VISÃO GERAL DO GERENCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Gerenciamento imobiliário é a administração, operação, trabalho de marketing e manutenção de imóveis de forma a satisfazer as expectativas do proprietário.

O gerenciamento imobiliário está crescendo constantemente como profissão devido a três tendências significativas:

-O crescimento da população e a conseqüente necessidade de mais espaço para acomodar essas pessoas têm feito aumentar a quantidade e os tipos de construções.
-Um maior percentual de imóveis está sendo considerado como investimento, e o gerenciamento dessas propriedades é tratado como fator preponderante.
-Há grande aceitação do fato de que gerenciamento imobiliário requer treinamento formal. A natureza mutável do ramo imobiliário tem criado e continua a gerar mais empregos e oportunidades de desenvolvimento de carreira para aqueles comprometidos com melhoria contínua, excelência no desempenho e melhor qualidade na prestação de serviços aos clientes.

Tipos de cargos no ramo imobiliário

O trabalho realizado por gerentes imobiliários varia enormemente conforme o cargo que ocupam, a empresa para a qual trabalham e o tipo de imóveis que administram.

Dentro do vasto campo imobiliário, a maioria das funções se encaixa nas seguintes categorias:

Gerenciamento de condomínio ou síndico
Gerenciamento de propriedades
Gerenciamento de bens

Há de se observar que essas são divisões generalizadas das áreas existentes no ramo de gerenciamento imobiliário. No nível de gerenciamento de bens e de propriedades, muitas das responsabilidades se intercalam. Além disso, o título do cargo e as responsabilidades entregues aos gerentes variam dependendo do tipo de organização e da propriedade administrada.

Gerente de condomínio ou síndico: Na maioria dos casos, os gerentes de condomínio trabalham com prédios residenciais e, se vivem no imóvel que administram, são intitulados síndicos. Este tipo de gerente forma um elo essencial entre os residentes e o gerente de propriedades, pois ocupa uma posição que lhe dá flexibilidade para supervisionar as operações diárias do imóvel. O gerente de condomínio lida não apenas com os aspectos técnicos, como manutenção dos sistemas mecânico e elétrico, mas também com residentes atuais e potenciais. Isso pode dar-se através de encontro com pessoas que querem alugar um apartamento, até a efetiva coleta do aluguel. Para essa função, é necessário que o candidato saiba comunicar-se bem, além de gostar de interagir com pessoas. Entre outras responsabilidades, a pessoa que ocupa esse cargo deve avaliar o desempenho financeiro do imóvel, medido através dos registros de receitas e despesas da propriedade.

Gerente de propriedades: A pessoa que desempenha essa função serve de contato entre o dono da propriedade ou seu procurador, que pode ser o gerente de bens, e os funcionários do prédio. O gerente de propriedades é primeiramente responsável pelo bem tangível, gerenciando a propriedade enquanto bem físico. Ele garante a execução das atividades diárias dos gerentes de condomínio e de outros empregados, ou dos trabalhos sendo executados por terceiros. O gerente de propriedades desenvolve e segue um plano administrativo aprovado pelo proprietário. Tal plano rege todos os aspectos de planta física do imóvel, conservação da propriedade, operações financeiras, relações com os inquilinos, posição no mercado e manutenção da imagem perante a comunidade. Os gerentes de propriedade são diretamente responsáveis por manter e adicionar valor ao imóvel por meio do aprimoramento da renda operacional líquida, utilizando procedimentos operacionais eficazes e otimizando o aluguel e outras rendas.

Gerente de bens: A pessoa que exerce essa função representa o proprietário e tem como responsabilidade gerenciar a propriedade enquanto bem financeiro e tomar decisões que regem a performance monetária do imóvel. A ênfase está em administrar a propriedade como um investimento, com enfoque em atividades que irão adicionar valor para cada unidade gerenciada. As funções operacionais são exercidas e controladas pelos gerentes de propriedade e de condomínio, já que cabe ao gerente de bens cuidar da valorização a longo prazo da propriedade, como também do fluxo de caixa imediato. Em muitos casos, as metas de performance para a propriedade são estabelecidas pelo gerente de bens e depois implementadas pelo gerente de propriedades. O papel do gerente de bens ainda está sendo definido dentro de muitas organizações, e suas responsabilidades podem variar enormemente de um ambiente para outro. Em geral, o gerente de bens acompanha o ciclo de vida da propriedade e pode se tornar envolvido na aquisição, gerenciamento diário, e venda do imóvel. Isso requer que o profissional esteja sempre atualizado sobre as oscilações do mercado e os fatores econômicos que podem levar a alterações na estrutura física ou financeira do projeto.

Tipos de propriedades: O tipo de propriedade também determina as tarefas do gerente imobiliário. Há vários tipos de propriedades, cada uma com suas próprias peculiaridades e demandas sobre o gerente imobiliário. Contudo, todas elas precisam dos serviços de um gerente. Entre esses tipos destacam-se:

Apartamentos
Condomínios
Cooperativas
Associações comunitárias e de moradores
Casas
Prédios comerciais
Lojas de varejo
Shopping centers
Centros comerciais
Instalações industriais
Prédios públicos
Prédios controlados pelo governo
Propriedades corporativas
Universidades
Organizações que empregam gerentes imobiliários

Entre as organizações que empregam gerentes encontram-se:

Empresas de gerenciamento de propriedades. Essas são empresas que se especializam em fornecer serviços de gerenciamento para pessoas e grupos de moradores em troca de honorários. Essa gerência é conhecida como gerência de remuneração.

Empresas de serviços da área imobiliária. Essas empresas fornecem uma gama de serviços relacionados ao setor. Seu funcionamento é semelhante ao das empresas de gerenciamento de propriedades.

Companhias de desenvolvimento. Gerentes e funcionários dessas companhias trabalham com propriedades que pertencem a empresas. Esses gerentes participam de vários aspectos do desenvolvimento da propriedade, incluindo reformas e divulgação da propriedade a investidores potenciais.

Bancos: Bancos já passaram de seu papel tradicional de fornecer empréstimo para investimentos no mercado imobiliário e começaram eles mesmos a investir na área. Gerentes de propriedades e de bens podem trabalhar nessas instituições cuidando da carteira de investimentos do mercado imobiliário ou de imóveis hipotecados pelo banco. Eles podem também tomar conta de propriedades entregues ao banco devido a execuções de hipotecas.

Fundos de investimentos imobiliários: Gerentes fornecem seus talentos administrativos para grupos de investidores que combinam seus fundos com o intuito de comprar propriedades para investimento (REITs - Real State Investment Trusts).

Corporações: Muitas grandes corporações contratam gerentes de propriedades e de bens para gerenciar o patrimônio necessário a seu funcionamento. Um gerente de bens corporativo está envolvido em determinar o melhor uso para as propriedades da companhia e os termos de compra, venda e aluguel de imóvel ocupado ou a ela pertencente.

Agências do governo: Gerentes de mercado imobiliário ocupam postos públicos desenvolvendo programas em instituições municipais, estaduais, federais e sem fins lucrativos.

Companhias de seguro e fundos de pensão: Gerente de propriedades e de bens administram propriedades pertencentes a companhias de seguro ou gerenciam propriedades de investimento de fundos de pensão e grandes instituições investidoras.

Empresas de corretagem de imóveis: Serviços de gerenciamento imobiliário são fornecidos em conexão com financiadoras e para divulgar a propriedade a potenciais compradores.

Habilidades necessárias ao gerente imobiliário

Além do imóvel em si, gerentes imobiliários lidam diretamente tanto com os inquilinos quanto com os proprietários. Entre as muitas habilidades necessárias para sua plena atuação, diplomacia é essencial para solucionar problemas entre inquilinos e proprietários. Para lograr a maximização do retorno financeiro da propriedade e de sua ocupação, conhecimentos de marketing e publicidade de negócios são fundamentais, assim como o são conhecimento do mercado e da concorrência. Fortes noções de economia, contabilidade, estatística e cálculos de valor estimado são essenciais para fixar aluguéis realistas atuais e futuros e garantir o vigor econômico da propriedade.

Educação é vital para o profissional do ramo imobiliário. Toda propriedade apresenta certas peculiaridades, e mudanças políticas, sociais e econômicas afetam cada uma delas de maneiras diferentes. Um gerente que conheça essas áreas terá mais facilidade de isolar esses itens, determinar como afetarão a propriedade e utilizar uma abordagem que trate essas questões de forma apropriada.

Ao conquistar um certificado profissional, o gerente imobiliário pode ganhar muitas das habilidades requeridas para administrar propriedades com sucesso. O verdadeiro valor do certificado em gerenciamento imobiliário é a credibilidade dada aos empregadores de estarem contratando pessoas qualificadas para tratar de seus negócios. Por toda sua existência, o IREM tem valorizado a excelência profissional outorgando suas certificações CPM e ARM àqueles gerentes de condomínio, de propriedades e de bens que tenham obtido excelência no desempenho de suas funções por meio de educação, experiência e conduta ética exemplar.

Fonte: Institute of Real Estate Management – IREM ®

Saiba mais sobre o IREM:
Praticamente todas as profissões contam com uma instituição que valida e faz cumprir o código de ética que deve ser seguido por aqueles que trabalham na área, além de fomentar a capacitação profissional e proporcionar a formação de uma rede de contatos. No ramo imobiliário nos EUA, o Institute of Real Estate Management – IREM® é essa instituição.

O IREM é associado à National association of Realtors® e tem sua sede em Chicago, estado de Illinois, nos EUA. Desde sua fundação, em 1933, o IREM tem estado na vanguarda em termos de treinamento profissional, outorga de certificação e mediação de questões que afetam o mercado imobiliário, sendo a única associação do gênero nos EUA com atuação em imóveis residenciais e comerciais. Por meio de seus capítulos regionais e parcerias internacionais, o IREM interconecta pessoas do mercado imobiliário que têm em comum o desejo de se diferenciarem em suas carreiras.

Mais de 16.000 profissionais do mercado imobiliário são membros do IREM. Entre esses, aproximadamente 9.000 obtiveram o Certified Property Manager® — ® e cerca de 3.500, o Accredited Residential Manager® — ARM®. Além disso, mais de 1.000 imobiliárias receberam o título de Accredited Management Organization® — AMO®. Os membros do IREM® atuam em todos os tipos de gerenciamento de imóveis, inclusive residenciais, comerciais, industriais, entre outros.

A crescente globalização de técnicas de gerenciamento de imóveis descortinou para o IREM a oportunidade de definir padrões mundiais relativos a administração e treinamento no setor imobiliário. Embora a presença do IREM no Canadá seja de longa data, sua efetiva projeção em outros países só teve início em meados da década de setenta, quando a organização afiliou-se à FIABCI (Federação Internacional das Profissões Imobiliárias), uma entidade internacional do setor, com sede na França. No início dos anos noventa, o IREM continuou a se expandir, passando a ministrar cursos em Cingapura e na Espanha. Com o aporte de mais capital, o IREM passou a atuar fortemente na Hungria, Polônia e Rússia. Por toda a década de noventa até os dias de hoje, a demanda pelos cursos e certificados oferecidos pela instituição tem crescido vertiginosamente, o que levou à formação de parcerias internacionais para que um número maior de pessoas fosse beneficiado. Alguns desses parceiros são:

Argentina: UADI – Unión de Administradores de Inmuebles
Brasil: SECOVI-SP – Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais de São Paulo
Chile: CGAI – Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile, A.G.
Japão: JREM – Japan Real Estate Management and Human Resources Association
Coréia: KREBA – Korea Real Estate Brokers Association
Polônia: IREM Poland Chapter Nº 108
Portugal: ALP – Associação Lisbonense de Proprietários
Espanha: CAF – Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas
Rússia: RGR – Russian Guild of Realtors
O IREM também mantém convênio de cooperação com a CEAB (Confédération Européenne des Administrateurs de Biens).