de crescimento para os países da zona do euro.
Na zona do euro, o colapso foi evitado com a decisão do seu banco central de injetar moeda na economia, com isso quebrando-se um círculo vicioso - risco bancário e risco soberano. Havia desconfiança porque os bancos carregavam muita dívida pública, e vários dos seus membros não apresentavam capacidade de pagamento. Com a injeção de liquidez o risco diminuiu, mas o problema não foi resolvido - apenas houve um ganho de tempo para que governos façam os necessários ajustes nas suas economias. Alguns países deverão fazer um grande ajuste fiscal, como a Espanha, que tem que sair de um déficit de 8% do PIB para aproximadamente 4%. A maioria dos países têm problemas fiscais e de solvência, isso indicando que haverá ajuste das contas fiscais o que retrairá o crescimento dos países, em um ambiente no qual a contração de crédito já é substancial. Diferentemente dos EUA a reversão do problema de crédito na zona do euro será mais demorada, porque, na crise americana, para resolver os problemas recentes o governo tomou duas ações: emitiu moeda e comprou os títulos ilíquidos carregados pelos bancos. O banco central europeu está fazendo somente a injeção de liquidez e os títulos, no caso público, permanecem no balanço dos bancos, portanto, o desafio de reverter a conjuntura de contração de crédito é muito maior. A perspectiva para os próximos anos é de um período negativo em termos de crescimento para os países da zona do euro.
Economia Chinesa
Na China, a perspectiva de crescimento também é menor do que nos últimos anos, tendo em vista que durante longo período este país cresceu baseado nas exportações e, agora, os mercados importadores apresentam problemas econômicos, o que deverá fazer recuar a capacidade de compra dos mercados dos EUA e da zona do euro. A China tem um modelo de crescimento baseado no excesso de investimento, no patamar de 45% do PIB, e este modelo está chegando ao seu limite. De outro lado, começa a aparecer um processo de demandas salariais, o que vêm fazendo crescer a taxa de inflação, tendo o banco central (o estado) adotado medidas para contração da atividade econômica, visando conter a inflação. Com esse quadro, estima-se que a China não manterá o mesmo ritmo de crescimento.
Na China, a perspectiva de crescimento também é menor do que nos últimos anos, tendo em vista que durante longo período este país cresceu baseado nas exportações e, agora, os mercados importadores apresentam problemas econômicos, o que deverá fazer recuar a capacidade de compra dos mercados dos EUA e da zona do euro. A China tem um modelo de crescimento baseado no excesso de investimento, no patamar de 45% do PIB, e este modelo está chegando ao seu limite. De outro lado, começa a aparecer um processo de demandas salariais, o que vêm fazendo crescer a taxa de inflação, tendo o banco central (o estado) adotado medidas para contração da atividade econômica, visando conter a inflação. Com esse quadro, estima-se que a China não manterá o mesmo ritmo de crescimento.
Crescimento Mundial A conjuntura indica que o
crescimento global e das grandes economias que ocorria nas últimas
décadas não poderá se repetir nos próximos anos. O crescimento da
economia global na década anterior ficou entre 4 e 5%. Diante da crise
atual, é razoável esperar que o crescimento global não ultrapasse 3%,
ficando a China próxima dos 8%, países emergentes no patamar dos 6% e as
economias avançadas não superando 1,2%.
Panorama Econômico Brasileiro
Impactos
Para o Brasil, um crescimento mundial moderado implica na condição de crescer em um ritmo equivalente ao atual. O ambiente é de crescimento mais moderado, mas é um ambiente de maior liquidez global do que o ciclo de contração de crédito que se seguiu à crise americana. Alguns fatores influenciam mais acentuadamente o crescimento do país, como o preço de commodities que não deverá subir no mesmo ritmo. Sendo o Brasil grande exportador, quando cresce o preço de commodities é como se houvesse uma transferência de renda para o País, o que se deverá verificar em regime mais modesto.
Para o Brasil, um crescimento mundial moderado implica na condição de crescer em um ritmo equivalente ao atual. O ambiente é de crescimento mais moderado, mas é um ambiente de maior liquidez global do que o ciclo de contração de crédito que se seguiu à crise americana. Alguns fatores influenciam mais acentuadamente o crescimento do país, como o preço de commodities que não deverá subir no mesmo ritmo. Sendo o Brasil grande exportador, quando cresce o preço de commodities é como se houvesse uma transferência de renda para o País, o que se deverá verificar em regime mais modesto.
Política atual
Ações de governo devem procurar produzir
impactos de crescimento no País. No passado recente, sob o governo
anterior, o modelo de câmbio era mais livre, existiam metas de inflação e
os juros eram administrados com foco nestas metas de inflação. O câmbio
oscilava com intervenção moderada da autoridade monetária. Já no modelo
atual, o governo tem meta de juros e objetivo de crescimento. Neste
contexto, a inflação provavelmente será a variável de ajuste. Visando
impedir um avanço da inflação, pode se esperar medidas macro-prudenciais
com foco em controle de crédito e controle de preços de alguns produtos
e serviços. Alteração da metodologia do IPCA-IBGE deve resultar em uma
taxa de inflação de referência mais baixa o que estimulará a redução da
taxa de juros.
Desaceleração setorial
A atividade econômica em 2011 não
foi tão baixa como era previsto. A desaceleração foi concentrada e
forte em setores específicos como automóveis e indústria. A alta de
salários em setores de serviços foi facilmente repassada, porém no setor
industrial os produtos manufaturados não puderam aumentar seus preços
no mesmo ritmo do crescimento dos salários. Os segmentos de construção,
serviços e varejo seguiram gerando empregos na economia. As medidas de
controle do câmbio diminuem o impacto na indústria porque desestimulam a
importação.
Crescimento
Em 2011 verificou-se desaceleração na
economia, mas não aumento do desemprego. A crise externa naturalmente
abala a confiança dos empresários, o que resultou em um impacto na
importação de manufaturados e na indústria. Os indicadores de confiança
do consumidor, porém, permaneceram acima da média. As expectativas para o
crescimento da economia em 2012 estão no teto de 3,5%. O aumento do
salário mínimo deve sustentar o crescimento da renda real e a contínua
redução da taxa de juros até o inferido piso de 9% ano representa um
estímulo importante para o crescimento.
Endividamento x Comprometimento da Renda
Os dados mais
recentes mostram que o endividamento das famílias em relação à renda
subiu de 20% (2006) para 45% (2011). Ou seja, as dívidas estão crescendo
fortemente. O crédito também subiu de 20% do PIB (2005) para 45% do PIB
(2011). Mas a dívida do consumidor brasileiro ainda é baixa em
comparação com outros países, quando observada a relação [dívida/PIB ].
Quando observado o comprometimento da renda das pessoas com pagamento de
dívida, a relação permaneceu entre 18-20% (2005-2010), mesmo com o
aumento substancial da dívida. Isso ocorre porque os prazos das dívidas
se alongaram e porque a taxa de juros está menor, portanto, há
praticamente o mesmo percentual de renda direcionado para o pagamento de
dívidas. Para que o crédito continue crescendo é necessário manter o
aumento da renda, alongamento de prazo e redução de juros. No período de
2005-2010 houve um forte crescimento de crédito, porém, a partir de
2011 iniciou-se um ajuste e consequente redução; resultado de medidas
macro-prudenciais. Considerando a expectativa de redução de juros,
associado a um aumento de prazo médio, mantida a tendência anterior,
deve haver uma redução do comprometimento de renda e consequentemente
espaço para novos endividamentos. Os indicadores mostram que a taxa de
crescimento do crédito compatível com o comprometimento de renda estará
no patamar dos 18%. Isso ocorrerá se o crédito crescer em modalidades
que praticam juros mais baixos e prazos mais longos, como o crédito
imobiliário.
Demanda Social
O Brasil ainda apresenta aspectos
positivos em relação à estrutura social: a distribuição de renda tem
melhorado, há mais pessoas entrando no mercado de trabalho do que
saindo, a população com idade ativa cresce mais rapidamente, importante
para o crescimento econômico e para o mercado imobiliário. As pessoas
que mudam de classe social ou mudam de fase no ciclo de vida são
potenciais compradores de imóveis. A indicação é que o Brasil dos
próximos anos deve crescer em torno dos 4% ao ano com crescimento
concentrado mais no setor de serviços e menos no setor da indústria.
Impactos no Setor de real estate
Crédito Imobiliário
Considerando
que o crédito imobiliário ainda representa uma parcela muito baixa em
relação ao PIB, quando comparado com outros países, e por ser uma das
modalidades de crédito que mais cresce nos últimos anos, é possível
considerar uma margem para maior crescimento. O produto imobiliário
ganhou maior espaço em todos os segmentos de renda. Essa situação é
resultado da linha de crédito acessível e da população mais consciente
do uso deste recurso para o acesso à compra dos imóveis residenciais.
Acreditando que a renda deve permanecer subindo e os juros em queda,
formata-se um cenário diante do qual verifica-se a tendência de busca de
investimentos fora do mercado financeiro e o imóvel para renda
apresenta-se como uma opção de destaque.
Demanda Real e Artificial
A demanda para aquisição de
imóveis ainda é grande no segmento residencial, e no comercial pode
aumentar caso a taxa de juros continue sua tendência de queda e os
aluguéis continuem sua tendência de alta. Os imóveis comerciais
representam uma opção de investimento em um ambiente com baixa taxa de
juros. Porém, deve ser considerado que uma parcela da demanda verificada
no ciclo 2010-2011 não representa investimento de longo prazo (móveis
para renda), significando demanda artificial, emulada por especulação
sobre os preços. A velocidade de vendas dos novos lançamentos indica que
neste momento os investidores locais podem estar tomados, porque no
ciclo de alta verificado em 2010-2011 adquiriram unidades fazendo
dívidas ainda não repassadas. De uma maneira ou de outra, especuladores
sobre preços podem auxiliar topicamente o mercado, à medida que,
comprando no lançamento e vendendo no final do período de construção,
proporcionam uma espécie de liquidez para os incorporadores. Todavia,
com a velocidade de vendas decrescendo, estes estoques podem representar
entraves para o desenvolvimento do mercado.
Produtos Financeiros Imobiliários
Além dos imóveis para
investimento, têm sido (e devem continuar a ser) procurados os produtos
financeiros com lastro imobiliário. Além da garantia real eles são
vestidos com isenção tributária sobre a renda, o que os torna
competitivos (exemplos são os CRIs - certificados de recebíveis
imobiliários, os FIIs - fundos de investimento imobiliário, as LCIs -
letras de crédito imobiliário). Não só os investidores institucionais,
mas já se detectam expressivos movimentos de pessoas físicas buscando
investir nos produtos financeiros com lastro imobiliário devido às suas
vantagens tributárias, à busca por investimentos mais rentáveis (juros
mais altos) e pela sensação de que apresentam alguma proteção contra a
inflação. Este movimento é positivo para o setor porque representa uma
nova alternativa de funding.
Poupança
A caderneta de poupança tem limitações para
gerar recursos de crédito imobiliário e, a se considerar as curvas de
crescimento do crédito e dos depósitos de poupança, é um instrumento que
se esgota no médio prazo. Porém, há alternativas em análise que podem
sustentar a capacidade de suporte da demanda de crédito somente por esta
via, como, por exemplo, as mudanças na regra de destinação dos
recursos. É provável que a poupança aumente sua arrecadação caso a taxa
de juros continue sua tendência de queda.
Estoques e Volume de Lançamentos
O
mercado tem reportado estoques acima do que as empresas esperavam ter
neste momento. Observam-se casos de oferta ostensiva de descontos para
estimular a aquisição de imóveis. Se considerado o ciclo de negócio de
real estate compreendendo três a quatro anos de produção, o período de
venda às velocidades ora verificadas chega a um ano, o que é
confortável. Entretanto, o costume de liquidar lançamentos em poucos
meses coloca um certo stress nas empresas. Para a cidade de São Paulo,
ao final de 2011 observam-se estoques para menos de um ano de venda,
relativamente baixo, porém mais alto se comparado com os níveis de
estoque do ano de 2010. Neste ano de 2012 a tendência é que oferta e
demanda estejam mais equilibradas, inclusive levando em conta a
contração da oferta anunciada pelas grandes empresas. Observa-se, ainda,
que muitos estoques ocorrem em nichos específicos, não indicando uma
grande contração de demanda, mas problemas pontuais relacionados com
falta de alinhamento [ produto e região x demanda ].
Preço x Produto Adequado
Considerando o nível de
estoques existente, não é razoável admitir que os preços continuem em
uma curva de alta acima dos índices de inflação de custos do setor. De
outro lado, o crescimento de preços verificado nos últimos cinco anos
esteve acima do crescimento das rendas do mercado e essa diferença
prejudicou o atendimento da demanda. O preço dos produtos cresceu além
da capacidade de pagar das famílias - consequentemente o mercado se
desorganizou. Para reorganizar há três possibilidades: juros mais
baixos, desconto nos preços, ou ajuste dos produtos daqui para adiante.
Nos estoques é razoável admitir que para ganhar liquidez as empresas
entrem na fase de descontos. Os novos lançamentos residenciais devem
corresponder a produtos diferentes dos que estavam no mercado até o ano
de 2011, tendo em vista a necessidade de ajuste à capacidade de pagar do
público-alvo. Entretanto, como ainda há estoques, a prioridade deve ser
vender os estoques, mesmo comprometendo rentabilidade, para ser
possível entrar em um novo ciclo de mercado, com os parâmetros
reajustados.
Capacidade de Produção
As empresas revisaram seus
volumes de lançamentos para baixo em 2012, também devido a questões
relacionadas à produção (atrasos recentes, escassez de mão de obra e
preocupação adicional com produtividade). O setor busca revisar os seus
conceitos e parâmetros de produção e controle, seja para aliviar a
pressão de surpresas relacionadas com desvios de custos contra os
orçamentos, como ocorreu com a maioria das companhias e se refletiu nos
balanços de 2011, como para buscar uma contração de custos para repor
padrões aceitáveis de rentabilidade, a se considerar o ajuste mais
adequado entre os preços e os anseios e a capacidade de pagar dos
mercados alvo. No setor de real estate nos últimos cinco anos
verificou-se um substancial ganho salarial, associado a uma queda de
produtividade, como fruto da pressão de demanda, da falta de treinamento
e da terceirização como solução privilegiada de produção. Em comparação
com outros países, a produtividade no ambiente da construção civil
brasileira é muito baixa, existindo, portanto, margem para ajuste do
mercado pelo vetor dos custos.
São membros do Comitê de Mercado do NRE-Poli:
Alessandro Olzon Vedrossi, Alex Kenya Abiko, Carlos Terepins, Cláudio
Bruni, Claudio Tavares de Alencar, Daniel Citron, Eliane Monetti, Eric
Cozza, Fernando Bontorim Amato, João da Rocha Lima Jr., José Roberto
Machado, José Romeu Ferraz Neto, Marcelo Vespoli Takaoka, Mario Rocha
Neto, Pedro Cortez, Roberto Aflalo Filho, Roberto Sampaio, Sérgio
Alfredo Rosa da Silva e Walter Luiz Teixeira,
Firmam esta Nota:
Alessandro Olzon Vedrossi, Alex Kenya Abiko, Carlos Terepins, Cláudio
Bruni, Claudio Tavares de Alencar, Daniel Citron, Eliane Monetti, Eric
Cozza, Fernando Bontorim Amato, João da Rocha Lima Jr., José Roberto
Machado, José Romeu Ferraz Neto, Marcelo Vespoli Takaoka, Mario Rocha
Neto, Pedro Cortez, Roberto Aflalo Filho, Roberto Sampaio, Sérgio
Alfredo Rosa da Silva e Walter Luiz Teixeira, na sessão secretariada por
Fernanda Maria Ferreira, que se encarregou de consolidar, na redação
desta nota, o tema tal como foi debatido.
Nota do Editor:
O Núcleo de Real Estate [ NRE-POLI
] é a unidade de prestação de serviços à comunidade do Grupo de Ensino e
Pesquisa em Real Estate da Escola Politécnica da USP, orientado para a
economia e os negócios no âmbito do REAL ESTATE.
Os serviços prestados pelo NRE-POLI
são conduzidos por meio da aplicação da doutrina que nele se desenvolve
e que evolui continuadamente através dos estudos e pesquisas de seu
grupo de professores e pesquisadores em programas de pós-graduação.
Desse modo, ocorre uma eficiente transferência de tecnologia da
Universidade para o setor produtivo.
O estado da arte das pesquisas em Real
Estate no Brasil, inclusive com forte inserção internacional, é hoje
produzido na Escola Politécnica da USP.
O Núcleo de Real Estate [ NRE-POLI ] constituiu um Comitê de Mercado, formado por professores e pesquisadores do NRE e profissionais de destaque do real estate, representando seus diferentes segmentos. O Comitê de Mercado se reúne a cada bimestre, para dialogar sobre um tema relevante da economia setorial.
O NRE-POLI também edita dois outros veículos de divulgação de suas pesquisas, a Carta do NRE e a sua revista, Real Estate: Economia e Mercados. Além disso, o NRE-POLI divulga mensalmente o comportamento das ações das empresas de Real Estate por meio do Índice IRE.
No médio prazo, o NRE-POLI também irá produzir e divulgar índices de preços de mercado, primeiro para edifícios comerciais e, a seguir, para residenciais.
Índice IRE - últimos 12 meses (Clique no gráfico para ampliar)
Um outro canal de divulgação de conhecimento é a coluna mensal de real
estate da revista Construção Mercado da editora Pini que o NRE-POLI assina, por meio de seus pesquisadores e colaboradores.
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