CONSUMIDOR: VÍCIOS EXISTENTES NA ÁREA ADQUIRIDA PODE GERAR REDUÇÃO PROPORCIONAL AO VALOR DO IMÓVEL

Condomínio Clube

Da obrigação de entrega integral do empreendimento prometido e da aplicação dos direitos do consumidor ao contrato de compra e venda do imóvel. 

O “sonho da casa própria” hoje é mais realidade do que nunca. Há, das grandes às pequenas cidades, o lançamento de inúmeros empreendimentos imobiliários, que apoiados na estabilidade econômica adquirida desde a década passada, combinado com a facilidade de crédito bancário (algumas vezes fundados em políticas governamentais) tornam a casa própria (normalmente o apartamento próprio) muito próximo de ser adquirido. 

As casas ou apartamentos próprios, normalmente construídos em grandes terrenos, por força da concorrência acirrada existente no mercado mobiliário, vêem entoados não somente no tamanho e estrutura da área privada a ser vendida, mas também no que se oferece como 'acessório'. Neste sentido, tornou-se regra geral no mercado imobiliário, a construção e propaganda das benfeitorias que os futuros proprietários terão nas áreas comuns dos novos Condomínios.

Assim, o que se vende e se faz publicidade, são os chamados “condomínios clubes”, que nada mais são do que empreendimentos imobiliários que se focam não na área privativa, mas sim nas áreas comuns a serem entregues. 

Por esta razão, os condomínios novos (ou pelo menos aqueles construídos nos últimos 5/10 anos) são entregues com grande piscina (muitas vezes aquecida), quadras poliesportivas (até mesmo fechadas), playground (para bebês, crianças e adolescentes), salão de beleza, lan house, salão de jogos (adulto, adolescente e infantil), brinquedoteca, espaço gourmet, churrasqueira (as vezes com fornos de pizza), salão de festas (adulto e infantil), bosques, sauna, spa urbano, pista de skate e de cooper, dentre outras estruturas de lazer, segurança e bem estar.

O que talvez não seja dito ao consumidor, especificamente quando todo o imóvel e sua estrutura não estão “prontos” - a chamada compra na “planta” - é que ela adquire, junto com sua área privativa – apartamento/casa - também o que foi oferecido como benfeitorias das áreas comuns do condomínio. 

E neste aspecto o comprador de uma unidade neste condomínio clube, acaba sendo, em não raras oportunidades, vítima de ofensas grosseiras ao Código de Defesa do Consumidor. Vejamos: 

O sonho da casa própria fica mais próximo, quando o consumidor adquire a sua unidade em condomínios clubes que ainda estão no “chão”. Neste momento, a estrutura com as benfeitorias ofertadas são apenas meras perspectivas, propagandas, do que serão entregues - normalmente dentre os próximos 36 meses. 
O que “consumidor da planta” compra, portanto, é a idéia do que será entregue, desde a sua área privativa (apartamento ou casa) até as áreas comuns e suas estruturas de lazer, segurança e bem estar. A pergunta que se faz, seguindo este raciocínio, é qual o direito que o consumidor tem se as áreas comuns e privativas são entregues fora daquilo que foi comprado na “planta”?

É neste aspecto que o Código do Consumidor deve ser aplicado, para cada um dos moradores que adquiriram uma unidade deste condomínio. Explica-se:

O Código do Consumidor dispõe, em seu art. 2º, que consumidor é todo aquele que usa ou adquire bens e serviços como destinatário final. O art. 3º e parágrafos, do mesmo diploma legal, aponta que são fornecedores todas as pessoas que, dentre as diversas modalidades, vendem e constroem imóveis. Assim, inegável que os direitos previstos no Código do Consumidor se aplicam para regular o mercado imobiliário.
Pois bem. Estabelecida a possibilidade de aplicação do Código de Defesa Consumidor, torna-se obrigatória a observância do preceito disposto em seu art. 18, que garante ao consumidor, dentre outros direitos, o de rescindir a compra com a devolução do valor já pago ou de ter um abatimento proporcional do que já foi quitado, caso o bem entregue não esteja em acordo com o que foi propagandeado e comprado.

Como antedito, ao se comprar na “planta” (ou no chão) um apartamento ou uma casa em um futuro condomínio, se adquire não somente a área privativa do imóvel, mas também todas as estruturas de lazer, segurança e bem estar prometidas e propagandeadas, inclusive quanto à qualidade dos materiais a serem utilizados. 

Torna-se claro, portanto, que o imóvel comprado pelo valor de R$ 100.000,00, por exemplo, tem parte de seu importe calculado em razão da qualidade e dos espaços prometidos como benfeitorias do condomínio, dentre outras condições que podem tanto acrescer o valor do bem como diminuí-lo (cita-se, por exemplo, a localidade do empreendimento, seu tamanho, qualidade dos materiais usados, etc).

A conclusão que se obtém da análise da legislação do consumidor x a atual situação do mercado imobiliário é que o comprador de um imóvel “na planta”, dentro de um condomínio que ainda não foi construído e entregue, caso ele não esteja dentro daquilo que lhe foi vendido ou propagandeado, pode (e deve) optar por dentre uma das seguintes soluções: requerer a devolução do valor pago com juros e correção monetária, e sem qualquer multa por quebra de contrato OU ter reduzido o importe pago pelo imóvel na mesma proporção que o vício existente entre o que foi vendido e o que foi efetivamente entregue reduz o valor do bem.

Importante declinar que boa parte dos vícios existentes nas áreas comuns prometidas são ocultos e que somente serão percebidos posteriormente a entrega integral do empreendimento.

No mesmo sentido, ao par em que cada um dos proprietários dos imóveis autônomos têm direito de receber a devolução integral ou proporcional do valor pago pelo empreendimento, o próprio condomínio tem o direito de exigir da construtora e sua incorporadora que todo o prometido e propagandeado seja cumprido.

Autor: Dr. Danilo Felippe Matias  OAB/SP 237.235