VISTORIA TÉCNICA PARA FINS DE AVALIAÇÃO E PERÍCIA DE IMÓVEL

Pode-se dizer que o primeiro passo com o objetivo de avaliar um imóvel é realizar a sua vistoria. No laudo de avaliações, no item Vistoria, deve constar a caracterização da região, a caracterização do terreno e a caracterização das edificações e benfeitorias.

Benfeitoria é o melhoramento que se realiza em um bem com o intuito de aproveitá-lo, conservá-lo, embelezá-lo, melhorá-lo ou valorizá-lo, e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.

Na caracterização da região serão anotados dados relativos:

- aos aspectos gerais – análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas;

- aos aspectos físicos – condições de relevo, natureza predominante do solo, condições ambientais;

- à localização – situação no contexto urbano, com indicação dos principais pólos de influência;

- ao uso e ocupação do solo – confrontação da ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo;

- infra-estrutura urbana – sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado;

- atividades existentes – comércio, indústrias e serviços;

- equipamentos comunitários – segurança, educação, saúde, cultura e lazer.

Na caracterização do terreno, informar:

- localização – situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações;

- utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor;

- aspectos físicos – dimensões, forma, topografia, superfície, solo, para confrontar com a documentação disponível;

- infra-estrutura urbana disponível;

- restrições físicas e legais ao aproveitamento.

E por fim na caracterização das edificações e benfeitorias, constar:

- aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível;

- aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;

- adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região;

- condições de ocupação.

Muitas vezes o imóvel que se avalia contém edificações e benfeitorias que não constam na documentação apresentada nos autos do processo judicial, como por exemplo uma matrícula do imóvel onde só é descrito o terreno sem estarem averbadas as benfeitorias. Nesse caso, é recomendável citar o fato no laudo pericial junto com as suas quantificações e avaliações, assim como a lógica diminuição do valor total do bem por não estar o imóvel devidamente legalizado. Benfeitorias não averbadas podem conter considerável dívida de obra no INSS.(Grifo nosso)

O avaliador-judicial, sempre que possível, deve vistoriar o imóvel. Quando não for possível o acesso ao seu interior, o motivo deve ser justificado no Laudo de Avaliação ou Parecer Técnico de Avaliação.

Na vistoria o avaliador classificará, definitivamente, o imóvel avaliando:

- quanto ao uso: residencial, comercial, industrial, institucional e misto;

- quanto ao tipo do imóvel: terreno (lote ou gleba), apartamento, casa, escritório (sala ou andar corrido), loja; galpão, vaga de garagem, misto, hotéis, hospitais, cinemas, teatros e clubes recreativos;

- quanto ao agrupamento dos imóveis: loteamento, condomínio de casas, prédio de apartamentos, conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos), conjunto de salas comerciais, prédio comercial, conjunto de prédios comerciais, conjunto de unidades comerciais, shopping-centers e complexo industrial.

Fonte: Perícias Judiciais / Rui Juliano