sexta-feira, 3 de setembro de 2010

AÇÃO DE DESPEJO LIMINAR POR FALTA DE PAGAMENTO


(Lei 8.245/91- art. 59)
A nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de pagamento.
Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento vale também para os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha substituído.
Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os contratos dotados de garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança.
Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada.
A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais, quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir.
A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Lei 8.245/91 - Das Ações de Despejo

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62."
Conforme dispõe a norma processual o prazo de desocupação começa a correr a partir da intimação ou citação do locatário (inquilino), salvo quando a lei dispõe de modo diverso.
CPC - Art. 234. Intimação é o ato pelo qual se dá ciência a alguém dos atos e termos do processo, para que faça ou deixe de fazer alguma coisa.

Art. 238. Não dispondo a lei de outro modo, as intimações serão feitas às partes, aos seus representantes legais e aos advogados pelo correio ou, se presentes em cartório, diretamente pelo escrivão ou chefe de secretaria.

Parágrafo único. Presumem-se válidas as comunicações e intimações dirigidas ao endereço residencial ou profissional declinado na inicial, contestação ou embargos, cumprindo às partes atualizar o respectivo endereço sempre que houver modificação temporária ou definitiva.

Art. 241. Começa a correr o prazo:

I - quando a citação ou intimação for pelo correio, da data de juntada aos autos do aviso de recebimento;

II - quando a citação ou intimação for por oficial de justiça, da data de juntada aos autos do mandado cumprido;

Art. 242. O prazo para a interposição de recurso conta-se da data, em que os advogados são intimados da decisão, da sentença ou do acórdão.

§ 1o Reputam-se intimados na audiência, quando nesta é publicada a decisão ou a sentença.

A ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua função é evitar um dano irreparável.
Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que a nova lei prevê não é uma faculdade da autoridade judicante, a expressão “conceder-se-á” utilizada pelo legislador conforme consta do texto legal tem caráter impositivo e, se atendidos os requisitos previstos, não poderá ser negada.

5. Alterações processuais nas ações de despejo.

(Lei 8.245/91- art. 62)

A nova lei inseriu fartas alterações nos artigos que regulavam os aspectos meramente processuais, deixando claro que as ações de despejo podem ser embasadas também na falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da locação.
O legislador também deixou claro que a ação de despejo pode ser cumulada com a ação de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá ser dirigido ao locatário e o de cobrança aos fiadores, destacando que os cálculos discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados com a peça inicial.
A alteração mais importante no artigo 62 da lei 8.245/91, refere-se à limitação do direito do locatátio de pagar a dívida na justiça, e se livrar do despejo. A faculdade somente será concedida se nos últimos a vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado.
A disposição antiga era mais benéfica para o locatario.
As demais alterações são detalhamentos das formalidades, com o objetivo de facilitar as intimações das partes, via advogado, e imprimir a celeridade ao processo, além de estabelecer definições aos procedimentos judiciais.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
É oportuno lembrar que as alterações processuais, ainda que inseridas em uma lei especial, são aplicáveis imediatamente após a vigência da nova norma, não se vinculando à data do contrato ou do início da relação locatícia.
O Código de Processo Civil dispõe sobre esta hipótese.

CPC - art. 1.211. Este Código regerá o processo civil em todo o território brasileiro. Ao entrar em vigor, suas disposições aplicar-se-ão desde logo aos processos pendentes.

6. Expedição de mandado de despejo na sentença.

(Lei 8.245/91- art. 63)

Ainda no capítulo destinado a regular as ações de despejo o legislador estabeleceu que o juiz, ao julgar procedente uma ação de despejo, deve mandar expedir o mandado de desocupação, já fixando o prazo respectivo conforme cada caso, consideradas as situações que se amoldarem às hipóteses da norma.
Neste artigo o foco é a abrangência da sentença proferida pelo juiz depois da tramitação regular do processo da ação de despejo, portanto, não se pode confundir com os prazos e situações que prevêem a concessão da ordem liminar.
A ordem liminar, concedida ou negada, pelas suas características e limitações legais, não impede ou altera a tramitação da ação de despejo e a prolação da sentença.
Os eventuais recursos são possíveis em cada tipo de provimento ou atos processuais, contudo, são distintos na forma, espécie e oportunidade. Cada qual tem a sua função e efeito, um não interfere no outro.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1º. O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no parágrafo 2º do art. 46.

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.
Neste artigo e parágrafos, exceto a inserção das entidades religiosas no rol de atividades beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupação, as alterações introduzidas não produzem efeitos práticos à qualquer das partes dentro de uma relação locatícia, apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e permitem uma tramitação processual com um melhor potencial de celeridade.

7. Execução provisória do despejo.

(Lei 8.245/91- art. 64)

A alteração do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da caução já imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do trânsito em julgado da sentença proferida em primeira instância.
Ou seja, mesmo que o locatário condenado na desocupação do imóvel houvesse tempestivamente interposto recurso à segunda instância, pretendendo a reforma do julgado, o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse à disposição do juizo o valor que a lei estabeleceu a título de caução.
O valor da caução na norma alterada era, no mínimo, correspondente a doze, e no máximo correpondente a dezoito aluguéis mensais atualizados. A nova lei reduziu esses valores para seis e doze aluguéis atualizados, respectivamente.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Na eventualidade de reforma da sentença ou da decisão que concedeu a liminar, o valor arbitrado da caução será destinado ao locatário despejado, a título de indenização mínima por perdas e danos.
O locatário pode ainda, se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a indenização recebida, postular sua complementação em ação própria.
Os pedidos de reparação de dano podem contemplar os danos apenas morais, aqueles que decorrem da dor, frustração ou do abalo da reputação do locatário, etc., e que não podem ser mensurados objetivamente, ou ainda os danos materiais.
Os danos materiais são aqueles que podem ser medidos e ou apurados por perícia ou documentos.

32 comentários:

  1. Pode se conceder a liminar para desocupaçao em 15 dias em uma sublocação sem contrato? Concedia a liminar, é possível purgar a mora e continuar no imóvel? Se a ação for por Denúncia Vazia é possível conseguir a liminar neste caso, com contrato verbal?

    Obrigada

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    1. Sem contrato vc pode entrar com acao contra a inquilina inadimplente sim. Contrato verbal tb vale para a justiça



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  2. Anônimo: Não faço idéia! Bem que poderiam fazer um artigo sobre isso.

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  3. Se se atentar a Lei, a liminar, nos casos de término do contrato (denuncia vazia), só será concedida liminar para as locações não residenciais.

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    1. recebi ordem de despejo prazo de quinze dias para contestar mas passou da data da constestaçao a advogada vai fazer agravo tenho tempo ainda para continuar no imovel

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    2. sai duma vez seu caloteiro

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    3. cal,oteiro e pouco pra esse atraza vida ... merece uma bala na cara...

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  4. bom dia. gostaria de receber in formação, de como dar entrada em um processo de despejo.Eduardo

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    1. Contrate um advogado!!

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    2. aluguei meu apto a 3 anos pela real imobiliaria que é bastante renomada em bh, a um ano não recebo o aluguel e ainda tenho que pagar o condomínio,pois o ser movente que mora no mesmo se recusa a pagar e a incopetência da real me surpreendeu ,pois uma empresa advocatícia de renome também trabalha pra eles e a lentidão se faz valer ,porque soubemos que o maldito que alugou o meu apto para a imunda morar é milionário e intocável .justiça? a dívidajá está em mais de 15 mil reais e estamos atados sem apto e sem renda! o que me dizem? que lei do inquilinato é essa? 15 dias para desocupação !!! me fazem rir.malditos sejam

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  5. Se for para uso próprio dá para entrar pelo Juizado sem advogado.

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  6. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUERES COMERCIAL FAVOR ME INFORMEM JURISPRUDENCIAS ATUAIS, COM A CONSS DA TUTELA ANTECIPADA

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  7. ALUGUEI UMA CASA DE VERANEIO PARA UM CONHECIDO FIZ UM CONTRATO SEM FIADOR OS DOIS NÃO SÃO CASADOS ELES ASSINARAM O CONTRATO PASANDO DEZ MESES CAIU UMA FIGUEIRA QUE TINHA NO PATIO
    ATINGIU CERCA E AS TELHAS DA AREA DA CASA ELES DISSERAM QUE ERA CASO FORTUITO
    NÃO E RESPONSABILIDADE DELES
    ACONTECE QUE REZA EM CONTRATO QUE DEVERIAM FAZER UM SEGURO PARA COBRIR DANOS OA IMOVEL INCLUZIVE FOI AUTORIZADO EM CONTRATO QUE PODERIA CORTAR GALHOS QUE OFERECESEM PERIGO A CASA.
    E VENCEU O CONTRATO ELES ESTÃO DOIS MESES SEM PAGAR ALUGUEL NÃO PAGARAM IPTU CONTA EM CONTRATO
    E QUEREM FIACR MAIS DOIS MESES EM TROCA DA RETIRADA DA ARVORE QUE TIRARAM DO PATIO ENTREI COM COBRANÇA
    VARA ESPECIAL MAS ESTOU PRETENDENDO ENTRAR COM DESPEJO O QUE DEVO FAZER ? DESPEJO DEMORA
    NESSA EPOCA ESTOU PERDENDO DINHEIRO POSSO ALUGAR POR 150 POR DIA.

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    1. Nao perca tempo, entre logo com a açao. Quanto mais vc esperar, maior é o prejuizo. abçs.

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    2. despejo demora 18 meses a dois anos com advogado !! a lei proteje esses imprestáveis e não podemos fazer nada

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    3. Nada elegante sua colocação. Você sabe se um dia será um "imprestável" como você mesmo coloca? Não cuspa para cima, tenha compaixão de trabalhadores, pais de famílias que passam por esse problema quando perdem os seus respectivos empregos. Não generalize. Se tiver casa própria para alugar, dê graças à Deus. Pois Deus está permitindo que tenha.

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    4. Sou obrigado a concordar, não se deve generalizar e chamar a todos os locatários inadimplentes de imprestáveis, mas de ESTELIONATÁRIOS, pois por meios ardil tomam vantagem usando de má fé, burlando a confiança de outrem, com finalidade de usufruir por meios fraudulentos de imóvel obtendo vantagem financeira, em prejuízo material e danos morais de outrem.

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  8. Contrata um advogado urgente!

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  9. Aluguei um imóvel e a inquilina preferiu , como garantia , oferecer caução, mas, pediu 5 dias , depois de tomar posse, para prestar a caução, pois o dinheiro estava aplicado.Fiz constar o prazo para apresentar caução, numa clausula do contrato. Ocorre que o prazo venceu e ela não prestou a caução, ademais , o primeiro aluguel já venceu e ela não pagou!
    Pergunto: posso propor ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão do contrato , pedindo liminar para desocupação? Devo esperar mais um vencimento? Se for possivel pedir liminar, devo depositar tres alugueis.? Não entendi direito o texto da lei 12 212/09!!! Aguardo esclarecimento urgente. Obrigada

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    1. Como não tem garantia, o melhor é entrar com a ação de despejo imediatamente pedindo liminar de 15 dias para desocupação. Também aconselho entrar com ação de despejo por falta de pagamento. Assim, entrando com as duas ações você terá garantia de que a desocupação ocorrerá no menor tempo possível. Contrate um advogado.

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    2. mentira deslavada !!! você só consegue despejar alguém em 15 dias se você matar a pessoa ,caso contrário mesmo com advogado demora entre 18 meses a dois anos ,nada menos que isso.pesquizem a respeito da real imobiliária em bh, renomadíssima ,a 18 meses não conseguem tirar a imunda que mora em meu ap.essa lei não funciona ,é uma piada

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  10. Preciso de ajuda, uma resposta rápida.
    Me separei do meu marido e sai de casa,essa mesma casa estava alugada somente no meu nome, então fui até a imobiliaria que se recusou em desfazer o contrato pois o imovel estava ocupado por ele. Sabendo que ele iria me prejudicar, simplesmente ficou sem pagar aluguel 6 meses, então não tendo mais saída, pedi para a imobiliaria me processar, assim eu só vou até a residencia para ele desocupar o imóvel. Vou responder um processo como esse sem ter culpa,posso pedir danos moraes para meu ex que agiu de má fé? Quanto tempo vai demorar essa ação de despejo ????Pois a imobiliaria fez um acordo para eu assinar mas disse que não é para eu cumpri-lo, pois o despejo sai mais rápido. Alguem pode me ajudar? Desde já agradeço.

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  11. Em se tratando de denúncia vazia, no caso de ação de despejo, posso cobrar os juros de 10%, conforme consta no contrato?? e ainda multa de 2%? Uma vez que a Lei do Inquilinato em seu art 62 reza sobre multa e juros contratuais.

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  12. Olá boa tarde!

    Minha inquilina estava em dificuldade e pediu o parcelamento dos três meses de aluguel, eu concedi...ao invés do pagamento a vista, parcelei o valor em 4 vezes.

    Na data do vencimento da primeira parcela, ela não efetuou o deposito, pois alegou não ter dinheiro, parcelei novamente em 10 vezes

    Próximo ao vencimento do novo acordo, ela não efetuo o pagamento completo.

    Minha dúvida é: Posso entrar com uma ação de despejo pela falta do pagamento?

    Ressalta que os parcelamentos estão no contrato, fizemos um adendo.

    Desde já agradeço a ajuda.

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  13. aluguei uma no dia fev 2013 deram um deposito 1200.00 nao deu mais nada,no 6 de maio deu 500.00 de maio nunca mais no dia 27 nov faz 6 meses sem pg.eu sou o culpado pois contrato verbal sou ioso e minha esposa eles fazem tudo p me pertubar.cologuei advog so fala para mim ter calma estou desesperado doente cheio de problemas a ponto de fazer besteira por favor me de uma orientaçao

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  14. Parece tudo muito lindo, mas qdo buscamos a justiça ... ah justiça ...
    Nenhum juiz dá a liminar para desocupar mesmo provando a inadimplência do inquilino.
    Tem-se prazo para tudo, menos para o juiz fazer a sua parte, que é analisar com rapidez as suas demandas. Não se iludam, além de gastar, o sujeito vai morar de graça um bom tempo e o prejuizo é só seu !
    Este é o pais em que vc vive !

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    1. Concordo plenamente!justiça árdua e misericórdia infinita aos inadimplentes...faz 10 meses que a inquilina não me paga, foge das notificações e ainda me ameaça e me ofende na frente do oficial de justiça....fazer o quê? esperar...palavra-chave dos proprietários...

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  15. No meu caso, a juíza expediu a liminar de despejo do meu imóvel no dia 10/02/2014, mas, mesmo eu cobrando sempre agilidade ao advogado, o oficial de justiça só entregou o mandado ao réu no dia 27/06/2014. Isso em Curitiba, capital de estado. É normal essa demora?

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  16. Boa tarde ve se podem me ajudar nesse esclarecimento, uma empresa me contratou e me cedeu moradia por tempo indeterminado. Apos 4 anos eles me demitiram e me deram 30 dias pra sair do imóvel, eu ainda não consegui emprego e nem consegui sair do imóvel também, ontem o advogado da empresa entrou em contato comigo por uma rede social (Facebook) e me avisou que me ajuizou numa ação de despejo. Minha duvida é o seguinte, quanto tempo eu tenho pra sair da casa depois de ajuizada a ação e quais as consequências isso terá sobre a minha pessoa fisica ? Alguem pode me ajudar nessa duvida.

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  17. O juiz determinou que deposite caução de 3 meses para análise de concessão de tutela antecipada em ação de despejo. Minha dúvida é: se não for concedida, posso levantar esse valor imediatamente? Ou ficarei com ele preso até o final do processo judicial?

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