Não são poucas as atribuições do síndico. Como representante legal do condomínio, sua função primeira é administrá-lo.
Se a principal função do síndico é administrar o condomínio, é
fundamental que para isso ele tenha conhecimento da legislação referente
ao assunto - especialmente os Capítulos VI e VII do Código Civil (Lei
10.406/2002), que se referem ao Condomínio Geral e ao Condomínio
Edilício, a Lei n.4.591/64 (conhecida como Lei dos Condomínios), e
particularmente, a convenção e o regulamento interno do condomínio.
No condomínio, independentemente de sua destinação, sempre haverá a
obrigatoriedade de existir alguma pessoa que responda pelo mesmo, não
apenas internamente, mas também no âmbito externo dessa figura jurídica.
No condomínio edilício, o síndico assume papel de destaque, já que é
ele o representante legal da massa condominial, ou seja, é ele que
responde perante os condôminos e terceiros sobre os rumos de sua gestão.
Cabe destacar, que o condomínio é uma entidade jurídica, criada pelo
direito no sentido de propiciar a melhor administração de interesses
comuns, mas nem sempre convergentes, sendo o síndico a figura central.
No Código Civil vigente, especialmente nos artigos 186, 187, 927,
1.332, 1.333, 1.334 e 1.349, há todos os elementos pelos quais o síndico
poderá ser responsabilizado civilmente.
Conforme ensinamento do ilustríssimo professor Dr. SANDRE,
“Responsabilidade civil é a obrigação de reparar o dano causado a
terceiro em consequência de uma conduta ativa ou omissiva. O fundamento
da responsabilidade é o dever do homem de não prejudicar os demais, o neminem leadere dos romanos, áureo princípio que permanece íntegro em matéria de responsabilidade”.
Juridicamente, corresponde aos efeitos do obrigado, quando não cumpre
a sua obrigação ou a cumpre de maneira diversa do estabelecido, podendo
também sua definição atingir tanto atos comissivos como omissivos, ou
seja, a omissão também rega responsabilidades ao agente omisso.
A responsabilidade civil desse tipo de gestor é baseada na culpa, ou
seja, a atuação do síndico ou mesmo sua omissão é que irá desencadear um
procedimento que poderá determinar que o mesmo promova a indenização
dos prejuízos causados.
Alguns exemplos práticos de responsabilidade civil do síndico por ações ou omissões em sua gestão:
a) Falta de manutenção nos elevadores;
b) Falta de manutenção nos reservatórios de água;
c) Instalação de brinquedos e/ou quadra de futebol fora dos padrões exigidos;
d) Falta de contratação de seguro;
e) Falta de recarga de extintores, falta de para-raios e demais equipamentos de segurança;
f) Falta de prestação de contas;
g) Falta de iluminação de emergência;
h) Utilização indevida dos recursos financeiros do condomínio.
A segurança patrimonial do condomínio também deve ser preocupação do
síndico, cuidando para que equipamentos eletrônicos (como alarme, cerca
elétrica e circuito fechado de TV) estejam em perfeitas condições de
utilização.
Convém destacar que a Convenção Condominial poderá determinar outras
situações em que o síndico poderá além de ser obrigado a indenizar o
condomínio, bem como perder o mandato.
Para apurar a responsabilidade patrimonial do síndico é necessário
analisar cada caso concreto, mas também o comportamento dos demais
membros do corpo diretivo do condomínio, pois se trata de uma atribuição
desses membros a fiscalização dos atos do síndico.
Assim, ainda que o síndico, isoladamente, cause prejuízos ao
condomínio por ação ou omissão intencional ou não, os demais membros do
corpo diretivo do condomínio (especialmente os conselheiros), poderão
ser incluídos em eventual ação de indenizatória, por sua omissão.
Ao ser alcançado na responsabilidade, pelo prejuízo causado, poderá os bens do síndico responder pelo ressarcimento.
Em princípio, para quem sofreu o dano poderá exigir do próprio
condomínio o ressarcimento, que, após apurar a questão de culpabilidade
poderá, em ação própria, retroagir e exigir do síndico o prejuízo, lhe
cobrando o ressarcimento devido.
Fonte: Rodrigo Tomazelli - meuadvogado.com.br
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