PRIVATE EQUITY IMOBILIÁRIO: PROSPERITAS CRIA FUNDO DE R$ 1 BI

Foto: Edifício Eco Berrini
Descrição: Edifício Comercial
Locatário: Multi-usuário
Localização: Av. Luis Carlos Berrini, São Paulo - SP
Área Útil: 49.930 m²
Andares: 32


- A Prosperitas Investimentos, uma das maiores gestoras de private equity imobiliário do Brasil, está lançando o Fundo de Investimentos em Participação (FIP) Prosperitas III.
Com R$ 1 bi sob gestão, o novo fundo tem como alvo shoppings centers, loteamentos residenciais, logística e setor industrial. Segundo Luciano Lewandowski, diretor da Prosperitas, as grandes oportunidades de investimentos estão nas áreas em que a empresa já atua. "Nós imaginamos que a maior parte do fundo vai ser investida nessas três áreas. Porém, isso não significa que nós não vamos fazer outro negócios, como build-to-suit, retrofits e sale and lease back", contou o executivo.
Fundada em 2003, a Prosperitas possui projetos em desenvolvimento nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Paraná, Rio Grande do Sul, Minas Gerais, Alagoas, Acre e também no Distrito Federal. "Estamos verificando a possibilidade de novos projetos, principalmente nas regiões Norte e Nordeste, por considerarmos que essas áreas não estão bem servidas", declara.
O FIP Prosperitas III apresenta características semelhantes ao Prosperitas II, com cem por cento dos recursos oriundos de investidores estrangeiros. "Os investidores basicamente são: Fundos Soberanos, Endowment Funds, seguradoras e fundos de pensão", comenta Lewandowski.
O novo fundo tem o prazo de quatro anos para investimentos e mais seis para desinvestimento. Oitenta por cento desses investidores vêm dos fundos I e II. "Essa é uma das nossas principais características. Os investidores de um fundo tendem a migrar para o próximo em função da notável performance", explica o sócio Maximo Pinheiro Lima Netto.
Priorizando a área de desenvolvimento, a gestora investe principalmente em terrenos para criar, aprovar os projetos e construir aplicando os seus conceitos. "Amadurecer para depois vender", explica Lewandowski. "Nós vamos onde está a oportunidade. Diferentemente de outros fundos, os da Prosperitas são fundos multifocados. Não temos uma área especifica de atuação, nós buscamos áreas dentro do mercado imobiliário de boas oportunidades e bons negócios".
Com exceção de loteamentos, a Prosperitas não atua na área residencial. "Esse setor está muito mais competitivo que outros por ter uma série de empresas bem capitalizadas brigando pelo mesmo espaço. A tendência deste setor é as margens se comprimirem cada vez mais", justifica Maximo.

A Prosperitas é atualmente responsável pela gestão de aproximadamente R$ 2 bilhões em ativos; mais de 220.000 m² de área construída (nas áreas comercial, varejo, logística/industrial e loteamento residencial). Além de cerca de 1,66 milhões de m² de área disponível para desenvolvimento logístico e industrial e 14,8 milhões de m² para loteamentos residenciais.

O estilo mão na massa dos sócios da Prosperitas foi forjado logo no início das operações da empresa por pura necessidade. Quando iniciaram suas atividades, eles tiveram dificuldade de cumprir a proposta inicial de investir apenas em imóveis prontos - em grande medida porque havia poucas opções interessantes disponíveis. A saída para crescer foi desenvolver do começo ao fim os próprios projetos, seguindo o modelo de concorrentes como a americana Tishman Speyer, hoje a segunda maior do mercado brasileiro, com 1,7 bilhão de reais em ativos no Brasil. "Naquele momento, os concorrentes estrangeiros estavam mais interessados na China e na Índia", diz Mordejai Goldenberg, vice-presidente da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield.
Hoje, da escolha do terreno à contratação da construtora, tudo é feito dentro de casa por uma equipe de 40 profissionais, entre economistas, engenheiros e arquitetos. "Assumimos todos os riscos, mas conseguimos taxas de retorno que podem chegar a 25% ao ano, cerca de dez pontos percentuais acima da média de mercado", diz Nuñez. O maior empreendimento em andamento na carteira da Prosperitas é o Eco Berrini, edifício comercial de 32 andares em construção na zona sul de São Paulo e que deve custar mais de 600 milhões de reais. Foram seus sócios que decidiram construir um prédio de escritórios apto a receber certificações ambientais - o que encarece a obra em até 6%, mas a valoriza na venda. O próximo passo nessa estratégia será administrar algumas obras próprias, contratando diretamente até mesmo fornecedores de equipamentos elétricos e hidráulicos, em vez de deixar o trabalho a cargo de uma construtora. O projeto piloto será um centro logístico que a Prosperitas deve começar a erguer em março, em Guarulhos, na Grande São Paulo. "Com isso vamos economizar até 20% do valor que seria pago a uma construtora", diz Lewandowski.
A mudança faz parte de um esforço para manter a competitividade da empresa na disputa tanto por investidores quanto por oportunidades. Nos últimos cinco anos, o Brasil recebeu menos de 5% dos 211 bilhões de dólares dos investimentos globais de fundos de private equity em imóveis. A perspectiva, porém, é que o cenário comece a mudar - o que está aguçando a concorrência. A Tishman Speyer, oitava maior gestora de fundos imobiliários do mundo, vai lançar neste ano um fundo de 800 milhões de reais para investir no Brasil. "Nossa atuação no Brasil é maior do que na China e o país continua a ser uma de nossas grandes apostas", diz Daniel Cherman, presidente da subsidiária brasileira da Tishman. A também americana Autonomy, que já investiu 1 bilhão de reais no país nos últimos três anos, tem 500 milhões de reais à disposição para alocar em 2010. Continuar relevante em meio aos grandes concorrentes mundiais é o grande desafio da Prosperitas. E deve exigir que seus sócios passem cada vez menos horas no conforto do ar-condicionado.

O que é a Prosperitas

Conheça o maior gestor de fundos imobiliários do Brasil

FUNDAÇÃO: 2003

SÓCIOS: Os ex-sócios da GP Jorge Carlos Nuñez, Maximo Pinheiro Lima e Luciano Lewandowski

PORTFÓLIO: 27 empreendimentos em cinco estados brasileiros

ATIVOS ADMINISTRADOS: 2 bilhões de reais. Acaba de lançar um fundo de 1 bi de reais em 2010 (matéria acima)

INVESTIDORES: Todos são estrangeiros. Os principais são GIC, braço imobiliário do governo de Singapura, seguradoras e fundos de pensão da Europa, da Ásia e dos Estados Unidos

FOCO DE ATUAÇÃO: Imóveis comerciais (shoppings, escritórios, fábricas, galpões para logística) e loteamentos residenciais