A ALIENAÇÃO POR INICIATIVA PARTICULAR - SETOR POUCO EXPLORADO E DESCONHECIDO DA MAIORIA

A Lei n° 11.382 abriu as portas do Poder Judiciário para os Corretores de Imóveis.

Graças à lei n° 11.382, de 2.006, que alterou o Código de Processo Civil (CPC), os corretores de imóveis podem atuar na área de alienações judiciais. Vale lembrar que mesmo antes da entrada em vigor da nova lei, o próprio CPC, em seu artigo 700, já abria esse nicho mercadológico para os corretores, mas que até então, havia passado despercebido.

Problema:

O que dificultava a atuação dos profissionais nessa área era o fato de que a praça (leilão de bem imóvel) ocorria imediatamente após a penhora, e somente se não houvesse licitantes é que o credor poderia adjudicar o imóvel. Porém em 2006 o legislador foi incisivo ao editar a Subseção VI-B, que, em seu artigo 685-C, deu ao credor o direito de requerer que a venda ocorresse por intermédio de um corretor de imóveis, devidamente inscrito no Creci há pelo menos 5 anos.

A Lei:

A nova lei também favoreceu o corretor de imóvel ao inverter a ordem que dificultava sua participação nesse segmento: agora, se o imóvel for penhorado antes mesmo da designação das praças, o credor pode optar por adquiri-lo para si, ou fazer a venda através de um profissional regularmente inscrito no Conselho.

É importante saber que ao autorizar a alienação o juiz deverá: fixar o prazo para a sua realização; os meios de publicidade; o valor mínimo da venda; a forma de pagamento; a comissão de corretagem a ser paga pelo credor ao corretor nomeado por ele.

Apesar de não ser novo, este ainda é um mercado pouco divulgado e, portanto, pouco concorrido.

Sem dúvida a nova lei trouxe benefícios não só para os corretores, uma vez que a população pode ter um maior número de imóveis à sua disposição, além de ter mais tranqüilidade para aquisição desses imóveis, já que, por se tratar de um negócio realizado com a participação do Poder Judiciário, e por intermédio de corretores devidamente credenciados junto aos Conselhos Regionais, descarta-se o risco de sofrer algum prejuízo. Já os profissionais da área ganharam a alternativa de trabalhar em um setor ainda pouco explorado e desconhecido da maioria: só em Salvador, dezenas de imóveis vão à praça mensalmente.

Entenda o processo:

A Lei 11382/2006 introduziu o artigo 685-C no Código de Processo Civil para regular a intitulada “alienação por iniciativa particular”, instituto este que se insere entre as espécies de “expropriação de bens” no processo de execução por quantia certa instaurado contra devedor solvente (arts. 646 e seguintes) e, de igual modo, na fase de cumprimento da sentença que estabelecer a obrigação de pagar (arts. 475-A e seguintes).
Colocada ao lado da adjudicação, da hasta pública e do usufruto forçado (art. 647), a “alienação por iniciativa particular” objetiva a venda dos bens do executado, sobre os quais recaiu a penhora, sem a necessidade de realizar qualquer procedimento licitatório prévio. Com apoio no artigo 685-C, não realizada a adjudicação dos bens penhorados, o exeqüente poderá requerer ao juiz da execução que eles sejam alienados por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor credenciado no Judiciário. Assim, similarmente ao que se passa no direito norte-americano, o exeqüente promoverá a alienação dos bens do executado para satisfazer o crédito exigido judicialmente.
Ao deferir o pedido de alienação por iniciativa particular, o juiz fixará o prazo em que o alheamento deve ser efetivado, a forma de publicidade, o preço mínimo (artigo 680), as condições de pagamento e as garantias, bem como, se for o caso, a comissão de corretagem (§ 1º). Acertado o negócio, a alienação será formalizada por termo nos autos, assinado pelo juiz, pelo exeqüente, pelo adquirente e, se for presente, pelo executado, expedindo-se a carta de alienação do imóvel para o devido registro imobiliário, ou, se bem móvel, o mandado de entrega ao adquirente (§ 2º).
Cumpre anotar que os Tribunais poderão expedir provimentos detalhando o procedimento da alienação prevista no artigo 685-C, inclusive com o concurso de meios eletrônicos, e dispondo sobre o credenciamento dos corretores, os quais deverão estar em exercício profissional por não menos de 5 (cinco) anos (§ 3º).
Pelo exposto, fica fácil perceber a enorme utilidade desse instituto de direito processual, que certamente trará maior efetividade à execução forçada porque torna desnecessária a realização da tradicional hasta pública para que ocorra a venda dos bens do executado.

Procedimento:

O interessado na aquisição de imóvel penhorado, por meio de alienação particular, deverá oferecer proposta por meio de imobiliária ou corretor credenciado, declarando estar ciente de que a expedição da carta de alienação aguardará os prazos e recursos previstos no ordenamento processual. O agente credenciado levará a proposta de aquisição ao juízo por onde se processa a execução, com as condições para o pagamento e as garantias oferecidas, no caso de pagamento parcelado.
O juízo informará a proposta às partes do processo, que possuem cinco dias para se manifestar. O autor da ação poderá aceitar ou recusar a proposta, ou ainda, oferecer contra-proposta quanto ao preço e as condições de pagamento, para conhecimento do interessado. Será permitido ao devedor, notificado da proposta de aquisição do bem penhorado, resgatar a execução, pagando ou consignando a importância atualizada da dívida, mais juros, custas e honorários advocatícios.

A Corregedoria-Geral da Justiça regulamentou parcialmente a alienação por iniciativa particular prevista no art. 685-C do CPC, pelo Provimento 24/2007-CGJ.