Resumo: O presente trabalho tem por finalidade
conhecer o contrato de corretagem, especificando suas particularidades
quanto aos direitos e deveres das partes. O objetivo é discorrer sobre o
entendimento acerca do contrato de corretagem, utilizando para este
fim, a pesquisa bibliográfica. Sendo a matéria tão ampla, não há nesta
pesquisa a pretensão de esgotar o assunto.
I - Introdução
Nas transações imobiliárias é muito comum a utilização de corretores
visando buscar no mercado o melhor negócio, dentro dos padrões pessoais
de cada negociante. O corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor
do imóvel, o qual o incumbe na obrigação de achar no mercado o melhor
comprador do bem objeto da venda, como também pelo futuro adquirente
que busca auxílio do profissional para encontrar o imóvel que deseja
comprar, dentro de suas condições. Assim, é de suma importância o
estudo do Contrato de Corretagem, o qual tem de um lado o corretor e do
outro o vendedor ou o comprador, o qual leva a denominação de
Comitente.
Este estudo se dedica ao exame do contrato de corretagem ou mediação.
Além disso, trata também de temas introdutórios e necessários à
compreensão das nuances peculiares a esta espécie de contrato, como: a
definição, os requisitos de validade, a natureza jurídica, o objeto, as
categorias possíveis de corretores, as espécies de remuneração e a
distinção entre a corretagem e outros institutos jurídicos parecidos.
O instituto da corretagem não foi considerado pelo Código Civil de
1.916, entretanto, o Código Civil de 2002, em seus artigos 722 e 729
passa a disciplinar o Contrato de Corretagem, abrangendo todas as
modalidades de corretagem, deixando para o Código Comercial e para as
leis específicas a regulamentação da profissão de Corretor.
II - Conceito
A definição do contrato de corretagem é estabelecida no artigo 722 do
Novo Código Civil. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa,
independentemente de mandato, de prestação de serviços ou outra relação
de dependência, obriga-se a obter para outra um ou mais negócios,
conforme instruções recebidas.
Trata-se de um contrato, que define uma obrigação de fazer (obter um
ou mais negócios) para outrem, de acordo com as instruções recebidas
anteriormente e mediante o pagamento de uma remuneração. Diniz (2002)
acrescenta a esta noção a necessidade de que o corretor atue com
imparcialidade e que forneça as informações necessárias para a
celebração do contrato principal.
O contrato de corretagem é tratado no Código Civil de 2002, como
típico e
nominado, em
capítulo próprio, pois não se confunde dadas as suas características,
com o mandato, a prestação de serviços, a comissão ou qualquer outro
contrato que estabeleça vínculo de subordinação.
Segundo entendimento do eminente doutrinador Venosa (2005) a mediação
apresenta, conteúdo maior do que a corretagem, tanto que pode ser
considerado instituto mais amplo, pois pode ocorrer mediação em outros
institutos jurídicos sem que exista a corretagem. Daí porque não se
pode afirmar que exista perfeita sinonímia nos termos
mediação e
corretagem.
No mesmo sentido, Diniz (2005) diferencia estes dois tipos de contratos, sustentando que:
“o contrato de mediação é, na verdade, aquele em que o mediador,
com imparcialidade, por não estar vinculado àqueles que pretendem
efetivar entre si contrato futuro, coloca-os em contato, aproximando-os,
esclarecendo dúvidas que, porventura, tenham e prestando-lhes as
devidas informações, tendo direita a uma remuneração, a título de
indenização pelo resultado. É alheio ao contrato firmado por meio da
atividade do mediador.”
O instituto da corretagem cuida de intervenção em negócio alheio. Não
se esgota, contudo, exclusivamente na corretagem essa possibilidade de
intervenção, que também pode ocorrer no mandato, na comissão, na
representação comercial, entre outros. No entanto, esses negócios não
se confundem entre si nem com a corretagem ou mediação, na qual ocorre a
intermediação por excelência. Há entendimento, como o de Pontes de
Miranda (1984), que afasta a coincidência de compreensão de conceitos
entre corretagem e mediação. Para ele, a mediação situa-se em plano
inferior à corretagem, para a qual sempre se exigira matrícula e
inscrição profissional. Todavia, não é posição que prevalece, pois os
conceitos evidentemente coexistem, independentemente da qualificação
profissional de quem intermedeia, seja profissional regular para a
função ou não.
O artigo 729 do novo diploma ressalva expressamente as normas da
legislação especial. A legislação especial é incumbida de tecer normas
mais minudentes a respeito da matéria, ficando reservado ao Código
Civil o estabelecimento de preceitos genéricos. Em face do regramento
do mencionado contrato no novo Código como contrato típico, a
legislação especial tem aplicação subsidiária ou complementar.
Os requisitos de validade essenciais ao contrato de corretagem seguem
a disciplina geral de qualquer negócio jurídico, para o qual é
necessário: agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou
determinável e forma prescrita ou não defesa em lei; nos termos do
artigo 104, incisos I a III do Novo Código Civil.
Por outro lado, de acordo com Diniz (2005), o regime civil da
corretagem baseia-se no princípio da autonomia da vontade, de modo que
as relações entre comitente e corretor permitirão convenções contrárias
às normas, que, em grande parte, têm caráter supletivo.
Destarte, consoante entendimento:
“qualquer pessoa civilmente capaz pode praticar a corretagem
livre, ficando eventualmente sujeita a punições administrativas, salvo
se a lei cominar com nulidade o ato, suprimindo a legitimidade para
mediar a quem não seja corretor profissional regular. Tal fato, porém,
não atinge a idoneidade das obrigações assumidas pelo comitente, ainda
que responsável nos termos do injusto enriquecimento.” (VENOSA, 2005)
Toda atividade lícita admite a mediação. O objeto ilícito ou
imoral evidentemente a inibe como em qualquer outro negócio jurídico.
Desse modo, não serão admitidos efeitos jurídicos a corretagem que
tenha por objeto contrabando, por exemplo. O objeto da mediação não é
uma conduta propriamente dita, mas o resultado de um serviço. Na
corretagem, existe uma obrigação de resultado. Sem este não há direito à
remuneração. Nesse sentido, disciplina o corrente Código Civil no
artigo 725:
“A remuneração é devida ao correto, uma vez que tenha
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que
este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”
O que se tem em vista nesse contrato é a aproximação ou resultado
útil, tanto que a remuneração será devida na hipótese de arrependimento
injustificado das partes e quando estas realizam o negócio
diretamente, após a atividade útil do corretor. Nesse diapasão,
entende-se que a remuneração do corretor não pode ficar subordinada à
escritura definitiva. O principal aspecto a ser ressaltado é a
obrigação do corretor em aproximar diferentes pessoas através de sua
intermediação na busca comum e convergente para a celebração de um
contato entre ambas em relação de causa e efeito.
Especificamente cuidando da obrigação principal do corretor em
aproximar tais pessoas, trata-se de obrigação de fazer, que será
desempenhada, por exemplo, verificando a idoneidade do terceiro
interessado que traz à negociação, informando as condições de
celebração do negócio principal, buscando a conciliação dos interesses
eventualmente conflitantes e aconselhando a conclusão do negócio
almejado.
Diniz (2002) explica que, trata-se de obrigação de fazer, que se
desenvolve mediante esforços empregados para a convergência de
interesses opostos ou mesmo coincidentes de outras pessoas. Assim, não
terá culpa se o acordo obtido malograr, fazendo jus à remuneração que
lhe é devida.
Diante do tema, assim decidiu o Pretório Excelso Supremo Tribunal Federal:
“É inconfundível o contrato de mediação com aquele que visa
proporcionar. Destarte, ainda que rescindido ou desfeito o último, razão
inexiste para a devolução da percentagem recebida.” (RE 83.974-RJ; 2º Turma).
Além da obrigação de fazer, a aproximação efetiva entre distintas
pessoas que têm intenção de celebrar determinado contrato, inclusive
com o trabalho de aconselhamento inerente à possibilidade de concreção
do negócio principal no bojo da intermediação. O objeto do trabalho
levado a cabo pelo corretor deve conduzir necessariamente ao resultado
do seu serviço. Daí porque se diz que se trata de uma obrigação de
resultado. Esta obrigação de resultado assumida pelo corretor se
sujeita, por óbvio, à utilidade de seu serviço de aproximação, ou seja,
o resultado alcançado deve necessariamente ser útil a quem lhe
contratou. Esta utilidade se verifica com a convergência de vontades
entre comprador e vendedor.
O corretor vende o resultado útil do seu trabalho, de modo que se seu
labor tornar-se inútil não haverá que se falar em remuneração, pois
receberá a comissão não em virtude do serviço prestado, mas em razão do
resultado obtido. Uma vez alcançado o resultado útil de efetiva
aproximação entre as partes, com a convergência de vontade entre ambas
de que é possível celebrar o negócio principal almejado, então
posterior arrependimento injustificado de qualquer uma delas não
contamina o trabalho do corretor, pleno e satisfatoriamente realizado. O
mesmo ocorre quando as partes passam – a partir da aproximação útil
realizada pelo corretor – a negociar diretamente sem a interferência e
colaboração dele.
O contrato de corretagem distingue-se da simples prestação de
serviços cujo objeto é conhecido e não aleatório. Não se confunde com a
empreitada, porque nesta o objetivo é a entrega da obra. Ainda, não se
confunde com o mandato, porque o corretor não representa o comitente.
Apesar de também assimilar aspectos da comissão mercantil, com ela não
se confunde, porque o comissário contrata em seu próprio nome, enquanto
o corretor limita-se a aproximar as partes.
III- Natureza Jurídica
A primeira característica jurídica do contrato de corretagem é a
bilateralidade, porque geram obrigações para ambos os contratantes,
isto é, por gerar obrigações ao corretor e ao comitente. O corretor
deverá executar certo encargo, e o comitente, remunerá-lo. Tem natureza
acessória, pois sua existência está ligada a um outro contrato, que
deverá ser concluído, ou seja, porque serve de instrumento para
conclusão de outro negócio. Trata-se de contrato preparatório.
Em resumo, o contrato de corretagem é acessório porque sua própria
existência aponta no sentido da celebração de um outro contrato, a ser
firmado posteriormente pelo comitente (que contratou inicialmente com o
corretor) e pelo terceiro interessado (que foi identificado e
efetivamente aproximado pelo corretor ao comitente).
No entanto, Tepedino (2004) versa que o atributo da acessoriedade
atribuída à corretagem, não parece condizente com a essência do
contrato em referência. Afirma que, embora a função econômica da
corretagem se vincule ao contrato que o corretor pretende promover, a
corretagem subsiste, em sua função sócio-jurídica, mesmo que o negócio
almejado não se conclua. Aquele não depende deste, portanto, para
existir.
Outra característica do contrato de corretagem é a onerosidade. Posto
que no adimplemento do contrato de mediação haja ônus, vantagem e
benefícios patrimoniais recíprocos. Todavia, é possível que o corretor
não faça jus a remuneração, por variados motivos, que o comitente (ou o
outro contratante) se arrependa e decida não mais celebrar o negócio
principal anteriormente avençado, ou mesmo que ambos (corretor e
comitente) não recebam nenhuma vantagem ou benefício econômico, apesar
do esforço empreendido por ambos.
A corretagem é ainda considerada contrato aleatório, porque o
corretor assume o risco do insucesso da aproximação. Pode, no entanto,
haver comutatividade ou equivalência das prestações em determinadas
corretagens feitas à base de negócios rotineiros, com efeitos
mercantis, e nas praticadas por servidores públicos, como, por exemplo,
por corretores de navios.
A eventual obrigação do proprietário do bem a ser vendido de
remunerar o corretor submeter-se-á a uma condição suspensiva, que
consistirá na obtenção da vontade para realização do contrato
pretendido, não tendo, portanto, o dever de se servir da mediação nem
de utilizar a ocasião apresentada pelo corretor. Assim sendo, o corretor
suportará o risco da não-produção daquele resultado, que apenas
parcialmente está em suas mãos; visto que sua realização dependerá de
outras circunstâncias, dentre elas a declaração de vontade da pessoa
que está obrigada a pagar-lhe comissão. É também consensual, porque
depende unicamente do consentimento das partes, sem outro procedimento.
Como contrato consensual que é, não exige observância do requisito
formal. Basta o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio. Mas
é necessário que exista, isto é, que o corretor seja encarregado de
agenciar o negócio. Se o dono deste anuncia diretamente a aceitação de
oferta, não está obrigado a pagar comissão a quem quer que se lhe
apresente como agenciador espontâneo, ou acompanhando candidato, ainda
que com este se faça o negócio, porque a comissão é devida em razão do
contrato, e este não existindo é indevida. E, como qualquer outro, sua
perfeição exige como pressuposto essencial o acordo de vontades, e não a
atuação, unilateral e não encomendada, por parte de uma pessoa que se
arrogue na qualidade de corretor ou agenciador. Se faltar o mútuo
consenso, não há contrato de corretagem, portanto, nenhuma comissão
pode ser reclamada. A regra geral é não depender de forma, podendo ser
verbal ou escrito, tendo a característica de não solene.
Ressalva Coltro (1995) que, a informalidade permite a concretização
do contrato de mediação por meios diversos, como, por exemplo,
entendimento verbal direto entre comitente e corretor, telefone,
correspondência escrita, computador, fax e outras formas de
comunicação.
IV - Dos Corretores
O corretor tem a função de aproximar pessoas que pretendem contratar,
e deverá aconselhar a conclusão do negócio, informando as condições de
sua celebração, a fim de conciliar os interesses. Para o ilustre
jurista Gomes (2003), a atividade do corretor consiste em aproximar
pessoas que desejam contratar, pondo-as em contato. Ainda, mister se
faz citar as lições do doutrinador Monteiro (2003)
que diz que:
“o
corretor desenvolve um trabalho de intermediação, pondo o outro
contratante em contato com pessoas que se interessam em celebrar algum
contrato.” Monteiro (2003) explica em sua obra que a corretagem pode ser
livre ou
oficial.
Os Corretores Oficiais são aqueles que gozam de prerrogativas de fé
pública inerente ao ofício disciplinado por lei, entre eles podemos
citar como exemplo os corretores de operações de câmbio, os de navio,
de mercadorias, de seguros, de valores em bolsa, entre outros. Já os
Corretores Livres são aqueles que exercem o ofício de intermediadores
continuadamente, porém, sem nenhuma designação oficial. Encontramos
nessa categoria os corretores de espetáculos públicos, de atletas
profissionais, de automóveis, de obras de arte, de móveis, entre outros.
Venosa (2005) agrega outra classificação quanto às categorias. Sustenta o autor que, a corretagem pode ser tanto
profissional como
ocasional.
Para que seja considerada corretagem, a intermediação deve ser a
atividade preponderante no contrato e na respectiva conduta contratual
das partes.
A profissão de corretor de imóveis, por exemplo, é disciplinada pela
Lei 6.530/78, regulamentada pelo Decreto 81.871/78. De acordo com o
artigo 1º do Regulamento, o exercício da profissão de corretor de
imóveis, no território nacional, somente é deferido ao possuidor de
título técnico em transações imobiliárias, inscrito no Conselho
Regional de Corretores de Imóveis (Creci) da jurisdição. O exercício
também é autorizado às pessoas jurídicas, e o atendimento aos
interessados sempre será feito por corretor regularmente inscrito.
O ilustre Tepedino (2004) propõe a análise de tormentosa divergência
relacionada à necessidade de registro profissional do corretor como
requisito de exigibilidade do contrato. Esclarece, no entanto, que o
tema, em verdade, refere-se à consensualidade (absoluta) do contrato e,
por isso mesmo, não pode deixar de merecer do intérprete tratamento
que dispense o registro, ao menos no que concerne à cobrança da
corretagem, desde eu esta tenha sido ajustada entre as partes e
efetivamente levada a cabo.
De acordo com o entendimento do professor, é que as exigências de
regularidade profissional, conquanto louváveis no intuito de proteção
do consumidor, não podem inibir a cobrança da remuneração, decorrente
da natureza consensual do contrato, desde que os serviços do corretor
hajam sido efetivamente realizados.
V - Obrigações do Corretor
O civilista Pereira (2007) esclarece que as obrigações do corretor
giram em torno da aproximação e da mediação das partes com vistas à
realização de negócios, e podem ser expressamente estipuladas pelo
decorrer da lei ou dos usos e costumes. Em princípio, cabe-lhe envidar
esforços e dedicar sua atividade na angariação do negócio ou do
contrato, a que visa o comitente, podendo investigar, anunciar, etc.
Quanto às inovações do Novo Código Civil referente às obrigações do
Corretor, é necessário trazer em foco o disposto no artigo 723:
“O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e
prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob
pena de responder por perdas e danos; prestar ao cliente todos os
esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou
risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir
nos resultados da incumbência.”
Assim, o Corretor tem como dever:
- Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato, ou
seja, a mediação do negócio, devendo agir sem que propicie a realização
de contratos nulos e anuláveis;
- Prestar todas as informações sobre o andamento dos negócios,
sempre de forma espontânea, visto que faz parte das suas atribuições de
intermediador de negócios;
- Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança ou risco do
negócio, as alterações de valores, e demais fatores que possam influir
no resultado da realização do negócio, sob pena de que se não o fizer,
de responder por perdas e danos causados em razão da omissão de algum
fator que estava ao seu alcance.
Alves (2002)
expõe que são descritas pelo
dispositivo as obrigações inerentes ao contrato de mediação. A primeira
delas diz sobre o dever de o corretor atuar com aplicação e presteza,
segundo reclamam o negócio e o interesse do cliente, fornecendo-lhes,
nesses fins, por sua iniciativa e empreendimento, as informações sobre
as tratativas eventualmente existentes e a desenvoltura da mediação, a
ensejar o êxito esperado. A segunda, também essencial ao desempenho,
tem por escopo o resguardo do negócio, quanto aos riscos e segurança
dele, devendo o corretor de tudo fazer ciente o comitente,
transmitindo-lhe todos os esclarecimentos que lhe seja possível prestar.
Tais obrigações gravitam em torno da obrigação principal, que é
promover a aproximação com a efetiva convergência de vontades entre o
terceiro interessado e o comitente que lhe contratou. É necessário que o
corretor preste as informações básicas a respeito do negócio que se
pretende realizar, diligencie para esclarecer as dúvidas que cada uma
das partes possa vir a ter em relação à outra, atue com presteza,
seriedade e ética na sua função.
Segundo Venosa (2005) o dispositivo sintetiza o dever de lealdade do
corretor em relação ao comitente. Na verdade, a lei sintetiza que
existe um dever de lealdade do corretor para com o dono do negócio ou
comitente que o contrata. Afastando-se dessa lealdade, a
responsabilidade do corretor decola do dever de indenizar até a
transgressão de normas criminais. A posição do corretor, em virtude do
sensível papel social que desempenha no mundo negocial, exige
permanente clareza e transparência de conduta. Esse sentido ético deve
estar presente em qualquer ramo a que se dedique a corretagem.
Relembrando o objeto do contrato de corretagem, dentre as obrigações
do corretor emerge a essencial ou principal, qual seja, constitui-se na
obtenção da convergência de vontades com vistas ao negócio. Cumpre com
o dever contratual o corretor que apresenta ao vendedor um comprador
definitivamente disposto a celebrar o contrato pretendido pelo vendedor
nas condições por este estabelecidas.
Consoante explanação de Tepedino (2004), daqui decorre o equívoco
tanto de quem acredita que o corretor só se desincumbe de seu dever
contratual com a celebração efetiva do contrato; quanto de quem vê na
simples apresentação do comprador ao vendedor o conteúdo da prestação
devida pelo corretor. Para que o corretor desempenhe o seu papel no
âmbito do trabalho desenvolvido em função do contrato de corretagem, é
necessário que ele aproxime o terceiro interessado ao comitente de modo a
lhe proporcionar um resultado útil (convergência efetiva de vontades).
Não basta a simples aproximação, sem o estabelecimento de qualquer
vínculo entre o terceiro interessado e o comitente. De igual maneira,
não é necessário que o negócio principal seja efetivamente realizado,
vez que pode ser obstaculizado mediante o arrependimento de uma das
partes ou mesmo de ambas. Neste caso, o trabalho do corretor poderá ter
sido realizado com sucesso – e, portanto, ele fará jus à remuneração –
embora o contrato versando sobre o negócio principal não venha a ser
efetivamente celebrado.
O mediador terá direito a uma compensação condicional, que dependerá
da execução da obrigação de resultado. Isto porque na mediação o
serviço é prometido como meio para a consecução de certa utilidade. O
proprietário do bem a ser vendido, por exemplo, ao contratar o
corretor, não objetiva o serviço por ele prestado, mas o resultado
útil, que é a obtenção da vontade do contratante para a conclusão do
negócio. Logo, apenas quando se verifica tal utilidade é que o corretor
terá direito à remuneração. O serviço do mediador apenas traduzirá
valor econômico quando resultar no acordo para a efetivação do
contrato, que constitui a finalidade do seu trabalho. Vale salientar
ainda que, a obrigação de resultado útil tem sido atenuada, desde que
mais razoável e justa se afigura a posição intermediária, segundo a
qual é devida ao corretor a comissão se, após a aproximação, já com a
venda acertada, o negócio não se perfaz por desistência.
VI - Direitos do Corretor
Um dos direitos do Corretor é a remuneração que se refere à
contrapartida devida pelo comitente ao corretor, depois de realizado o
seu trabalho com o resultado útil. Designa-se comissão ou corretagem e
pode ser fixa e/ou variável. Geralmente, é ajustada em dinheiro, mas
pode ser fixada em espécie. A obrigação fundamental do comitente é
pagar a comissão, na forma estipulada, ou segundo o que determina a lei
ou os costumes. Não depende ela do recebimento integral do preço, ou da
execução do contrato. É devida, portanto, desde que se considere este
ajustado. Basta a assinatura do instrumento preliminar, ou da tradição
do arras. Frequentemente cobra-se uma quantia a título de sinal ou de
entrada, suficiente a cobrir aquela comissão. O pagamento faz-se,
normalmente, em dinheiro, entretanto, nada obsta a que seja em espécie
diferente, desde que as partes o convencionem.
A comissão, afora o caso de vigorar quantia determinada, é fixada sob
modalidade percentual, computada sobre o valor do contrato agenciado,
ou sobre a vantagem ou proveito do comitente. Na corretagem livre,
prevalece o ajuste, ou, na sua falta, o costume.
São espécies de remuneração:
- Fixa: se o seu quantum foi estipulado numa importância certa,
seja qual for o sucesso obtido, independentemente do valor do negócio;
- Variável: conforme o preço alcançado. Sendo então, proporcional
ao valor da transação conseguida, respeitando-se, porém, o limite
mínimo;
- Mista: se fixar uma porcentagem certa até o desejado pelo
comitente, estabelecendo-se que o que exceder esse limite seja do
corretor, em sua totalidade, ou de ambos, em sociedade.
VII - Requisitos Legais que Ensejam o Direito à Remuneração
Como regra, o corretor fará jus à sua comissão caso tenha aproximado
as partes e estas tenham efetivado o contrato, conforme dispõe o artigo
725 do Código Civil. Vale frisar que mesmo se as condições do negócio
foram posteriormente alteradas, o corretor terá direito à sua
remuneração, visto que exerceu sua principal obrigação e atingiu o
resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, a aproximação dos
interessados para a realização do negócio.
A remuneração também será devida quando, aproximadas as partes, o
negócio não se implementar em razão do arrependimento dos interessados,
conforme versa a segunda parte do artigo 725 do Código Civil. Embora o
direito de recebimento da comissão pela corretagem se dê com o
resultado útil do trabalho desenvolvido pelo corretor, através da
aproximação efetiva de terceiro interessado na conclusão do negócio com o
comitente, há entendimento jurisprudencial que aponta no sentido de
que o resultado útil do trabalho se concretiza somente com a efetiva
realização do contrato principal. Entretanto, tal posição não encontra
respaldo no artigo 725 do CC, conforme citado alhures.
Para que a remuneração do corretor seja devida, basta que haja o
acordo mútuo com a efetiva convergência de vontades no sentido da
conclusão do negócio principal. A prova de que efetivamente houve tal
acordo mútuo no sentido de concretizar o negócio principal pode ser
feito também pela prova testemunhal. Ao contrário, caso o corretor não
prove sua efetiva intermediação na aproximação útil do terceiro
interessado com o comitente, então não fará jus à remuneração. A
doutrina e a jurisprudência consagraram o entendimento de ser a
remuneração devida ao mediador, desde que tenha este logrado obter o
acordo de vontades, pouco importando que o negócio não venha a
efetivar-se.
O professor Tepedino (2004) pontua a controvérsia gerada em torno da
solução da questão referente ao cabimento ou não da remuneração na
hipótese do contrato de compra e venda não concluído. Uma vez
estremados os dois negócios jurídicos, o de corretagem – cuja função
jurídica consiste na aproximação útil das partes – e o de compra e
venda, que a ele se segue e que com ele não se confunde, não há como
fazer depender a remuneração do primeiro à conclusão do segundo negócio
jurídico. Embora aparentemente mais justo este entendimento, a solução
deverá ser buscada à luz do caso concreto. Entretanto, há uma
tendência jurisprudencial, sobretudo no STJ, de que a comissão é devida
ao corretor somente com a efetiva conclusão do negócio principal, ou
seja, a partir do momento em que o terceiro interessado e o comitente
firmem o contrato respectivo. A justificativa é que o trabalho
desempenhado pelo corretor é de resultado e firma-se no risco inerente
ao seu negócio de corretagem e intermediação.
Urge ressaltar, que iniciado e concluído o negócio entre as partes, o
corretor não fará jus à comissão, porém, caso o contrato de mediação
tenha expressado a cláusula de exclusividade, a remuneração será
devida, de acordo com o disposto no artigo 726 do CC. Todavia, se
comprovada a inércia ou ociosidade do corretor que tiver exclusividade,
este não terá direito à comissão. Obviamente, o corretor deve laborar
no sentido da conclusão do negócio principal.
Em eventual hipótese de lide judicial, incumbirá ao corretor provar
em juízo a alegação de que efetivamente trabalhou e conseguiu levar ao
comitente um terceiro interessado em condições concretas de efetivar o
negócio principal. Alves (2002) ressalta, no entanto, que o
posicionamento do STJ, a respeito do direito a eventual remuneração
pelo corretor, aponta no sentido de que somente se concretiza com a
efetiva realização do contrato versando sobre o negócio principal. A
justificativa é o risco, inerente à atividade do corretor.
Nos casos de contrato de mediação sem prazo determinado, se o comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar
a posteriori
em virtude da mediação do corretor, a comissão lhe será devida (Artigo
727, CC). A mesma solução é adotada pelo artigo em tela, nos casos de
contrato de corretagem com tempo determinado, em que o negócio se
realizou após o término do prazo, em virtude dos trabalhos exercidos
pelo corretor.
Tratando-se da segunda situação, que se refere ao prazo estipulado
para que o corretor leve terceiro interessado ao comitente, cabe
ressaltar que será devida a remuneração do corretor sempre que o
negócio for concluído em virtude da aproximação promovida pelo
corretor, ainda que posteriormente ao prazo estipulado ou depois dele
se desligar da negociação.
O artigo 728 dispõe que:
“Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor,
a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em
contrário.”
Caso o corretor tenha sido socorrido por terceiro colaborador,
então a remuneração a ele devida será proporcional ao esforço
empreendido no sentido da efetiva aproximação. Quanto à cláusula de
exclusividade no contrato de corretagem, entendemos que tem como
objetivo dar ao corretor o direito de perceber a integralidade da
remuneração ajustada. Venosa (2005) destaca que como hipótese que pode
gerar direito à remuneração é a situação de intermediário que tenha
atuado sem que qualquer das partes tenha autorizado de forma expressa,
mas que tivesse sua atuação tolerada e admitida tacitamente pelos
interessados.
Ainda, segundo afirma o doutrinador Gomes (2003), o corretor perderá o
direito à remuneração se o contrato for nulo, e a anulabilidade
somente seria oponível ao corretor se a causa fosse de seu
conhecimento. Ademais, as despesas realizadas na busca do terceiro
interessado para a celebração do negócio principal não devem ser
ressarcidas ao corretor pelo comitente, seja na hipótese de sucesso (em
que o valor pago deve cobrir tais gastos), seja ainda com mais razão na
hipótese em que a contratação resta frustrada (os esforços envidados
pelo corretor são por sua conta e risco).
VIII - Aperfeiçoamento do Contrato de Corretagem
Na corretagem, um agente comete a outrem a obtenção de um
resultado útil
de certo negócio. Desta maneira, a conduta esperada é no sentido de
que o corretor faça aproximação entre um terceiro e o comitente. Sucede,
portanto, que a mediação é exaurida com a conclusão do negócio entre
estes, graças à atividade do corretor.
Quando discutimos a retribuição a que o corretor faz juz, importante é
exatamente fixar que a conclusão do negócio tenha decorrido exclusiva
ou proeminentemente dessa aproximação, explica o civilista Venosa
(2005).
Insta destacar, novamente, que o corretor, contudo, não se
responsabiliza pela conclusão do negócio. É que, sua participação
termina com o resultado útil, ou seja, a aproximação eficaz do terceiro
que conclui o negócio com o comitente. Nery (2003) anota que, incumbe
ao vendedor o pagamento da corretagem se de forma inequívoca outro meio
não foi avençado.
É plenamente admissível a liberdade de forma na celebração do
contrato de corretagem. Tepedino (2004) explica que, não requer a
corretagem formalidade especial, prevalecendo o princípio da liberdade
de formas. Para se provar o contrato, admite-se em princípio qualquer
meio de prova, ainda que somente a testemunhal (art. 107, CC).
Em sentido contrário, Azevedo (2004) sustenta que, o serviço de
corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio
imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência.
Celebrado entre vendedor e comprador recibo de sinal e princípio de
pagamento, com cláusula vedatória de arrependimento, tem-se que,
naquele momento, no que toca aos serviços de intermediação prestados
pela empresa corretora, o negócio terminou, sendo devida a comissão
respectiva, que não pode ser afastada ao argumento de que o comprador, a
quem fora atribuído o ônus da corretagem, desistira da aquisição,
celebrando distrato com o vendedor, que a aceitou.
Quanto mais longe chegar essa fase de celebração do contrato versando
sobre o negócio principal, mais visível será a caracterização da
efetiva intermediação ou colaboração do corretor.
Em linhas gerais, distintas fases de negociação podem ser destacadas, nas quais o corretor:
- efetivamente não participou ou não colaborou na aproximação do
terceiro interessado ao comitente, vez que se tratavam de pessoas
conhecidas e que resolveram celebrar o negócio principal através de
tratativas diretas entre ambos;
- participou ou colaborou simplesmente na busca da aproximação
entre um terceiro interessado e o comitente, sem diligenciar qualquer
providência no sentido de remover os possíveis obstáculos que podem
surgir durante a negociação entre ambos no que tange à celebração do
negócio principal;
- além de promover a aproximação entre o terceiro interessado e o
comitente, ainda logrou deixar clara a convergência de vontades no
sentido da realização do negócio principal a ser celebrado entre ambos;
- efetivamente colaborou para a realização do negócio principal,
celebrado entre o terceiro interessado e o comitente, inclusive
assistindo a ambos até o momento da assinatura deste contrato;
- apesar disso tudo, pouco antes, no momento, ou depois, da
assinatura do contrato principal, ele é desfeito por qualquer motivo
referente ao arrependimento de qualquer uma das partes ou de ambas.
Nas duas primeiras hipóteses, resta evidenciada a inércia,
negligência ou insuficiência na atuação desempenhada pelo corretor, vez
que efetivamente não conseguiu levar o seu trabalho até o resultado
útil desejado pelo comitente quando da sua contratação. Ao contrário,
nas demais hipóteses, ficam evidenciadas a diligência com a qual buscou
a necessária convergência de vontades para a celebração do negócio
principal, atendendo plenamente à tarefa que lhe foi incumbida pelo
comitente quando lhe contratou, ainda que o negócio principal não venha
a ser celebrado por arrependimento de qualquer uma das partes ou de
ambas.
Diante de tais situações, pode-se dizer que, nas hipóteses I e II, o
contrato de corretagem não se aperfeiçoou, ou seja, não atingiu o
resultado útil esperado, e por isso, não foi cumprido, vez que o
trabalho do corretor se mostrou negligente ou insuficiente. Nas
hipóteses III, IV e V, o contrato de corretagem se aperfeiçoou, isto é,
foi concretizado ou cumprido plenamente.
Finalizando, nas duas primeiras hipóteses, o corretor não fará jus à
remuneração, enquanto que nas demais, ele fará jus à remuneração em
razão da extinção do contrato de corretagem com o fiel cumprimento do
trabalho que lhe foi designado.
IX - Consumação da Mediação
A mediação se consuma no momento do acordo de vontades ou da formação
do vínculo jurídico entre as pessoas aproximadas pelo resultado útil
do serviço prestado pelo corretor.
Estes são os dois momentos exatos que podem ser tomados para os fins da consumação da mediação realizada pelo corretor:
- ele conduz à convergência ou ao acordo de vontades entre o
terceiro interessado e o comitente no sentido da efetiva celebração do
contrato versando sobre o negócio principal;
- quando da formação de qualquer vínculo jurídico que manifeste a
inequívoca intenção de ambos na celebração do negócio principal.
Em qualquer um dos casos, o resultado útil do trabalho desenvolvido
pelo corretor será verificado e traduzirá valor econômico para o
comitente que lhe contratou.
X - Corretagem X Prestação de Serviço/Mandato/Comissão Mercantil/Comissão Civil
A corretagem distingue-se de outras figuras conhecidas no direito,
como a prestação de serviço, o mandato, a comissão mercantil, a
comissão civil e a agência e distribuição. Em relação à primeira figura
mencionada, distingue-se da simples prestação de serviços cujo objeto é
conhecido e não aleatório. Em relação ao mandato, não se confunde
porque o corretor não representa o comitente. Quanto à comissão
mercantil, a corretagem distingue-se porque o comissário contrata em seu
próprio nome, enquanto o corretor limita-se a aproximar as partes.
O contrato de corretagem ou mediação distingue-se também do contrato
de comissão previsto no artigo 693 do Novo Código Civil. Neste
contrato, obriga-se o comissionário a vender ou comprar bens em seu
próprio nome, posto que por conta de outrem, designado como comitente,
em troca de certa remuneração. A comissão é mandato sem representação.
Trata-se de “representação imperfeita”.
Em suma, o contrato de corretagem ou mediação não se confunde com a
prestação de serviços, o mandato, a comissão ou outro contrato em que
haja vínculo de subordinação ou de dependência. Igualmente, não se
confunde com a empreitada, porque nesta o objetivo é a entrega da obra.
O contrato de corretagem também se distingue do contrato de agência e
distribuição, previsto no Novo Código Civil. O artigo 710, que define
este tipo de contrato, estabelece que, pelo contrato de agência, uma
pessoa assume, em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a
obrigação de promover, à conta de outra, mediante retribuição, a
realização de certos negócios, em zona determinada, caracterizando-se a
distribuição quando o agente tiver à sua disposição a coisa a ser
negociada.
Uma diferença básica se refere à obrigação assumida em cada um destes
contratos. Enquanto a corretagem trata da obtenção de um ou mais
negócios para o comitente, a agência se refere à promoção da realização
de certos negócios, que corre à conta do representado. Ainda, enquanto
a obrigação do corretor na mediação se encerra com a celebração do
contrato, versando sobre o negócio principal, o agente funciona como
intermediário do representado na promoção de seus próprios negócios
(gestão).
XI - Extinção do Contrato de Corretagem
A corretagem ou mediação extingue-se pela:
- Conclusão do negócio, pois, neste instante
termina a função do corretor. Entretanto, se o negócio não se realizar
porque uma das partes de arrependeu, haverá mediação, pois o corretor
não é responsável pela consumação do negócio. Executado estará o
contrato de corretagem se houve aproximação útil de pessoas por
intermédio do corretor;
- Expiração do prazo, se a corretagem foi estipulada por tempo determinado, sem que o corretor tenha encontrado comprador;
- Distrato;
- Impossibilidade de sua realização devido a força maior ou caso fortuito;
- Nulidade do negócio;
- Renúncia do corretor;
- Revogação;
- Morte do corretor ou do comitente;
- Incapacidade do corretor;
- Falência.
XII - Conclusão
Será através do Contrato de Corretagem, que o corretor assume a
obrigação de aproximar pessoas que pretendem contratar, devendo
aconselhar na conclusão do negócio, informando quais são as condições
de sua celebração.
Há linhas tênues na definição de diversos aspectos que contornam o
contrato de corretagem, especialmente no que se refere ao seu
aperfeiçoamento, quando se consuma, quando a remuneração é devida ou
não ao corretor, etc.
Estas questões surgem como decorrência da própria natureza do
contrato; consensual e com inteira liberdade de forma, já que o Novo
Código Civil não previu qualquer forma especial para sua celebração.
Neste sentido, o contrato de corretagem ou mediação, tratado como
termos sinônimos no Código, pode ser celebrado até verbalmente, como de
fato geralmente ocorre. Daí resulta nos diversos problemas acerca da
sua efetiva concretização ou não, hipótese que sempre deverá ser
analisada caso a caso.
O corretor assumirá as obrigações trazidas pelo Novo Código Civil que
em seu artigo 723 dispõe que, é obrigado a executar a mediação com a
diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios;
deve ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao
cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca
da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais
que possa influir nos resultados da incumbência.
Em virtude das obrigações assumidas e dos serviços prestados, pelos
quais coloca em relação duas ou mais pessoas que desejam contratar, o
corretor fará jus a uma remuneração. A regra geral é de que a
remuneração sempre será devida ao corretor se houver o resultado útil
do seu trabalho junto à realização do negócio principal, que se
verifica com a efetiva convergência de vontades entre o terceiro
interessado apresentado à oportunidade de negócio pelo corretor e o
comitente que o contratou. Diante de situações intermediárias, é
necessário se debruçar sobre as especificidades de cada caso concreto e
solucioná-los da maneira mais justa e equilibrada possível. Somente
assim, uma das partes não estará se locupletando indevidamente e a
remuneração pelo trabalho desenvolvido estará assegurada com justiça.
O bom senso das partes e do magistrado há de apaziguar os contornos
das questões que possam surgir em torno do contrato de corretagem
eventualmente violado e lavado até a esfera judicial para definição
sobre o direito ou não à remuneração pelo corretor.
Referência Bibliográfica
AZEVEDO, Álvaro Villaça. Código Civil Anotado e Legislação Complementar. São Paulo. Atlas, 2004.
ALVES, Jones Figueiredo.
In FIUZA, Ricardo. Novo Código Civil Comentado. São Paulo. Saraiva, 2002.
CARVALHO NETO, Antônio. Contrato de Mediação. São Paulo. Saraiva, 1956.
COLTRO, Antônio Carlos Mathias. Contrato de Mediação ou Corretagem,
in CAHALI, Yussef Said (Coord.). Contratos Nominados. São Paulo. Saraiva, 1995.
COLTRO, Antônio Carlos Mathias. Contrato de Corretagem Imobiliária. São Paulo. Atlas, 2001.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 17º ed., São Paulo, Saraiva, vol.3, 2002.
DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro – Teorias das Obrigações Contratuais e Extracontratuais, 2005, Saraiva.
GOMES, Orlando. Contratos. São Paulo, 2003.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, 2004, Saraiva.
HIRONAKA, Giselda Maria F. Novaes. Contratos de mediação ou corretagem,
in Estudos de Direito Civil, Belo Horizonte, Del Rey, 2000.
LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil – Contratos e
Declarações Unilaterais: Teoria Geral e Espécies, 2005, 3ª ed., RT.
MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado. 3º ed. São Paulo. Revista dos Tribunais, vols 43 e 44, 1984.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil – Direito das Obrigações, 2003, Saraiva.
NEGRÃO, Theotônio. Código Civil e legislação civil em vigor. 22º ed. São Paulo. Saraiva, 2003.
NERY JÚNIOR, Nelson. Código Civil Anotado e Legislação Extravagante. 2º ed. São Paulo. Revista dos Tribunais, 2003.
PACHECO, José da Silva. Corretagem,
in Revista de Direito Civil, Imobiliário, Agrário e Empresarial, São Paulo. 1977.
PEREIRA,Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil – Contratos, 2007, Editora Forense.
TEPEDINO, Gustavo; BARBOZA, Heloisa Helena; MORAES, Maria Celina
Bodin de. (Coord.). Código Civil Interpretado conforme a Constituição
da República. Rio de Janeiro: Renovar, vol.2.
TEPEDINO, Gustavo. Questões Controvertidas sobre contrato de corretagem.
In Temas de Direito Civil. 3º ed.. Rio de Janeiro, Renovar, 2004.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil – Contratos em Espécie, 2005, Atlas.
WALD, Arnoldo. A Remuneração do Corretor,
in Digesto Econômico, 1981.
WALD, Arnold. Direito Civil – Contratos em Espécies, 2009, Saraiva.
