TV COFECI: NAR - NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS

CRECI ESCLARECE: CONCORRÊNCIAS PÚBLICAS E LEILÕES

A IMPORTÂNCIA DA ASSEMBLÉIA DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO

É a partir da assembleia de instalação que o condomínio passa a ter vida. É nesse momento que, entre outras coisas, elegem-se os representantes legais do empreendimento e aprova-se uma previsão orçamentária para rateio das despesas do condomínio.

Somente após a assembleia de instalação, na qual deverá ocorrer a devida assinatura da ata condominial pelo presidente e secretário estabelecidos, é que o condomínio estará instituído. Com isso o condomínio poderá requerer o número de inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), contratar funcionários, abrir conta bancária, entre outras medidas.

Ao contrário do que muitos pensam, o melhor momento para instalação do condomínio não é a partir da liberação do habite-se (documento emitido pelas prefeituras atestando a legalidade do prédio ou da casa), mas, sim, quando as unidades autônomas já tiverem sido vistoriadas, as áreas comuns estiverem prontas e as chaves forem entregues a todos os condôminos.

Quando a entrega das chaves não ocorrer por responsabilidade exclusiva do condômino, a assembleia de instalação do condomínio não estará prejudicada. Neste caso a unidade pode ser retida e a cobrança do condomínio dependerá do que estiver estabelecido no contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Lembramos que qualquer despesa antes da instalação do condomínio ficará a cargo da construtora.

A assembleia, por maioria simples de votos, pode se recusar a instalar o condomínio em três situações: se o empreendimento não estiver em condições de habitabilidade; se as chaves não tiverem sido entregues, apesar de as unidades estarem quitadas; ou se o habite-se do imóvel não tiver sido disponibilizado. Em todos os casos, a consequência para essa recusa pode ser perigosa.

A não instalação do condomínio é fator impeditivo para o início da cobrança da taxa condominial, impossibilitando a chegada de novos moradores, uma vez que o prédio não terá eleito seus representantes legais e nem terá sua estrutura montada (portaria, faxina, zelador etc.).

Para os demais problemas é salutar a instalação do condomínio e o recebimento das áreas comuns, pois a eleição do síndico na assembleia de instalação dará representatividade ao condomínio para sanar qualquer pendência.

Se a construtora instalar o condomínio sem a entrega de parte das unidades, a cobrança de rateio aos condôminos que não estiverem com as suas unidades entregues por culpa da construtora fica vinculada a efetiva entrega, salvo disposição diversa no contrato entre as partes a qual é passível de discussão judicial.
 

Autor: Rodrigo Karpat - Advogado Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

PREFEITURA DE RIBEIRÃO PEDE AJUDA DE CORRETORES PARA RECALCULAR IPTU

 O vice-presidente do Creci Walter Alves de Oliveira e a prefeita Dárcy Vera (PSD) (Foto: Adriano Oliveira/G1)

A Prefeitura de Ribeirão Preto (SP) entregou na manhã desta quinta-feira (29) um relatório sobre o mercado imobiliário na cidade para análise dos representantes do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci). O objetivo é atualizar o valor venal dos terrenos de acordo com os preços praticados no mercado e corrigir a Planta Genérica do Município, que servirá de base ao reajuste do IPTU a partir do próximo ano.

A prefeita Dárcy Vera (PSD) explicou que a documentação entregue ao Creci contém informações técnicas colhidas por uma empresa terceirizada em 2009 e um levantamento informal de anúncios publicados em jornais e na internet.

“O objetivo é que eles façam uma correção desse trabalho feito pela Prefeitura, antes de encaminharmos o projeto à Câmara. Se houver possíveis distorções, eles estão autorizados a corrigí-las, ou seja, apresentar o valor real que está sendo praticado atualmente”, disse.

Cerca de 80 conselheiros do Creci terão 12 dias para concluir o estudo e devolver o projeto à Prefeitura. A partir daí, o valor venal do terreno será considerado 80% do preço sugerido pelos corretores.

Dárcy reafirmou que a última revisão da Planta Genérica de Ribeirão aconteceu em 2001, por isso, tem pressa em encaminhar a nova proposta para aprovação da Câmara Municipal ainda este ano.

“É uma discussão delicada e que mexe com toda a sociedade, mas o Estatuto das Cidades recomenda que seja feita. A Prefeitura não pode se refutar dessa responsabilidade”, afirmou a prefeita.

IPTU

Ainda durante o encontro, o secretário da Fazenda, Sérgio Nalini, afirmou que a atualização da Planta Genérica do Município permitirá à Prefeitura reajustar o IPTU para 2013.

Apesar de destacar que não se trata de um aumento do imposto, Nalini disse, em entrevista ao Jornal da EPTV, que em alguns casos o valor aumentará até 50%.

“Alguns setores, como a zona Sul, eram tratados como mato em 2001 e hoje houve uma explosão imobiliária. Considero difícil reduzir porque houve uma explosão imobiliária generalizada e desde a última atualização [da Planta Genérica] já se passou muito tempo.”

Prevendo contestações por parte dos moradores, Dárcy já anunciou a criação de uma comissão formada por três representantes do Creci, um da Secretaria da Fazenda e outro da Secretaria de Planejamento, que terá a missão de avaliar as reclamações.

“Caso o cidadão entenda que o valor venal arbitrado seja menor, poderá entrar com uma representação no prazo de 30 dias - a partir do dia do recebimento do IPTU - e essa comissão avaliará cada situação”, explicou Dárcy.

Fonte G1

CONTRATOS DE IMÓVEIS NOS EUA CRESCEM 5,2% E SURPREENDEM MERCADO

O número de contratos de compra e venda de imóveis nos Estados Unidos subiu 5,2% em outubro, de acordo com dados informados pela NAR (Associação Nacional de Corretores de Imóveis dos EUA) nesta quinta-feira (29).

O patamar demonstra uma melhora frente ao mês anterior, quando o indicador apontou alta de 0,3%. Além disso, o resultado do Pending Home Sales veio melhor que o esperado pelo mercado, já que a mediana das projeções projetava alta de 1%.

Entenda o indicador
O NAR's Pending Home Sales Index (PHSI) é utilizado como um sinalizador para os demais indicadores do mercado imobiliário norte-americano.

O indicador mede a atividade de contratos, ou seja, é baseado nos acordos assinados de compra e venda de residências do setor imobiliário norte-americano. Vale ressaltar, porém, que o contrato assinado não é contado como uma venda até que a transação esteja completa.

Fonte: Info Money

MERCADO IMOBILIÁRIO BAIANO DEVE FECHAR O ANO COM 9.000 UNIDADES VENDIDAS

Empresários do setor imobiliário, além de fornecedores, publicitários e arquitetos abriram na noite de quarta (28) a Convenção da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), no Tivoli Resort, Praia do Forte.

Eles ficarão reunidos no local até domingo, onde assistirão a palestras sobre as tendências locais e nacionais do mercado imobiliário, discutirão os resultados e as perspectivas para 2013. De acordo com informações do presidente da Ademi-BA, Nilson Sarti, até setembro passado, a entidade registrou o lançamento de 3 mil unidades e a venda de 7 mil.

“A expectativa é  fechar o ano com um total de 4 mil unidades lançadas e 9 mil vendidas. Em 2011, quando o mercado estava mais aquecido, foram lançadas 13 mil unidades e vendidas dez mil”, disse Sarti.

“Entre outras razões, o mercado perdeu ritmo por causa da judicialização da Lei de Ocupação e Uso do Solo (Lous) de Salvador, o que levou a uma grande inseguraça jurídica para os empresários”, justificou.

Segundo ele, a expectativa do empresariado do setor é que o Tribunal de Justiça da Bahia julgue o mais breve possível a causa, levada à Justiça pelo Ministério Público, que questiona a mudança da lei na Câmara de Vereadores.

Fonte: Correio

O PAPEL DO CORRESPONDENTE CAIXA AQUI NEGOCIAL - IMOBILIÁRIO

Durante a palestra, será enfatizada a redução das taxas de juros e os spreads bancários que proporcionaram um crescimento muito grande no mercado de crédito no Brasil, principalmente o imobiliário. Nesse contexto, os correspondentes ganharam um papel fundamental, especialmente na consultoria e na preparação da documentação aos clientes.

Palestrante: Sidney Aparecido Petek 

Administrador de Empresas com pós-graduação em Gestão Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas. Atua na Caixa Econômica Federal há 30 anos, hoje ocupa o cargo de Gerente de Clientes e Negócios. É responsável pelas Áreas de Atendimento, Correspondentes Caixa Aqui e Casas Lotéricas em todo o Estado de São Paulo.

POR QUE OS CORRETORES DEIXAM DE VENDER?

No decorrer do evento, serão apresentadas, de forma pratica e clara, as armadilhas, os erros e as ações que impedem os corretores de imóveis de vender sempre, além das alternativas para conquistar uma carreira repleta de vendas!

Palestrante: Renato Duarte  

Corretor de imóveis, avaliador, palestrante, consultor de empresas imobiliárias, coordenador e professor do curso "A VENDA COMO RESULTADO - Técnicas de Vendas Para Corretores de Imóveis".

ARI LIMA: MARKETING IMOBILIÁRIO 3.0

Palestra on line do consultor Ari Lima, diretor da Performance Gestão e Treinamento sobre marketing 3.0 aplicado ao setor imobiliário. Apresentando os principais conceitos e definições do novo marketing e mostrando como praticá-lo nas empresas.

IGP-M APONTA DEFLAÇÃO DE 0,03% EM NOVEMBRO

CONSTRUÇÃO CIVIL NÃO DEVE ACELERAR CRESCIMENTO EM 2013

O ritmo de crescimento do setor de construção civil no Brasil deve manter em 2013 o mesmo ritmo registrado neste ano, se distanciando ainda mais do crescimento robusto visto há dois anos e confirmando a nova realidade do mercado imobiliário.

O Produto Interno Bruto (PIB) do setor deve crescer entre 3,5 e 4 por cento em 2013, projetou nesta quarta-feira o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de São Paulo (SindusCon-SP), que estima alta de 4 por cento para o fechado deste ano.

A entidade previa crescimento de 5,2 por cento para 2012, mas, ao longo do ano, fatores como redução de investimentos pelas empresas, menores investimentos públicos em infraestrutura e morosidade na concessão de licenciamentos imobiliários levaram a uma redução da expectativa.

Assim, o setor caminha para fechar 2012 com desempenho inferior ao do ano passado, quando houve avanço de 4,8 por cento. Em 2010, ano de forte aceleração do setor, o crescimento foi de 15,2 por cento.

"Vemos à frente um cenário de estabilização da construção civil, uma normalização do nível da atividade e do número de empregados", afirmou a jornalistas o vice-presidente de economia do SindusCon-SP, Eduardo Zaidan.

Fonte: EXAME.com

PRÊMIO CORRETOR DO ANO A TARDE 2012: PARABÉNS CRISNILSON CAVALCANTE

O mercado imobiliário baiano  conheceu, na noite desta segunda-feira, 26, os principais destaques do setor, em 2012, durante a solenidade de entrega do Prêmio Corretor do Ano A TARDE, realizado no Teatro Jorge Amado, na Pituba. Ao faturar três, das sete categorias possíveis (Venda, Terrenos e Fazendas, e Internet), o corretor Crisnilson Cavalcante, 41 anos, foi o grande premiado do evento.

Entre as imobiliárias, os principais destaques foram a NNova Soluções, há apenas quatro anos no mercado, ao lado da José Alberto Imóveis. A primeira venceu  em três categorias (Venda, Destaque Mobi e Destaque Redes Sociais). A José Alberto em duas (Aluguel e Internet).

Para o principal vencedor da noite, o sucesso nos negócios não depende de fórmula, mas de dedicação. "Também contei com o apoio e os votos dos membros da minha igreja, que chega a quase  70 mil", entrega Crisnilson Cavalcante, em referência ao caráter popular da votação, pela internet.

Quem também fez campanha na rede foram os sócios da NNova Soluções, Neuza Marques e Noel Silva. Silva destacou o envio de pelo menos 30 mil e-mails entre os clientes (em  ação de marketing digital).  Enquanto Neuza  deu ênfase a um "bom trabalho de  relacionamento".  "Estamos sempre capturando tendências e investindo em novas tecnologias. Temos hoje mais de 4.600 curtidores no nossa rede social", disse Silva.

Auto-estima - Para o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci), Samuel Arthur Prado, a iniciativa do Grupo A TARDE, além de homenagear , contribui para elevar a auto-estima dos profissionais do setor. "Não precisa nem sair vencedor, basta ser indicado, concorrer", lembrou Prado.

"O prêmio é um reconhecimento e incentivo para que sigamos em frente, buscando sempre a nossa qualificação", ressaltou Jose Alberto, 58 anos, dono da corretora que leva seu nome.

Participante da comissão julgadora, a presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Bahia (Sindimóveis), Eliene Freitas, lembrou que o profissional moderno precisa estar atento às transformações do mercado local, devendo buscar o aperfeiçoamento e dominar novas ferramentas e idiomas.

"O Prêmio Corretor do Ano A TARDE nada mais é que uma maneira de o jornal estar mais perto da comunidade".
O mercado imobiliário e um segmento importantíssimo da economia, que gera emprego e renda. Estou honrado e surpreso de saber que a votação passou dos quarenta mil", disse o diretor geral de A TARDE, André Blumberg.

Nota do Editor:
Parabéns Crisnilson, por mais esta merecida conquista!

TV COFECI: SUSTENTABILIDADE NO MERCADO IMOBILIÁRIO

O PATRIMÔNIO HISTÓRICO E O ESTATUTO DA CIDADE

Pelourinho - Salvador / Bahia

Uma questão freqüente nos programas de requalificação de sítios históricos é como tratar a população que habita estes locais, geralmente composta de pessoas de baixa renda, no âmbito de intervenções cujo objetivo é valorizar a área com novos investimentos.

Hoje, o desafio colocado aos gestores destes programas é o de buscar soluções, tanto de planejamento quanto de projeto, que evitem que as ações de reabilitação urbana e valorização econômica resultem na expulsão desse contingente populacional, historicamente excluído das benesses trazidas pelos investimentos públicos no espaço urbano.

A polêmica em torno da estratégia a ser utilizada nas ações de reabilitação de áreas urbanas degradadas, em especial em sítios históricos, envolve uma disputa entre o setor imobiliário e os órgãos de gestão do patrimônio cultural, que parte do tradicional impasse entre as políticas de preservação e as políticas de desenvolvimento econômico. As primeiras tidas como um fator “engessamento” da cidade, que impede o crescimento e o desenvolvimento econômico e urbano, e as últimas consideradas predatórias e a serviço do grande capital, que destrói a memória da cidade e de seus habitantes em prol da obtenção de lucros cada vez maiores através da especulação imobiliária.

Nesse contexto, o tombamento ora é tratado como um mecanismo de “congelamento” da cidade sendo, portanto, visto como um empecilho para a sua “modernização”, ora é utilizado por grupos sociais como um dos instrumentos que podem garantir qualidade de vida numa cidade gradativamente descaracterizada e deteriorada pelas desordenadas transformações urbanas.

Com a criação do Estatuto da Cidade, concretiza-se o conceito de função social da propriedade, possibilitando o surgimento de uma espécie de “função social do patrimônio histórico e cultural”, que resultou em uma série de projetos de intervenção em perímetros centrais que buscam concatenar as necessidades de preservação com outras questões urbanas, como a adequação da infraestrutura, as políticas habitacionais e a inclusão social.

Nessas intervenções se entende que preservar o patrimônio histórico é valorizar a memória de uma comunidade, fortalecendo os laços de identidade entre as suas várias gerações. Dessa identidade também fazem parte os moradores e as atividades tradicionalmente desenvolvidas nas áreas tombadas. Esse entendimento é incompatível com a transformação dos sítios reabilitados em cenários para turistas.

Quando – além das questões culturais – existe a proposta de melhorar a qualidade da habitação ou repovoar os centros, os imóveis tombados têm o importante papel de concretizar o direito a moradia da população de baixa renda em áreas bem localizadas da cidade, possibilitando que o patrimônio edificado seja efetivamente apropriado pela comunidade.

Para tanto, é necessário pensar articuladamente as políticas de planejamento urbano e de preservação, utilizando os instrumentos do Estatuto da Cidade para compatibilizar os interesses dos diversos segmentos atuantes em uma área tombada, de modo a minimizar os conflitos existentes e promover seu uso por todos os segmentos da população.

A Transferência do Direito de Construir, por exemplo, pode ser utilizada em parceria com o tombamento, a fim de oferecer uma espécie de “compensação” aos proprietários de imóveis localizados em sítios tombados a fim de preservar a ambiência e impedir que novas intervenções modifiquem suas características.

Outra possibilidade é a utilização de benefícios fiscais e tributários. Os tributos sobre imóveis urbanos, assim como as tarifas relativas a serviços públicos, podem ser diferenciados em função de seu interesse social. Dessa forma, é possível estabelecer uma política de subsídios para as tarifas dos serviços de energia elétrica e saneamento para áreas e imóveis urbanos onde morem pessoas de baixa renda. Esse tipo de política pode ser essencial para manutenção dessa população em imóveis localizados em sítios protegidos, cujo custo de conservação é bem mais alto que o de imóveis comuns.

Outros instrumentos como ZEIS, direito de preempção, IPTU progressivo, outorga onerosa ou até mesmo programas de locação social podem ser pensados a partir da lógica de valorização do patrimônio através de sua apropriação pela população e pela cidade. Assim, independente da fórmula escolhida, o importante é começar a pensar as ações de preservação no âmbito das políticas de gestão do uso do solo, partindo do pressuposto que o acesso ao patrimônio cultural faz parte do processo de democratização do espaço urbano e promoção de cidades mais justas e democráticas.

Fonte: Carolina Bayma Cavalcanti - Coordenadora do Programa de Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais do Ministério das Cidades.

CRECI ESCLARECE: CORRETOR GARANTA SUA APOSENTADORIA

CORRETAGEM IMOBILIÁRIA CONFIGURA RELAÇÃO DE TRABALHO

A cobrança de honorários de corretagem imobiliária decorre de uma relação de trabalho e não de consumo. Considerando que, após a Emenda Constitucional nº 45/2004, o objeto do direito do trabalho não se restringe mais ao vínculo de emprego, abrangendo, também, os conflitos gerados nas relações de trabalho, a 4ª Turma do TRT-MG deu provimento ao recurso da reclamante e, declarando a competência absoluta da Justiça do Trabalho para julgar a ação, determinou a devolução do processo ao juízo de origem, para que a questão seja resolvida.

Para o relator do recurso, juiz convocado Eduardo Aurélio P. Ferri, a novidade trazida pelo artigo 114, I, da Constituição da República, modificado pela EC 45/04, é a ampliação dos contornos da competência da Justiça do Trabalho, para julgar ações envolvendo o trabalho não assalariado, além das habituais reclamações trabalhistas surgidas do trabalho assalariado, ou seja, da relação de emprego.

“A prestação de serviços de corretagem imobiliária é uma atividade cujo resultado não se objetiva em um bem material e não gera riqueza ou valor para a sociedade. Não obstante esta atividade imaterial seja profissional, não é assalariada e não descaracteriza sua adequação ao conceito de relação de trabalho”– esclareceu o juiz.

O conceito de relação de trabalho não se limita ao processo de produção material, o qual se reduz cada vez mais, em face das inovações tecnológicas, e está em contradição com a expansão do setor de serviços, cuja produção é imaterial e não gera riqueza real, mas altera o alcance do direito do trabalho, que, agora, abrange o trabalho de pessoas físicas assalariadas ou não assalariadas. “O art. 114, I da CR/88 restringiu o conceito de consumo apenas para ‘bens materiais’, mas não de atividade profissional de pessoas físicas, competência desta Justiça do Trabalho, que, se não acompanhar a viragem histórica, estará fadada a se encolher e perder legitimidade perante a sociedade” – finalizou o relator.

RO nº 00922-2008-094-03-00-7
Fonte: TRT 3

RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO

Não são poucas as atribuições do síndico. Como representante legal do condomínio, sua função primeira é administrá-lo. 

Se a principal função do síndico é administrar o condomínio, é fundamental que para isso ele tenha conhecimento da legislação referente ao assunto - especialmente os Capítulos VI e VII do Código Civil (Lei 10.406/2002), que se referem ao Condomínio Geral e ao Condomínio Edilício, a Lei n.4.591/64 (conhecida como Lei dos Condomínios), e particularmente, a convenção e o regulamento interno do condomínio.

No condomínio, independentemente de sua destinação, sempre haverá a obrigatoriedade de existir alguma pessoa que responda pelo mesmo, não apenas internamente, mas também no âmbito externo dessa figura jurídica.

No condomínio edilício, o síndico assume papel de destaque, já que é ele o representante legal da massa condominial, ou seja, é ele que responde perante os condôminos e terceiros sobre os rumos de sua gestão.

Cabe destacar, que o condomínio é uma entidade jurídica, criada pelo direito no sentido de propiciar a melhor administração de interesses comuns, mas nem sempre convergentes, sendo o síndico a figura central.

No Código Civil vigente, especialmente nos artigos 186, 187, 927, 1.332, 1.333, 1.334 e 1.349, há todos os elementos pelos quais o síndico poderá ser responsabilizado civilmente.

Conforme ensinamento do ilustríssimo professor Dr. SANDRE, “Responsabilidade civil é a obrigação de reparar o dano causado a terceiro em consequência de uma conduta ativa ou omissiva. O fundamento da responsabilidade é o dever do homem de não prejudicar os demais, o neminem leadere dos romanos, áureo princípio que permanece íntegro em matéria de responsabilidade”.

Juridicamente, corresponde aos efeitos do obrigado, quando não cumpre a sua obrigação ou a cumpre de maneira diversa do estabelecido, podendo também sua definição atingir tanto atos comissivos como omissivos, ou seja, a omissão também rega responsabilidades ao agente omisso.

A responsabilidade civil desse tipo de gestor é baseada na culpa, ou seja, a atuação do síndico ou mesmo sua omissão é que irá desencadear um procedimento que poderá determinar que o mesmo promova a indenização dos prejuízos causados.

Alguns exemplos práticos de responsabilidade civil do síndico por ações ou omissões em sua gestão:

a) Falta de manutenção nos elevadores;

b) Falta de manutenção nos reservatórios de água;

c) Instalação de brinquedos e/ou quadra de futebol fora dos  padrões exigidos;

d) Falta de contratação de seguro;

e) Falta de recarga de extintores, falta de para-raios e demais equipamentos de segurança;

f) Falta de prestação de contas;

g) Falta de iluminação de emergência;

h) Utilização indevida dos recursos financeiros do condomínio.

A segurança patrimonial do condomínio também deve ser preocupação do síndico, cuidando para que equipamentos eletrônicos (como alarme, cerca elétrica e circuito fechado de TV) estejam em perfeitas condições de utilização.

Convém destacar que a Convenção Condominial poderá determinar outras situações em que o síndico poderá além de ser obrigado a indenizar o condomínio, bem como perder o mandato.

Para apurar a responsabilidade patrimonial do síndico é necessário analisar cada caso concreto, mas também o comportamento dos demais membros do corpo diretivo do condomínio, pois se trata de uma atribuição desses membros a fiscalização dos atos do síndico.

Assim, ainda que o síndico, isoladamente, cause prejuízos ao condomínio por ação ou omissão intencional ou não, os demais membros do corpo diretivo do condomínio  (especialmente os conselheiros), poderão ser incluídos em eventual ação de indenizatória, por sua omissão.

Ao ser alcançado na responsabilidade, pelo prejuízo causado, poderá os bens do síndico responder pelo ressarcimento.

Em princípio, para quem sofreu o dano poderá exigir do próprio condomínio o ressarcimento, que, após apurar a questão de culpabilidade poderá, em ação própria, retroagir e exigir do síndico o prejuízo, lhe cobrando o ressarcimento devido.

Fonte: Rodrigo Tomazelli - meuadvogado.com.br 

IGP-M TEM DEFLAÇÃO NA SEGUNDA PRÉVIA DE NOVEMBRO

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), que mede a inflação do aluguel, recuou 0,16% na segunda prévia de novembro, segundo informou a Fundação Getulio Vargas (FGV). No mesmo período do mês passado, a variação fora de 0,15%. No ano, o índice acumula alta de 6,94% e, em 12 meses, de 6,82%.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), conhecida como inflação do atacado e que integra o cálculo do indicador, caiu 0,35% contra 0,01% em igual período de outubro.

Também usado no cálculo do IGP-M, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) registrou alta de 0,23%, depois de subir 0,52% no mesmo período do mês anterior. A principal contribuição para a desaceleração da taxa partiu do grupo alimentação (de 0,94% para -0,09%), com destaque para carnes bovinas (de 2,96% para -1,16%), hortaliças e legumes (de -6,69% para -12,29%) e alimentos prontos congelados (de 3,47% para 0,49%).

Com peso menor no cálculo do indicador, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) apresentou, no segundo decêndio de novembro, variação de 0,17%. No segundo decêndio do mês anterior, a taxa foi de 0,21%.

LOCAÇÃO DE IMOVÉIS CORPORATIVOS SOBEM 2,96% EM SÃO PAULO

Os valores médios pedidos na locação de imóveis corporativos A e A+ na cidade de São Paulo está em R$ 130,10, apresentando alta de 2,96% no 3º trimestre de 2012 em comparação ao trimestre anterior.

Os dados foram coletados pela Pesquisa Mercado de Escritórios São Paulo, conduzida pela NAI Dworking, empresa especializada em consultoria imobiliária corporativa, representante exclusiva da NAI Global no Brasil.

Os bairros que tiveram maior valorização na locação foram Itaim/JK que tinha valor médio de R$115 por m² em 2011 e chega a R$146,50 em 2012, um aumento de 27,36%.

A região Marginal Morumbi teve a maior redução no valor médio de locação, hoje em R$ 116,67 contra R$ 145,00 em 2011, uma queda de 28,27%.

Vila Olímpia e Chácara Flora se mantiveram estáveis, respectivamente com valor médio de locação de R$ 130,00 e R$ 90,00 por m².

Sobre a NAI Dworking

A NAI Dworking, empresa brasileira de consultoria imobiliária corporativa, iniciou suas operações em 2006 e recentemente passou a integrar a americana NAI Global, tornando-se representante exclusiva no Brasil.

A empresa possui escritórios em São Paulo e Rio de Janeiro e conta com uma equipe altamente especializada e experiente no mercado imobiliário corporativo e oferece uma plataforma completa de serviços representando as mais importantes instituições e proprietários em transações imobiliárias, consultoria imobiliária, estudos, pesquisas de mercado, avaliações, auditoria e gerenciamento de projetos. 

Ao longo de sua trajetória, a NAI Dworking concluiu importantes transações e é hoje a maior consultoria imobiliária corporativa 100% brasileira, reconhecida pela dedicação e pelas soluções inovadoras que desenvolve com seus clientes. Na área de consultoria técnica a Dworking já avaliou mais de 1,9 bilhões de m² nos últimos anos.

A NAI Global, com sede em Princeton, Estados Unidos, está presente em 55 países reunindo mais de 5 mil profissionais do mercado imobiliário corporativo, tendo completado em 2011 mais de U$ 45 bilhões em transações em todo o mundo. A NAI Global é hoje a empresa com a maior cobertura da América Latina, com presença efetiva em 14 países da região.

CHINA: MERCADO IMOBILIÁRIO COMEÇA A DESACELERAR

 Funcionária de banco na China conta notas de iuan: investimento em imóveis 

no país está em desaceleração

Os dados oficiais indicam que o crescimento do PIB da China está diminuindo de um pico de 12% para cerca de 7,4%. “O ponto otimista, na base trimestral, é que parece que a economia saiu do ponto mais baixo, no começo do ano. Mas há muitos indicadores qualitativos e quantitativos que questionam esses números”, disse Nicholas Lardy, sênior fellow do Peterson Institute for Internacional Economics.

Para Lardy, a diminuição deve-se, entre outros fatores, a uma queda no crescimento de exportações, que passou de crescimento de 30% em 2010 para 10% no começo desse ano. “O setor externo se tornou um peso no crescimento econômico e não um contribuinte”, isso resulta da diminuição de exportações para a Europa, que está em crise e é o maior destino de exportações chinesas. “Com a Europa em recessão, acho difícil ver uma recuperação”, disse Lardy, durante a 4ª Conferência Internacional do Conselho Empresarial Brasil-China, realizado hoje, em São Paulo.

Um segundo motivo é a queda de investimentos, segundo Lardy. “A fonte principal de desenvolvimento tem sido o setor imobiliário, um dos maiores impulsionadores do crescimento econômico nos últimos anos”, disse. De um ano para cá, esse investimento caiu e está com metade do ritmo dos dois anos anteriores, o que também tem efeitos sobre outros setores, como o aço.

Imóveis

Para entender o que vai acontecer na economia chinesa no futuro é necessário observar o setor de propriedades e imóveis, segundo Lardy. Nas últimas décadas, em decorrência da dificuldade de movimentar dinheiro ou levar para o offshore [investir outros países], as pessoas passaram a se interessar por investimentos em imóveis, segundo Lardy. “15% da população urbana tem duas casas. Cerca de 5% tem três ou mais casas”, disse.

“O apetite para compra de propriedades parece que está caindo na China”, disse Lardy, citando uma pesquisa de um banco chinês que mostra que a alocação planejada de imóveis como forma de investimento está caindo e que a exposição dos bancos a propriedades também vem caindo.

Cerca de 40% de todas as moradias compradas em 2010 eram especulação e investimentos, segundo o pesquisador. Agora, Lardy acredita que isso não irá continuar. “Talvez esteja acontecendo uma desaceleração no investimento em imóveis, pois a demanda está caindo”, afirmou. 

“Os fatores sugerem que estamos no início de uma correção de longo prazo com relação ao mercado imobiliário. A demanda de investimento provavelmente vai cair ou crescer mais lentamente”, disse.

Nesse momento é necessário buscar fontes alternativas de demanda para a economia chinesa continuar crescendo rapidamente, segundo Lardy. “O consumo imobiliário tem que começar a aumentar mais significativamente do que tem ocorrido no passado”, disse. Isso requer a adoção de políticas que incentivem mais gastos com consumo imobiliário para compensar as quedas nos investimentos.

Para Lardy, há quatro políticas que precisam ser implementadas na China: a redução da intervenção do mercado de câmbio, a reforma do sistema de precificação para energia e eletricidade, a liberalização das reformas de taxas de juros e criar uma rede de segurança social, levando as pessoas a diminuírem as reservas e consumirem mais. Na China, a taxa de poupança é de 40% da renda disponível.

Fonte: EXAME.com

LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO: DENÚNCIA CHEIA E VAZIA

JORNAL DA GLOBO: MELHOR MOMENTO PARA COMPRA DE IMÓVEIS

CONSTRUÇÃO DE NOVAS MORADIAS NOS EUA SUBIU PARA A MAIOR TAXA EM MAIS DE QUATRO ANOS EM OUTUBRO

O início de construções de novas moradias subiu para a maior taxa em mais de quatro anos em outubro, sugerindo que a recuperação do mercado imobiliário está ganhando força, apesar de as permissões para construções futuras terem caído.

O Departamento do Comércio informou nesta terça-feira (20) que o início de construções de novas moradias avançou 3,6% em relação a setembro, para uma taxa anual sazonalmente ajustada de 894 mil unidades – a maior desde julho de 2008.

O dado de início de construção de setembro foi revisado para baixo, para mostrar um ritmo de 863 mil unidades, em vez das 872 mil unidades previamente reportadas. Economistas esperavam que o início de construções desacelerasse para um ritmo de 840 mil unidades no mês passado.

O Departamento informou que a supertempestade Sandy, que assolou a Costa Leste dos Estados Unidos em outubro, teve um impacto mínimo sobre os dados.

O mercado imobiliário deu uma reviravolta depois de um colapso sem precedentes que levou a economia para sua pior recessão desde a Grande Depressão. A recuperação, marcada por um aumento nas vendas de imóveis, preços e construção, tem sido guiada por uma demanda reprimida contra um cenário de baixas taxas de juros de hipotecas.

O Federal Reserve, banco central dos Estados Unidos, tem visado o mercado imobiliário como um canal para impulsionar o crescimento, anunciando em setembro que irá comprar US$ 40 bilhões em ativos hipotecários por mês até que o cenário para emprego melhore substancialmente.

Comparação anual
A construção residencial avançou 41,9% na comparação com outubro do ano passado. O início de construções de novas moradias está agora em cerca de 40% do pico de 2,27 milhões de unidades de janeiro de 2006.

A construção de moradias deve contribuir para o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) este ano pela primeira vez desde 2005.

As permissões para construções caíram 2,7%, para um ritmo de 866 mil unidades em outubro, depois de saltarem 11,1% no mês anterior. A queda no mês passado foi concentrada no segmento de moradias para várias pessoas e deve ter duração pequena.

Fonte: G1 Economia

DIVULGAÇÃO: DIAGNÓSTICO DO MERCADO IMOBILIÁRIO SERÁ TEMA DE SEMINÁRIO EM RONDÔNIA

Promover a integração entre os diversos segmentos que compõe o mercado imobiliário de Rondônia, órgãos da classe e demais instituições que atuam direta ou indiretamente no setor está entre os principais objetivos do I Seminário Estadual do Mercado Imobiliário – Diagnóstico, que acontece na próxima sexta-feira (23), a partir das 8h, na Câmara Municipal de Vereadores.

Na ocasião os corretores irão participar de conferências e debates para que todos possam opinar sobre a nova tabela de honorários, que será colocada em aprovação e votação.

O presidente do Sindimóveis explica que ao final do encontro será elaborada a Carta de Porto Velho, “Faremos um breve diagnóstico do mercado imobiliário de Rondônia e colocaremos o Sindimóveis a disposição dos órgãos e demais interessados, para esclarecer o conteúdo da carta e prestar assessoria técnica e consultiva em busca de soluções para os problemas relacionados com o setor imobiliário”, afirmou Nelson Juchem.

As inscrições podem ser feitas até quinta-feira pelo site: www.sindimoveis-ro.org.br, na aba Inscrições I Seminário, mais informações pelo telefone: 3225-2006. O Seminário será transmitido ao vivo pelo site do Sindimóveis-RO e possibilitará interação online, via chat.

O evento é uma realização do Sindicato dos Corretores de Imóveis de Rondônia – Sindimóveis em parceria com a União Geral dos Trabalhadores (UGT), a Confederação Nacional dos Pofissionais Liberais (CNPL) e a Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (FENACI).

ESPANHA VAI DAR VISTOS DE RESIDÊNCIA A QUEM COMPRE CASAS

Jaime García-Legaz

Governo prepara uma lei que dará permissão de residência a quem adquirir uma casa com valor igual ou superior a 160 mil euros. 

A concessão de residência a estrangeiros que comprem casa é uma iniciativa que se destina principalmente aos mercados russo e chinês, precisou esta manhã o secretário de Estado do Comércio espanhol, Jaime García-Legaz.

Segundo este governante, o preço das casas é considerado como "equilibrado, já que "não dará lugar a uma procura massiva de permissões de residência".

"Não podíamos estabelecer um limite de preços mais baixo, porque isso geraria uma procura enorme para os estrangeiros virem viver aqui, usando a compra de habitação como desculpa", precisou García-Legaz.

O secretário adiantou que o governo espanhol vai reunir-se amanhã para tratar da nova lei, que tem como objetivo estimular o mercado imobiliário, numa altura em que a procura doméstica se encontra estagnada.

"O mercado nacional está muito parado, e não vemos no horizonte muita capacidade de compra" por parte dos consumidores domésticos, devido à falta de crédito e à "difícil" situação econômica das famílias, precisou. 

Fonte: Pedro Duarte / Económico

COM A CRISE NA EUROPA, PORTUGUESES VÊM AO BRASIL VENDER IMÓVEIS DE PORTUGAL

 Palácio à venda em Portugal: preço pode chegar a mais de 2 milhões de euros

Entre os dias 6 e 9 de dezembro, a Câmara Portuguesa de Comércio e Indústria do Rio de Janeiro realizará a primeira Mostra do Imobiliário de Portugal no Brasil, com o intuito de abrir o mercado português de imóveis aos brasileiros. Um dos organizadores do evento, Guilherme Grossman, conta que o brasileiro gosta de ter uma casa na Europa e que Portugal apresenta vantagens pelas paisagens, praias e principalmente em relação aos melhores climas do continente europeu. “É um país de baixo custo, acolhedor, com infraestrutura moderna e claro, imóveis de alta qualidade de construção”, diz.

Feirão de vendas
O evento vai ocorrer no Consulado Português da cidade do Rio de Janeiro e vai apresentar cerca de mil imóveis. Os preços, segundo Grossman, vão variar bastante. Desde apartamentos “quarto e sala” por 150 mil euros, até os mais luxuosos, incluindo os conhecidos “palácios”, custando acima de 2 milhões de euros, localizados em Lisboa, ao Sul, na região do Algarve e também ao Norte do país. 

Como comprar?
Não é preciso nenhum documento específico para comprar imóveis em território português. Durante o “feirão”, haverá um representante do Instituto dos Registros e do Notariado de Portugal, além de um advogado para auxiliar os clientes que tiverem maior interesse pelas aquisições.

Quanto às formas de pagamento, Grossman diz que 50% do imóvel poderá ser financiado e em alguns casos específicos, haverá bens que poderão chegar a 80% ou mais do valor em financiamento.

Por Heraldo Marqueti Soares   

Fonte: InfoMoney

JUSTIÇA FEDERAL PROÍBE EXIGÊNCIAS ILEGAIS PARA A INSCRIÇÃO PROFISSIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS

Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (Creci) de todo o país estão proibidos de aplicar aos interessados em se inscrever como profissionais do ramo as restrições impostas pela Resolução nº. 327/92, do Conselho Federal de Corretores de Imóvei - Cofeci. A legislação em vigor exige que, para a inscrição como corretor de imóveis, o interessado deve possuir título de Técnico em Transações Imobiliárias. A resolução do Cofeci, entretanto, vinha exigindo que, além do título, os candidatos preenchessem uma série de requisitos não previstos na Lei nº. 6.530/78.

Para efetuar a inscrição, os Conselhos Regionais exigiam declarações de que os interessados não respondessem a inquérito criminal ou administrativo, nem estivessem sujeitos a execução civil, processo falimentar e que não tivessem títulos protestados no último quinquênio. O MPF, então, ajuizou uma ação civil pública com pedido de antecipação de tutela para garantir o livre exercício profissional dos corretores de imóveis, que vinha sendo restringido ilegalmente pela Resolução nº. 327/92, do Cofeci. A ação foi ajuizada contra o Cofeci e contra o Creci/SP.

Na ação, o MPF sustenta que o Cofeci extrapolou parâmetros legais ao criar novos requisitos para o deferimento da inscrição nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis. "Foram criadas obrigações e restringidos direitos sem apoio em lei, o que é vedado pelo nosso ordenamento jurídico", explica o autor da ação, o Procurador Regional dos Direitos do Cidadão Jefferson Aparecido Dias. "E na jurisprudência brasileira, qualquer restrição ao livre exercício profissional deve estar prevista em lei".

Ainda de acordo com o procurador, em outro trecho da ação, "em respeito ao princípio da presunção de inocência, até que alguém seja considerado culpado, com o trânsito em julgado de eventual sentença condenatória, não há que se falar em inidoneidade moral, sendo que a exigência da declaração não tem o condão de demonstrar a probidade ou não do profissional que pretende ser inscrito como corretor de imóveis".

A decisão, do último dia 28 de setembro, é do juiz da 24ª. Vara Federal de São Paulo, Victorio Giuzio Neto. Nela, o magistrado determinou aos réus "que se abstenham de aplicar o art. 8º., § 1º., alínea 'e' da Resolução nº. 327/92, bem como outras resoluções que vierem a ser publicadas contendo a mesma imposição, se abstendo de exigir declaração, sob as penas da lei, de que o interessado não responde nem respondeu a inquérito criminal ou administrativo, execução civil, processo falimentar e que não tenha títulos protestados no último quinquênio, bem como os locais de residências no mesmo período, para inscrição de profissional como corretor de imóveis, devendo informar a este Juízo o cumprimento desta decisão, bem como informar acerca desta decisão aos Conselhos Regionais das demais unidades da Federação."

Número da ação: 00106483320124036100.

Assessoria de Comunicação  
Procuradoria da República no Estado de S. Paulo

Nota do Editor:

Clique no link abaixo para acessar a Resolução Cofeci 327/92:
http://www.cofeci.gov.br/portal/arquivos/legislacao/1992/resolucao327_92.pdf 

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL: MERCADO AQUECIDO LEVA CONTRATO DE ALUGUEL PARA A JUSTIÇA

Os valores de aluguéis praticados nas relações de locação comercial no Brasil beiram os maiores do mundo e continuam a subir em ritmo acelerado. Vista como uma mina de ouro por investidores e, ao mesmo tempo, atacado por economistas e especialistas que fazem relação com a “bolha” do mercado americano, a locação comercial e seus novos movimentos vêm desaguando no Poder Judiciário.

Com o mercado em alta, criou-se um boom no acionamento da Justiça causando uma litigiosidade exacerbada ao tratar com este direito potestativo. A litigiosidade poderia ser evitada através de tratativas do locatário com o locador, dentro do prazo decadencial, visando uma composição amigável. Caso não restem acordados, aí sim cabe o acionamento do Poder Judiciário, até seis meses antes do término do contrato a renovar.

Após acionado o Judiciário, a renovação da locação comercial é compulsória para as partes, guardando respaldo no fato de que o bem jurídico tutelado é o fundo de comércio. A ação renovatória serve de instrumento para que o locatário faça valer seu direito à renovação da locação comercial compulsoriamente.

Diante deste cenário, é possível que o locador faça valer seu direito, antes mesmo do julgamento da lide, quando poderá pedir acompanhado de sua defesa aluguéis provisórios nos termos previstos do artigo 72, parágrafo 4º, da Lei 8.245/91. Certo de que os aluguéis, quando deferidos pelo juiz, passarão a vigorar do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado e não excederão a 80% do pedido. Entretanto, não esqueçamos que julgada improcedente ou extinta sem julgamento do mérito tal demanda, a decisão que fixou aluguéis provisórios desaparece, pois não há razão para ser.

O que acontece, cada vez mais rotineiramente, é o locador, ao apresentar sua defesa, requerer que sejam fixados aluguéis provisórios no máximo permitido, muitas vezes trazendo aos autos laudos periciais e pareceres técnicos para o convencimento do magistrado.
Em tempo, vale dizer que muitas vezes também o requerido pelo locador é deferido pelo magistrado baseando-se em prova unilateral, não respeitando aquilo que preceituado na lei, ou seja, elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

Na jurisprudência também podemos ver há alta incidência de reforma da decisão, através do recurso competente, Agravo de Instrumento, por não haver elementos que demonstrem o valor real do aluguel, por serem laudos elaborados por profissional não competente para tanto ou, ainda, por ser deferido em seu máximo permitido em lei sobre um valor abusivo que não condiz com a realidade.

Nesse diapasão, vem se tornando cada vez mais comum que o locatário já distribua a ação se valendo de laudos provisórios, que apesar de não ser um requisito obrigatório, vale para o convencimento do julgador para mostrar que o pedido tem fundamento na realidade do mercado imobiliário.

A falta desse laudo prévio, com a eminência do pedido de aluguéis provisórios, como já retratado anteriormente, faz com que o locatário veja fixada determinada tutela de urgência, com a antecipação dos efeitos da sentença. Lembrando, que quando não respeitado os limites previstos para o deferimento de tal tutela, uma decisão não assertiva pode representar um risco temerário para o locatário.

Cada vez mais, se faz necessário o aspecto preventivo nesse tipo de demanda, visando a paridade de armas entre as partes na eminência de ver fixado valores não condizentes com o mercado, acarretando sempre ônus desnecessário para alguma das partes da relação processual.

Fonte: Newton Haidar Rezende - Revista Consultor Jurídico

PROGRAMA "CABEÇA PRÁ CIMA" DEBATE O "BOOM" IMOBILIÁRIO NO BRASIL

TV COFECI: BRASIL E PORTUGAL

COMPRADOR EM CONTRATO DE GAVETA PODE OPOR EMBARGO À PENHORA DE IMÓVEL HIPOTECADO

 

A compradora de um imóvel hipotecado, mesmo com contrato não registrado em cartório, pode embargar penhora para defender seus próprios direitos. A Quarta Turma chegou a essa conclusão em recurso interposto pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra julgado do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1). A Turma acompanhou de forma unânime o relator do processo, ministro Raul Araújo.

 

Em novembro de 1994, a CEF ajuizou execução hipotecária contra um mutuário inadimplente. Em agosto de 1995, ele foi citado por edital e no ano seguinte o imóvel foi penhorado. A compradora alegou que havia adquirido o imóvel em setembro de 1995, por contrato de promessa de compra e venda não registrado no cartório imobiliário, o chamado contrato de gaveta. Ela interpôs embargos de terceiros para suspender a execução da hipoteca e impedir a desocupação.

Em primeira instância, os embargos foram extintos sem julgamento de mérito. O juiz considerou que a compradora adquiriu o bem após a citação do mutuário para a execução hipotecária e que ela deveria ter-se habilitado como assistente litisconsorcial, ou seja, como parte interessada no processo que auxilia a parte original. 

 

Entretanto, o TRF1 considerou que, no caso, não se aplicaria o artigo 42, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil (CPC). A regra estabelece que a alienação de coisa litigiosa não altera a legitimidade das partes no processo. O que ocorreu, para o TRF1, foi a compra de bem posteriormente penhorado em execução contra o mutuário. Assim, o tribunal determinou a volta dos autos à origem para o prosseguimento da ação.

Recurso da CEF 

A CEF recorreu ao STJ afirmando que o artigo 42 do CPC deveria ser aplicado no caso. Também haveria dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema), já que o Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) entende que um imóvel pode ser considerado coisa litigiosa mesmo antes da penhora e que o fato de a penhora ocorrer após a transferência do imóvel não influencia na sua caracterização como coisa litigiosa.

O TRF4 também considera que a compra de bem com execução hipotecária em curso pode configurar fraude. 

 

A Súmula 84 do STJ não deveria ser aplicada na hipótese, segundo argumentou a CEF. A súmula permite o embargo de terceiro fundado em alegação de posse de imóvelis decorrente de compromisso de compra e venda, mesmo sem registo. A Caixa apontou que a situação era outra, pois, na verdade, houve cessão de direitos de financiamento habitacional não quitado, sem a autorização da instituição financeira.

Defesa do próprio direito 

No seu voto, o ministro Raul Araújo considerou o entendimento do TRF1 adequado. Ele explicou que a compradora não pretendeu substituir o mutuário na execução hipotecária, mas, com base no artigo 1.046 do CPC, embargou a execução para defender direito próprio por ter posse do imóvel.

Portanto, a recorrida não deduz pretensão de substituição da parte executada na execução hipotecária, mas sim de defender direito próprio decorrente de sua condição de possuidora e adquirente/cessionária de direitos relativos ao imóvel hipotecado e penhorado, esclareceu. 

 

Para o relator, a compradora ajuizou ação autônoma, com pretensões próprias, por ver atingido seu direito como possuidora de um bem. O ministro Raul Araújo acrescentou que o fato de ela ou a CEF ter razão deve ser decidido no momento processual oportuno. Não há, todavia, impedimento para o embargo ser apreciado. 

 

Fonte: JurisClipping Original - processo REsp 465023

O DESPEJO SOB A ÓTICA DAS ALTERAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO

Resumo: Análise da Lei 8.245, de 1991 e as alterações da Lei 12.112, de 2009, especialmente o procedimento para o despejo. Apresentação de forma objetiva da sua relevância, o seu alcance, análise das características gerais do contrato de locação residencial e não residencial.

Sumário: 1. Introdução. 2. O direito fundamental à moradia. 3. A Lei do Inquilinato. 3.1. A relevância da lei. 3.2. O alcance da lei. 3.3. Características gerais do contrato de locação de imóveis. 3.4. Alterações na lei. 4. Do despejo. 4.1. Liminar para desocupação do imóvel. 4.2. Participação de todos os locatários na ação de despejo. 4.2.1. Participação do sublocatário. 4.3. Necessidade de se provar a propriedade na ação de despejo. 4.4. Concordância do réu. 4.5. Possibilidade de cumulação de pedido de despejo com pedido de cobrança de aluguéis e acessórios. 4.6. Prazo para a desocupação do imóvel. 4.7. Execução da caução. 4.8. Execução do despejo. 4.9. Abandono do imóvel. 5. Conclusão.

1 introdução

Este trabalho tem como objetivo a análise da Lei n° 8.245, de 1991 - Lei do Inquilinato - bem como as alterações trazidas pela Lei n° 12.112, de 2009, em especial o Capítulo II, que versa sobre as ações de despejo.

Preliminarmente, fizemos uma breve explanação sobre o direito constitucional à moradia, ao qual a referida Lei deve seguir e ter como fundamento.

Visando apresentar o tema de forma clara e objetiva, apresentamos, a seguir, a relevância da lei na atualidade, o seu alcance, análise das características gerais do contrato de locação residencial e não residencial e verificação de quais foram as alterações na Lei no ano de 2009.

Após, aprofundando no objeto principal do trabalho, apresentamos análise específica da Lei no que tange a ação de despejo, verificando seu conceito, suas principais características, os sujeitos e as peculiaridades do procedimento.

Por fim, buscando atingir o objetivo final do trabalho, verificamos os pontos positivos e negativos das alterações na Lei e quais as consequências esperadas no mercado imobiliário e no funcionamento do Poder Judiciário.

2. O DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA

A Constituição Federal de 1988 (CRFB) trouxe menção indireta ao direito à moradia em alguns dispositivos, que já apontavam a previsão, ao menos implícita, de um direito fundamental à moradia.

“São direitos dos trabalhadores urbanos e rurais, além de outros que visem à melhoria de sua condição social: (...)

IV - salário mínimo, fixado em Lei, nacionalmente unificado, capaz de atender a suas necessidades vitais básicas e às de sua família com moradia, alimentação, educação, saúde, lazer, vestuário, higiene, transporte e previdência social, com reajustes periódicos que lhe preservem o poder aquisitivo, sendo vedada sua vinculação para qualquer fim; (...)  (Artigo 7º, CRFB)

É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios: (...)                                                                     

IX - promover programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico; (...) (Artigo 23, CRFB)

Além disso, pode se reconhecer o direito à moradia como decorrente do princípio da dignidade da pessoa humana, pois, esse princípio visa garantir todas as necessidades existenciais básicas para a vida com dignidade, podendo ser interpretado como fundamento para o reconhecimento de direitos fundamentais não positivados.

Porém, foi a Emenda Constitucional 26/2000 que incluiu de forma direta o direito à moradia no elenco de direitos sociais assegurados pelo artigo 6° da Constituição brasileira, que dispõe:

“São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.” (Artigo 6ºCRFB)

Esclarecemos que direito à moradia se distingue do direito à propriedade. É fato que a propriedade pode servir também de moradia e que aquele direito é também fundamento para aquisição de domínio, como ocorre na usucapião Constitucional, sendo elemento que indica a função social da propriedade. Porém, é importante ressaltar que a moradia é direito fundamental autônomo de proteção e objeto próprios.

O direito à moradia consiste em ocupar um lugar como residência, ocupar uma casa para nela habitar, com a exigência de que tenha as dimensões adequadas, condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e privacidade familiar. O direito à moradia não deve ser interpretado como direito simplesmente a um espaço físico para viver, a moradia tem de ser digna, observando critérios qualitativos básicos. Deve-se verificar também as peculiaridades e características de cada país e região, levando em consideração a realidade concreta para aferir a compatibilidade da moradia com uma existência digna.

Considerando que a Constituição tutela somente a propriedade que é socialmente útil, ou seja, que tem função social, depreende-se que o direito à moradia assume posição preferencial ao direito à propriedade. Prova disso, é o fato de que a pessoa não ter propriedade de um bem imóvel, não significa necessariamente que não tenha uma vida digna, o que sem dúvidas ocorre quando não se tem moradia adequada.

Depreende-se daí a relevância da locação de imóveis residenciais, e consequentemente, a importância da legislação que a regulamenta, já que é através da locação de imóveis residenciais que os cidadãos, que não têm imóvel residencial próprio, têm acesso à moradia digna.

3 A LEI DO INQUILINATO

3.1 A relevância da lei

A Lei n 8.245 de 1991 - Lei do Inquilinato - alterada pela Lei 12.112/2009, trata da locação de imóveis urbanos residenciais e comerciais. O tema se mostra muito relevante no cenário jurídico da atualidade, pois tem vínculo direto com as questões da moradia, do trabalho e da propriedade.

Para amenizar os problemas sociais, o legislador sempre buscou proteger o locatário (considerado polo mais fraco da relação jurídica locador X locatário) dando preferência ao direito à moradia em detrimento ao da propriedade, já que grande parte da população não tem acesso a este.

Porém, o que se percebeu ao longo tempo é que a proteção ao locatário trouxe consequências diversas. Diante de todas as dificuldades impostas, tal como a dificuldade em despejar o inquilino, o proprietário se afastou do mercado imobiliário, não disponibilizando mais seus imóveis para a locação, tampouco investindo na construção de imóveis com essa destinação. O resultado foi a diminuição da oferta dos imóveis e o consequente aumento no preço dos aluguéis.

Percebeu-se, então, que decorridos mais de 15 anos da implementação da lei, que era necessário o aperfeiçoamento do diploma legal, adequando-o ao Código Civil de 2002 (CC) e ao mercado imobiliário atual.

3.2 O alcance da lei

A Lei do Inquilinato tem como destinação a regulação das locações dos prédios urbanos, não alcançando, portanto, os bens móveis e os imóveis rurais.

São considerados imóveis urbanos aqueles destinados à moradia, ao comércio ou à indústria, ou seja, é considerada a destinação e não a localização do imóvel. Os prédios podem ou não ser edificados, dessa maneira, também são reguladas pela Lei as locações de terrenos, galpões, boxes de mercado, etc, desde que tenham a destinação necessária.

Não são alcançados pela Lei os imóveis de propriedade do Estado, assim como os das autarquias e fundações públicas (nestes casos, são aplicados os princípios do Direito Administrativo); bem como as vagas autônomas de garagem, sem vinculação com um imóvel locado; os espaços destinados à publicidade; os apart-hotéis ou semelhantes; e os contratos de arrendamento mercantil.

“a locação de prédio urbano, que esteja sujeita à Lei especial, por esta continua a ser regida. (Artigo 2.036, CC /02)

No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil (Artigo 79, Lei 8.245/91)”

3.3 Características gerais do contrato de locação de imóveis

De acordo com a Teoria Geral das Obrigações, os contratos de locação de imóveis são bilaterais, onerosos, comutativos, típicos, consensuais, não formais e de trato sucessivo.

São bilaterais (sinalagmáticos) porque geram obrigações para ambas as partes; onerosos porque há reciprocidade de direitos e deveres para os contratantes, não existe locação gratuita; comutativos porque as partes conhecem suas respectivas prestações; típicos porque é forma contratual plenamente disciplinada em Lei; consensual porque se dá pelo simples consentimento das partes; não formal porque não exigem forma preestabelecida, porém, alguns efeitos só são alcançados se houver forma escrita; e por fim, de trato sucessivo porque se dá em certo período, pode ser por prazo determinado ou indeterminado.

O contrato pode abranger o imóvel em sua totalidade ou apenas parte dele, sendo silente, a locação é referente não só ao imóvel mas também aos seus acessórios.

O valor do aluguel deve ser determinado ou determinável, podendo ser em dinheiro ou não, mas sempre em moeda nacional, havendo possibilidade de variações de acordo com índices previstos em Lei. É o pagamento do aluguel (geralmente mensal) que caracteriza a onerosidade do contrato de locação de imóveis, o diferenciando do contrato de comodato.

3.4 Alterações na lei

Serão apresentadas neste item as alterações na Lei do Inquilinato para posterior discussão sobre o novo procedimento da Ação de Despejo, foco deste trabalho.

A redação anterior dispunha que ao devolver o imóvel ao locador antes do fim do prazo de duração do contrato, o locatário estaria sujeito a pagar multa calculada de acordo com o artigo 924, do CC. A nova redação prevê multa proporcional, ou seja, o cálculo leva em consideração o tempo em que o contrato foi cumprido e o tempo que falta para completar o prazo convencionado. Observa-se que, além da literalidade do artigo, não houve alteração, já que o artigo 924, do CC já previa tal proporcionalidade.

No caput do artigo, foi substituída a expressão “sociedade concubinária” por “união estável” para observar a atual designação dada a forma de família fora do casamento. Acrescentou-se a palavra “residencial” à expressão locação, deixando claro que o prosseguimento automático da locação com o cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel após a separação se dá somente em relação à locação residencial e não a qualquer tipo de locação.

§ 1º: A subrrogação da relação locatícia deve ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, não sendo necessária notificação judicial ou notorial, não podendo ser comunicação verbal. Se o locador passar a expedir recibos de aluguel em nome do subrrogado, entende-se que ele se deu por ciente da separação e da consequente subrrogação, sendo dispensada, assim, a comunicação.

§ 2º O fiador tem a faculdade de liberar-se de sua obrigação, no prazo de 30 dias a contar do recebimento da comunicação feita pelo subrrogado. Porém, continua obrigado pelo prazo de 120 dias após o recebimento da comunicação.

Anteriormente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou equivocadamente a Súmula 214 que dispunha que a fiança vigorava somente durante o prazo previsto no contrato e somente se prorrogaria fiança com a aquiescência do fiador no aditivo de prorrogação da locação. Mais tarde, o STJ pacificou o entendimento de que havendo cláusula contratual que prevê que a responsabilidade dos fiadores se estende até a efetiva entrega das chaves, não há que se falar em desobrigação em razão do término do prazo originalmente pactuado.

A nova redação da lei apenas deixou claro que não havendo convenção em contrário, a fiança e as outras garantias devem subsistir até a efetiva devolução do imóvel.

O acréscimo do inciso X ao artigo tem como objetivo o reconhecimento da não perpetuidade da fiança e assegurar ao fiador a faculdade de exoneração quando o contrato passar a vigorar por prazo indeterminado (decorre do artigo 835, do CC). Como a lei não impõe forma solene, a exoneração do fiador pode se dar por notificação judicial ou extrajudicial.

O parágrafo único acrescido à Lei do Inquilinato dá ao locador o direito de exigir que o locatário apresente nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. A notificação pode ser judicial ou extrajudicial e se não atendida, permitirá o despejo do inquilino em caráter liminar antes do término do prazo de 120 dias em que o antigo fiador ainda está obrigado.

Estas duas últimas alterações serão comentadas no próximo capítulo, que trata especificamente da ação de despejo.

4. DO DESPEJO

A ação de despejo é o meio processual pelo qual o locador (em alguns casos o proprietário ou assemelhado) pode reaver a coisa locada, desfazendo o vínculo contratual e obrigando o locatário ou qualquer ocupante ligado ao locatário a desocupar o imóvel.

O procedimento a ser adotado na ação de despejo será sempre o ordinário, excluindo a possibilidade de adoção dos procedimentos sumário e especial.

O foro competente para as ações em matéria locacional é o do lugar do imóvel, permitindo melhor análise pelo juiz e diminuindo despesas das partes. Porém trata-se de competência relativa, podendo as partes eleger outro foro, desde que formalizado em contrato escrito.

Resolvendo as divergências doutrinárias e jurisprudenciais, a Lei do inquilinato prevê que para as ações de despejo o valor da causa é correspondente a 12 meses de aluguel, considerando o valor do último. Nos casos de despejo por extinção do contrato de trabalho, o valor é de três salários vigentes na época da distribuição da ação.

Embora ainda haja discussões, há entendimento predominante de que não cabe a reconvenção, nem mesmo nos casos em que se objetiva discutir o direito a benfeitorias. Pode-se discutir tal direito em ação autônoma ou em contestação, caso o locatário não tenha renunciado a eles em contrato.

4.1 Liminar para desocupação do imóvel

A nova redação da Lei, incluiu quatro novas possibilidades de despejo por liminar, destacando-se as que se referem à falta de pagamento e à falta de apresentação de nova garantia. Com a concessão da desocupação liminar, há a antecipação dos efeitos da sentença, em benefício da celeridade dos atos processuais e evitando o prejuízo irreparável ao autor em caso de demora. Para tanto, faz-se necessário o depósito de caução no valor de três meses de aluguel.

O pedido de liminar deve ser feito na inicial, em peça junto a ela ou até a citação do réu, comprovando o pagamento da caução.

Antes de deferir ou indeferir a liminar, o juiz pode determinar a audiência de justificação prévia para sanar dúvidas. Marcada audiência o réu deverá ser citado em atendimento ao princípio do contraditório.

O artigo 59, § 1º, da Lei do inquilinato traz as hipóteses em que é possível a desocupação liminar:

“Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por Lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)   (Artigo 59, Lei 8245/91)

Nos casos do inciso I, é aconselhável levar a registro o acordo no momento da assinatura para se evitar fraudes de ambas a partes no que tange ao prazo de seis meses para desocupação, já que se não atendido os requisitos ou se existirem dúvidas o despejo deverá ser concedido somente na sentença.

Também se pode pedir a desocupação liminar quando se tratar de locação vinculada ao contrato de trabalho. A Lei abrange também as relações de trabalho não protegidas pela legislação trabalhista. Estas situações são analisadas caso a caso, principalmente através realização da audiência de justificação prévia.

O inciso III, traz a possibilidade de desocupação liminar nos contratos de locação por temporada (duração de 90 dias), desde que a ação seja proposta no prazo de 30 dias a partir do fim da vigência do contrato.

A hipótese do inciso IV refere-se à morte do locatário que não deixa sucessor legítimo na locação, continuando no imóvel pessoas não autorizadas. Pode haver divergência nos julgamentos no que tange a permanência de pessoas que eram dependentes do locatário falecido. O magistrado deve verificar se são realmente intrusos ou se já viviam no imóvel antes da morte do locatário (nos casos de locação residencial) e as condições jurídicas do sucessor do negócio (nos casos de locação não residencial).

O inciso V trata do pedido de desocupação liminar em face do sublocatário, que mesmo sendo legítimo, não tem direito de permanecer no imóvel. Isso porque o sublocatário não tem relação jurídica direta com o locador e sim com o locatário.

Os incisos seguintes são inovações trazidas pela alteração da Lei em 2009, que permitem o despejo para realização de obras urgentes, nos casos em que locatário não apresentou nova garantia, ao término do contrato e pela falta de pagamento.

Merece atenção a hipótese do inciso VII, pela possibilidade de despejo do locatário, que notificado, não apresentar nova garantia, nos termos do artigo 40 in verbis:

“O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

 VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.” (Artigo 4º, Lei 8245/91)

O inciso VIII, do artigo 59 permite a desocupação do imóvel não residencial ao término do prazo de 30 dias do fim do contrato.

O inciso IX trata do despejo por falta de pagamento e só poderá ser decretado nos casos em que o locatário, além de não efetuar o pagamento do aluguel, estiver desprovido das garantias locatícias descritas no artigo 37:

“No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II – fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação” (Artigo 37, Lei 8245/91)

4.2 Participação de todos os locatários na ação de despejo

Segundo Venosa (2010), é melhor para o locador que a ação de despejo seja movida em face de todos os locatários, mesmo que sejam solidários.  A solidariedade na ação de despejo não pode ser interpretada de maneira que se cada locatário solidário responde por toda a dívida, basta mover a ação em face de um deles. Caso algum dos locatários não tenha integrado a lide não estará sujeito aos efeitos da coisa julgada. Ele poderá, por exemplo, reivindicar seus direitos de preferência na aquisição do imóvel eu de receber a multa pelo desrespeito ao direito de preferência, valendo-se desde o recurso de terceiro prejudicado (artigo 499 e § 1°,do Código de Processo Civil) até a ação rescisória, podendo opor-se à execução por embargos de terceiro.

Para a segurança do autor da ação de despejo é melhor que todos os locatários sejam partes do processo, principalmente os ocupantes do imóvel, e que os sublocatários estejam cientes para evitar obstáculos na fase executória.

4.2.1 Participação do sublocatário

A Lei determina que o sublocatário legítimo seja cientificado da ação de despejo. Isso para que ele não seja surpreendido, tomando ciência já na fase de execução. Sendo legítimo, o sublocatário pode purgar a mora do sublocador e/ou intervir no processo como assistente, terceiro interessado, apresentar embargos. Neste caso, o sublocatário responderá subsidiariamente ao locatário (ou sublocador) no que tange as dívidas vencidas ou vincendas que aquele tiver com este.  Não havendo legitimidade (sublocação com autorização por escrito), o sublocatário será considerado intruso no imóvel e não poderá intervir no processo, no entanto, poderá purgar a mora como terceiro não interessado.

Esclarece-se que a referida cientificação não se confunde com citação, já que o sublocatário é mero assistente e não parte do processo. Porém, caso não haja a cientificação, o sublocatário legítimo não poderá ser executado.

A assistência aqui referida é a simples (art. 55, do Código de Processo Civil: “Pendendo uma causa entre duas ou mais pessoas, o terceiro, que tiver interesse jurídico em que a sentença seja favorável a uma delas, poderá intervir no processo para assisti-la”). O assistente é atingido pelos efeitos da sentença e não poderá rediscutir questões da lide.

4.3 Necessidade de se provar a propriedade na ação de despejo

A legitimidade ativa para a ação de despejo é do locador, que nem sempre é a mesma pessoa do proprietário. Porém, existem alguns casos, descritos no artigo 60, em que são exigidos que o polo ativo seja ocupado exclusivamente pelo proprietário. Tal artigo se refere as ações fundadas em pedido para reforma ou demolição do prédio locado e é justamente por ser o proprietário quem pode realizar tais modificações no imóvel que a lei exige que seja ele o sujeito ativo. Dessa forma, torna-se obrigatória a juntada de prova da propriedade ou do compromisso registrado aos autos da ação de despejo.

“Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.” (Artigo 60, Lei 8241/91)

Na hipótese descrita no inciso IV, do artigo 9, a locação pode ser desfeita  para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou podendo, ele se recuse a consenti-las.  Na hipótese do inciso IV, do artigo 47, o imóvel somente poderá ser retomado para a demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento. Já na hipótese do inciso II, do artigo 53, as locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como entidades religiosas devidamente registradas poderão ser rescindidas se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.

4.4 Concordância do réu

Nos termos do artigo 61, nos casos em que o locador denunciar o contrato após a prorrogação por prazo indeterminado (artigo 46, § 2º); ou pedir o imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponham de imóvel residencial próprio (artigo 47, III); ou pedir o imóvel para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída, em no mínimo, vinte por cento ou se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento (artigo 47, IV);  o réu que concordar em desocupar o imóvel receberá o prazo de seis meses a partir da citação para fazê-lo e será o responsável pelas custas e honorários advocatícios. Caso cumpra o referido prazo, será desobrigado deste pagamento. Caso não cumpra, será expedido o mandado de despejo.

O prazo para o réu manifestar sua concordância é o da contestação e o juiz deferirá independentemente da anuência do autor ou de sua discricionariedade por se tratar de um direito do locatário.

4.5 Possibilidade de cumulação de pedido de despejo com pedido de cobrança de aluguéis e acessórios

A Lei do Inquilinato inovou em permitir expressamente, no artigo 62, a cumulação do pedido de cobrança de aluguéis e encargos com o despejo. Vejamos:

“Ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

 c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; 

 V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;

 VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

 Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (Artigo 62, Lei 8245/91)

No procedimento anterior, os cálculos do valor da dívida eram realizados pela contadoria do juízo e nem sempre ficavam prontos até a data fixada pelo juiz, a pedido do réu, para a purgação da mora. A lei não permitia as partes a apresentação de impugnação aos cálculos ou a realização de depósitos complementares.

Purgar a mora consiste no ato do devedor realizar o depósito em juízo do valor do débito atualizado, independente de cálculo, incluindo os aluguéis e acessórios vencidos, multas ou penalidades exigíveis, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do autor fixados geralmente em 10% do valor pretendido.

No procedimento atual, o cálculo discriminado do débito deve ser apresentado pelo autor na inicial, sob pena de ser considerada inépta. Assim, o réu pode purgar a mora, no prazo de 15 dias, não dependendo mais de autorização do juízo para tanto, ou se defender de parcelas discutíveis.

Realizado o depósito, a rescisão do contrato é evitada, desde que o réu não tenha usado deste artifício nos últimos 24 meses. Na Lei anterior, este prazo era de 12 meses e o devedor podia usar dessa faculdade por duas vezes. A Lei traz essa restrição para evitar o abuso do direito por parte do devedor, que, sem ela, poderia usar dessa faculdade reiteradas vezes, evitando sempre a rescisão do contrato.

O réu tem a faculdade de depositar somente o que entende ser incontroverso, discutindo o restante na contestação. O juiz pode autorizar a emenda da mora (prazo de 10 dias), caso o autor considere que o valor depositado não corresponde ao valor integral. Caso o réu opte pela emenda, não deverá apresentar contestação. Não havendo emenda, a ação prossegue em relação ao débito controverso. O valor depositado poderá desde já ser levantado pelo autor para que não seja prejudicado pela demora da resolução da demanda.

Não só o devedor pode realizar a purgação da mora, mas também os sublocatários legítimos, o fiador, o cônjuge ou companheiro e residentes do imóvel como terceiros interessados, ocorrendo a subrrogação legal. Enquanto os sublocatários ilegítimos, assim como qualquer outra pessoa também podem, porém, pagam em nome e por conta do devedor. não ocorrendo a subrrogação nos direitos do credor.

“Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor.

Parágrafo único. Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, salvo oposição deste. (Artigo 304, CC/2002)

O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.

Parágrafo único. Se pagar antes de vencida a dívida, só terá direito ao reembolso no vencimento.” (Artigo 305 , Código Civil, 2002)

4.6 Prazo para a desocupação do imóvel

A Lei anterior trazia os prazos para desocupação de imóveis em vários artigos esparsos. Na redação atual, todos eles estão dispostos no artigo 63:

“Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

 § 1º O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente”.  (Artigo 63, Lei 8245/91)

A regra geral é o prazo de 30 dias para o despejo decretados em sentença contados a partir da intimação pessoal do réu. Mas pode o juiz determinar prazos diferentes de acordo com o disposto no artigo supra mencionado.

O parágrafo primeiro traz as hipóteses em que o prazo será de apenas 15 dias: quando a sentença for proferida a mais de quatro meses após a citação e quando o despejo houver sido decretado com fundamento no artigo 9° (casos em que a locação é desfeita por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las) ou no parágrafo 2°do artigo 46 (casos em que, ocorrendo a prorrogação por prazo indeterminado, houver a denuncia do contrato). Neste caso, o prazo de 30 dias contados a partir da denúncia do contrato não se confunde com o prazo para desocupação do imóvel a partir da notificação da sentença.

O parágrafo segundo dispõe que o prazo para instituições de ensino é de 30 dias a um ano, coincidindo preferencialmente com as férias escolares.

O parágrafo terceiro trata do prazo para desocupação de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas para as reformas urgentes (artigo 9, IV) ou edificação licenciada ou reforma (artigo 53, II) é de um ano. Este prazo é reduzido à metade se a publicação da sentença tiver ocorrido a mais de um ano da citação.

O parágrafo quarto define que a sentença determinará também o valor da caução para a execução provisória.

4.7 Execução da caução

Para dinamizar o processo e amenizar a demora na resolução das lides, a Lei determina que os recursos terão somente o efeito devolutivo, isto é, “transferência ao juízo recursal  do ato decisório recorrido a fim de que se reexamine a causa nos limites  do recurso interposto” (VENOSA, 2010, p. 265) Assim, a Lei permite a execução provisória do despejo mediante caução, nos termos do artigo 64:

“Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizados até a data do depósito da caução.

§ lº A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2º Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.” (Artigo 64, Lei 8245/91)

Nos casos em que já houve caução para a concessão de liminar, não é necessário novo pagamento para a execução provisória.

A caução terá o valor correspondente a três meses de aluguel e poderá ser real ou fidejussória, ou seja, também poderá ser dada em bens móveis e imóveis. Em se tratando de caução imobiliária, é prudente que seja feito o registro na matrícula do imóvel. Nos casos de caução de bens móveis, o juiz deve decidir quem será o depositário.

Tal garantia tem por objetivo assegurar que o réu não terá prejuízos. Caso a sentença seja reformada, o estado anterior deve ser restabelecido, ou seja, o réu deve retornar ao imóvel. Se não for possível, a caução deve servir de indenização pelos prejuízos sofridos pelo réu causados pela desocupação indevida do imóvel.

Ainda que o imóvel seja devolvido ao réu, terá ele sofrido prejuízos, sendo devido o levantamento da caução, desde que seja pedido nos autos, tendo tal levantamento característica de cláusula penal compensatória.

O réu poderá reclamar em juízo, por meio de ação de indenização, os prejuízos sofridos que ultrapassarem o valor da caução levantada ou nos casos em que não houve caução, reclamar a totalidade do valor.

4.8 Execução do despejo

Publicada a sentença, o réu deverá ser notificado pessoalmente para deixar o imóvel no prazo de 30 dias.

Findo o prazo sem a desocupação do imóvel, será expedido pelo juiz, a pedido do autor, mandado de despejo, podendo ser usados força e arrombamento, se necessário.

A doutrina e a jurisprudência não têm admitido a propositura de embargos à execução. Porém, não há vedação expressa em Lei.  Assim, os embargos devem ser processados nos casos relevantes, lembrando que o embargante responde por litigância de má-fé se o referido recurso tiver caráter meramente procrastinatório.

A diligência de execução do despejo será realizada por oficial de justiça, não sendo mais necessária presença de dois oficiais.  Tudo o que se encontra dentro do imóvel deverá ser retirado. Caso o réu não aceite ficar com os pertences, o autor deve indicar um depositário.

A execução não será realizada em respeito a luto dos residentes do imóvel, sendo, neste caso, dado o prazo de 30 dias após o falecimento. O réu deverá informar o óbito nos autos, procedendo assim na suspensão da execução. Responderá pelo crime descrito no artigo 43, IV, o autor que insistir dolosamente na execução.

4.9 Abandono do imóvel

O autor, percebendo o abandono do imóvel pelo réu, deve informar o juízo do fato e pedir que seja imitido na posse, extinguindo assim o processo.

O abandono deve ser comprovado por diligência de oficial de justiça, não afastando a sua caracterização o fato de permanecerem no imóvel objetos do réu. Neste caso, tais objetos deverão ser entregues a um depositário.

Ressalta-se que para que ocorra a imissão da posse, a ação de despejo já deve ter sido ajuizada, não sendo necessária a citação do réu. Caso já tenha ocorrido, estando o réu representado, deverá ser ouvido.

A imissão da posse também poderá ocorrer caso o réu tenha desocupado o imóvel, mas não tenha entregado as chaves, ato que representa a transferência da posse.

O mandado de imissão da posse pode ser expedido em qualquer fase do processo e independe do êxito do autor, basta que seja constatado o abandono.

No entanto, caso seja deferida a imissão da posse e, posteriormente, seja comprovado que não houve realmente o abandono, o mandado deverá ser revogado até a decisão final.

5 CONCLUSÃO

As alterações na lei em 2009, tiveram como objetivo a reinserção de imóveis no mercado de locação através do melhoramento as regras e procedimentos das relações de locação, buscando a diminuição na demora das demandas judiciais e promovendo o equilíbrio entre locador e locatário.

Após dois anos do inicio da vigência das alterações da lei, percebe-se que os objetivos esperados não foram totalmente atingidos, porém, houve indícios de melhora, tais como um pequeno aumento de imóveis disponíveis no mercado, pois os investidores têm percebido que se trata de investimento seguro e com bom retorno; e diminuição da desistência de fiadores, já que eles podem pedir a exoneração do compromisso, deu mais seguranças aos locadores e incentivou os acordos extrajudiciais.

Ainda não houve melhora no que tange à demora dos procedimentos judiciais, apesar da diminuição dos prazos para o despejo e desocupação do imóvel, por falta de estrutura do poder judiciário para atendimento à demanda em tempo para que não haja acumulo de processos.

Acreditamos que dois anos é pouco tempo para analisar definitivamente os reflexos da lei, tendo em vista que a possibilidade de firmar o contrato de locação sem fiador ou com garantias diversas ainda não foram absorvidas pelo mercado imobiliário, não havendo aumento das ofertas de seguro fiança pelas seguradoras. É preciso aguardar mais alguns anos para a adaptação e assimilação total do mercado.

Referências

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Autor:  Ana Carolina Paiva e Silva - Advogada 

Fonte: Revista Âmbito Jurídico