SABER DIREITO - As liminares nas ações de despejo de imóvel não residencial por denúncia vazia: prazo de 30 dias para obtenção da imediata desocupação

De acordo com o art. 59, § 1º e inciso VIII, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), “Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (…) VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

Nada obstante, em razão do dispositivo ora comentado, surge interpretação segundo a qual nos casos de contrato prorrogado por prazo indeterminado ou de locação já contratada por prazo indeterminado, se faz imprescindível a propositura da ação de despejo no prazo de trinta dias contados do término do prazo para desocupação voluntária, sem o que não existirá possibilidade jurídica de concessão de desocupação liminar.

Nesta medida, o seguinte julgado do Ilustre Desembargador Paulista Manoel Justino Bezerra Filho: “(…) é de se observar que, de fato como argumenta o agravante, o trintídio legal deve ser contado a partir do término do prazo concedido na notificação para a desocupação do imóvel. Não haveria sentido, contar-se o prazo para o locador propor a ação de despejo, concomitantemente com o prazo concedido ao locatário para a desocupação voluntária do imóvel. Até porque, se houvesse a desocupação do imóvel, o locador perderia o interesse de ação. Assim, a melhor exegese do referido dispositivo é que, para obtenção da liminar na ação de despejo por denúncia vazia em contrato de locação não residencial por prazo indeterminado, a ação deve ser proposta em até 30 (trinta) dias do término do prazo concedido ao locatário para a desocupação voluntária do imóvel.” (TJSP – AI 990103337891 – 35ª Câmara de Direito Privado -16/08/2010).”

De nossa parte, entendemos que a propositura da ação no trintídio posterior ao prazo da notificação para desocupação voluntária (que também é, em regra, de 30 dias) se trata de cautela que deve ser tomada na prática forense. Todavia, ainda que respeitemos a decisão acima, é preciso ponderar que a conjunção alternativa contida no texto do inciso VIII, do § 1º, do art. 59, da Lei do Inquilinato, com a redação dada pela Lei 12.112/2009, leva o intérprete a conclusão diversa, permitindo a propositura após o prazo de trinta dias sem prejuízo da obtenção da liminar.

Outra razão que leva a tal inferência decorre da ausência de alteração sistemática do art. 57 e, nesta medida, não parece que foi a intenção da lei estabelecer o prazo de trinta dias para propositura da ação após o prazo da notificação. Aliás, sempre se discutiu qual seria este prazo, sendo relevante destacar o seguinte julgado do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: “Despejo – Notificação prévia – Ação ajuizada sete meses depois – Inadmissibilidade – Lapso temporal demasiadamente longo – Presunção de renúncia, pelo locador, aos efeitos da denúncia – Falta de pressuposto de constituição válida e regular do processo. Carência decretada. RT 692/122.”

Assim, apenas se houver demora excessiva na propositura da ação, sem que haja prazo legal para tanto, apto a presumir a continuidade tácita da locação, é que deve ser considerada a carência da ação e, conseguintemente, da liminar.

Outra questão que surge nos Tribunais decorre do equivocado entendimento segundo o qual, no caso de contrato prorrogado por prazo indeterminado e notificação para desocupação em trinta dias, a obtenção da liminar ficaria condicionada à propositura da ação de despejo no prazo para desocupação voluntária.

Nada mais incongruente. Se o locatário atender a notificação e desocupar o imóvel no prazo legal, não há falar-se na ação de despejo.

É assim a lúcida decisão do Desembargador e Preclaro Professor Carlos Alberto Garbi: “(…). Concedido o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel, somente ao término do trintídio poderia o locador movimentar-se no sentido de reaver o imóvel. Nada justificaria a exigência do ajuizamento da ação de despejo dentro do prazo concedido para a desocupação voluntária do imóvel. (TJSP – AI 0497015-55.2010.8.26.0000 – 26ª Câmara de Direito Privado - 18/01/2011).”

Em suma, a ação proposta após a necessária notificação com prazo de trinta dias para desocupação voluntária, nos casos de contratos prorrogados por prazo indeterminado ou já contratados desta forma, não necessita – embora se recomende – ser proposta em até trinta dias do termo final para desocupação.

E a recomendação – e utilizo cuidadosamente o termo – parece razoável sob a ótica pragmática na exata medida da jurisprudência que começa se formar, sustentando, neste caso, que a obtenção da liminar fica condicionada à propositura da ação no prazo de trinta dias contados do fim do prazo para desocupação voluntária.

De qualquer forma, entendo que ultrapassado o prazo de trinta dias sem a propositura da ação, no caso de contrato prorrogado por prazo indeterminado, nada obsta que nova notificação para desocupação voluntária seja providenciada, renovando-se o prazo subsequente de trinta dias para propositura da ação, que contará com a concessão da liminar para desocupação em quinze dias.

Por outro lado, como já disse, caso a ação seja proposta em até trinta dias do termo final do contrato, não há necessidade de qualquer notificação. A uma, por não haver previsão legal, posto que, pelo contrário, a Lei do Inquilinato coloca fim ao contrato “independentemente de notificação ou aviso” (art. 56 da Lei 8.245/1991) e, a duas, por constituir obrigação do locatário devolver o imóvel ao final do prazo (art. 23, III).

Neste sentido, o teor do voto do Desembargador Eduardo Sá Pinto Sandeville: “(…) "Nesses casos, proposta a ação em até trinta dias do término do prazo contratual, não há necessidade de notificação prévia para a propositura da ação de despejo, pelo simples fato de a devolução do imóvel ser uma obrigação imposta ao locatário (art. 23, III). (AI 990103485254 - 28ª Câmara de Direito Privado – 17/08/2010).

Autor: Luiz Antonio Scavone Junior
Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso de pós-graduação em Direito Imobiliário da EPD, Pro­fessor de Direito Civil e Mediação e Direito Arbitral nos cursos de graduação da Universidade Presbiteriana Mackenzie e da FAAP. Autor de diversas obras e, entre elas: Direito Imobiliário – teoria e prática (Ed. Forense) e Comentários às alterações da Lei do Inquilinato (RT).