quinta-feira, 31 de janeiro de 2013
VERSÃO MOBILE PARA O SEU SITE IMOBILIÁRIO
Assim
como a internet mudou o modo como nos comunicamos e trabalhamos, os Smartphone
prometem mudar a maneira como realizamos nossos negócios. O setor mobile no
mercado brasileiro está em período de expansão, por isso é imprescindível para
qualquer empresa ter uma versão mobile de seu site. Veja como e por que
investir.
Os
números são impressionantes: mais de 50 milhões de pessoas acessam a internet
por meio de celulares e outros dispositivos móveis. Desse modo, não é difícil
perceber o impacto positivo que a construção de um site mobile pode trazer,
sobretudo, ao setor imobiliário.
Isso
porque o usuário de smartphones interage na web de modo diferente de quem
acessa a internet usando um desktop ou notebook. Este grupo de pessoas
privilegia rapidez e facilidade na busca de informações.
Quer
saber como funcionam os sites mobiles? Veja os principais pontos abaixo e
comece a planejar o seu, para entrar nesse nicho promissor!
Conciso: por ser a versão reduzida de seu site imobiliário, a versão mobile
deve apresentar apenas as principais informações e de modo mais claro possível;
Rapidez: é essencial que a navegação seja simplificada. Por isso, os campos
de buscas devem ser rápidos, assim como os imóveis devem ser exibidos em telas
simples;
Integração: unir sites e blogs a redes sociais é estratégico mesmo nas versões
convencionais e nas páginas mobiles não poderia ser diferente. Se o seu
endereço na web estiver integrado a redes como Facebook e Twitter, seus
clientes poderão compartilhar seus conteúdo e divulgá-lo entre amigos e
contatos, aumentando a publicidade e visibilidade de seus produtos;
SEO: sites mobiles trazem mais relevância para o Google, melhorando a
posição do seu site nos resultados de buscas. Isso porque seu endereço na web
estará mais acessível, será mais comentado e, consequentemente, se tornará mais
relevante para os buscadores.
Com
todas essas características e vantagens, os sites mobiles passarão de tendência
a pré-requisitos para empresas que atuam no mercado imobiliário.
Colaboração: Roseane Santos via E-mail
Relações Públicas Agente Imóvel Inteligência de Busca
quarta-feira, 30 de janeiro de 2013
INCORPORADORAS TÊM QUE DIGERIR ESTOQUES
As incorporadoras de capital aberto ainda terão de digerir, em 2013,
as consequências do ritmo desenfreado de lançamentos de imóveis nos
primeiros anos após a onda de abertura de capital das empresas do setor.
O cenário é de estoques elevados decorrentes das unidades não
comercializadas ou que voltaram para a carteira das incorporadoras em
função do elevado número de distratos. Em 2013, o foco das atenções das
incorporadoras estará nos estoques, segundo o analista de construção
civil da Bradesco Corretora, Luiz Mauricio Garcia.
“O ano de 2012 foi de ajustes, e esse processo continuará em 2013.
Após esses dois anos de freada, a demanda vai começar a superar a
oferta”, afirma o presidente da MRV Engenharia, Rubens Menin. As
incorporadoras têm de investir na produção e buscar redução de custos e
eficiência de processos, de acordo com Menin. O executivo ressalta,
todavia, que os fundamentos do setor – demanda, renda e crédito –
continuam positivos.
As empresas precisarão lançar mão, novamente em 2013, de campanhas
para acelerar a venda das unidades em estoque, além de ajustar os
volumes dos novos produtos a serem apresentados ao mercado. A calibragem
dos lançamentos terá de levar em conta a velocidade de vendas que se
pretende alcançar, pois o ritmo de comercialização de novos projetos
costuma ser muito maior que o de unidades residuais. Isso resulta do
marketing dos plantões de vendas e do maior estímulo dos corretores
quando comercializam mais unidades do mesmo projeto.
Há expectativa que, caso haja crescimento do Valor Geral de Vendas
(VGV) lançado em conjunto pelas incorporadoras abertas em 2013 em
relação a 2012, isso será baseado apenas na alta de preços média em
linha com a inflação. Não se espera aumento dos volumes físicos de
lançamentos, e altas reais de preços só ocorrerão em regiões em que
haja, de fato, escassez de oferta. Já os descontos serão realizados,
principalmente, nas áreas em com excesso de imóveis ofertados.
No ano passado, a soma dos lançamentos das incorporadoras abertas que
já divulgaram prévias operacionais caiu 20,8% ante 2011, para R$ 21,25
bilhões. Tecnisa, Cyrela Brazil Realty, MRV, Brookfield Incorporações e
Gafisa lideram as quedas, com 52%, 38%, 26%, 21,80% e 16%,
respectivamente. Na mesma base de comparação, a soma das vendas
contratadas teve redução de 15,4%, para R$ 20,8 bilhões.
Em relação ao VGV lançado, as duas maiores incorporadoras em 2012,
entre as que apresentaram prévias operacionais, foram Cyrela, com R$
3,88 bilhões e MRV, com R$ 3,43 bilhões. Em linhas gerais, não há
perspectiva, no mercado, de que as incorporadoras abertas alcancem os
patamares registrados em 2011, quando as duas empresas que lançaram mais
– PDG Realty e Cyrela – atingiram a R$ 9 bilhões e R$ 6,28 bilhões,
respectivamente.
Neste ano, a expectativa é que Cyrela e MRV sejam as incorporadoras
abertas com maior volume de lançamentos, segundo o analista de
construção civil do Credit Suisse, Guilherme Rocha. “Não vejo problema
operacional em que Cyrela e MRV lancem R$ 4 bilhões cada uma”, diz
Rocha. Em cinco anos, essas empresas podem alcançar o patamar de R$ 6
bilhões de VGV, nas projeções do analista do Credit. O desempenho da
economia brasileira vai influenciar as dimensões dessas empresas assim
como de todo o setor.
O comportamento das incorporadoras em relação aos lançamentos não
será homogêneo em 2013. Conforme Rocha, Cyrela deve apresentar “algum
crescimento” e MRV pode ter, “eventualmente”, expansão em lançamentos.
Para a Tecnisa, o analista do Credit estima crescimento do VGV de 10% a
15%. “A PDG terá, de novo, um ano difícil”, diz Rocha. A PDG não
divulgou sua prévia dos resultados operacionais do quarto trimestre de
2012.
Uma das implicações da redefinição que vem ocorrendo no tamanho das
empresas é a necessidade de ajuste das despesas gerais e
administrativas. Desde o ano passado, as incorporadoras têm anunciado a
busca de cortes nesses custos, o que significa, na prática, integração e
otimização de processos, incluindo demissões em vários casos. Mas, se
há menos demanda de pessoal para dar suporte ao atual volume de
lançamentos, atividades relacionadas à entrega e aos repasses estão a
pleno vapor nesta fase de conclusão de grande volume de empreendimentos.
A aceleração do ritmo de repasses dos clientes para os bancos
continua sendo um desafio para o setor, mas não há preocupação com a
oferta de crédito. Na semana passada, a Associação Brasileira das
Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) divulgou projeção
de aumento de 15% do financiamento imobiliário com essa fonte de
recursos em 2013.
A obtenção de boas margens continua sendo um desafio para boa parte
do setor – a rentabilidade será pressionada até que todos os projetos em
que foram identificados problemas forem entregues. As medidas de
estímulo à construção civil anunciadas pelo governo podem contribuir
para a melhora das margens das incorporadoras. Garcia, da Bradesco
Corretora, diz que o mercado ainda não deu a devida atenção a essas
medidas.
MERCADO TESTA REPASSE ANTECIPADO
Quem já comprou um imóvel na planta sabe
que a entrega das chaves não tem só uma importância simbólica. É o
momento que o tomador sai das mãos da construtora e passa efetivamente a
ser financiado pelo banco. Aos poucos, porém, uma combinação entre
demanda das construtoras e adesão dos grandes bancos vem quebrando essa
tradição.
O 2012 ruim das incorporadoras serviu
para dar gás a essa mudança. Pressionadas por melhores margens em seus
lançamentos e por uma gestão mais eficiente de caixa, as maiores
empresas do setor passaram a buscar alternativas para se livrar do
mutuário mais cedo. “O repasse é um problema que preocupa a indústria”,
afirma José Florêncio, vice-presidente financeiro da Cyrela. “Alguns
bancos começam a atender nossos pedidos por repasses antecipados.”
A grande dificuldade para as
construtoras é uma espécie de ginástica matemática que precisa ser feita
para viabilizar no repasse antecipado (chamado de “fração ideal”, no
jargão do mercado).
Quando um imóvel é comprado na planta, durante o
período financiado pela construtora, as parcelas e o saldo devedor são
corrigidos mensalmente pelo Índice Nacional dos Custos da Construção
(INCC). Ao mesmo tempo, a construtora paga os juros do financiamento que
faz com o banco para erguer a obra. A conta que a empresa faz para o
repasse antecipado é calibrar as duas variáveis para acertar o momento
ideal de transferir o devedor para o banco.
Por outro lado, diz Florêncio, da
Cyrela, a manobra antecipa o fluxo de caixa da incorporadora. Também
garante que, depois de entregar o empreendimento, um menor número de
clientes fique na construtora por não conseguir financiamento bancário.
“É uma mudança cultural para algumas
incorporadoras o repasse antecipado” diz Gueitiro Genso, diretor de
crédito imobiliário do Banco do Brasil. “Os empreendimentos financiados
com recursos do FGTS já funcionam com repasses na planta”. Os recursos
do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) são usados para
financiar o programa habitacional do governo, o Minha Casa Minha Vida.
Segundo Genso, em uma obra de 24 meses, o
BB antecipa repasses para o 6º ou 12º mês, por exemplo. Em alguns
casos, pode até adiantar o dinheiro na planta.
“Há cada vez mais empresas trazendo
clientes mais cedo para o agente financeiro. A companhia pode até nos
trazer o cliente já na planta e se focar inteiramente na construção”,
afirma José Urbano Duarte, vice-presidente de governo e habitação da
Caixa Econômica Federal.
No crédito imobiliário, a transição
entre financiar um empreendimento e uma pessoa física é um momento
crítico para rentabilizar a operação. “O retorno do financiamento à
construção é bem baixo. É preciso rentabilizar a operação na pessoa
física”, afirma Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário do HSBC.
“Se a construção não servir como porta de entrada para pessoa física,
talvez essa operação não valha a pena.”
Ao fazer o repasse antecipado, o banco e
a construtora também conseguem evitar casos em que o tomador não
consegue migrar para o crédito bancário na entrega das chaves. É o que
ocorre por exemplo, quando o tomador fica com o “nome sujo” enquanto
está sendo financiado pela construtora. Outro caso observado nos últimos
anos é o imóvel se valorizar ao longo da construção e, na hora da
passagem para o banco, ele não ser mais elegível para financiamento via
SFH, que usa recursos da poupança e tem taxas mais baratas.
Fonte: http://incorporacaoimobiliaria.com/2013/01/21/mercado-testa-repasse-antecipado/
VELOCIDADE DE VENDAS É DESAFIO PARA EMPRESAS
A velocidade de venda de imóveis medida
pelo indicador VSO (vendas sobre oferta) continuará, em 2013, em patamar
abaixo daqueles registrados nos primeiros anos após a onda de abertura
de capital das incorporadoras. Dados operacionais de 2012 reiteraram o
que já vinha sendo apontado pelos dados trimestrais, ou seja, queda da
velocidade de vendas do ano em relação a 2011. E não há razões para que
se possa esperar inversão desse movimento.
Na ponta da oferta, os estoques de
imóveis continuam elevados e ainda há muitos empreendimentos em fase de
conclusão. No ano passado, as incorporadoras de capital aberto
entregaram volume de imóveis sem precedentes. Desde o início de 2012, a
venda dos estoques – que significam custos de manutenção se continuam na
carteira das empresas – foi prioridade em relação a lançamentos.
O empenho para reduzir estoques se
reverteu em campanhas de descontos e facilidades de pagamento.
Incorporadoras optaram por reduzir um pouco a margem, em troca de evitar
novos custos e de tentar acelerar a tão buscada geração operacional de
caixa. Em função das altas expressivas de preços nos últimos anos, a
venda de imóveis com abatimentos não se mostrou um mal negócio para as
empresas, mesmo com os custos resultantes da ruptura dos contratos.
Mas nem esse fator de estímulo foi
suficiente para impedir que o ritmo de comercialização caísse. É que o
marketing de um lançamento imobiliário faz com que o ritmo de venda de
imóveis novos seja muito superior ao dos estoques. Num ano em que quase
todas as incorporadoras de capital aberto lançaram menos, as vendas
também foram reduzidas, assim como o indicador VSO.
O volume de estoques elevados e as
campanhas de descontos contribuíram para que potenciais compradores de
imóveis assumissem postura mais cautelosa na tomada de decisão.
O cenário não lembrou em nada os
momentos de euforia do mercado imobiliário em que as altas de preços
eram constantes, e a postergação da compra resultava em pagar mais caro –
em alguns casos, muito mais – pela aquisição de uma unidade. Além
disso, embora os fundamentos positivos de emprego, renda e crédito
tenham se mantido, a desaceleração do crescimento econômico também
reforçou essa postura de cautela.
Em 2013, o volume de entrega de imóveis
também será expressivo, o que demandará, de novo, mais jogo de cintura
por parte das incorporadoras para evitar mais quedas da VSO. Há quem
espere que a velocidade de vendas irá normalizar em torno de 20% por
trimestre, patamar registrado antes da leva de lançamentos iniciais de
ações (IPOs). No quarto trimestre, a VSO da Cyrela Brazil Realty, por
exemplo, foi de 21%, ante 26,2% no mesmo período de 2011. Na mesma base
de comparação, a VSO da MRV caiu de 29% para 23%.
Fonte:http://incorporacaoimobiliaria.com/2013/01/28/velocidade-de-vendas-e-desafio-para-empresas/
ESTAMOS VIVENDO UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?
Após a valorização expressiva dos
últimos anos dos imóveis, não somente em nossa cidade, mas em todo o
Brasil, e a queda dos preços dos imóveis em vários países da Europa e
nos Estados Unidos, algumas pessoas começaram a cogitar a possibilidade
de estarmos vivendo um período em que após esta valorização os preços
dos imóveis iriam cair como aconteceu nestes países. O objetivo deste
artigo é refletir sobre o tema e, ainda, avaliar a situação atual do
mercado imobiliário no país e em nossa região.
Tão importante assunto, e que traz o impacto na decisão do momento da compra, tem sido debatido em vários encontros do setor, inclusive na ultima convenção Secovi, ocorrida no final do ano passado, e para quem tem acompanhado meus artigos semanais nesta coluna já pôde observar que sempre busco pontuar argumentos para de forma sistemática refletir sobre determinado tema, e para analisarmos, se existe ou não a supervalorização dos imóveis, faremos da mesma forma.
1 - Forte demanda causada principalmente por três motivos:
a) Crescimento econômico com aumento de renda da população de maneira geral, incluindo uma enorme massa de consumidores também para o mercado imobiliário.
b) Elevado déficit habitacional e carência de moradias em todas as regiões do país. Certo é que esse déficit é maior em algumas regiões e menor em outras, mas de qualquer forma ainda existem milhões de moradias a serem construídas no País, principalmente nos grandes centros urbanos.
c) Janela demográfica, termo que tem sido bastante utilizado e que significa basicamente, que existirá nos próximos 20 ou 30 anos proporcionalmente em nossa sociedade mais pessoas trabalhando do que crianças e aposentados e que, portanto, é a nossa oportunidade de forte crescimento.
2) Sistema Financeiro Brasileiro: Ainda estamos no início de nosso financiamento imobiliário com um volume de apenas 6,3% do Produto Interno Bruto (PIB) em crédito imobiliário, enquanto no México e no Chile representa 15%, em países como Espanha e Estados Unidos atingem respectivamente, 60% e 70% do PIB. Portanto ainda temos muito a crescer. Temos ainda a considerar que a concessão do crédito imobiliário em nosso país tem características próprias e bastantes conservadoras. Financiamos de 70% a 80% do valor do imóvel, diferente dos Estados Unidos que pouco antes de 2008 estavam financiando 130% do valor do imóvel. Temos ainda um controle efetivo do Banco Central nas operações financeiras imobiliárias, o que traz segurança para o sistema.
3) Forma da valorização do imóvel: Diferentemente de aplicações em poupança e títulos de renda fixa o valor do imóvel não tem um crescimento linear. Em alguns momentos da história eles saltam e em outros eles se estabilizam. Isto decorre principalmente de fatores econômicos, seja da microeconomia (lei de oferta e procura), seja da macroeconomia (como taxa de juros, aumento da renda, nível de emprego).
4) Quando comparamos os preços de imóveis com características semelhantes em diversas capitais do mundo percebemos que os valores em nosso país ainda têm espaço para valorização no longo prazo.
Considerando a breve, mas profunda análise, concluo que não vivemos em nossa sociedade a bolha imobiliária, não acredito em um novo salto nos valores dos imóveis, mas acredito sim em uma valorização contínua e com tendências positivas no longo prazo. O investimento em imóvel, seja para renda, seja para moradia, traz segurança e estabilidade para as famílias, e sempre deve ser feito acompanhado de bons profissionais da área imobiliária.
Fonte: Jornal Cruzeiro do Sul
Tão importante assunto, e que traz o impacto na decisão do momento da compra, tem sido debatido em vários encontros do setor, inclusive na ultima convenção Secovi, ocorrida no final do ano passado, e para quem tem acompanhado meus artigos semanais nesta coluna já pôde observar que sempre busco pontuar argumentos para de forma sistemática refletir sobre determinado tema, e para analisarmos, se existe ou não a supervalorização dos imóveis, faremos da mesma forma.
1 - Forte demanda causada principalmente por três motivos:
a) Crescimento econômico com aumento de renda da população de maneira geral, incluindo uma enorme massa de consumidores também para o mercado imobiliário.
b) Elevado déficit habitacional e carência de moradias em todas as regiões do país. Certo é que esse déficit é maior em algumas regiões e menor em outras, mas de qualquer forma ainda existem milhões de moradias a serem construídas no País, principalmente nos grandes centros urbanos.
c) Janela demográfica, termo que tem sido bastante utilizado e que significa basicamente, que existirá nos próximos 20 ou 30 anos proporcionalmente em nossa sociedade mais pessoas trabalhando do que crianças e aposentados e que, portanto, é a nossa oportunidade de forte crescimento.
2) Sistema Financeiro Brasileiro: Ainda estamos no início de nosso financiamento imobiliário com um volume de apenas 6,3% do Produto Interno Bruto (PIB) em crédito imobiliário, enquanto no México e no Chile representa 15%, em países como Espanha e Estados Unidos atingem respectivamente, 60% e 70% do PIB. Portanto ainda temos muito a crescer. Temos ainda a considerar que a concessão do crédito imobiliário em nosso país tem características próprias e bastantes conservadoras. Financiamos de 70% a 80% do valor do imóvel, diferente dos Estados Unidos que pouco antes de 2008 estavam financiando 130% do valor do imóvel. Temos ainda um controle efetivo do Banco Central nas operações financeiras imobiliárias, o que traz segurança para o sistema.
3) Forma da valorização do imóvel: Diferentemente de aplicações em poupança e títulos de renda fixa o valor do imóvel não tem um crescimento linear. Em alguns momentos da história eles saltam e em outros eles se estabilizam. Isto decorre principalmente de fatores econômicos, seja da microeconomia (lei de oferta e procura), seja da macroeconomia (como taxa de juros, aumento da renda, nível de emprego).
4) Quando comparamos os preços de imóveis com características semelhantes em diversas capitais do mundo percebemos que os valores em nosso país ainda têm espaço para valorização no longo prazo.
Considerando a breve, mas profunda análise, concluo que não vivemos em nossa sociedade a bolha imobiliária, não acredito em um novo salto nos valores dos imóveis, mas acredito sim em uma valorização contínua e com tendências positivas no longo prazo. O investimento em imóvel, seja para renda, seja para moradia, traz segurança e estabilidade para as famílias, e sempre deve ser feito acompanhado de bons profissionais da área imobiliária.
Fonte: Jornal Cruzeiro do Sul
Flávio Amary - vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP)
terça-feira, 29 de janeiro de 2013
ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS TRAZ NOURIEL ROUBINI A PORTUGAL
A Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) vai realizar este ano
um congresso internacional dedicado ao tema “O Imobiliário e a Crise”,
que vai reunir em Lisboa 27 associações europeias do sector. O
especialista convidado será o economista norte-americano Nouriel
Roubini.
Conhecido por ‘Mr. Doom’ [dr. catástrofe], Roubini alertou repetidas
vezes para a aproximação da crise financeira de 2008, antecipando o
colapso do mercado imobiliário no seu país porque, considerava, os
preços demasiado especulativos das casas acabariam por afundar a
economia, como acabaria por se verificar.
A ALP reúne cerca de dez mil associados, um número que tem vindo a
crescer nos últimos tempos, com a entrada em vigor da nova Lei do
arrendamento urbano, que fez muitos proprietários procurarem apoio para
proceder às actualizações das rendas dos seus imóveis.
Luis Meneses Leitão, presidente da APL, fez hoje um primeiro balanço
da nova lei e admite que a maioria dos seus associados está a aderir em
massa às actualizações e a contactar os inquilinos para avançar com
aumentos de renda.
Num encontro com jornalistas, o responsável adianta que num número
significativo de casos de negociações os inquilinos não estão a invocar
situações de carência financeira, susceptíveis de adiar os aumentos para
a segunda metade do ano uma vez que teriam de esperar pelas declarações
de IRS de 2012 para pedir os necessários comprovativos junto das
Finanças. “Há muitos casos em que os inquilinos têm rendimentos e
portanto não invocam carência financeira e estão a negociar normalmente
com os senhorios”, diz Meneses Leitão.
A ALP acredita que a nova lei vai dinamizar o mercado do arrendamento
e a reabilitação urbana, mas gostaria que o Governo tivesse ido mais
longe e critica o facto de, em caso de carências financeiras, os
inquilinos poderem continuar a dispor de uma moratória de cinco anos até
que as rendas possam ser completamente actualizadas a valores actuais
de mercado.
“Tivemos rendas congeladas durante 102 anos e esta Lei ainda é o
princípio do fim dessas restrições”, sublinha Meneses Leitão. A
Associação tem uma acção a correr contra o Estado em que pede uma
indemnização pelos anos em que as rendas não puderam ser aumentadas. O
objectivo é chegar ao Tribunal Europeu dos Direitos do Homem, que já se
pronunciou em casos semelhantes que ocorreram noutros países, como foi o
caso da Noruega, dando razão aos proprietários.
A ALP condena, igualmente, “a elevada pressão fiscal sobre os
proprietários”, que além do IMI passaram também a estar sujeitos a um
imposto do selo extraordinário para prédios de valor patrimonial
tributário acima de um milhão de euros. “Os prédios em propriedade
vertical, que são prédios de rendimento e não de luxo, estão, em muitos
casos a suportar este imposto e os seus proprietários enfrentam sérias
dificuldades para o conseguir suportar”, sublinha Luís Meneses Leitão.
Fonte:Jornal de Negócios - Portugal
PRORROGAÇÃO DA FIANÇA NOS CONTRATOS LOCATÍCIOS
A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado resulta na
manutenção da fiança, exceto se houver manifestação contrária expressa
no contrato. Durante a prorrogação, o fiador pode se exonerar da
obrigação por meio de notificação. Esse foi o entendimento adotado pela
Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), para se adequar à
nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).
Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, antes da vigência da Lei
12.112/09 – que promoveu a alteração do artigo citado –, o STJ só
admitia a prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por
prazo indeterminado quando expressamente prevista no contrato.
Salomão lembrou que vários precedentes nesse sentido culminaram na edição da súmula 214 do STJ, segundo a qual: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
Mudança na jurisprudência
O ministro mencionou que em 2006, com o julgamento do EREsp 566.633, o
STJ passou a admitir a prorrogação da fiança dos contratos locatícios,
contanto que expressamente prevista no contrato.
Entretanto, com a nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato – para contratos de fiança firmados a partir da vigência da Lei 12.112 –, salvo disposição contratual em contrário, no caso de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, a garantia (no caso, a fiança) se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Ou seja, “continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios
posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a
essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do
Código Civil de 1916 (CC/16) ou 835 do CC/2002, a depender da data em
que firmaram a avença”, explicou Salomão.
Execução
O tema foi discutido no julgamento de um recurso especial que teve
origem em ação de execução, ajuizada em 2008, contra uma mulher que
havia firmado contrato de fiança em 1993, com vigência de um ano. Há
informações no processo de que o contrato de aluguel teria sido
prorrogado e que o atraso nos aluguéis que deu causa à ação teve início
em 1996.
O juízo de primeiro grau extinguiu a execução. Na apelação, o tribunal
estadual entendeu que a mulher não teria legitimidade na ação, visto que
o contrato do qual participou como fiadora tinha prazo determinado e
que a extensão acordada somente entre as partes não poderia lhe
alcançar, pois não teria sido comunicada da alteração.
Diante da ausência de uma das condições para a ação, o tribunal
extinguiu o processo, sem resolução do mérito. No recurso especial, o
locatário sustentou que o acórdão deveria ser reformado, pois, segundo
ele, havia cláusula no contrato que responsabilizava a fiadora até a
quitação de todos os débitos.
Nesse caso específico, o ministro Luis Felipe Salomão, relator do
recurso, aplicou a antiga jurisprudência STJ porque o contrato de fiança
é anterior à vigência da Lei 12.112. Ele explicou que a prorrogação da
fiança só poderia ocorrer se houvesse expressa pactuação a respeito.
Ao interpretar as cláusulas contratuais, o tribunal estadual concluiu
que não estava pactuada a manutenção da garantia em caso de prorrogação
por prazo indeterminado. Para alterar essa decisão é preciso
reinterpretar o contrato, o que é vedado ao STJ pela Súmula 5. Diante
disso, a Quarta Turma negou provimento ao recurso especial.
Fonte: STJ-Coordenadoria de Editoria e Imprensa / 2012
"JUROS NO PÉ": STJ DECIDE SOBRE A COBRANÇA DAS CONSTRUTORAS
Análise da recente mudança de entendimento do Superior
Tribunal de Justiça quanto a legalidade da cobrança dos chamados "juros
no pé" nos contratos imobiliários.
Recentemente,
uma antiga discussão travada nos pretórios pátrios acerca da legalidade
ou não da cobrança de juros na fase de construção de um empreendimento
imobiliário ganhou um capítulo importante e pendeu de forma decisiva a
assegurar os interesses das grandes incorporadores e construtoras do
país.
Utilizando-se
do argumento central de que “não existe venda a prazo com preço de
venda à vista”, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
reverteu decisão da Quarta Turma que havia identificado abuso contratual
na cobrança dos chamados “juros no pé”. Por maioria de seis a três, os
ministros do colegiado mantiveram a jurisprudência corte superior - até
certo ponto questionada por muitos - pela legalidade da cobrança.
Para
que se entenda a extensão da decisão e a forma acertada que se mostra,
inicialmente faz-se necessário identificar a natureza jurídica dos juros
e qual a sua real função nos contratos imobiliários.
Do
ponto de vista do Direito, os juros são a contrapartida que alguém paga
por temporária utilização de capital alheio. Nas relações de crédito
que geram direito à utilização temporária de capital alheio, os juros
são a sua contrapartida.
A
finalidade dos juros, por sua vez, levam a uma inevitável divisão em
duas espécies, os moratórios e remuneratórios – também conhecidos por
compensatórios. Os juros moratórios se distinguem dos juros
remuneratórios porque constituiu sua função sancionar o não-pagamento de
obrigação no termo devido ou conferir uma indenização pela mora que
incorreu o devedor. A função dos juros compensatórios é a de remunerar o
capital mutuado, tratando-se de uma espécie de “compensação” devida
pelo empréstimo.
Nos
contratos imobiliários, então, encontra-se a cobrança da segunda
espécie de juros, na medida em que se remunera o capital investido pela
incorporadora/construtora na compra do terreno, construção e
comercialização das unidades do empreendimento. Os compradores das
unidades compram a unidade na planta, adquirem uma unidade, remunerando
através dos juros as despesas e dinheiro aplicado pelas empresas na
execução da construção do imóvel, muito embora esta despesa seja de
responsabilidade, em verdade, dos adquirentes.
No
voto que norteou o julgamento do Superior tribunal de Justiça, restou
consignado com maestria esta característica, resguardando, nada mais
nada menos, que o equilíbrio nas relações contratuais e retirando enorme
ônus – suportado injustamente, diga-se – pelas incorporadoras e
construtoras:
“Em
tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o
incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade
do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do
empreendimento. Afigura-se, nessa situação, legítima a cobrança de juros
compensatórios”
A
ilegalidade da cobrança seria patente a alguns anos atrás, onde a
característica do próprio mercado imobiliário fazia com que os
adquirentes adiantassem, ainda na fase de construção das unidades, cerca
de 2/3 do preço total da aquisição, sendo a obra quase que inteiramente
custeada pelo próprio capital dos adquirentes.
Hoje,
com a mudança do cenário econômico nacional, dada a fartura e
facilidade de obtenção de crédito com Instituições Financeiras e com a
possibilidade de alienação fiduciária da unidade com a própria
construtora, até a finalização da obra, o adquirente desembolsou tão
somente 25% do valor da unidade.
A
conta é fácil, para a construção é necessário dinheiro e este não está
sendo pago pelos compradores/adquirentes, mas suportado pela construtora
ou financiamentos bancários, evidenciando a transferência de um ônus
que, inicialmente, cabe aos adquirentes, razão pela qual resta
autorizada a remuneração daquele capital investido por meio da cobrança
de juros compensatórios.
Ademais,
há de ser reconhecida a incongruência de, em sendo reconhecida a
ilegalidade da cobrança dos juros remuneratórios, autorizar o pagamento
do mesmo preço àquele que quitou a unidade à vista e àquele que o fez de
forma parcelada em 5 anos. É clara a necessidade e possibilidade de se
embutir ao preço acréscimo pela forma de pagamento e dinheiro que só foi
posto a disposição da coletividade para construção do empreendimento de
forma demorada parcelada.
Desta
forma, em sendo convencionado de forma clara no contrato esta cobrança,
atendendo a transparência que pede as relações negociais e
consumeristas – aplicáveis à espécie - a sua incidência se mostra
perfeitamente legal e totalmente aceitável, eis que sequer lei
proibitiva em sentido contrário exista no ordenamento pátrio.
REFERÊNCIAS:
BRASIL. Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 05 jan. 1916.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Juros no pé, cobrados por construtora antes da entrega das chaves, são legais. Em: . Acesso em: 09 de setembro de 2012.)
SCAVONE JUNIOR. Luiz Antônio.Direito Imobiliário - Teoria e prática,4ªed. Rio de Janeiro: Forense,2012.
SILVA, Bruno Mattos e. Compra e venda de imóveis – aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos, 8ª ed. São Paulo, 2012.
Autor: Renallt Lessa de Freitas
Fonte: JurisWay
ESTRATÉGIA DE DIVULGAÇÃO DE IMÓVEIS CONQUISTA INVESTIDORES
Nota-se que o mercado continua aquecido e
cada vez mais especializado. Ao contrário do que muitos imaginaram,
pesquisas revelam que pequenos e grandes investidores continuam apostando suas fichas em imóveis, principalmente em loteamentos de bairros novos e imóveis de lançamento.
O que atrai estes investidores é a facilidade para o repasse e, em grande parte, os programas de incentivo e crédito facilitado do governo.
Por isso, corretor, esteja atento a investidores, pois essa venda significa comissão dobrada.
Para o investidor, a estratégia de divulgação deve ser diferente da utilizada para ganhar um cliente que pretende morar no imóvel.
Primeiro passo: entenda o foco
•Para este tipo de cliente, dê foco para a região deste imóvel, além do âmbito de sua localização atual. Faça um estudo da área ao redor e levante tudo que está previsto para ser construído e lançado na redondeza. No momento, o bairro pode não ter uma grande infraestrutura. Contudo, analisando o caso de terrenos, se próximo desses, em breve, for construído um condomínio, logo os terrenos ao redor terão valorização, e o comércio começará a se aproximar. Lembre-se: o investidor de terrenos costuma esperar um pouco mais para revender, ele aguarda o desenvolvimento do bairro. O que não ocorre em caso de lançamentos de casas e apartamentos.
• Para o investidor em lançamentos, a necessidade de repasse é maior, ou seja, ele compra o imóvel na planta e aguarda o momento oportuno do repasse, que é quando os imóveis forem entregues. Para este caso, o bairro precisa estar um pouco mais evoluído para atrair o investidor. O foco está no dinheiro ganho a curto prazo.
Segundo passo: esteja preparado para a segunda venda
Conhecendo a esfera de imóveis que atrai os investidores, ao fazer a venda, não fique parado, programe-se para o que vem logo depois e procure clientes para comprar este repasse.
•Tenha em mente que, antes do investidor encontrar por conta própria um cliente, para vender este imóvel, o consultor imobiliário deve ter em vista quem é esta pessoa. Evite que o tempo que o proprietário espera para repassar esfrie o contato entre vocês e faça com que ele procure outro corretor.
•Um público em potencial são casais que visitaram o plantão de vendas, porém não foi liberado o financiamento no momento, devido a fatores como renda e ausência de recursos para disponibilizar como a entrada. No momento da entrega do imóvel, o casal teve tempo para se estabilizar no emprego e juntar um capital. Este é o momento exato para lhes oferecer o imóvel que eles desejavam, mas agora além de poderem comprá-lo, já estará pronto e não será necessário esperar o prazo de entrega da construção. Por isso, corretor, não desacredite de nenhum cliente interessado.
•O grande cuidado que deve ser tomado para esse tipo de transação é o financiamento. Na maioria dos casos, o investidor comprará esse imóvel por um determinado valor, de forma financiada, sem se importar muito com a quantidade de parcelas e valor. Quando necessário, repassará e garantirá um valor a vista, em que estará seu lucro e o próximo comprador assumirá o financiamento.
Todavia, o financiamento liberado para este investidor, é baseado em sua renda e condições de vida atuais, o que nem sempre refletirá a realidade do futuro comprador. Isso implica em possíveis alterações no financiamento, principalmente se estiver vinculado a programas do governo como o “Minha casa, minha vida”, que garante subsídios que são calculados de acordo com a renda. Neste caso, quando outra pessoa assume o financiamento, pode ser necessário refazer o cálculo e alterar o valor do desconto, forçando-o a pagar um valor maior.
Dessa forma, podemos perceber que o mercado imobiliário para investidores é um ótimo caminho para o corretor garantir seu lucro para anos futuros. Para isso, o trabalho do corretor vai muito além de uma venda: é preciso construir uma relação de confiança com o cliente, para assessorá-lo em todos os processos de negociação do seu imóvel e não ser esquecido.
O que atrai estes investidores é a facilidade para o repasse e, em grande parte, os programas de incentivo e crédito facilitado do governo.
Por isso, corretor, esteja atento a investidores, pois essa venda significa comissão dobrada.
Para o investidor, a estratégia de divulgação deve ser diferente da utilizada para ganhar um cliente que pretende morar no imóvel.
Primeiro passo: entenda o foco
•Para este tipo de cliente, dê foco para a região deste imóvel, além do âmbito de sua localização atual. Faça um estudo da área ao redor e levante tudo que está previsto para ser construído e lançado na redondeza. No momento, o bairro pode não ter uma grande infraestrutura. Contudo, analisando o caso de terrenos, se próximo desses, em breve, for construído um condomínio, logo os terrenos ao redor terão valorização, e o comércio começará a se aproximar. Lembre-se: o investidor de terrenos costuma esperar um pouco mais para revender, ele aguarda o desenvolvimento do bairro. O que não ocorre em caso de lançamentos de casas e apartamentos.
• Para o investidor em lançamentos, a necessidade de repasse é maior, ou seja, ele compra o imóvel na planta e aguarda o momento oportuno do repasse, que é quando os imóveis forem entregues. Para este caso, o bairro precisa estar um pouco mais evoluído para atrair o investidor. O foco está no dinheiro ganho a curto prazo.
Segundo passo: esteja preparado para a segunda venda
Conhecendo a esfera de imóveis que atrai os investidores, ao fazer a venda, não fique parado, programe-se para o que vem logo depois e procure clientes para comprar este repasse.
•Tenha em mente que, antes do investidor encontrar por conta própria um cliente, para vender este imóvel, o consultor imobiliário deve ter em vista quem é esta pessoa. Evite que o tempo que o proprietário espera para repassar esfrie o contato entre vocês e faça com que ele procure outro corretor.
•Um público em potencial são casais que visitaram o plantão de vendas, porém não foi liberado o financiamento no momento, devido a fatores como renda e ausência de recursos para disponibilizar como a entrada. No momento da entrega do imóvel, o casal teve tempo para se estabilizar no emprego e juntar um capital. Este é o momento exato para lhes oferecer o imóvel que eles desejavam, mas agora além de poderem comprá-lo, já estará pronto e não será necessário esperar o prazo de entrega da construção. Por isso, corretor, não desacredite de nenhum cliente interessado.
•O grande cuidado que deve ser tomado para esse tipo de transação é o financiamento. Na maioria dos casos, o investidor comprará esse imóvel por um determinado valor, de forma financiada, sem se importar muito com a quantidade de parcelas e valor. Quando necessário, repassará e garantirá um valor a vista, em que estará seu lucro e o próximo comprador assumirá o financiamento.
Todavia, o financiamento liberado para este investidor, é baseado em sua renda e condições de vida atuais, o que nem sempre refletirá a realidade do futuro comprador. Isso implica em possíveis alterações no financiamento, principalmente se estiver vinculado a programas do governo como o “Minha casa, minha vida”, que garante subsídios que são calculados de acordo com a renda. Neste caso, quando outra pessoa assume o financiamento, pode ser necessário refazer o cálculo e alterar o valor do desconto, forçando-o a pagar um valor maior.
Dessa forma, podemos perceber que o mercado imobiliário para investidores é um ótimo caminho para o corretor garantir seu lucro para anos futuros. Para isso, o trabalho do corretor vai muito além de uma venda: é preciso construir uma relação de confiança com o cliente, para assessorá-lo em todos os processos de negociação do seu imóvel e não ser esquecido.
Fonte: Carolina Silva
OFFICE VERSUS CORPORATE
Você, consultor imobiliário, sabe qual a diferença entre um empreendimento Office e Corporate?
Pois saiba que estes tipos de empreendimentos disponíveis no mercado imobiliário coorporativo possuem diferenças importantes para que as empresas possam escolher a melhor opção de negócio.
A principal diferença entre os dois está no tipo de perfil dos clientes interessados. Geralmente os Empreendimentos Corporate são procurados por grandes corporações nacionais ou multinacionais. Isto porque, os edifícios são maiores, possuem quase o dobro do espaço e possuem características para atender um público mais exigente, como: grandes lajes, pisos elevados, forro modular rebaixado, ar condicionado central, fonte de energia de qualidade, além, claro, da localização privilegiada.
Já os edifícios Office geralmente são procurados por profissionais autônomos ou pequenas empresas, pois possuem um valor de locação significativamente mais atraente. Contudo, não possuem tantas adaptações técnicas como as existentes em Empreendimentos Corporate, que possuem projetos mais modernos, assim como aparatos tecnológicos e paisagismo diferenciados.
O fato de as grandes corporações buscarem por edifícios tipo Corporate não significa que esta seja uma regra. Em alguns casos, empresas de médio porte ocupam os Offices em razão da localização e escassez de produtos, e optam pela unificação de diversos conjuntos.
Entretanto, esta pode ser uma negociação mais complicada, porque em edifícios tipo Office é comum existir diversos proprietários, o que dificulta o processo de locação.
Abaixo segue um resumo das principais diferenças entre estes tipos de empreendimentos:
Pois saiba que estes tipos de empreendimentos disponíveis no mercado imobiliário coorporativo possuem diferenças importantes para que as empresas possam escolher a melhor opção de negócio.
A principal diferença entre os dois está no tipo de perfil dos clientes interessados. Geralmente os Empreendimentos Corporate são procurados por grandes corporações nacionais ou multinacionais. Isto porque, os edifícios são maiores, possuem quase o dobro do espaço e possuem características para atender um público mais exigente, como: grandes lajes, pisos elevados, forro modular rebaixado, ar condicionado central, fonte de energia de qualidade, além, claro, da localização privilegiada.
Já os edifícios Office geralmente são procurados por profissionais autônomos ou pequenas empresas, pois possuem um valor de locação significativamente mais atraente. Contudo, não possuem tantas adaptações técnicas como as existentes em Empreendimentos Corporate, que possuem projetos mais modernos, assim como aparatos tecnológicos e paisagismo diferenciados.
O fato de as grandes corporações buscarem por edifícios tipo Corporate não significa que esta seja uma regra. Em alguns casos, empresas de médio porte ocupam os Offices em razão da localização e escassez de produtos, e optam pela unificação de diversos conjuntos.
Entretanto, esta pode ser uma negociação mais complicada, porque em edifícios tipo Office é comum existir diversos proprietários, o que dificulta o processo de locação.
Abaixo segue um resumo das principais diferenças entre estes tipos de empreendimentos:
A escolha de um edifício adequado para instalação da sede ou escritório de uma empresa é uma decisão que deve ser tomada com cautela. Apesar das diferenças, a decisão não deve ser baseada apenas nestas informações, por isso a importância de avaliar as premissas preestabelecidas pelos clientes. É importante que seja feita uma análise detalhada: características técnicas, valores, localização e disponibilidade.
É seu papel, como consultor imobiliário, estar preparado para efetuar uma negociação que beneficie ocupantes e proprietários, por isto, fique atento a todos os detalhes.
Fonte: Mariana Sobreiro
segunda-feira, 28 de janeiro de 2013
BUG DO GOOGLE ATINGE O BLOGGER
O bug ocorreu com o widget dos seguidores e o arquivo do blogger. A solução provisória foi movê-los para o rodapé da página.
A Equipe do Blogger já equacionou o problema e promoveu a sua correção.
A Equipe do Blogger já equacionou o problema e promoveu a sua correção.
PRINCÍPIOS INFORMATIVOS DO SISTEMA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO
1.Introdução
O presente artigo tem como finalidade fazer uma análise acerca dos princípios informantes da atividade de registro imobiliário e suas diversas nuances. Primeiramente iremos traçar algumas notas gerais sobre a atividade de Registro Imobiliário, atividade esta que, no Brasil, é regulamentada preponderantemente através da Lei 6.015/73, conhecida no mundo jurídico como "Lei dos Registros Públicos – LRP". Em seguida procuraremos abordar de maneira concisa a noção de princípio para, posteriormente, adentrarmos no tema específico do presente trabalho, pretendendo, na medida do possível, destrinchar as questões principais que envolvem a temática referente aos princípios regentes do Sistema de Registro Imobiliário.
2. Breves Notas sobre a Atividade de Registro Imobiliário.
Os registradores são profissionais do direito que prestam
serviço público, por delegação do Poder Estatal, consoante preleciona o
caput do art. 236 da Constituição Federal de 1988. Desta forma, cabe consigna
que, a partir da Carta Magna de 1988, optou o constituinte originário
brasileiro, de forma bastante clara, pelo regime privado para o exercício das
atividades cartorárias extrajudiciais, tolhendo a oficialização dos
tabelionatos e dos cartórios registrais, em contraste com a estatização
estabelecida pelo art. 31 do Ato das Disposições Constitucionais
Transitórias, para as serventias do foro judicial, a saber, "Serão
estatizadas as serventias do foro judicial, assim definidas em lei, respeitados
os direitos dos atuais titulares".
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