AÇÃO DE DESPEJO LIMINAR POR FALTA DE PAGAMENTO

(Lei 8.245/91- art. 59)
A nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de pagamento.
Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento vale também para os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha substituído.
Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os contratos dotados de garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança.
Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada.
A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais, quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir.
A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Lei 8.245/91 - Das Ações de Despejo

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62."
Conforme dispõe a norma processual o prazo de desocupação começa a correr a partir da intimação ou citação do locatário (inquilino), salvo quando a lei dispõe de modo diverso.
CPC - Art. 234. Intimação é o ato pelo qual se dá ciência a alguém dos atos e termos do processo, para que faça ou deixe de fazer alguma coisa.

Art. 238. Não dispondo a lei de outro modo, as intimações serão feitas às partes, aos seus representantes legais e aos advogados pelo correio ou, se presentes em cartório, diretamente pelo escrivão ou chefe de secretaria.

Parágrafo único. Presumem-se válidas as comunicações e intimações dirigidas ao endereço residencial ou profissional declinado na inicial, contestação ou embargos, cumprindo às partes atualizar o respectivo endereço sempre que houver modificação temporária ou definitiva.

Art. 241. Começa a correr o prazo:

I - quando a citação ou intimação for pelo correio, da data de juntada aos autos do aviso de recebimento;

II - quando a citação ou intimação for por oficial de justiça, da data de juntada aos autos do mandado cumprido;

Art. 242. O prazo para a interposição de recurso conta-se da data, em que os advogados são intimados da decisão, da sentença ou do acórdão.

§ 1o Reputam-se intimados na audiência, quando nesta é publicada a decisão ou a sentença.

A ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua função é evitar um dano irreparável.
Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que a nova lei prevê não é uma faculdade da autoridade judicante, a expressão “conceder-se-á” utilizada pelo legislador conforme consta do texto legal tem caráter impositivo e, se atendidos os requisitos previstos, não poderá ser negada.

5. Alterações processuais nas ações de despejo.

(Lei 8.245/91- art. 62)

A nova lei inseriu fartas alterações nos artigos que regulavam os aspectos meramente processuais, deixando claro que as ações de despejo podem ser embasadas também na falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da locação.
O legislador também deixou claro que a ação de despejo pode ser cumulada com a ação de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá ser dirigido ao locatário e o de cobrança aos fiadores, destacando que os cálculos discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados com a peça inicial.
A alteração mais importante no artigo 62 da lei 8.245/91, refere-se à limitação do direito do locatátio de pagar a dívida na justiça, e se livrar do despejo. A faculdade somente será concedida se nos últimos a vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado.
A disposição antiga era mais benéfica para o locatario.
As demais alterações são detalhamentos das formalidades, com o objetivo de facilitar as intimações das partes, via advogado, e imprimir a celeridade ao processo, além de estabelecer definições aos procedimentos judiciais.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
É oportuno lembrar que as alterações processuais, ainda que inseridas em uma lei especial, são aplicáveis imediatamente após a vigência da nova norma, não se vinculando à data do contrato ou do início da relação locatícia.
O Código de Processo Civil dispõe sobre esta hipótese.

CPC - art. 1.211. Este Código regerá o processo civil em todo o território brasileiro. Ao entrar em vigor, suas disposições aplicar-se-ão desde logo aos processos pendentes.

6. Expedição de mandado de despejo na sentença.

(Lei 8.245/91- art. 63)

Ainda no capítulo destinado a regular as ações de despejo o legislador estabeleceu que o juiz, ao julgar procedente uma ação de despejo, deve mandar expedir o mandado de desocupação, já fixando o prazo respectivo conforme cada caso, consideradas as situações que se amoldarem às hipóteses da norma.
Neste artigo o foco é a abrangência da sentença proferida pelo juiz depois da tramitação regular do processo da ação de despejo, portanto, não se pode confundir com os prazos e situações que prevêem a concessão da ordem liminar.
A ordem liminar, concedida ou negada, pelas suas características e limitações legais, não impede ou altera a tramitação da ação de despejo e a prolação da sentença.
Os eventuais recursos são possíveis em cada tipo de provimento ou atos processuais, contudo, são distintos na forma, espécie e oportunidade. Cada qual tem a sua função e efeito, um não interfere no outro.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1º. O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no parágrafo 2º do art. 46.

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.
Neste artigo e parágrafos, exceto a inserção das entidades religiosas no rol de atividades beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupação, as alterações introduzidas não produzem efeitos práticos à qualquer das partes dentro de uma relação locatícia, apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e permitem uma tramitação processual com um melhor potencial de celeridade.

7. Execução provisória do despejo.

(Lei 8.245/91- art. 64)

A alteração do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da caução já imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do trânsito em julgado da sentença proferida em primeira instância.
Ou seja, mesmo que o locatário condenado na desocupação do imóvel houvesse tempestivamente interposto recurso à segunda instância, pretendendo a reforma do julgado, o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse à disposição do juizo o valor que a lei estabeleceu a título de caução.
O valor da caução na norma alterada era, no mínimo, correspondente a doze, e no máximo correpondente a dezoito aluguéis mensais atualizados. A nova lei reduziu esses valores para seis e doze aluguéis atualizados, respectivamente.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Na eventualidade de reforma da sentença ou da decisão que concedeu a liminar, o valor arbitrado da caução será destinado ao locatário despejado, a título de indenização mínima por perdas e danos.
O locatário pode ainda, se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a indenização recebida, postular sua complementação em ação própria.
Os pedidos de reparação de dano podem contemplar os danos apenas morais, aqueles que decorrem da dor, frustração ou do abalo da reputação do locatário, etc., e que não podem ser mensurados objetivamente, ou ainda os danos materiais.
Os danos materiais são aqueles que podem ser medidos e ou apurados por perícia ou documentos.