ALUGUEL DE IMÓVEIS: OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

As obrigações do locatário estão expressamente dispostas nos doze incisos do artigo 23 da Lei 8245/91 (que trata da locação de imóvel urbano); Comentaremos adiante, algumas delas:








1º Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação.
O descumprimento dessa obrigação permite a aplicação da multa e juros moratórios aplicados sobre o débito, corrigido monetariamente conforme o índice ajustado no contrato. Ocorre que a falta de pagamento autoriza, não apenas a mencionada incidência dos encargos moratórios, mas também autoriza o locador a instaurar ação de despejo por falta de pagamento, situação na qual, o locatário poderá evitar o despejo, se quitar a dívida no prazo legal.

Vale destacar que a recente Lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009, alterou alguns dispositivos da Lei 8245/91, dentre eles, o artigo 59 que dispõe sobre a concessão de liminar de despejo para desocupação em 15 (quinze) dias quando a locação estiver desprovida de qualquer garantia e o locatário não pagar o aluguel ou os encargos da locação.

2º Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a sua natureza, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.
Nesse sentido, podemos citar como exemplo um imóvel de característica residencial, locado para essa finalidade, mas que o locatário acaba por instalar também a sua atividade empresarial, gerando consequências em relação à desvalorização do imóvel (seja por sua descaracterização, seja pelo uso nocivo dos seus equipamentos que não foram projetados para uso comercial) e, conforme o caso, em relação aos vizinhos e/ou condôminos.

3º O locatário deve restituir o imóvel no estado em que recebeu, ressalvado o desgaste decorrente do uso normal.
Por conta dessa obrigação é que se recomenda a elaboração de um laudo de vistoria no início da locação e um laudo de entrega do imóvel quando da restituição. Para que não haja maiores questionamentos, recomenda-se também, que todo e qualquer dano ou defeito no imóvel seja imediatamente levado a conhecimento do locador para que, posteriormente, essa omissão não lhe seja prejudicial.

4º Cabe ao locatário pagar as despesas ordinárias de condomínio.
São ordinárias as despesas condominiais necessárias à respectiva administração como, por exemplo, os salários e os encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio, o consumo de água e luz e força das áreas comuns, limpeza, conservação e pintura das dependências comuns, manutenção e conservação das instalações elétricas, de segurança e hidráulicas, manutenção e conservação de elevadores.

Aliás, cabe aqui ressaltar que a lei também determina que o locatário de imóvel integrante de um condomínio deve obedecer às regras da respectiva convenção e do regimento interno. Portanto, mesmo não sendo proprietário do imóvel, cabe ao locatário obedecer integralmente às regras dispostas na convenção de condomínio e no regimento interno sob pena de caracterizar infração e sujeitar-se à rescisão do contrato, sem prejuízo de aplicação da respectiva multa contratual.

5º Duas outras obrigações pecuniárias correm por conta do locatário, mas que merecem especial atenção.
Refiro-me ao rateio do saldo devedor e à reposição de fundo de reserva. É usual, para ambos os casos, atribuir-se ao locatário estas obrigações referentes ao período do contrato de locação, porém quanto ao fundo de reserva, sendo esta uma contribuição obrigatória que o condomínio deve instituir para fazer face às despesas emergenciais do mesmo e até para socorrer o caixa ordinário quando qualquer dos condôminos atrasa uma prestação, é de responsabilidade do Locador e, da mesma forma, quando pago pelo Locatário, pode este deduzir do valor a pagar da mensalidade locatícia.
Há de ser observado que a Lei não faculta ao Locador convencionar que essa despesa também seja suportada pelo Locatário, logo, não será válida, mesmo que venha a constar do contrato qualquer cláusula que imponha ao Locatário o pagamento do fundo de reserva.

Um esclarecimento importante a respeito da manutenção e conservação dos elevadores, considerada como despesa ordinária:

Realmente a manutenção preventiva (aquela que é obrigatória por legislação municipal) é rotineira e, sem a menor dúvida, faz parte do conjunto das ordinárias. Também são ordinárias e não cobertas pelos contratos de conservação, aquelas que envolvem a troca de pequenas peças dos elevadores (botoeiras, lâmpadas, molas de portas, corrediças, etc, principalmente quando se sujeitam a ações nocivas dos usuários). O efeito de considerar despesas de conserto de elevadores, como ordinária ou extraordinária, por manifestação de catedráticos e experts em condomínios, está no valor envolvido. Pequenos valores, normalmente envolvendo simples reparos, podem ser considerados como despesas ordinárias. Já, valores relevantes - troca de peças não previstas e de improvável quebra, devem ser computadas como despesas extraordinárias e, de responsabilidade exclusiva dos (condôminos) proprietários. Não seria justo que o valor da troca de uma peça, ou necessidade de conserto inesperado e de resultado duradouro, seja comportado por um inquilino de uma unidade, de cujo benefício não seria contemplado no curso de seu contrato de locação.